סיון בלסנהיים ועמליה פז, ממייסדי קהילת בריקס / צילום: איל יצהר
אחת ההשפעות של משבר הקורונה על התעשיות והשווקים השונים בעולם הוא זירוז הכנסת טכנולוגיות לתחומים שעד למשבר הצליחו לשמר את אופן ההתנהלות השמרני שלהם.
בכל הקשור לנדל"ן, מעריכים בקהילת טכנולוגיות הנדל"ן "בריקס", עד הקורונה ביצעו מיזמי טכנולוגיה בישראל בסך הכול 15-20 פיילוטים עם גופי נדל"ן בארץ. ב-2020, שנת הקורונה, "מספרם לכל הפחות הוכפל", אומרת עמליה פז, ממקימות הקהילה, שצופה "המשך גידול במספרים, שכן חברות הנדל"ן שכבר נפתחו לאפשרות להכניס טכנולוגיות חדשות ימשיכו בכך, וחברות נוספות עתידות להצטרף".
עולם טכנולוגיות הנדל"ן מגוון ואינו מוגבל לבנייה. הוא כולל את כל שרשרת הערך, משלבי התכנון, דרך הבנייה, המכירה ועד התחזוקה.
בתחום התכנון אפשר למצוא מערכות שמאפשרות למקסם אחוזי בנייה בשטחים, ואת תמהיל הדירות שיניב את הרווח המקסימלי; מערכות לזיהוי שטחים בעלי פוטנציאל השקעה. בתחום הבנייה קיימות, למשל, מידול תלת-ממדי של תהליכי בנייה ומעקב אחר התקדמות הבנייה; שימוש בחומרים, בבניינים או בתשתיות בעזרת רחפנים; מנופים אוטונומיים; הדפסת רכיבים לבנייה במדפסות תלת-ממד.
בתחום התחזוקה והמעקב קיימות טכנולוגיות שיודעות לנטר תנועת הולכי רגל במגדלים ובאילו מתקנים הם משתמשים ובאילו פחות; ניהול מבנים; מערכות לניטור ולניהול איכות האוויר; מעקב אחר שיעור עובדים או מבקרים בחללים סגורים; מעקב אחר תצרוכת אנרגה וחיסכון; ניהול קהילות שוכרים במגורים או בחללי עבודה משותפים; מערכות לניהול קשרי לקוחות לסוכני נדל"ן ולקשרים עם סוכנים אחרים; ואף מערכות מבוססות בינה מלאכותית להקצאת אשראי לשוכרים כדי לסייע במימון לשוכרים צעירים בעלי דירוג אשראי נמוך; ניהול נכסים עבור חברות ניהול וגופים מוסדיים; וכמובן - חברות המפתחות מערכות לניהול ה"בית החכם".
סיון בלסנהיים, ממייסדי קהילת בריקס, מספר אפילו על חברה שמפתחת מערכת לניהול התנגדויות של תושבים: "הקבלן מעדיף לסיים עם זה כמה שיותר מוקדם כדי לדעת איפה הוא עומד".
מנטורים, חממות או עזרה בגיוס הון
אלפי חברות סטארט-אפ ועוד אלפי חברות הייטק ותיקות פועלות בישראל - ורק בשנים האחרונות עולה מספרן של אלה העוסקות בתחום הבנייה, התכנון והתחזוקה. על פי נתוני Start-up Nation Central, בישראל פועלות כיום 174 חברות סטארט-אפ בתחום הקונטק (טכנולוגיות בנייה), ועוד 54 בתחום הפרופטק (טכנולוגיות הקשורות לניהול הנכסים).
בעוד שהאקו סיסטם של ההייטק הישראלי מגוון ומורכב, וכולל את האקדמיה, מכוני המחקר, צה"ל, התעשיות הביטחוניות, והממשלה - בעיקר דרך רשות החדשנות - בתחומי הקונטק והפרופטק האקוסיסטם צעיר.
הגופים העיקריים שפועלים בו הם חממות וקהילות - חלקם במטרה לחבר חברות צעירות לחברות בוגרות, וחלקם גם משקיעים. תוכנית קונטק, המשותפת למשרד השיכון, למשרד הכלכלה ולהתאחדות הקבלנים, מפעילה חממה שפועל בה כבר מחזור רביעי של סטארט-אפים. היא מציעה מנטורינג וחיבור לתעשייה, ללא השקעה כספית. תוכנית של מנטורינג וגם השקעה היא זו של מרכז החדשנות Highroad שהוקם -2018 ומתמחה בטכנולוגיות אורבניות.
חברות הנדל"ן הגדולות הן שחקניות חשובות, שיש להן תפקיד כפול: הן גם מהוות אתר לניסויים, וגם משקיעות בסטארט-אפים בעצמן. שיכון ובינוי, למשל, מפעילה חממה לסטארט־אפים במשותף עם ENEL. לענקית תוכנות התכנון אוטודסק, יש מרכז פיתוח מוביל בארץ שמבוסס על סטארט-אפ רכשה, ומאז ביצעה עוד ארבע רכישות של סטארט-אפים.
קהילת בריקס הוקמה בסוף 2019 על ידי אנשי הייטק, נדל"ן ופיננסים. משרדיה נמצאים ברמת השרון. "ראינו בשנה האחרונה כ-100 סטארט-אפים ישראליים ועוד כ-50 מהעולם. אנחנו פועלים בשני צירים - גם מול הסטארט-אפים וגם מול חברות הנדל"ן, והמטרה שלנו היא להיות הגוף המוביל לעולם הפרופ-טק", אומר בלסנהיים. בהמשך, הם מתכננים להתפתח ולהפוך לקרן הון סיכון ישראלית שלא רק תצא להשקעות בחוץ, אלא גם לדבריו, "למשוך את ההשקעות מהעולם בסטארט-אפים הישראליים".
בריקס כבר רשמה לזכותה כמה עסקאות ושיתופי פעולה בין סטארט-אפים בתחום הנדל"ן לבין חברות ישראליות. הסטארטאפ Olin, מתחום המציאות הרבודה, חובר לחברה יזמית גדולה בתחום המגורים והם ממתינים לציוות לפרויקט של החברה היזמית לשם ביצוע פיילוט; מיזם Conwize שמטפל במחשוב תהליך מכרזים, כולל קבלני משנה וספקים, נמצא במשא ומתן לשילוב בפיילוט; הם חיברו את חברת Datumate, המפתחת פלטפורמה לניהול מיזמי תשתיות, לקבלן ביצוע גדול בישראל; והפנו כמה חברות מתחום הסיורים הווירטואליים אל חברת נדל"ן מסינגפור לצורך שיווק בתקופת קורונה.
לדבריהם, בריקס נמצאת גם במגעים מתקדמים לשיתוף פעולה עם כמה מהעיריות הגדולות בישראל "להטמעת מגוון טכנולוגיות בתחום האורבני", אך לא הסכימו לפרט הרבה מעבר לכך. "יצרנו כמה תוכניות לליווי של הסטארט-אפים האלה, חלקן על ידי ליווי של מנטורים, חלק במודל בסגנון חממת סטארט-אפים וחלק בעזרה בגיוס הון מקרנות הון סיכון", אמר בלסנהיים.
לצד החברות הללו פועלות חברות שפיתחו פתרונות ספציפיים לאתגרים הנדסיים ספציפיים של עולם הבנייה. בין אלה למשל חברת סמסון לוג'יק, שפיתחה פלטפורמה לאריזה ולשינוע של חומרי בנייה במכולות חכמות עם חיישנים. החברה, הם מספרים, הוקמה על ידי מהנדס בנייה שזיהה כשל בתהליך הבנייה שבו מתבזבז זמן יקר על פיזור חומרים באתר הבנייה על ידי המנוף - שזמן פעולתו הוא מן היקרים בתהליך. "הסנסורים יודעים להגיד היכן נמצאת המכולה, מה מצב המלאי שבה, וכך למנוף לוקח לפרוק את החומרים חצי שעה, במקום ארבע שעות. המנהל מקבל חיווי בכל שלב היכן נמצאות המכולות וכמה מלאי ברזל נותר בהן", אמרה פז. אחד ממייסדי החברה הוא פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון.
רוב החברות בישראל: אפילו לא בסבב גיוס הון שני
החברות הישראליות בתחום הקונטק והפרופטק ברובן צעירות מאוד, מעיד בלסנהיים.
"אתה כמעט לא רואה בתעשייה סטארט-אפים בשלבי גיוס B ומעלה", השלב שבידי החברה כבר מוצר עובד ובסיס לקוחות ראשוני, והיא נמצאת במגמת התרחבות. "הרוב הם ברמת הסיד, סיד פלוס, או A", שבהם החברות רק יוצאות לדרך או מתחילות להתבסס. "התעשייה נמצאת רק בהתחלה שלה", הוא אומר.
דאטומייט היא דוגמה לחברת טכנולוגיות הנדל"ן מהיותר מתקדמות. את החברה הקים היזם הסדרתי ד"ר ג’אד ג’רוש והיא מנוהלת כיום על ידי טל מאירזון. המוצר שהם פיתחו הוא מערכת לניהול מיזמי תשתיות, בין היתר על ידי צילומי רחפן.
לדברי פז, "דאטומייט עשו את הפיילוטים בישראל אף על פי שהשדה האמיתי הוא בחו"ל. ישראל קטנה עבורם. הם צריכים לפרוץ בחו"ל והם יפרצו. מה שמייחד אותם הוא שהם מאוד מתודולוגיים". בכך, היא מסבירה, "היא שונה מהרבה סטארט-אפים שמובלים על ידי חבר’ה מאוד צעירים, שאולי באים עם רעיון מדליק ויכולות, אבל דורשים הרבה שיוף.
"זה לפעמים יפה מאוד בשביל צעיר בן 28 אבל הם לא מבינים את העולם עצמו וצריך לשייף את המודל שלהם ולפעמים גם לקחת אותו למקום אחר. יש דברים מדהימים שצריך לעזור להם להביא אותם לעולם האמיתי - לא לעולם הדמיוני של תוכנה".
החיבור: דורש טכנולוגיה וגם היכרות עם הענף
בריקס פועל באחד מהתחומים האחרונים בעולם לאפשר חדירה של טכנולוגיות מתקדמות, הוא מאופיין בשמרנות לא רק בהכנסת טכנולוגיה - אלא גם בשיתוף מידע.
"בעולם הנדל"ן, גם מי שרוצה חדשנות שומר אותה בסוד", אמרה פז. "הטכנולוגיות ייכנסו כך או כך, השוק לא מחכה לכם, אז מוטב שיירדו מכל מיני גישות של פעם, כי אם לא אצלם היא תיכנס אצל המתחרים", אומר בלסנהיים.
בנוסף, הוא אומר, מתחלף היום דור המנהלים, והדור החדש, הצעיר - בין אם הוא הבעלים החדשים של אותן חברות, מנהל או חבר דירקטוריון - כבר הרבה יותר נוטים לכיוון הטכנולוגיה".
בלסנהיים ופז מעידים כי יותר מהטיעונים בזכות היעילות ויותר מחילופי הדורות תרמה לחדשנות בנדל"ן הקורונה. "בגלל הריחוק החברתי אי אפשר היה לאפשר ליותר מדי להתכנס - ואז הופיעו פתרונות כמו מצלמות על קסדות או על מנופים כדי לתת למנהלים תמונת מצב מהשטח באתר, מבלי להיות בו פיזית".
החזון של פז הוא שישראל תהפוך לקרקע לעריכת ניסויים עם חברות סטארט-אפ טכנולוגיות ישראליות. "היינו רוצים שהם יעשו פה פיילוטים, יקבלו תעודת כשרות ואז נעזור להם לצאת החוצה".
כשמסתכלים על הסטארט-אפים הפעילים היום בישראל אפשר לראות שהיזמים של רבים מהם הגיעו מחוץ לענף, מתחומי פעילות אחרים - וזיהו בענף הבנייה או התכנון כר נרחב לחדשנות טכנולוגית.
דוגמה לכך אפשר לראות גם בקרב המייסדים של קהילת Bricks עצמה. להקמת הקהילה חברה פז אל היזם בלסנהיים, מייסד ומנכ"ל סטארטאפ תשלומי הנדל"ן "רנטיגו" (Rentigo) ואיש ההייטק היחיד בחבורה. בלסנהיים הגיע אל תחום הנדל"ן מתחום הטכנולוגיות הפיננסיות, לאחר שגילה עד כמה שוק תשלומי השכירות בארצות הברית מתנהל באופן ידני - באמצעות צ’קים.
"רנטיגו", החברה שהקים, הציעה לבעלי נכסים לעבור לקבלת תשלומים בכרטיסי אשראי, וכך להיפגש עם הכסף מהר יותר מצד אחד, ולאפשר לדיירים ליהנות מהנקודות של כרטיס האשראי.
בלסנהיים יזם את הרעיון של בריקס אחרי קריירה בהייטק ולאחר כמה שנים על קו ישראל-ארצות הברית. באותן שנים, בטיסות ובכנסים, הכיר יזמים רבים והחל לטפח ברשת קהילה בשם "פרופטק גלובל" לסיוע הדדי בין יזמי נדל"ן ישראלים הפועלים באמריקה. על בסיס ההיכרות הזו חבר בלסנהיים לעוד שלושה שותפים. עמליה פז היא דירקטורית באפקון החזקות מבית שמלצר, ושימשה כמנהלת כספים בחברות בתחומי הנדל"ן והטכנולוגיות.
שני שותפים נוספים הם דודי דניאל, מנכ"ל לשעבר של ADO גרופ, ואשר שימש לפני כן מנהל מערך הנדל"ן של בית ההשקעות פסגות; וגיא אליאס, מנכ"ל קרדן NV, ששימש בעבר מנכ"ל חברת אספן גרופ ובתפקידים בכירים בקבוצות אלוני חץ, אמות השקעות ומבנה.
פעילה בכירה נוספת בקהילה היא יזמית ההייטק יהודית דניאל, שייסדה את הסטארט-אפ סימפ (Simp) לאיתור הזדמנויות השקעה נדל"ניות.