מרכז פנורמה תל אביב / צילום: שלומי יוסף
בחודשים האחרונים הועלתה הצעה לתת מענה למצוקת הדיור ולעודפי המשרדים המתוכננים, באמצעות הסבה של מבנים שנועדו למשרדים או לתעשייה - לדירות מגורים.
האתגרים בהסבת מבני מלאכה למגורים הם רבים וכוללים בין היתר התמודדות עם צלעות עמוקות של המבנה שאינן מאפשרות מס’ כיווני אוויר כמקובל בישראל, אילוצי רגולציה לחלונות בחדרי המגורים, התאמת פתרונות מקלוט, שילוב של תאורה טבעית מקסימלית עם תאורה מלאכותית, שילוב תפעולי בין השימושים השונים בקומות, התאמה לתקני בטיחות תקפים ולחוק התכנון והבנייה, ניצול גובה הקומות לחללי מגורים מעניינים, פתרונות אוורור ואקלום ותשתיות.
היתרונות והתועלות שנצפו הם תועלת כלכלית ליזם בשל שימוש בשלד מבנה קיים, חיסכון בפסולת בניין, שיפור מבנה ומערכות קיימים, חיזוק אוכלוסייה, החייאת האזור והגברת תשלומי ארנונה. החסרונות הם צורך בשינוי בתוכנית בניין עיר, תשואה למגורים להשכרה נמוכה ביחס להשקעה הנדרשת להסבת המבנה, וכן הפסדי שטחים לשיווק בשל השוני בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב (שטח נטו "פלדלת" למגורים אשר אינו כולל תוספת בגין שטחי שירות כמקובל בנדל"ן מניב, פער שיכול להגיע ל־20-25%).
הבדיקה: לצורך הבחינה בדקנו כמה מבני תעשייה ומלאכה באזור דרום תל אביב, שהם מבני מלאכה טיפוסיים אשר נבנו כקומות מלבניות בשטח קומה של 300-1,000 מ"ר במידות של 10-20 מטר עומק.
התוצאות: מצאנו שבמבנים מעין אלו השטח האפקטיבי למגורים הוא כ-75%-85% מתוך שטח הקומה. להערכתנו העלות להסבת השימושים למגורים במבנים אלו היא כ־5,700 שקל למ"ר ובין היתר תכלול גם התאמות למקלוט ולהתאמת תשתיות לביוב ומיזוג.
בנתונים אלו הכדאיות הכלכלית טובה ומגיעה לרווחיות בשיעור של כ-42% על ההשקעה בנכס (ROA), ולתשואה שנתית שוטפת על ההשקעה של כ-4.3%. אם לא יהיה פטור בגין תשלום היטל השבחה נגיע לרווחיות צנועה יותר של כ-17% על ההשקעה ולתשואה שנתית שוטפת של כ-3.5%.
בשורה התחתונה: המודל העסקי הנדרש להסבת מבני מלאכה ותעסוקה למגורים:
היחס הנדרש להיתכנות כלכלית ראויה להסבת שטחי מלאכה למגורים הוא שיעור של 70% לשימוש למגורים מתוך סך השטח הבנוי.
עומק הצלעות האידיאלי הוא 10-20 מטר, המאפשר הקמת טור אחד או שני טורי דירות צמודים לאורך החזיתות ובמרכז שטחי שירות ומעברים מרווחים (8 מטרים עומק לכל טור ו-2-4 מטרים למעברים ולשטחי שירות), באופן המאפשר לדירות אלה חלונות לחזית חיצונית בהתאם לרגולציה. עלות ההתאמה היא כ-5,700 שקל למ"ר. במבנים מעין אלה יש צורך להוסיף או להקצות שטחים משותפים ושיתופיים במבנה או בחצר.
מעין שותף בחברת הייעוץ האסטרטגי לנדל"ן Make It Work, בן צבי מתכננת ומעצבת פנים, יועצת ומלווה בנייה ירוקה