חלל עבודה של Urban בתל אביב / צילום: יח"צ
אחת מהחידות הגדולות המעסיקות את הענף באשר ליום שלאחר הקורונה הוא מצב הנדל"ן המשרדי. לפני שבועות אחדים פרסמנו כאן כמה תוכניות שונות של חברות שנערכות נדל"נית למעבר לעבודה היברידית - חלקה מהבית וחלקה מהמשרד. חברות נוספות עדיין מתלבטות.
בכנס שערכה פירמת הייעוץ וראיית החשבון Deloitte, בנושא עתיד עולם העבודה בהיבט הנדל"ני, התבקשו המשתתפים לענות על סקר מהיר שכלל שאלות הקשורות לשטחי המשרדים שלהן. לסקר ענו 70 מתוך 160 משתתפים בכנס. 59% ענו שייתנו לעובדים לעבוד מהבית יותר מיום בשבוע, 13% - מתי שרק ירצו, 19% - יום בשבוע, ורק 10% אמרו שלא יאפשרו כלל עבודה מהבית.
באשר לשאלה האם הם מתכוונים לצמצם את שטחי המשרדים, 44% אמרו שאינם מתכוונים לצמצם, 29% אמרו שיצמצמו ב-10%, 18% אמרו שיצמצמו בעד 25%, ו-10% ענו שבכוונתם לצמצם את שטחי המשרדים ביותר מזה.
בכנס השתתפו דורון גבור, ראש מגזר הנדל"ן ב־Deloitte; עינבל נמיר, מובילת תחום עבודה מרחוק וסביבת עבודה דיגיטלית; נועה בן אריה, מובילת תחום הייעוץ בהון האנושי; ואחרים.
השוכרים: "עוברים לעמדות חמות"
המשתתפים גם נשאלו על העיצוב מחדש של המשרד: 51% מהם ענו כי הם מתכוונים לעבור לישיבה גמישה (הוטלינג, מקומות לא קבועים), 28% אמרו כי יצמצמו שטחי אופן ספייס, 19% ענו כי יגדילו חדרי ישיבות, 12% כי יגדילו חדרי פנאי כגון חדר יוגה או מוזיקה ו-3% יעצבו חלק מהחדרים "על גלגלים", כך שניתן לשנות את גודלם והרכבם.
מומחי Deloitte הציגו נתונים מסקר שנערך בנובמבר שלפיהם 65% מהנשאלים אמרו שהעסקה גמישה אפשרה להם לצמצם הוצאות.
לדברי נירית שניידר מצ'ק פוינט, אחרי שהקורונה גרמה לחברה "לשים בהולד" רכישת בניין של 80 אלף מ"ר, היא החלה לחשוב כיצד מארגנים אחרת את 30 אלף המ"ר הקיימים. בחודשים האחרונים מתנסים בחברה במודלים שונים, בין היתר ב"הוטלינג", עמדות חמות, שבה מתנסים עובדים שלא מגיעים כלל למשרדים.
לדבריה, רק 13%-15% מהעובדים מגיעים בתקופה האחרונה למשרדים. ויש לה כבר תובנות: "העובדים מזמינים מקום דרך אפליקציה שבחרנו מבין מגוון רחב. אנחנו עושים הרבה פיילוטים ומתקנים תוך כדי תנועה. לדוגמה לא חשבנו שעמדת הוטלינג צריך לתחזק ברמה היומית, אבל הבנו שכמו חדר במלון, גם עמדת הוטלינג צריכים להכין בסוף כל יום לאורח הבא. גם איש AT עובד ובודק שכל הכבלים מחוברים וגם איש ניקיון.
"יצרנו כבר היום שני מסלולים: 'רזידנס' - עמדת עבודה קבועה לאלה שמגיעים לפחות ארבע פעמים בשבוע; ו'טרוולרס', שמגיעים פחות, לעמדת הוטלינג. אנחנו מוציאים סקרים לעובדים אחת לחודש ושואלים אותם איך הם רואים את היום שאחרי. יותר מ-80% אומרים שהיו רוצים לבלות את רוב היום בבית ולהגיע למשרד פעם-פעמיים בשבוע".
לאור העובדה שתהליכי נדל"ן הם ארוכים, אומר דורון גבור מדלויט, יש לפעול בהקדם לגיבוש מודלים רלוונטיים לכל חברה וארגון. לדבריו, מעבר למודל ישיבה של הוטלינג הוא בלתי נמנע במרבית החברות. זהו שינוי מהותי עבור העובדות והעובדים שרגילים למקום קבוע המכיל חפצים אישיים. יישום מודל זה מצריך טכנולוגיה תומכת ואפשרות לתכנון גמיש של חללי העבודה - תהליך שדורש תיאום מול העובדים בארגון והירתמות שלהם.
"הכוח עבר לידיהם של העובדות והעובדים; יש להם השפעה ויכולת בחירה על מספר הימים שבהם הם בוחרים לבוא לעבוד במשרד ובאיזה משרד. בהתאם לכך, חברות הנדל"ן חייבות לראות את העובדים של השוכרים כבעלי ההשפעה העיקריים על בחירת מיקום הבניינים והתפוסה בהם".
גם בבנק הפועלים שוקלים את מודל העבודה העתידי. לדברי רונית מאירי, הנהלת הבנק קיבלה החלטה לאפשר לעובדים לעבוד יום אחד בשבוע מרחוק, לפחות, למעט עובדים בקבלת קהל. "הקורונה אפשרה להרבה לקוחות ללמוד לעבוד בדיגיטל. זה שינוי עסקי תרבותי, שכולל גם העסקה של אוכלוסיות מהפריפריה ואנשים עם מוגבלות, שהעבודה מרחוק פותחת להם את הדלת. נושא צמצום המשרדים נמצא כל הזמן על השולחן".
המשכירים: "אין חיסכון נדל"ני"
בעלי הנכסים, לעומתם, משדרים עסקים כרגיל. אופיר שריד מנכ"ל מליסרון, שהשתתף בכנס, מציע לחברות להסתכל על העובדים שדווקא לא מרגישים פרודוקטיביים מהבית. "ביום עבודה אחד של עובד מהבית אין שום חיסכון נדל"ני. אם כל עובד יושב על 10 מ"ר, ומ"ר עולה 100 שקל, חסכת 1,000 שקל בחודש. מדובר לפעמים בעובדים שעלות ההעסקה שלהם מגיעה ל-50 אלף שקל בחודש. אם אני מסתכל על זה לרוחב, אז המצוקה הגדולה של אנשים היא זמן ההגעה והחזרה הביתה. אפשר בהחלט לאפשר לעובדים גמישות בשעות, להגיע מאוחר, לצאת מוקדם ולנהל את השעות שלהם אחרת".
איתי רשף, משנה למנכ"ל נצבא, אמר בכנס שחלק מהסקרים מוטים מהאנשים "שכיף להם בפיג'מה". ראינו בשנה האחרונה הלם ובלימה. מי שהיה כבול בחוזה ארוך טווח, לא הייתה לו ברירה אלא להישאר. בחודש האחרון אנחנו רואים עליית מדרגה משמעותית בביקוש, שאני יכול לקטלג תחת 'מחפשי מציאות'. יש הרגשה שחלק מהחברות שחיפשו שטחים רגע לפני הסגר הראשון, חוזרות כעת לשוק ומנסות לעשות עסקאות ב'מחירי קורונה'. אנחנו לא עושים עסקאות לא טובות. הקורונה תחלוף. עוד לא נראו שינויים טקטוניים אבל הפרדיגמות של דור המנהלים הקודם, שמבחינתו מי שעובד מהבית הוא עצלן או אם מישהו עובד שמונה שעות ייתן תפוקה איקס ומי שעובד עשר שעות ייתן עוד 20% - נשברו. המגמה תיקבע בשנה הקרובה".
החוצה מתל אביב: "רוצים משרד נוסף"
12% מהמשתתפים בסקר של Deloitte אמרו שהם משתמשים בחללים משותפים מעבר למשרד המרכזי ו-13% אמרו שישקלו זאת בעתיד. לדברי שריד, החברה תקצה קומה אחת של חללים משותפים בבניינים שלה מחוץ לתל אביב, שתאפשר לחברות לשכור אותם עבור עובדים שמגיעים מרחוק ומעדיפים לעבוד ליד הבית.
כנס אחר שנערך באחרונה בנושא ניהול סביבת העבודה בתקופת פוסט קורונה, ערכה רשת החדשנות והיזמות Open Valley.
שירי גרין אלגביש, מנכ"לית OpenValley, אמרה בכנס כי הם מזהים מגמה של ויתור על מיקומים במרכז לטובת הפריפריה.
גדעון אברמי, סמנכ"ל קבוצת עזריאלי וראש תחום משרדים בחברה, הסכים עמה ואמר באותו כנס כי "מתגבשת מגמה שאנחנו מזהים של משרד ראשי בתל אביב, ומשרד משני בפרבר, ערי לוויין, של עובדים שרוצים לחסוך את התנועה אל ומהמשרד.
איתי רשף מנצבא אומר שגם הם מרגישים ש"דרישות השוכרים בתקופה האחרונה - רצון שלא לחזור לפקקים וצורך במשרדי קצה פרברים בנוסף למשרד הראשי במרכז הערים, שיהיה מקום עבודה שאינו בהכרח הבית".
בכנס של open valley השתתף גם שניר אריאלי, סמנכ"ל התפעול של פירמת עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן. הפירמה תכננה לעבור למשרד עם 14 קומות כדי שתהיה לה אופציה להתרחבות בהמשך. בינתיים שתיים מהקומות הושכרו בהשכרת משנה. לפירמה משרדים גם בחיפה, ובעקבות הקורונה, הפעילות בהם התרחבה. "החלטנו לאפשר לכמה שיותר עובדים מאזור הצפון להשתמש במשרדים בחיפה, כדי לסייע להם בצמצום הנסיעות. אני מעריך שהמגמה הזאת תישאר גם אחרי הקורונה".
החללים המשותפים: "הרוויחו פעמיים"
מה יהיה המודל מול המשכירים? 40% ענו שאינם חושבים שיהיה שינוי, אבל 37% ענו שהם בוחנים שינוי בתקופת השכירות, 19% ענו שהם בוחנים מודל השכרה עם שטחים גמישים ו-9% בוחנים שכירת חללים משותפים.
אברמי: "לדעתי, דווקא חללי העבודה הרוויחו, ואפילו פעמיים. פעם אחת בכך שמשרדים רבים החליטו להעביר את הפעילות לחללי עבודה כדי להקל על העובדים ולפזר אותם בכמה מוקדים, ופעם שנייה בכך שסטארטאפים רבים שלא רוצים להתחייב, יעדיפו לשכור חללי עבודה ולא לחתום על חוזים ארוכי טווח.
"אצלנו בקבוצה החוזים למשרדים עומדים בדרך כלל על טווח של חמש, עשר ואפילו 15 שנה. סטארט-אפ בתחילת הדרך לא רוצה להתחייב לכל כך הרבה זמן. ולכן חללי העבודה הם האופציה הטובה ביותר עבורו".
רומן לוי, מנכ"ל ומייסד שותף ברשת מתחמי העבודה המשותפים Urban Place, סיפר בכנס של Deloitte על שירותי ניהול נכסים תמורת אחוזים מדמי השכירות שהוא מציע לבעלות המשרדים. לדבריו, החברה מנהלת מו"מ עם כמה חברות נדל"ן ציבוריות על ניהול אלפים רבים של מטרים. המודל הוא השכרת עמדות לפי צורכי החברה".
תעשו את זה גם בפריפריה?
"כן. מאז הקורונה אנשים לא רוצים לנסוע בפקקים. יש חברות גדולות שאומרות: אנחנו צריכים חמש או עשר עמדות עבודה בשביל העובדים שלי באזור רעננה או נתניה. הם יכולים לבחור בחודש מסוים אם להגיד או להקטין את מספר הכיסאות שהם רוצים בהתאם לצרכים שלהם. הפתרון שלנו הוא העתיד של העבודה".
העיצוב: נוף לכל אחד, דלתות ללא מגע
גם האדריכלית ורד גינדי אינה סבורה שהעבודה מהבית תגבר על העבודה מהמשרד. היא הציגה בכנס סקירה של המגמות בעיצוב משרדים, שהיו עוד לפני הקורונה אבל ילכו ויתעצמו. לדבריה, במשרד מתבצעות ארבע פעולות: מפגשים חברתיים, למידה, עבודה יחד (Collaborate) והתמקדות (פוקוס) - וסביבת העבודה צריכה להתאים לכך. עובד צריך פוקוס רק 50% מהזמן, 30% עבודה יחד, 10% מפגשים חברתיים ו-10% למידה.
"הדילמה של בוני הבניינים היא שבטון זה דבר מאוד קשיח, אבל החברות זה דבר מאוד רגיש. הן כמעט זקוקות למעטפת ריקה שהכול בתוכה יזוז. יכול להיות שאני צריכה מעט מאוד עמדות עבודה, והשאר עובדים ב'שכונות', חלק בתאי טלפון, חלק מהספה ואחרים בחדרי ישיבות. באירופה בונים רצפה צפה שאפשר להזיז בהתאם לצרכים. גם הוטלינג יכול לעבוד עם שולחנות מתכווננים שמכוונים את עצמם אוטומטית לגובה של מי שעובד בהם. נצטרך גם מערכות מולטימדיה חזקות שיתאימו לעבודה ההיברידית, שחלק מהעבודה מרחוק וחלק מהמשרד.
לדעת גינדי, "לא צריך לשאול את העובדים, משום שההנהלות רואות את הדברים בצורה רחבה. ה-well being בא לידי ביטוי באור טבעי, אוויר בריא וצח, מרפסות מרווחות וחלונות נפתחים, נוף לכולם ולא להיות כלואים במשרדים זה דבר מאוד חשוב. בנוסף צריך להשקיע בחללי חוץ. בפן הבריאותי, יש דלתות שנפתחות ללא ידיים".
אלה שדווקא מתרחבים: "חווינו צמיחה משמעותית"
לצד החברות שמחשבות מסלול מחדש, יש חברות שמשבר הקורונה לא עצר את תוכניותיהן והן דווקא הרחיבו את המשרדים בזמן הסגרים. חודשים ספורים לאחר שהתרחבה מחצי קומה ושכרה את הקומה ה-44 במגדלי עזריאלי בת"א, חברת הסטארט-אפ Lusha שוכרת גם את קומה 29, ומתכוננת לגיוס של 100 עובדים חדשים. שטח משרדי החברה יסתכם ב-3,000 מ"ר, על פני שתי קומות.
חברת SEMPERIS העוסקת בסייבר והגנה לחברות במקרי פריצה, התרחבה במשרדיה במגדל משה אביב בבורסה ברמת גן. בחברה מספרים כי הם מאפשרים לעובדים לבחור אם יעבדו מהבית או מהמשרד, אבל רובם מעדיפים להגיע למשרד. לפני הקורונה חלשה החברה על 500 מ"ר. בפברואר 2020 הוסיפה החברה 500 מ"ר נוספים ובחודש האחרון 500 מ"ר נוספים.
בחברת Artlist נערכים להרחבה משמעותית של מספר העובדים, ומתכוונים לעבוד רק מהמשרדים, ולא מהבית. איציק אלבז, מייסד ומנכל משותף של Artlist, מסביר: "בשנה האחרונה חווינו צמיחה משמעותית בעקבות העלייה ביצירה ובצריכה של תוכן וידאו. אנו רואים חשיבות גדולה בעבודה פנים מול פנים במשרדים. בעקבות הגדילה המשמעותית במספר העובדים ב-2020 וגיוס עתידי של כ-150 עובדים נוספים ב-2021, החלטנו להגדיל את המשרדים בת"א ל-3000 מ"ר, יותר מפי שלושה מהמשרדים כיום".
בחברת ג'ויטיונס נערכה להתרחבות משמעותית והחליטה להגדיל את שטח המשרד פי ארבעה ולעבור לבניין שלם בשכונת מונטיפיורי, סמוך למשרד שבו קם הסטארט-אפ.
חברת וריפון השקיעה 650 אלף דולר בבנייה של קומה נוספת שנועדה להתרחבות ולגיוס נוסף של מתכנתים.