מה זה פינוי בינוי? / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
לצד תוכניות פינוי בינוי יש פרויקטים במסגרת תמ"א 38 - מדובר בעצם על השבחת הבניין, כשבמקביל כל חד מהדיירים הקיימים נהנה מהשבחה מסוימת, והקבלן נהנה מתוספת של קומה או יותר (הדירות בקומות העליונות שלו, ומיועדות למכירה) - למדריך תמ"א 38.
בשנת 2014 נהרס המבנה האחרון בפרויקט הראשון בישראל של פינוי-בינוי שבוצע בקריית אונו, והפרוייקט הושלם בשנת 2015. פרויקט "אונו הירוקה" החל בשנת 2001 ואכלוסו הסתיים 14 שנים לאחר מכן. מספר מבנים עם 170 דירות ישנות בשטחים שבין 40 מ"ר ל-60 מ"ר הוחלפו ב-11 מגדלי מגורים עם 513 דירות חדשות ומרווחות, חניון ציבורי תת-קרקעי, גן ילדים חדש וגינה ציבורית גדולה. כן, זה לוקח זמן, אולי לא 14שנים, אבל כמה שנים טובות, אבל - זה משתלם. בסוף התהליך, אתם הדיירים , זוכים לדירה משמעותית טובה ושווה יותר.
הנה מה שקיבלנו הדיירים בקריית אונו - 170 הדיירים הוותיקים קיבלו במסגרת הפרויקט דירה חדשה בשטח כ-110 מ"ר בממוצע, 4 חדרים כולל ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן. ההערכה היא, שבפרויקט זה הכפילו הדיירים הוותיקים את המחיר של דירותיהם מכ-1 מיליון שקל ואף פחות, אם לא היו מבצעים את הפרויקט, לכ-2 מיליון שקל במגדלים החדשים. את הפרויקט ביצעה חברת הבנייה "מצלאווי", שבתמורה קיבלה כ-343 דירות בפרויקט לשיווק לשוק החופשי.
ובכל זאת, למה לקח ליזם 14 שנה כדי לסיים את הפרויקט בקריית אונו? בין היתר, כי החלק האחרון של הפרויקט התארך מאד בגלל התנגדויות שהגישו דיירי המגדלים המוכנים שהתלוננו על צפיפות ומו"מ ארוך מהרגיל להחתמת דיירי הבניין האחרון על ההסכם לפינוי-בינוי. זוהי דוגמא לפרויקט של תכנית פינוי-בינוי שהצליח, אך היא גם ממחישה את המורכבות והקשיים שבה.
מהו חוק פינוי ובינוי?
החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה ב-1998. במרכז ההחלטה - הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת. צו ההכרזה תקף לתקופה של שש שנים קדימה.
בשנת 2002 נוסף סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, לפיו, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי - כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאד (עד מאות אחוזים לעומת הקיים) בבנייה לגובה, מה שמותיר יותר מקום לשטחים ירוקים. בשונה מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, רחוב, צד אחד של רחוב וכד'. בדרך כלל שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, עם תשתיות מיושנות או שכונות עם בעיות חברתיות וכלכליות.
המטרה בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא בסופו של דבר - שיפור פני העיר ותדמיתה, או כמו שזה מכונה - "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה - שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות, שמציאותן נמצא בחסר, על ידי הגדלת הצפיפות - זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור, בתיאוריה לפחות. בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר.
לכאורה, בתכנית בה כולם מרוויחים המדינה הייתה צריכה להיות משופעת בפרויקטים. האמת היא, שמ-2001 ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בתכנון וכבר עשרות מתחמים מוכרזים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע. סיפורי ההצלחה המעטים נובעים מקשיים הן במישור היחסים עם הדיירים בעלי הקרקע, והן בממשקים הרבים עם הרשויות - החל מהרשות המקומית, ועדה מחוזית ועד לאישור משרד הבינוי והשיכון.
המסלולים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי:
1. מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי. ועדה שמינתה הממשלה לענייני פינוי ובינוי בודקת וממליצה לממשלה להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. מימושו של מסלול זה מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
2. מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים שבו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. אם הועדה מקבלת את ההמלצה, היא מעביר אותה לאישור הממשלה שמכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. במסלול זה יש הטבות ופטורים במסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
יש גם בינוי פינוי - מה ההבדל?
במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים - האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא, בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה.
בפינוי בינוי (ולהיפך) - מה מרוויחים הדיירים?
1. דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה (לעתים כפול) מהדירה הישנה שלהם. אפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה, וכאן זה תלוי במו"מ מול היזם על גובה הפיצוי.
2. איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד.
3. מגורים בדירה בטוחה יותר (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים.
4. הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.
מה הסיכונים?
הסיכון המשמעותי ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לידי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם.
כיצד מתגוננים?
הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ערבויות וביטחונות מצד היזם.
מה מקבל היזם?
1. הוא לא משלם על הקרקע היקרה.
2. על כל דירה במתחם הישן מקבל היזם זכויות בנייה ל-2 נוספות (כלומר, 3 דירות במקום אחת - אחת נמסרת לדייר הוותיק ושתיים הוא מוכר לשוק החופשי).
3. היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי.
הכדאיות של פרויקט פינוי-בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות הקיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. כשמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, הרווח של היזם גדל פי כמה, משום שמרכיב הקרקע (שהיזם אינו משלם עבורה) במחיר המכירה של הדירה - הופך להיות הרבה יותר משמעותי .
שלבי ביצוע
בשלב ראשון מקבלים תושבי שכונה, רחוב וכד' הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי בינוי". דיירים מביני עניין יתחילו לפעול בשלב הזה כדי לקדם את הנושא. במקרים אחרים יזם מנוסה שמבין שמתחם מסוים הוא בעל פוטנציאל להפוך למתחם פינוי ובינוי פונה לדיירי המתחם ומנסה לשכנע אותם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. אתם יכולים גם להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון לרשימת "מתחמי פינוי בינוי ומתחמי עיבוי" ולראות אם השכונה בה אתם מתגוררים מיועדת לפינוי בינוי.
תנאי הסף להקמת פרויקט
● הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות.
● שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם.
● קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי".
● היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות.
מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום?
אין כמעט מקרה אחד של פרויקט פינוי ובינוי שבו לא נתקל הרוב התומך בתכנית במיעוט המתנגד ואף מסרב לשתף פעולה, מה שמביא לעתים לחיסול הפרויקט או לפחות לדחייתו בשנים רבות. מה הסיבות להתנגדויות? המתנגדים יכולים להיות קשישים שחוששים משינויים בגילם המתקדם; דיירים מוגבלים בגופם שחוששים שהשינוי לא יענה על צרכיהם המיוחדים; ספקנים כרוניים שמחפשים איפה דופקים אותם בסיפור, ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ועל ידי סרבנותם מנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים.
בשנת 2006 שונה החוק ל"חוק פינוי ובינוי (פיצויים"), מתוך מטרה להתגבר על אותם קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבנים בתוך בניינים משותפים מרובי דיירים. החוק החדש קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין המשותף כתוצאה מעיכוב העסקה או ביטולה על פי התנאים הקבועים בחוק. כלומר, לרוב המיוחס יש עילת תביעה כספית (נזיקין) כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. במשפט כזה פסק בית הדין בשנת 2010 פיצוי כספי לטובת הדיירים שנפגעו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (נקבע בידי שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.
מהו סירוב סביר?
החוק מפרט במספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. סירוב סביר יחשב לכזה שמוכיח אי-כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי-העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות, למשל, לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות - שהחוק אינו מפרט.
השלב הבא - ייעוץ מקצועי ותכנוני
גם אם זה עולה כסף, כדאי לדיירים לשכור שירותים של ייעוץ משפטי, ייעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות, בנפרד למה שמציע היזם. וודאו שכל הגופים המקצועיים הנ"ל מתמחים בפינוי בינוי. יש היום חברות מקצועיות שמרכזות את כל השירותים הנ"ל ומתמחות בפינוי בינוי.
לבחור גוף מייצג
ליזם נוח יותר לנהל מו"מ מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד - זה חוסך הרבה ימי עבודה. גם הדיירים ייהנו מכוח רב יותר אם יבואו מאוגדים כגוף אחד מול היזם, ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה. לכן - בשלב ראשון, תבחרו גוף מייצג לטובת הפרויקט, זה יכול להיות וועד הבית או גוף אחר הכולל דיירים בעלי מקצוע שיכולים לתרום לעניין (עורך דין, מהנדס בניין, מתווך וכד').
שימו לב - היזהרו מקבלני חתימות, "מאכרים", שמחתימים את בעלי הדירות על חוזים לביצוע פרויקט בשלב ההתחלתי של ההתארגנות, ללא הגבלת זמן. אלה יכולים להיות מתווכי דירות, שכבודם במקומם מונח, אך לא תמיד הם מבינים לעומק את הנושא; אי הגבלה בזמן של האישור העקרוני הראשוני מונעת בשלב מאוחר יותר לקדם את הפרויקט או להתנתק מאותו קבלן חתימות.
בחירת היזם
שלב חשוב ביותר - לכן, היעזרו בהמלצות, במידע מקצועי דרך האינטרנט או מקורות מידע אחרים; קבלו או פנו לקבל מספר הצעות של יזמים/קבלנים שונים; בדקו את יכולתו הביצועית לפי פרויקטים שביצע בעבר, את יכולתו להשיג האישורים המתאימים מול הרשויות השונות ואת יכולתו הפיננסית, כמובן (אם יש ליווי בנקאי לפרויקט, נושא זה נחסך מכם), בצעו התמחרות בין היזמים על פי ההטבות המקסימליות שתרצו. אל תגזימו עם הדרישות שלכם, כי תבריחו את היזם - לא פעם עדיף לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר מאשר להתעקש על 110 מ"ר ולהיווכח שלא ניתן לממש את הפרויקט.
כאמור, יש היום חברות מקצועיות לתחום הפינוי בינוי, שהן יזמיות בעצמן (בדרך כלל חברות בנייה מוכרות), או משרדי תיווך שהתמקצעו בנושא ומייצגים יזמים שמשלמים להם עמלה על כל פרויקט, או משרדי עורכי דין שקשורים ליזמים, משרדי מהנדסים וכד', שכולם מקבלים עמלות מהיזמים ויש להן אינטרס לבחור ביזם מסוים. כל חברה שאתם מתקשרים אתה - בדקו אותה, דרשו המלצות ואל תוותרו במקביל על בדיקת היזם שהומלץ על ידיהן.
חתימת החוזים
החוזה נחתם בין היזם לבעלי זכויות, שהם בעלי הדירות (מזכות אישור טאבו, או חכירה).
בהנחה שאתם מלווים בידי עו"ד מומחה בפינוי בינוי, תיעזרו בו בכל נושא. אחד הדברים המרכזיים בחוזה הוא נושא המגורים החלופיים בזמן הפרויקט , שהרי מדובר בתקופה ארוכה של שנתיים-שלוש. לשים לב שגובה דמי השכירות שתקבלו מהקבלן יוצמד למדד ולשכר הדירה המקובל בסביבה שבה תשכרו דירה למשך הפרויקט, כדי שלא תצטרכו להוסיף כסף לדמי השכירות במשך אותם עשרות חדשים. יש יזמים שמציעים גם מימון ההובלות (מהדירה הישנה לשכורה ומהשכורה לחדשה), וגם השתתפות בשכר טרחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש - לא הוצע לכם? דירשו זאת.
דיירי רחוב ערבי נחל בגבעתיים לא וויתרו, ולמרות התנגדויות של דיירי שכונת בורוכוב ואחרים, ולמרות מו"מ ארוך ומאבקים מול הרשויות של יותר מ-10 שנים, 7 בנייני רכבת בני 50 שנה ובהם 126 דירות ,נהרסו, ובמקומם נבנו 4 מגדלים בני 18-23 קומות ובהם 528 דירות (הפרויקט נקרא "סנטרל הייטס"). היזמים - משהב בע"מ, מבני אופיר בע"מ - הצליחו להשיג מרשויות התכנון יחס של 4 דירות חדשות לדירה ישנה אחת! במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, מקבלים הדיירים הוותיקים דירות בנות 4.5 חדרים מקומה 10 ומעלה, מרפסת ומחסן ו-2 חניות מקורות. בשוק הנדל"ן מעריכים את מחיר הדירות החדשות ב-2.6 מיליון שקל לפחות לדירה לעומת 1.1 מיליון שקל בממוצע לדירה במתחם במידה והפרויקט לא היה מבוצע.
ערבויות
בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה (בכלל, או בזמן בגלל עצירת הפרויקט, פשיטת רגל של היזם וכד'). כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופת הפינוי-בינוי. עוד לדרוש ערבות בדק (לטובת ליקויים בבנייה. הערבות ניתנת בדרך כלל לשנה לאחר תום הבנייה) וביטוח הפרויקט.
לסיכום תת-פרק זה; במדריך לפרויקט פינוי בינוי שבאתר משרד הבינוי והשיכון יש גם מדריך מיוחד המתייחס למו"מ מול היזמים.
מימון
ההוצאות הכספיות בפרויקט מוטלות על היזם והן כבדות - מדובר ממימון הריסת מבנה קיים, בניית מבנים רבי-קומות בדרך כלל ושכר דירה לדיירים הוותיקים למשך כ-3 שנים. המימון הוא בין עשרות למאות מיליוני שקלים, תלוי כמובן בגודל הפרויקט. אי לכך, תמצאו בדרך כלל בפרויקטים האלה את חברות הנדל"ן הגדולות.
המימון דומה למימון פרויקט בנייה רגיל ודורש ליווי בנקאי בדרך כלל. יש גם קרנות השקעה ומימון שלרוב מתמקדות בהשלמות לליווי הבנקאי ופחות במימון מלא של הפרויקט.
מיסוי
רק פרויקטים לפינוי-בינוי שהוכרזו בהכרזה ממשלתית נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. יש התקשרויות ובניית פרויקטים שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי, אך הם אינם נהנים מהטבות המס, כי לא הייתה הכרזה ממשלתית עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור קיימות במתחם, לאו דווקא ברצף גיאוגרפי.
היזם והדיירים נהנים מהטבות מס כגון: פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים, הנחות בארנונה לדיירים בדירות החדשות.
למשקיעים - האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי?
לאור הנתונים במדריך לעיל לגבי הרווח לדיירים בפרויקט פינוי בינוי, כדאי בהחלט לחפש לרכוש דירה באחד המתחמים האלה. יש אנשי עסקים וגם יזמים המתמחים ברכישת דירות (ולא רק דירה אחת) במתחמים כאלה, אך גם אתם (מה שנקרא - הציבור הרחב) יכולים לרכוש דירה כזאת כהשקעה ולהרוויח בעתיד. תמיד יש בעלי דירות, שרוצים להימנע מהמסע הארוך והמרכז של יישום פרויקט פינוי בינוי והם יהיו מוכנים למכור לכם את דירתם. כמובן שבמחיר הדירה, שיכולה להיות מוזנחת וקטנה, הם יגלמו חלק מהרווח העתידי הצפוי לבעלי דירה זו בעת מימוש פרויקט הפינוי בינוי. כלומר - תצטרכו לשלם מחיר למעלה ממחיר השוק, ואז יש לבדוק את כדאיות העסקה. אם הפרויקט נמצא כבר במהלך פרויקט פינוי בינוי, מומלץ לעשות בירורים על היזם והפרויקט כאילו אתם דיירים בפרויקט.
מדריכים נוספים מאתר הון:
למדריך תמ"א 38
למדריך רכישת דירה מקבלן
מדריך של משרד השיכון והבינוי - איך הדיירים צריכים להתקשר עם הקבלן בהסכם פינוי בינוי?
* המדריך נכתב על ידי מערכת הון, מדריכים פיננסיים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור ניירות ערך ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.