מתחם חסן ערפה השבוע. הפיתוח מותח את מרכז העיר דרומה / צילום: איל יצהר
בשבועות האחרונים הושלמו שתי עסקאות מקרקעין במאות מיליוני שקלים במתחם חסן ערפה שנמצא בין רחוב המסגר לדרך בגין, צעד שהסיט תשומת לב נדל"נית מחודשת למתחם המתפתח.
"אם תסתכל היום בתל אביב, אתה תראה שיש שכונות חדשות, אבל אין באמת מתחמים חדשים בסדר גודל כזה. בעיני זה סוג של סיטי חדש, גם כמרכז עסקים וגם כמרכז מגורים. גם בגלל המסה וגם בגלל המיקום שלו", אומר זיו יעקובי, אחד משלושת הבעלים של חברת אקרו נדל"ן, שהייתה מעורבת בשתי העסקאות האחרונות, ושבשנים האחרונות הייתה מעורבת ברכישת קרקעות רבות במתחם. בחלק מסדרת העסקאות שהם ביצעו, הם שימשו כמובילי קבוצות רכישה, ולעיתים הם רכשו קרקעות יחד עם שותפים או לבד. מבדיקת גלובס עולה כי אקרו מעורבת בעסקאות לרכישת קרקעות במתחם בלמעלה מ-1.2 מיליארד שקל, דבר שהפך אותם לשחקן הבולט במתחם שעד לאחרונה היה אחד המוזנחים בעיר.
נכון לעכשיו במתחם יוקמו 13 מגדלים, אך יתכן שהמספר יגדל בהתאם לתכנונים ולאישורי עיריית תל אביב. כך או אחרת העסקאות שביצעו אקרו מביאות לכך שהם מעורבים בבניית שמונה מגדלים במתחם. בנייתם של שניים כבר החלה. "Acro Tower" שמתנשא לגובה 32 קומות ושממוקם בפינה הצפון מזרחית של השטח (ר’ תרשים) הוא אחד מהבניינים הראשונים במתחם שעומד להתאכלס כבר בחודשים הקרובים. מדובר בקבוצת רכישה שהובילה אקרו. ממידע שהגיע לגלובס בשבועות האחרונים נמכרו שלוש קומות גבוהות במגדל לחברה שעוסקת בהשקעות בסכום שלפי הערכות עולה על 15 אלף שקל בממוצע למ"ר.
בחלק הדרומי של המתחם, על הרחוב בעל השם הזמני 1185, הובילה אקרו קבוצת רכישה לבניית מגדל "אלפא" שיכלול מגורים ומלונאות (המלונאות היא ביזמות של אקרו. ג"נ) יעקובי מודע לבעייתיות של נקודת הזמן הנוכחית שבה חלק מהמגדלים עומדים להתאכלס, כשברקע מתבצעות עבודות בנייה מסיביות במתחם ומסביבו, כדוגמת תחנה גדולה של הרכבת הקלה (קרליבך) שמשרתת הן את הקו האדום והן את הירוק. אלא שלדבריו לרוכשים זה פחות מפריע. "זאת עיר וזה דבר דינמי. בקרוב גם יתחיל הפיתוח של הפארק שנמצא בלב השטח, ושבנייתו צפויה להסתיים בעוד כשנה וחצי".
חסן או יצחק: המאבק סביב שם המתחם
מדובר באזור ששטחו 81 דונם ושתחום ביום בין ארבעה רחובות: המסגר, יצחק שדה, דרך בגין ורחוב 1185. בעבר השטח היה חלק מרצועה חקלאית שהפרידה בין תל אביב המנדטורית ומורדות רכס הכורכר המזרחי שמעל לנחל איילון. מקור שמו של המתחם השגור בפי כל 'חסן ערפה', בפרדס שניהל במקום לפני קום המדינה ערבי עשיר מיפו בשם חסן סלים עראפה. כיום, כשהמתחם משנה את אופיו מבקשים יזמים רבים שפועלים במקום למתג אותו מחדש תחת השם ‘מתחם יצחק שדה’.
אחרי מלחמת העצמאות קמו במקום בתי מלאכה רבים שפעלו בערבובייה לצד מגורים בצריפים שבנו לעצמם אנשים רבים שהגיעו למקום בצורה לא מתוכננת. ריבוי הבעלויות הביא לכך שבמקום לא נעשתה פרצלציה. לפני כעשרים שנה החליטו בעירייה להסדיר את השטח וב-2005 התפרסמה תוכנית תא/3319, שחילקה את המתחם לחלקות משנה, וקבעה תכליות והיקפי פיתוח, מה שהוביל למספר עסקאות בשטח. בהן זו שבמסגרתה רכשה לפני עשור חברת רובינשטיין, בניהולו של גיל רובינשטיין, קרקע לבניית שני מגדלים בחלקו הצפוני של המתחם תמורת 110 מיליון שקל. שני המגדלים עומדים להתאכלס בקרוב. בין היתר משרד עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן שכר בהם 16 קומות וחברת התוכנה Monday שכרה 15 קומות.
תוכנית המתאר העירונית (תא/5000), שאושרה ב-2016, אפשרה תוספת קומות של מגורים בתמורה לשטחי ציבור, דיור בר השגה או שימור מבנים בלב העיר. במסגרת תוכנית זו נקבע כי היקף הבנייה הכולל במתחם יעמוד על כ-600 אלף מ"ר. לשם הפרופורציות מדובר בהיקף בנייה דומה לארבע פעמים מגדלי עזריאלי המשולש, העגול והמרובע. בעוד שמרבית הזכויות הן בייעוד של משרדים, כרבע מהזכויות הן למגורים, ויש גם שימושים למסחר ולמלונאות.
בשל התמהיל המגוון והיקף הבנייה העצום מתחת למבנים, ייבנו חניונים. במרכז השטח מתוכנן פארק עירוני בגודל 20 דונם, (בתכנון אדריכל הנוף ליאור לווינגר) שהוא שפ"פ עם זיקת הנאה. כלומר, הקמת הפארק ותחזוקתו תושת על חברת ניהול באחריות יזמי המגדלים. התוכניות למבנים במתחם נמצאות בשלבים שונים של תכנון או מימוש. בשלב זה נבנים חמישה מגדלים, והצפי הוא שבניית הבלוק העירוני החדש כולו תושלם בתוך כעשר שנים.
היתרון: קרבה לתחנה של שני קווי רכבת קלה
בשל הפוטנציאל העצום של הקרקע, נעשו כאמור במתחם מספר רב של עסקאות בשנים האחרונות שערכן הכולל נושק לשני מיליארד שקל. לצד אקרו ורובינשטיין ניתן למצוא את חברת הביטוח הפניקס, את קבוצת יובלים בניהולו של איציק ברוך, וכן את חברת סיטי בוי בניהולו של רן בלינקיס, חברת שבת משה (משה ישעיהו, אייל אפלבאום ואברהם נמדר), Ybox שבשליטת איש העסקים יעקב גורסד, וכן קבוצת רכישה שארגנה קבוצת אורבן נדל"ן ושבניית המגדל שיזמו, Sky, תושלם בקרוב. גם רשימת האדריכלים נוצצת וכוללת בין היתר את המשרדים יסקי מור סיון ואבנר ישר.
"התחלתי להשקיע שם ב-2007", מספר לגלובס רן בלינקיס, מייסד ובעלים של סיטי בוי, ובעבר ממקימי רשת AM:PM. "מגיע צל"ש לעירייה שהיא עשתה מתחם עירוב שימושים שהוא הומוגני ונכון ואין כמוהו בארץ. אם תגור שם במגדל, אתה במרחק הליכה ברגל למרכז שרונה, או לרוטשילד. אני חושב שאנחנו הגרסה הישראלית להאדסון יארדס בניו יורק. מתחם שמתוכנן מרמת הרכבת הקלה, דרך תכנון המגדלים והגישה לעיר. זה כאילו שלקחו את מתחם הבורסה ושמו אותו במרכז העיר. גם ברמת האדריכלים זה ברמה גבוהה, והתוצאה היא שהכל פה מתוכנן, ולא צפוף מדי", מסביר בלינקיס.
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, מחירי השכירויות של משרדים במתחם נעים בממוצע סביב 65-70 שקל למ"ר (רמת מעטפת). עבור משרד ברמת גמר יש להוסיף כ-20-25 שקל למ"ר בממוצע.
משרדים למכירה במתחם מוצעים החל מ-13 אלף שקל לפני מע"מ (רמת מעטפת). דירות המגורים במתחם הן בנות 2-3 חדרים, והמחירים הממוצעים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. "בעוד כחמש שנים כשהפארק יהיה בפיתוח מלא, הרכבת הקלה תיסע והמגדלים יתבססו ויתייצבו, אנו צופים עלייה של כ-20% במחירים", מנבא גלזר.
משיחות נוספות שקיים גלובס עולה כי מחירי השכירויות במתחם כיום דומים לאלה שבמגדלים החדשים ברחוב יגאל אלון (אלון, אלקטרה) ובחלק הצפוני של דרך בגין (מגדל רסיטל לדוגמה). כך שאם התחזית של גלזר תתממש, יתכן והמחירים בחסן ערפה יהיו דומים לבניינים שבהם השטחים מושכרים במחירים הגבוהים ביותר בעיר (עזריאלי שרונה, Toha ועוד) בעוד מספר שנים.
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, מבקש שלא להתנבא לגבי רמת המחירים, אך מציין כי למקום יתרון מובנה: "המיקום שלו הוא במרכז התחבורה המסילתי החדש בצמוד לקווי רכבת קלה ומטרו. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. בנוסף הנגישות ברגל לשדרות רוטשילד ולבתי המשפט, היא בסדר גודל של מאות מטרים בודדים. זה אומר שגם המגורים וגם המשרדים ייהנו מהשירותים של תרבות ומסחר של העיר. להערכתי זה המתחם הרציני הבא אחרי רוטשילד".
מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן CBRE ישראל, ג’קי מוקמל, מציג גישה זהירה יותר. "מבחן התוצאה של המתחם הזה יהיה כאשר השוק יחזור לפעילות. השאלה היא האם המחירים יתייצבו. יש כעת מפגש וירטואלי בין חוסר ביקוש והיצע. השוק נמצא בעמדת בדיקה. מי שירצה את מרכז העיר, ויהיו הרבה כאלה, בעיקר חברות הייטק שמתעסקות בתחום השיווק, יבואו למתחם הזה. כמו שבאו לעזריאלי ושרונה".