שוק הפשפשים ביפו / צילום: שלומי יוסף
מי קודם למי בפרויקט בנייה שנקלע לכינוס נכסים? הדיירים שדירותיהם נמסרו באיחור של שנים, או קבלן שלא קיבל שכר עבור עבודה שביצע? בשאלה זו הכריע לאחרונה סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב השופט חגי ברנר.
חברת נ.ב.ע בע"מ יזמה את פרויקט לב הסוהו ביפו, פרויקט יוקרתי בשוק הפשפשים. אלא שהיזמים התקשו להשלים את הבנייה והיא נעצרה. לאור העיכוב, ומחשש לגורל הפרויקט, מינה בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו את עורך הדין רונן מטרי ככונס נכסים לפרויקט, זאת לאור בקשתם של הגופים המממנים של הפרויקט, הבנק הבינלאומי וגמלא הראל - שהיו נושים מובטחים בדרגה ראשונה ושנייה.
עם סיום הבנייה על ידי הכונס ומסירת הדירות לדיירים התגלעה מחלוקת בין הדיירים לכונס בנוגע לגורל הכספים שהגיעו לדיירים כפיצוי בגין האיחור במסירת דירותיהם. השאלה הייתה למי מגיעים כספים אלו - לדיירים, לגופים המממנים (לרבות הקבלן) שלטובתם רשום היה שעבוד על דירות הדיירים או ליזמים עצמם, שלא הכירו באחריות לעיכוב.
היזמים והקבלן טענו כי על הדיירים לשלם את מלוא התמורה בגין הדירות, וכי על פי הסכם המכר נאסר עליהם לקזז את הפיצוי בגין האיחור ממחיר הדירה. מנגד, טענה נציגות הדיירים, באמצעות עורכי הדין מנחם אברמוביץ וגל רוזנצוויג ממשרד עו"ד המבורגר עברון ושות', כי בהתאם להוראות הקוגנטיות של חוק המכר ואף בהתאם להסכמי המכר שעליהם חתמו הדיירים - אלה זכאים לקבלת פיצוי בגין האיחור המשמעותי במסירת החזקה בדירותיהם, וכי באפשרותם לבצע במעמד מסירת החזקה בדירות הפחתה של התמורה באמצעות עריכת התחשבנות. בנסיבות אלה, סירבו הדיירים להשלים לכונס את יתרת התמורה בגין הדירות שרכשו.
לנוכח קיומה של המחלוקת, ועל מנת להקטין את נזקיהם של הדיירים, הממתינים שנים לקבלת החזקה בדירותיהם, הוסכם בין הדיירים לבין הכונס כי כל אחד מהדיירים יפקיד בידי כונס הנכסים בנאמנות את הסכום המגיע לו כפיצוי בגין האיחור במסירה וכך ייחשב כמי שהשלים את מלוא התמורה בגין הדירה והכונס ימסור לו את החזקה בדירתו.
הליכי הכינוס הוכתרו בהצלחה באופן שעלה בידי גופי המימון להיפרע את מלוא נשייתם המובטחת ואף נותרה יתרה של יותר מ-5 מיליון שקל, וכונס הנכסים סיים את הבנייה ומסר את הדירות לרוכשים.
לאחר חלוקת הכספים לגופי המימון, פנה כונס הנכסים לבית המשפט בבקשה לאשר לו להשיב לדיירים אשר רכשו את דירות בפרויקט את הסכום שהפקידו בידיו בנאמנות במעמד מסירת הדירות.
הקבלן שלזכותו רשום שעבוד מדרגה שלישית על הפרויקט והיזמים התנגדו להעברת הכספים לדיירים וטענו כל אחד כי זכותם לקבל את הכספים עדיפה וגוברת על זכות הדיירים שצריכים להיחשב כנושים רגילים.
בית המשפט קיבל בהחלטתו את טענות כונס הנכסים והדיירים שעל פיהן זכותם לערוך את ההתחשבנות עם היזמים בגין הפיצוי המגיע להם כתוצאה מהעיכוב במסירת דירותיהם גוברת על זכותו של הקבלן מכוח השעבוד.
בית המשפט קבע בין היתר בהחלטתו כי מדובר בקבלן שהשעבוד לטובתו נוצר רק לאחר שהחברה היזמית כבר הייתה מצויה בהפרה ממושכת של חוזי המכר, וכי זכותם של הדיירים לעריכת ההתחשבנות גוברת על ההוראה בהסכמי המכר שאוסרת על הדיירים לערוך קיזוז מכספי תמורת דירותיהם. לפיכך הורה בית המשפט להשיב לדיירים את כספם.
לדברי עו"ד מנחם אברמוביץ, פסק הדין חשוב הואיל והוא מגן על זכויות רוכשי דירות לקבל פיצויים בגין איחור במסירת דירותיהם כקבוע בחוק המכר דירות גם כאשר מוטל שעבוד על הדירה.