חתימה על זיכרון דברים. ההסכם טומן בחובו בעייתיות רבה / צילום: Shutterstock, Drazen Zigic
עסקאות מקרקעין רבות מתחילות את דרכן במסגרת "זיכרון דברים" - חוזה ראשוני המהווה תחליף לחוזה מסודר ומפורט, שנועד לתעד את ההסכמות הראשוניות בנוגע לעסקה, אך ללא פירוט מלא של כל תנאיה. מדובר בעניין נפוץ ומקובל, שנועד להבטיח את הרצינות של הצדדים לעסקה עד שיגיעו לחתימה על הסכם מלא, אך מסתבר שהוא טומן בחובו גם בעייתיות רבה.
מהן הבעיות, ולמה לא כדאי לחתום על זיכרון דברים כשקונים דירה? עו"ד נעם קולודני, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובנדל"ן, מסביר במי פוגע זיכרון הדברים ומה האלטרנטיבה.
1. עלול לזרז את הלו"ז של העסקה ללא זמן מספק לבדיקות
חתימה על זיכרון דברים למכירת דירה הנה דרישה המועלית חדשות לבקרים בשוק הנדל"ן, אבל צריך לשים לב מי דורש את החתימה על זיכרון הדברים. "למתווכים, למשל, ישנו אינטרס מובהק בחתימה על זיכרון הדברים למכירת דירה, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך", מסביר עו"ד קולודני.
כלומר, חתימה על זיכרון דברים יכולה להקדים תשלומים שיכולם לשלם בשלב מאוחר יותר של העסקה. אך זו לא הבעיה המרכזית. לדברי עו"ד קולודני הבעיה היא שחתימה כזו אינה מותירה לקונה די זמן לבצע את הבדיקות ההכרחיות לפני רכישת דירה.
2. מחייב כמו חוזה מלא וחזקה ממנו עלולה לחייב בפיצויים
עו"ד קולודני מסביר כי "בפסיקת בתי המשפט נקבע כי מסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה - מהווה חוזה משפטי מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין. עוד קבעו בתי המשפט כי גם אם חסרים בזיכרון הדברים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך".
כלומר, זיכרון דברים מהווה מסמך משפט מחייב, המחייב משפטית גם את הקונה וגם את המוכר. "המשמעות היא שלאחר חתימה על זיכרון דברים, ובמקרה של אי עמידה בזיכרון דברים, הדבר עשוי להיחשב בחזקת ביטול חוזה קניית דירה", מסביר קולודני.
ביטול חוזה או הפרתו עלולים לחייב את הצד המבטל/מפר בפיצויים או אף לפתוח פתח לתביעה נגדו על חוסר תום לב במשא ומתן לביצוע העסקה או בעילות אחרות. "אם נחתם זיכרון דברים יש להימנע ממצב של ביטולו, וכאמור - מומלץ להימנע מלבצעו מלכתחילה", אומר קולודני.
3. יש אלטרנטיבה לחתימה על זיכרון דברים
אז מה עושים אם במסגרת המשא ומתן רוצים לעגן חלק מההסכמות, אבל לא סיימתם לגבש את כל תנאי העסקה? קולודני: "במקום חתימה על זיכרון דברים, מומלץ להגיע להסכמה בעל-פה בדבר המחיר והתשלומים, תוך התניה שעורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר שיערכו את כל הבדיקות הנדרשות. רק לאחר מכן כדאי באופן ישיר לחתום על הסכם מכר לרכישת דירה".
4. אם כבר חותמים על זיכרון דברים - מאילו מלכודות להימנע?
לפעמים אין ברירה, המוכר לוחץ, המתווך מלחיץ והקונה נדרש לחתום על זיכרון דברים כדי לא לאבד את "דירת חלומותיו" או שהלחץ מגיע דווקא מכיוון הקונה שרוצה להבטיח שהמוכר לא ינהל משא ומתן מקביל עם עוד קונים, שיחטפו את הדירה מתחת לאפו.
במקרה הזה, צריך לדעת מה להכניס להסכם הראשוני הנחתם, ובעיקר מה לא. לדברי קולודני, "אם בכל זאת אין ברירה אלא לחתום על זיכרון דברים מסיבות כאלה ואחרות, מומלץ שלא להסכים למתן סכום מסוים 'על החשבון', ואם כן - מומלץ להגיע להסדר שלפיו הקונה יפקיד את אותו סכום מסוים, לא גדול, בנאמנות בידי עורך דין, וסכום זה יועבר למוכר אך ורק עם החתימה על החוזה, במידה והחוזה אכן ייחתם".
עוד מסביר קולודני: "חשוב במיוחד, ועל כך יש להקפיד הקפדה יתירה, לשלב בזיכרון הדברים סעיף שלפיו זיכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן סביר ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, וכי במקרה שהחוזה לא ייחתם, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני. בנוסף, יש להכניס בזיכרון הדברים הסתייגות שלפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זיכרון הדברים".