גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה יעלה להפוך בניין משרדים למגורים

כדי שהסבה כזו תהיה כלכלית, צריך שלפחות 70% מהשטח הבנוי יוקצה למגורים, ועלות ההתאמה היא כ-5,700 שקל למ"ר

מרכז פנורמה תל אביב / צילום: שלומי יוסף
מרכז פנורמה תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בחודשים האחרונים הועלתה הצעה לתת מענה למצוקת הדיור ולעודפי המשרדים המתוכננים, באמצעות הסבה של מבנים שנועדו למשרדים או לתעשייה - לדירות מגורים.
האתגרים בהסבת מבני מלאכה למגורים הם רבים וכוללים בין היתר התמודדות עם צלעות עמוקות של המבנה שאינן מאפשרות מס’ כיווני אוויר כמקובל בישראל, אילוצי רגולציה לחלונות בחדרי המגורים, התאמת פתרונות מקלוט, שילוב של תאורה טבעית מקסימלית עם תאורה מלאכותית, שילוב תפעולי בין השימושים השונים בקומות, התאמה לתקני בטיחות תקפים ולחוק התכנון והבנייה, ניצול גובה הקומות לחללי מגורים מעניינים, פתרונות אוורור ואקלום ותשתיות.

היתרונות והתועלות שנצפו הם תועלת כלכלית ליזם בשל שימוש בשלד מבנה קיים, חיסכון בפסולת בניין, שיפור מבנה ומערכות קיימים, חיזוק אוכלוסייה, החייאת האזור והגברת תשלומי ארנונה. החסרונות הם צורך בשינוי בתוכנית בניין עיר, תשואה למגורים להשכרה נמוכה ביחס להשקעה הנדרשת להסבת המבנה, וכן הפסדי שטחים לשיווק בשל השוני בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב (שטח נטו "פלדלת" למגורים אשר אינו כולל תוספת בגין שטחי שירות כמקובל בנדל"ן מניב, פער שיכול להגיע ל־20-25%).

הבדיקה: לצורך הבחינה בדקנו כמה מבני תעשייה ומלאכה באזור דרום תל אביב, שהם מבני מלאכה טיפוסיים אשר נבנו כקומות מלבניות בשטח קומה של 300-1,000 מ"ר במידות של 10-20 מטר עומק.

התוצאות: מצאנו שבמבנים מעין אלו השטח האפקטיבי למגורים הוא כ-75%-85% מתוך שטח הקומה. להערכתנו העלות להסבת השימושים למגורים במבנים אלו היא כ־5,700 שקל למ"ר ובין היתר תכלול גם התאמות למקלוט ולהתאמת תשתיות לביוב ומיזוג.

בנתונים אלו הכדאיות הכלכלית טובה ומגיעה לרווחיות בשיעור של כ-42% על ההשקעה בנכס (ROA), ולתשואה שנתית שוטפת על ההשקעה של כ-4.3%. אם לא יהיה פטור בגין תשלום היטל השבחה נגיע לרווחיות צנועה יותר של כ-17% על ההשקעה ולתשואה שנתית שוטפת של כ-3.5%.

בשורה התחתונה: המודל העסקי הנדרש להסבת מבני מלאכה ותעסוקה למגורים:
היחס הנדרש להיתכנות כלכלית ראויה להסבת שטחי מלאכה למגורים הוא שיעור של 70% לשימוש למגורים מתוך סך השטח הבנוי.

עומק הצלעות האידיאלי הוא 10-20 מטר, המאפשר הקמת טור אחד או שני טורי דירות צמודים לאורך החזיתות ובמרכז שטחי שירות ומעברים מרווחים (8 מטרים עומק לכל טור ו-2-4 מטרים למעברים ולשטחי שירות), באופן המאפשר לדירות אלה חלונות לחזית חיצונית בהתאם לרגולציה. עלות ההתאמה היא כ-5,700 שקל למ"ר. במבנים מעין אלה יש צורך להוסיף או להקצות שטחים משותפים ושיתופיים במבנה או בחצר.

מעין שותף בחברת הייעוץ האסטרטגי לנדל"ן Make It Work, בן צבי מתכננת ומעצבת פנים, יועצת ומלווה בנייה ירוקה

עוד כתבות

דודו זבידה / צילום: איל יצהר

במקום הנפקה מכירה: מבנה רוכשת פרויקטים להשכרה של אאורה ב-750 מיליון שקל

מדובר ברכישת החזקותיה של אאורה בשישה פרויקטים אותם תכננה החברה להנפיק בבורסה ● מנכ"ל מבנה דודו זבידה: "הזדמנות להעשיר ולהעמיק את האחיזה שלנו בתחומי ההשכרה לטווח ארוך לצד יצירת יתרון משמעותי בסיגמט הדירות קטנות"

יהודים אורתודוקסיים בברוקלין בניו יורק / צילום: Associated Press, Wong Maye-E

יותר צעירים יהודים בארה"ב מזדהים כאורתודוקסים

יהודים בגילאים 18 עד 29 מתפלגים בין המסורות המחמירות ביותר לחוסר עניין מוחלט בדת, כך מראה מחקר חדש

יירוט של כיפת ברזל הבוקר באשקלון / צילום: Reuters, Amir Cohen

עימותים קשים בין יהודים לערבים: ניסיונות לינצ'ים במספר מוקדים

פצועים בעכו, בלוד, בבת ים, באור עקיבא ובחיפה בעימותים אלימים שהתחדשו הערב בין יהודים לערבים ברחבי הארץ ● הילד שנפגע הערב בשדרות מפגיעת רסיסי טיל מת מפצעיו ● שני פצועים מפיגוע ירי בשומרון

כלי רכב שורפים בלוד לאחר לילה של התפרעויות אלימות / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

רשות המסים: כאלפיים מקרים שבהם נגרם נזק לרכוש

בערכת מצב שקיים שר האוצר הוחלט כי יתבצע מימוש מיידי של החוק להענקת פיצויים בגין נזק ופגיעות ישירות ברכוש ● רשות המסים מסרו כי דיור חלופי סופק לעשרות משפחות

השריפה במתקן תש"ן באשקלון / צילום: Reuters, AMIR COHEN

בין ביטחון לסביבה: האם מתקני האנרגיה של ישראל ערוכים למתקפת טרור?

פגיעת הרקטות של החמאס במתקן תש"ן באשקלון ממחישה את גודל הסיכון שגורם השימוש בדלקים פוסיליים ● החשש גדל כאשר מדובר במתקנים הנמצאים בסמוך לריכוזי אוכלוסייה ● הסכנה לאזרחים, למשק האנרגיה המקומי ולסביבה מחייבת מציאת פתרונות מתאימים

עופר חדד ותמיר סטיינמן במשדר צהריים מיוחד / צילום: צילום מסך חדשות 12

התותחים רועמים, הרייטינג בשמיים, והמפרסמים בטלוויזיה יורדים מהאוויר

את נתוני הרייטינג הגבוהים של הערוצים בימים אלה, לא ניתן יהיה לתרגם להכנסות • מאז התברר שיש הרוגים ישראלים בהתקפות, הקמפיינים נעצרו, והמפרסמים דיללו את הנוכחות • כעת הם ממתינים לראות את ההתפתחויות ולהחליט

אבי דיכטר, הליכוד / צילום: רפי קוץ

"מרצ דרשה להחליף את המנון התקווה באינטרנציונל"? כן, ובנטע ברזילי

אבי דיכטר חשף עדות מרשיעה לאידאולוגיה הקומוניסטית של מרצ. או לחיבתה לאייל גולן ● המשרוקית של גלובס

פגיעה ישירה ברכב באשקלון / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

"הזכות להגן על עצמה": כך רואים כלי התקשורת באירופה את ההסלמה

מנהיגים פוליטיים רבים באירופה וברחבי העולם נמנעים עדיין מלהגיב ישירות על העימות המסלים ● ג'ונסון נמנע מלגנות את ירי הרקטות, בארה"ב ביקורת הובעה מהצד הימני של המפה על שתיקתו המתמשכת של ביידן ● הודעות שפורסמו בשם האיחוד האירופי וע"י דוברי ממשלות ביבשת גינו את העובדה כי רקטות שמשוגרות מעזה מכוונות למרכזי אוכלוסייה ישראלים

מעבר הגבול באב אל האווה. המעבר היחיד שבו לאו"ם מותר לעבור לסוריה כדי לספק סיוע הומניטרי / צילום: Reuters, Osman Orsal

ביידן עומד למבחן מול רוסיה לגבי סיוע בסוריה

עימות מתקרב לגבי מעבר הגבול האחרון שהאו"ם משתמש בו להכנסת ציוד סיוע למדינה

יאיר לפיד / צילום: שלומי יוסף

המגעים להקמת ממשלת שינוי הוקפאו בשל המצב הביטחוני

על פי הערכות, המשא ומתן לא צפוי להתקדם כל עוד נמשכת ההסלמה הביטחונית ● גוש השינוי יצטרך להתמודד עם אתגרים מכמה חזיתות כדי להצליח להקים ממשלה

האחים רועי ואלדר טובי / צילום: וונדרה

חברת הסייבר האנגלית שהקימו האחים טובי נמכרת ב-400 מיליון דולר

חברת Jamf הציבורית הודיעה כי תרכוש את Wandera, שהקימו הישראלים לשעבר אלדר ורועי טובי המתגוררים בלונדון ● Wandera העסיקה בעבר עובדים בישראל בתחום של חקר איומי סייבר, אך כיום אין לה עובדים בארץ

אבישי אברהמי, מייסד ומנכ”ל Wix  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

ממשיכה לצמוח (ולהפסיד): "Wix היא שחקנית מובילה במהפכת המעבר לאונליין"

הכנסות Wix ברבעון עלו על תחזיות האנליסטים והסתכמו ב-304 מיליון דולר, צמיחה של כ-41% לעומת הרבעון המקביל, וההפסד למניה היה נמוך ב-12 סנט לעומת התחזית ● המנכ"ל אבישי אברהמי: "אנחנו מתחילים את 2021 בעמדה חזקה מאוד בדרך להגשמת החזון שלנו"

המושלת הרפובליקאית של אייווה, קים רינולדס / צילום: Associated Press, Charlie Neibergall

מדינות בארה"ב דוחות את דמי הסיוע הנוספים למובטלים בגובה 300 דולר לשבוע

מושלים רפובליקאים אומרים שהתשלומים מעודדים אנשים לא לעבוד; הנשיא ביידן טוען שמסגרות לטיפול בילדים והפחד מקורונה הם הגורמים המעכבים את השיקום הכלכלי

אילן צחי ואבי צבי / צילום: איל יצהר, אודי פורטל

ההכרעה על זהות מנכ"ל פרטנר מתקרבת: אילן צחי ואבי צבי ראש בראש

שני המתמודדים הסופיים הם אבי צבי, מנכ"ל רשת, ואילן צחי, מנכ"ל זאפ לשעבר ● דירקטוריון החברה יתכנס הערב לקבלת ההחלטה

ויליגר צביקה / צילום: איל יצהר

צביקה ויליגר: אחרי שבועות לא יהיה מנוס מהתייקרות של חלק ממוצרי המזון

חברת ויליפוד מסכמת את הרבעון הראשון של 2021 עם מכירות בהיקף של 116.7 מיליון שקל, ירידה של 9.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ● עם זאת, יו"ר היחברה צביקה ויליגר מעריך כי ויליפוד תצמח השנה ב-15% בזכות כניסה לקטגוריות חדשות ● תא"ל במיל' ארז וינר מונה למ"מ המנכ"ל

נתב"ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ

עקב המצב הביטחוני: חברות תעופה מודיעות על ביטולי טיסות לישראל

החברות שביטלו את הטיסות המתוכננות להיום הן יונייטד איירליינס, דלתא איירליינס, אמריקן איירליינס, אייר פראנס ולופטהנזה ● אמש הושבת נמל התעופה בן גוריון לנחיתות ולהמראות, וטיסות שתוכננו לנחות נאלצו "לשרוף" זמן באוויר ולטוס במעגלים, עד שלבסוף הופנו לנחיתה בנמלי תעופה אחרים

עוה"ד בנד (מימין), חלד, אלקס הרטמן ושוקי חורש / צילום: מיכל רביבו

100 שנה אחרי שנוסד: משרד ש.הורוביץ ממזג לשורותיו פירמה אחרת

משרד אשר חלד, מהמשרדים המובילים בארץ בתחומי דיני העבודה, הסדרי פנסיה וביטחון סוציאלי, מצטרף אל משרד ש. הורוביץ וירחיב את מחלקת דיני עבודה של המשרד

שריפה במיכל דלק של חברת תש"ן באשקלון שפרצה בעקבות פגיעה ישירה של רקטה / צילום: Reuters, Ilan Rosenberg

הוואקום המנהיגותי פוגע בחוסנה הלאומי של ישראל

הדרג המבצעי-צבאי של המדינה עתיר בהישגים וביכולות, אבל בהיעדר החלטה אסטרטגית של ראש הממשלה וההנהגה, ישראל תצא גם מהסבב הזה חלשה יותר

ראש הפד, ג'רום פאוול / צילום: רויטרס

האינפלציה בארה"ב קופצת מדרגה: מדד המחירים זינק ב-0.8% באפריל

מדובר בקצב האינפלציה הגבוה ביותר בארה"ב מאז 2008 והוא נרשם, בין היתר, על רקע פגיעה בשרשראות אספקה גלובליות בשנה האחרונה

משרד סימילרווב / צילום: עודד בביוף

גם יוסי ורדי במרוויחים: סימילרווב הנפיקה בניו יורק לפי 1.6 מיליארד דולר

בין המחזיקים בחברה, שפיתחה פלטפורמה לבחינת התנהגויות של גולשים באינטרנט: המייסד אור עופר (מניות בשווי 125 מיליון דולר) קבוצת ויולה (280 מיליון דולר) ומשקיע הטכנולוגיה ורדי (86 מיליון דולר)