פרויקט התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock
עורכי דין יצטרכו לבחון היטב את מצבם, לפני שיוכלו לייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זה המסר שהתקבל שלשום, (יום א') כשוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין החליטה לקבוע כללים להתנהלות עורכי דין בפרויקטים כאלה.
מדובר ב"חבילה", של כללים אתיים שנועדה לענות על מצב שכונה במשרד המשפטים "כשל", שכן יחסי עורכי הדין עם הדיירים אל מול היזם מורכבים בהרבה מאשר במצב של רכישת דירה למשל, והתלונות והחשדנות שמגלים הדיירים כלפי עורכי הדין הן רבות, ולא פעם תורמות להכשלת פרויקטים.
"הצורך בהסדרת מערכות היחסים בין מיוצגי פרויקטי התחדשות עירונית, הוא צורך מהותי לא רק במובן העסקי אלא גם ככלי לחיזוק האמון בין הציבור ובין מערכת המשפט כולה", אומר לגלובס יו"ר ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, עו"ד מנחם מושקוביץ, "החלטות מסוג זה, שיצאה מוועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, מהוות עוד אבן דרך במרקם העדין שבין האזרח למערכת המשפט".
גלובס מביא שורה של שאלות ותשובות לגבי האסור והמותר לעורכי דין המייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מה מיוחד בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית?
יש מספר דברים שמייחדים ייצוג כזה מעסקאות נדל"ן רגילות. ראשית, תשלום שכר הטרחה אינו ממומן על ידי הלקוחות כפי שנעשה כרגיל, אלא הפוך: דווקא הצד השני, היזם, הוא שמשלם, מה שיוצר קשר ישיר הין היזם לבין העו"ד של הדיירים, וזה כמובן מצב שאינו טבעי.
בנוסף, הדיירים הם לקוחות רק בפרויקט שבו מדובר לעניין הייצוג, בעוד שהיזם לרוב פועל בעוד פרויקטים, מצב העשוי להבטיח עבודה עתידית לעורך הדין. "אך טבעי שמשרד עורכי דין הדואג לעתידו יעדיף להשקיע ביחסים טובים מול היזם. מציאות וציפייה זו עומדת בסתירה מהותית לחובת הנאמנות כלפי הלקוחות ומכן הצורך 'לעבות' את החובה", כותבת ועדת האתיקה, ומסקנתה, שהדבר מחייב את "עיבוי" חובת הנאמנות של העורך דין לדיירים.
עוד משהו שמייחד עבודת עורך דין שמייצג קבוצת דיירים שפועלת בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא שמדובר בליווי לשנים רבות, ושבתוך קבוצת הדיירים מתקיימים בדרך כלל, ניגודי אינטרסים.
ולבסוף, פערי המידע בין הצדדים לעסקת ההתחדשות העירונית הם גדולים במיוחד: היזם הוא איש מקצוע שפועל בתחום, בעוד שהדיירים חסרי כל ידע בתחום, ולכן הם סומכים על העורך דין שמייצג אותם.
האם שני עורכי דין מאותו משרד יכולים לייצג את היזם ואת הדיירים?
חד משמעית לא, וגם לא ניתן להחליף בין הצדדים לעסקה (לדוגמה משרד עורכי דין שייצג את הדיירים יעבור לייצג את היזם). יותר מזה. אותו משרד עורכי דין אינו יכול לייצג את הדיירים ואת היזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת.
האם עו"ד שסיים לייצג את אחד הצדדים יכול לייצג עכשיו את הצד השני?
עמדת ועדת האתיקה לשאלה זו אומרת, כי אם משרד עורכי הדין ייצג בעבר את היזם/דיירים בעניין שונה ואין זיקה של ממש למידע בין שני הפרויקטים - אין מניעה שייצג כעת את הדיירים/יזם לאחר שיימסר להם גילוי מלא על עובדה זו.
לדוגמה, אם בעבר ייצג את היזם וכעת מבקש לייצג דיירים מול אותו יזם - חייב המשרד לגלות לדיירים כמה זמן ייצג משרד עורכי הדין את היזם.
כך גם לגבי המקרה השני - אם משרד עורכי הדין סיים לייצג את הדיירים, והפרויקט הגיע לאכלוס, הוא רשאי כעת לייצג את היזם בפרויקט אחר, אך גם כאן נדרשת חובת גילוי.
ואולם הוועדה מדגישה, כי במקרה שבו עו"ד ייצג בעבר את קבוצת הדיירים, הוא לא יוכל לייצג חלק מהם בסכסוך מול הדיירים האחרים.
האם משרד עורכי דין שמייצג את הדיירים יכול לשמש המארגן שלהם בפרויקט?
משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות "המארגן", וזאת משום שעל פי החוק והכללים, ארגון של בעלי דירות בפרויקט של התחדשות הוא עיסוק, ומשרד עורכי דין המייצג את הדיירים בפרויקט לא יכול להיות המארגן של אותו פרויקט. יתרה מזה - המארגן של הדיירים לא יכול להיות עובד משרד עורכי הדין.
איך יקבל עורך הדין המייצג את הדיירים את שכרו?
בוועדה עונים, כי לאור הנסיבות המיוחדות של ייצוג בפרויקט התחדשות עירונית, יש לקבוע מספר מנגנונים הבאים להבטיח את חובת הנאמנות של עורך הדין כלפי לקוחותיו הדיירים ולא כלפי היזם משלם שכרו.
כך למשל, אסור לעורך דין המייצג את הדיירים לכרות הסכם עצמאי עם היזם שבו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם הדיירים. החייבות של היזם לשלם את הוצאות העורך דין היא כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.
איך יחושב שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים?
הוועדה לא פוסלת נוסחאות מקובלות לחישוב השכר וקובעת כי אין מניעה שעורך הדין המייצג הדיירים יקבל את שכרו כנגזרת של מספר הדירות הקיימות בפרויקט, או כשכר טרחה כולל עבור כל דירה ודירה, או כאחוז משוויין.
האם עורך הדין יכול לרכוש דירה בפרויקט שבו הוא מייצג את הדיירים?
עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירות בפרויקט שבו הם מייצגים את הדיירים, ואולם רצוי כי יחשוף עובדה זו ברגע שהיא קיימת. כלומר, מיד עם רכישת הדירה, באמצעות שליחת הודעה לדיירים.
האם עורך דין בעל דירה בפרויקט יכול לייצג את הדיירים?
כן, אבל רצוי שלא יעשה זאת. "אין כל הוראת חוק האוסרת על עורך הדין לטפל בעניין שבו יש לו נגיעה אישית כמו בעלות על דירה", נכתב. אלא שכאן ועדת האתיקה הארצית תמליץ לעורכי הדין שלא לעשות כך. "זו המלצה להתנהגות ראויה אף שאינה אסורה לפי החוק", נכתב במסמך של ועדת האתיקה.
האם עורך דין של הדיירים יכול לסייע לדיירים במכרז לאיתור היזם לפרויקט?
אין מניעה לדבר. ועדת האתיקה מדגישה כי כחלק מחובת הנאמנות שחב עורך הדין ללקוחותיו עליו להגן על האינטרסים החוקיים שלהם, בין היתר, בכל הנוגע ליזם. ואולם הוועדה מדגישה, כי "מדובר בסיוע בבחירת יזם ולעולם לא בבחירת היזם".