הריסת בניין בפתח תקווה במסגרת פרויקט תמ"א2\38 / צילום: גיא ליברמן
אם החלופה לתמ"א 38 לא תקודם משמעותית עד ספטמבר, יש לשקול ברצינות להאריך את תוקפה של התמ"א, אחרת היקפי הבנייה במרכז הארץ יקטנו משמעותית, ובנוסף צפויה פגיעה באפשרות לחזק מבנים מרעידות אדמה - כך טענו אנשי מקצוע במהלך דיון סוער שנערך השבוע במועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
במסגרת הישיבה הושמעה ביקורת נוקבת על החלופה לתמ"א, ככזו שלא באמת בשלה, ונציגי הרשות להתחדשות עירונית ואנשי פיקוד העורף הצביעו על בעיות קשות במימושה ועל ירידה צפויה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בעקבות כך.
ההחלטה לסיום התמ"א התקבלה בנובמבר 2019, ולפיה עד אוקטובר 2022 יסתיים התוקף של התוכנית, 17 שנה לאחר שהתוכנית נכנסה לתוקף.
במקביל להחלטה על ביטול התמ"א, טענו המתנגדים למהלך שהאלטרנטיבה לתמ"א 38 אינה מגובשת, וכי תהליכי החקיקה שהיא מחייבת, עלולים לארוך יותר משלוש שנים. עוד טענו המתנגדים, כי תמ"א 38 אושרה כתוכנית לחיזוק מבנים ולא כתוכנית להתחדשות עירונית, ולא ניתן לקבוע שהיא נכשלה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
עיקרי החלופה: תוספת סמכויות לראשי הערים
עקרונות המתווה החלופי לתמ"א 38 היו ידועים כבר אז, ואולם התזכיר לתיקון לחוק פורסם רק בדצמבר 2020. הוא כולל בעיקרו הרחבת סמכויות של הוועדות המקומיות לאשר תוכניות שמקבילות לתמ"א 38. עם פרסום התזכיר הוגשו בעניינו 40 הערות מטעם הציבור. חלקן נקודתיות, אחרות משמעותיות ועקרוניות.
כך, למשל, בישיבת המועצה מהשבוע נשמעה ביקורת נוקבת מצד סגנית יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, עינת גנון. "אין צורך לומר את הדברים בצורה מכובסת: יש רשויות שמעודדות התחדשות בניינית ויש כאלה שפחות. הערנו שההליך יהיה יעיל, אם ימומש העיקרון של תוכנית שמשולבת בהיתר בנייה. כרגע המנגנון הזה אינו מגובש, מה שמעלה חשש שבפועל לוחות הזמנים יוארכו; אחת הבעיות העיקריות היא חשש לחוסר כדאיות כלכלית ליזמים. ההצעה החדשה תצמצם את זכויות הבנייה בהשוואה לאלה שניתנות בתמ"א 38. ולבסוף, צריך לפעול בחוקים מקבילים כגון אחוז ההסכמות בקרב הדיירים ועוד", אמרה גנון לגלובס לאחר הישיבה. העיכובים המסתמנים בפרסום החלופה וקידום החקיקה בממשלה, נובעים במידה מסוימת בשל מורכבות הנושא, שמחייב שימור על עקרונות תכנוניים ומשפטיים. זאת בזמן שיש לשמור על היתכנות כלכלית של היזמים שבלעדיה לא יתקיים יקום פרויקט התחדשות עירונית. ואולם גם לחוסר התפקוד הממשלתי ולקורונה יש חלק חשוב בעובדה, שכמעט שנה וחצי לפני פקיעת תמ"א 38 אין לה עדיין מתווה חלופי.
כרגע המערכת עומדת לפני בחירות, והתקווה שהביעו גורמים שלקחו חלק בישיבה היא, שאחרי בחירת ממשלה יקודם הנושא במהירות. ואולם תרחיש סביר הוא, שגם אחרי הבחירות של מרץ, המערכת הפוליטית לא תצא מהפלונטר שבו היא נתונה כיום כך שהטיפול בחלופה לתמ"א 38 ימשיך להתנהל בעצלתיים.
אם אכן יתרחש מצב שבו תמ"א 38 תפקע, וחלופה מגובשת לא תוצב במקומה, מתריעים בכירים בתחום, כי הדבר יהווה מכה קשה ביותר לבנייה, בעיקר במרכז הארץ, שבו התמ"א מהווה כ-15% מכלל התחלות הבנייה. ביקורת אחרת שהושמעה בישיבת המועצה הגיעה מטעם פיקוד העורף וועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות בפני רעידות אדמה. הנציגים של גופים אלה הביעו חשש, שהמתווה החדש יביא לצמצום משמעותי בקצב חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.
באחרונה החלו גורמים שונים ללחוץ על המערכת להאריך את תוקפה של תמ"א 38, עד לגיבוש הסופי של החלופה, במיוחד על רקע ההאטה הצפויה בבנייה בשנים הקרובות על קרקעות רמ"י. בישיבת המועצה היו אלה נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהעלו את הנושא, אך יש להם שותפים שקטים מתוך המשרדים הממשלתיים.
השקט הזה, מעריכים פקידים בכירים, יופר כשהמערכת תיווכח שהחלופה לתמ"א ממשיכה לקרטע. להערכת אותם פקידים, אם בתוך חצי שנה לא תוצג חלופה מגובשת - הארכת תמ"א 38 תהיה כורח המציאות.
למה התכוון דרעי כשכתב "לעת הזאת"
לגלובס נודע כי נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שלחו לאחרונה מכתב בעניין הארכת התמ"א לשר הפנים אריה דרעי, שמנכ"ל משרדו, מרדכי כהן, משמש כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. דרעי השיב להם לפני כשבועיים במכתב ארוך, שרובו כלל את הפעולות שבהם נוקט משרדו לקידום החלופות.
את המכתב סיים דרעי כשכתב כי "בנסיבות אלה, ואף לאור העובדה שתמ"א 38 תישאר בתוקפה עד לתאריך 1 באוקטובר 2022... אני סבור כי לעת הזאת אין כל הצדקה להורות על כינוס המועצה הארצית במטרה להאריך את התמ"א לתקופה נוספת, אלא יש למצות את ההליכים עליהם הנחתי, ולנסות בכל דרך לקדם חלופות טובות יותר לתמ"א 38...".
יש מי שנאחז בצמד המילים "לעת הזאת" כדי להצביע על כך שגם דרעי ער לבעייתיות במצב הנוכחי, וכי הוא לא סתם את הגולל על האפשרות שהתמ"א אולי תשוב.
הביקורת על החלופה לתמ"א 38
1. החלופה החדשה לא כלכלית כולל במקומות שכיום יש בהם היתכנות כלכלית לתמ"א 38
2. החלופה מקנה כוח עצום לרשויות מקומיות שרבות מהן מתנגדות לפרויקטים שכאלה
3. המתווה החדש לא בשל, כך שמבנים רבים לא יחוזקו נגד רעידות אדמה
4. מיתון שייגרם בעקבות הקורונה, יקשה על מימוש פרויקטים גדולים