מגדל המחלוקת (משמאל) בתל אביב. התובעת דרשה פיצוי של כ־2 מיליון שקל / צילום: איל יצהר
האם עורך דין צריך להתעמק בנבכי תוכניות בניין-עיר והיתרי בנייה כחלק מעבודתו המקצועית לתת שירות לרוכשי דירות? פסק דין שהתקבל באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע דברים ברוח זו. זאת, תוך כדי דחיית תביעה שהגישה רוכשת דירה בפרויקט "פארק בבלי" בצפון תל אביב של יצחק תשובה, שחלק מהנוף לדירתה מוסתר על-ידי מבנה.
הפסיקה עסקה בתביעה של רוכשת דירה בפרויקט שיצא לשיווק ב-2013, על-ידי שתי חברות שבשליטת תשובה, "אלעד ישראל מגורים" ו"א.מ.ת.ש. השקעות". ב-2014 פנתה הרוכשת למשרד המכירות של הפרויקט לקבל הצעות לרכישת דירה למשפחתה. היא ביקשה שכל כיווני האוויר שבדירה והקירות השקופים יצפו לנוף, ושהנוף לא יוסתר על-ידי מבנים סמוכים.
אנשי השיווק הציגו בפניה דירה בקומה הרביעית, שפונה אל הפארק של הפרויקט. הרוכשת מצאה שהדירה מתאימה לצרכיה, ולכן החליטה לפעול כעצת אנשי השיווק.
פיצוי בגין חסימה
אולם בפסח 2018 ביקרה הרוכשת בדירה המיועדת, ואז התברר לה כי צידה הדרומי חסום ומוסתר על-ידי מבנה שהוקם לרווחת הדיירים. וזאת, לטענתה בניגוד לעקרונות שהיתוותה בעת רכישת הדירה והמצגים שהוצגו בפניה. לאחר שלטענתה לא הצליחה להגיע להסדר עם החברה, ערך שמאי מטעמה דוח, שלפיו שווי הפרת ההסכם הנטענת מגיע ל-2.15 מיליון שקל.
לאור זאת הגישה הרוכשת תביעה לפני כשנתיים, באמצעות עורכי הדין חגי שלו ומייק ביטון, ובה ביקשה מבית המשפט לאכוף על החברות את הסכם המכר ביניהם, "שיעמיד את התובעת בקירוב באותו מצב שבו הייתה קונה את הדירה, כפי שהוצגה לתובעת בתמורה ששולמה בגינה, ולשם כך להחליף לתובעת את הדירה בדירה גבוהה יותר. ואם החלופה אינה אפשרית לפצותה ב-2.15 מיליון שקל ובגין עוגמת נפש שנגרמה לה בגובה 50 אלף שקל".
התובעת טענה כי שלוש הקומות הראשונות של המגדל היו נמוכות, וכתוצאה מכך גובה המפלס של קומה 4 מגיע לשמונה מטרים בלבד. עובדה זו, לפי הנטען, גרמה לכך שהמבנה לרווחת הדיירים גבוה יותר מהמפלס שלה. זאת, על אף שהוא בן שלוש קומות בלבד.
בדיקה מקצועית
ההסבר לגובה הנמוך של הקומות התחתונות היה, שהן משמשות כקומות שירות שבהן גובה התקרות נמוך יותר. עורכי הדין של החברות של תשובה, גד חלד ויוסי שכט, טענו כי החברה פעלה כחוק ולא הסתירה דבר, וכי הרוכשת הסתייעה בעורכת דין שערכה בדיקה מקצועית לפרויקט, ולמצבו התכנוני והמשפטי, ויכלה לדעת את כל זה.
בעדותה סיפרה הרוכשת כי "עורכת הדין ליוותה אותי עד לחתימת ההסכם. אני שכרתי את שירותיה כדי להבטיח מועדים של מסירת התשלום. לא שכרתי אותה כדי שהיא תבדוק בפועל שאני מקבלת את דירת המפרט או כדי לבדוק את היתר הבנייה, את התב"ע ואת המרחקים בין המבנים".
חובה מוגברת
לאור זאת עלתה השאלה, עד כמה רחוק מגיעה מחויבותו של עורך דין שמייעץ ללקוח ברכישת דירה: האם עליו לעבור רק על חוזה המכר והמפרט הטכני או גם על היתרי הבנייה.
השופט עודד מאור דחה את גישת הרוכשת. "אינני שותף לעמדתה של התובעת, שכל תפקידו של עורך הדין מתמצא בעניינים טכניים של הסכמי המכר", קבע השופט. "התובעת הייתה מיוצגת על-ידי עורכת דין בכל התהליך. נאמר כבר לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין. לעורך הדין יש חלק משמעותי בכל התהליך...".
לדברי השופט, "עורך דין יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על-ידי הלקוח. הוא אינו נשכר לעשות תיקוני הגהה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות... חובתו הינה חובה מוגברת לעניין זה, כשמדובר בנכס מקרקעין, לרוב אחד הנכסים המשמעותיים שאדם רוכש בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש, כפי שמבקשת הרוכשת, במחויבותיו של עורך הדין".
בין היתר ציין השופט את אחד הסעיפים בחוזה, שבו חתמה הרוכשת על כך ש"הקונה מסכים וראה, בדק את המקום ואת הסביבה ואת התב"ע ואת המפרט ואת יתר המסמכים, ואת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי". ומכאן עולה, לדברי בית המשפט, שמי שבדק את כל האלמנטים הללו היה עורך הדין שליווה את הרוכשת.
תגובות
הלשכה: "בית המשפט מחייב את עורכי הדין לבצע בדיקות תכנוניות מעבר לסביר"
יו"ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אבי ללום, מסר בתגובה: "בית המשפט הרחיב יתר על המידה את הציפייה והאחריות של עורכי דין בתחום התכנון. יש מבחנים שניתן לקבל, אך לא ניתן לחייב עורכי דין לבצע בדיקות תכנוניות מעבר לסביר. ככל וחוק המכר-התיקון החדש יאושר בכנסת הבאה, כי אז למעשה תהיה חובה של היזם במסגרת ההסכם לתת אינפורמציה".
"זה דבר משוגע"
עו"ד חגי שלו, שייצג את הרוכשת בתביעה, מסר בתגובה כי הוא המליץ ללקוחתו לערער על פסק הדין. לדבריו, "מרשתי הצליחה להוכיח שמטעם החברה הציגו לה, שהיא רוכשת דירה בקומה 4 שתפנה לפארק. הצלחנו להוכיח, שלרוכשת הובטחה דירה במיקום עם נוף לפארק. לא צוין בשום מקום שיהיה מבנה סמוך שיפגע בנוף. במפרט של הדירה לא צוין דבר בנוגע לגבי המבנים והמרחקים ביניהם".
"לפי פסק הדין, לרוכשת עורכת דין, ולכן יכלה לעשות בדיקה להיתר ולהיווכח שהאירוע הזה עלול להתרחש. במילים אחרות, אם הייתה מעיינת בהיתר הבנייה יכלה אולי לראות, שהמצגים שהוצגו בפניה אינם נכונים. ישנה פסיקה ענפה בנושא רכישת דירה מקבלן שאומרת שהמפרט חייב לגלות את כל הפרטים המהותיים, ושלא צריך לשלוח את הקונה להיתר הבנייה.
"עורכת הדין נשכרה כדי לבדוק את המפרט הפנימי שלה, תנאי התשלום, תנאי המסירה. היא לא נשכרה כדי לבדוק בעירייה את היתרי הבנייה והתב"ע. אם כל פעם רוכשי דירות מקבלן ישכרו עורך דין כדי לערוך בדיקות היתרים, על-מנת לוודא שהקבלן דובר אמת - העלויות יהיו מאוד יקרות.
"על-פי פסק הדין, עורכת הדין הייתה צריכה ללכת לעירייה, לפשפש בבקשות שלהם, לראות את הבקשה להיתר בנייה, לנתח אותה בעין מתכננת, להגיע לתובנה שאולי בגלל הבקשה הזו הרוכשת לא תקבל את הדירה שהבטיחו לה בהסכם. זה דבר משוגע, ועל זה יושב פסק הדין".
"חובה לבדוק מצב סטטורי"
עו"ד גד חלד, בא-כוחן של החברות של תשובה ששיווקו את הפרויקט, מסר בתגובה: "בית המשפט שולל את הטענה שעורך דין הוא סטטוס מינימלי ומזערי ברכישת דירה, וקובע שהוא חייב לבדוק את המצב הסטטוטורי וההיתרים והתוכניות".
לדבריו, "אם עורך הדין עושה את זה, ובודק את היתרי הבנייה ואת הבקשות להיתר, בהכרח הוא יגיע למסקנה, איפה נמצאת הדירה ביחס למבנה לרווחת הדיירים. בדיקה הכי פשוטה הייתה מראה את הדברים האלה. לפי התוכניות, ניתן היה לראות את הגובה של המבנה והמרחק שלו מהדירה, כי אתה חייב להגיש חתכים ורואה את מערכת היחסים בין שני המבנים. המבנה הזה הוא חלק מהתוכניות. הוא לא בניין זר".
מדוברות בתי המשפט נמסר כי "בניגוד למשתמע מן הכותרת, בפסק הדין קבע השופט כי הוא איננו שותף לעמדתה של התובעת שכל תפקידו של עורך הדין מצטמצם לעניינים טכניים של הסכמי המכר, ועמד על חשיבות הייצוג המשפטי. כמו כן יוער שבית המשפט לא קבע כי האשם לכך הוא עורך הדין".