חניון האוטובוסים של דן בכניסה לרמת החייל / צילום: איל יצהר
חברת דן מקדמת תוכנית ענק להקמת פרויקט מגורים נרחב בכניסה לרמת החייל בתל אביב, בצמוד לשכונת נווה דן (שיכון דן). לפי התוכנית, חניון האוטובוסים הוותיק שפועל במקום יועתק ממקומו, ובחטיבת הקרקע שתתפנה ייבנו 740 דירות. צפי ההכנסות מהפרויקט צפוי לעלות על 1.85 מיליארד שקל, כאשר לעיריית תל אביב יש בעלות על 6% מהשטח.
מתחם חניון דן הוא מגרש בצורת משולש שתחום על ידי הרחובות משמר הירדן, ראול ולנברג, פנחס רוזן ונחלאות. התוכנית למתחם, שנערכה על ידי האדריכל משה צור, כוללת 13 מבנים למגורים בגבהים שונים. מגדלים בני 15 קומות ייבנו לאורך הרחובות הראשיים, כאשר הבנייה הנמוכה יותר (מבנים של 7.5 קומות) יהיו צמודים לבתים הפרטיים שנושקים למגרש בחלקו הצפוני. היות שלעירייה יש כאמור בעלות על חלק מהשטח,
בשיחות שמתנהלות בינה לבין חברת דן, מתגבש מתווה לפיו העירייה תקבל מגרש של 6 דונם למבני ציבור, כאשר מחצית ממנו ישמש כשטח ציבורי פתוח. לפי ההסדר הזה הצפיפות ברוטו לפרויקט תעמוד על 24.6 דירות לדונם, ובנטו (בניכוי השטחים הציבוריים. ג"נ) הצפיפות תעמוד על כ-31 דירות לדונם.
לדברי המתווך קובי כהן שגיא מסוכנות התיווך אנגלו סכסון, נכסים באזור נמכרים במחירים שלא יורדים מרף של 3 מיליון שקל. כך למשל דירה חדשה בשטח 85 מ"ר ברחוב פתחיה מרגנשבורג, נמכרה ב-3.15 מיליון שקל. דירה חדשה ברחוב משמר הירדן, בגודל 110 מ"ר, נמכרה ב-3.6 מיליון שקל.
בין המשקיעים בדן: דוד פתאל וחן למדן
לפני כשנה נמכרו 40% ממניות דן למשקיעים, רגע לפני פרוץ הקורונה, וזאת לפי שווי חברה של 1.2 מיליארד שקל. הרוכשים הם שותפות בהובלת קרן LBH תשתיות (לשעבר קרן אירופה ישראל), ובית ההשקעות ווליו בייס. בין המשקיעים נמצאים הכשרה ביטוח, שלמה ביטוח, דיסקונט קפיטל, נורסטאר וכן משקיעים פרטיים כמו חן למדן ודוד פתאל. במסגרת העסקה סוכם כי בטווח של שנתיים עד שלוש תצא דן להנפקה ציבורית בבורסה. יתר המניות (60%) הן בבעלות 1,078 חברי דן.
במשך עשרות שנים פעלה דן תחת מבנה של קואופרטיב, כלומר, חברה בבעלות עובדיה. ב-2002 היא הפכה לחברה בע"מ. השינויים בענף, כמו גם התפתחויות עירוניות, העלו את ערכי הקרקעות שהחברה החזיקה. בין היתר קרקע שהחברה החזיקה בעבר בסמוך למפעל עלית ברמת גן, נמכר זה מכבר לפרויקט מגורים שמוקם כיום.
במקרה אחר החברה עצמה יזמה מגדל מגורים יוקרתי על שטח ששימש בעבר כחניון ברחוב ארלוזורוב 17 בתל אביב. כיום החברה שותפה עם אשטרום בהקמת פרויקט בשם Life בבני ברק שיכלול שלושה מגדלים. שמואל רפאלי משמש כיו"ר דירקטוריון החברה יחד עם עופר זילביגר, כאשר מנכ"ל דן הוא אופיר קרני.
"ההשפעה של בנייה לצד הירקון לא ידועה"
בשבוע שעבר נערך הליך שיתוף ציבור שקיימה החברה מול תושבים באזור. בין היתר הציגה החברה בדיקה תחבורתית להשפעת התוכנית על הסביבה, לפיה הפרויקט לא יגדיל באופן משמעותי את נפחי התנועה של רכבים פרטיים באזור. זאת בין היתר בגלל חיבור טוב של האזור לתחבורה ציבורית ולשבילי אופניים.
יוסי קוזי, תושב שכונת רמת החייל שמרכז את ההתנגדות לפרויקט, אמר לגלובס כי תושבי השכונות הסמוכות חוששים שהולכים לבנות להם "מפלצות בטונים של 15 קומות", והוסיף כי "כשהעלינו את סוגיית התחבורה, התשובה המחוכמת של נציגי העירייה והיזם הייתה שבריא לנסוע על אופניים. זה יפה, אבל בחיים שלנו אנחנו חיים כמו שאנחנו מבינים. לתכנן 20% פחות חניות למתחם וש-200 מכוניות יחפשו חניה בקירבת מקום, זה לא ריאלי. אף אחד לא ביקר ברחוב משמר הירדן וראה כמה הוא עמוס בשעות אחר-הצהריים".
לקוזי יש חששות גם בהיבט הסביבתי: "אף אחד לא בדק מה המשמעות של הקמת מפלצות בטון כאלה, 30 מטר מהתוואי הכי צר של הירקון, ומה ההשפעה על החי והצומח".
מחברת דן נמסר: "התכנון נעשה בשיתוף עם גורמי מקצוע רלוונטיים בעיריית תל אביב והוא משקף את תוכנית המתאר תא/5000. מדובר בתכנון המיטיב עם הציבור: שטחים נרחבים הוקצו לבנייה של מוסדות ציבור ושטחים רבים לטובת ריאות ירוקות".
מעיריית תל אביב נמסר: "הקרקע ברובה בבעלות חברת דן הפועלת לקדם בשטח תוכנית אשר תואמת בכל את הוראות תוכנית המתאר העירונית תא/5000. בעבר קודמה תוכנית אחרת שלא הגיעה לבשלות, והסבב האחרון נמשך זה כעשור. זהו פרק זמן ארוך יחסית, ויתכן שהוא מושפע משיקולים הידועים לחברת דן ויש לבדוק זאת עימם".