גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה לא לחתום על זיכרון דברים כשקונים דירה?

זיכרון דברים הוא אומנם הסכם נפוץ ומקובל בעת רכישת דירה, אך הוא גם עשוי להסב נזק לאחד הצדדים ● למה לא כדאי לחתום, מהן הסכנות, ומה עושים אם אין ברירה

חתימה על זיכרון דברים. ההסכם טומן בחובו בעייתיות רבה / צילום: Shutterstock, Drazen Zigic
חתימה על זיכרון דברים. ההסכם טומן בחובו בעייתיות רבה / צילום: Shutterstock, Drazen Zigic

עסקאות מקרקעין רבות מתחילות את דרכן במסגרת "זיכרון דברים" - חוזה ראשוני המהווה תחליף לחוזה מסודר ומפורט, שנועד לתעד את ההסכמות הראשוניות בנוגע לעסקה, אך ללא פירוט מלא של כל תנאיה. מדובר בעניין נפוץ ומקובל, שנועד להבטיח את הרצינות של הצדדים לעסקה עד שיגיעו לחתימה על הסכם מלא, אך מסתבר שהוא טומן בחובו גם בעייתיות רבה.

מהן הבעיות, ולמה לא כדאי לחתום על זיכרון דברים כשקונים דירה? עו"ד נעם קולודני, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובנדל"ן, מסביר במי פוגע זיכרון הדברים ומה האלטרנטיבה.

1. עלול לזרז את הלו"ז של העסקה ללא זמן מספק לבדיקות

חתימה על זיכרון דברים למכירת דירה הנה דרישה המועלית חדשות לבקרים בשוק הנדל"ן, אבל צריך לשים לב מי דורש את החתימה על זיכרון הדברים. "למתווכים, למשל, ישנו אינטרס מובהק בחתימה על זיכרון הדברים למכירת דירה, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך", מסביר עו"ד קולודני.

כלומר, חתימה על זיכרון דברים יכולה להקדים תשלומים שיכולם לשלם בשלב מאוחר יותר של העסקה. אך זו לא הבעיה המרכזית. לדברי עו"ד קולודני הבעיה היא שחתימה כזו אינה מותירה לקונה די זמן לבצע את הבדיקות ההכרחיות לפני רכישת דירה.

2. מחייב כמו חוזה מלא וחזקה ממנו עלולה לחייב בפיצויים

עו"ד קולודני מסביר כי "בפסיקת בתי המשפט נקבע כי מסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה - מהווה חוזה משפטי מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין. עוד קבעו בתי המשפט כי גם אם חסרים בזיכרון הדברים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך".

כלומר, זיכרון דברים מהווה מסמך משפט מחייב, המחייב משפטית גם את הקונה וגם את המוכר. "המשמעות היא שלאחר חתימה על זיכרון דברים, ובמקרה של אי עמידה בזיכרון דברים, הדבר עשוי להיחשב בחזקת ביטול חוזה קניית דירה", מסביר קולודני.

ביטול חוזה או הפרתו עלולים לחייב את הצד המבטל/מפר בפיצויים או אף לפתוח פתח לתביעה נגדו על חוסר תום לב במשא ומתן לביצוע העסקה או בעילות אחרות. "אם נחתם זיכרון דברים יש להימנע ממצב של ביטולו, וכאמור - מומלץ להימנע מלבצעו מלכתחילה", אומר קולודני.

3. יש אלטרנטיבה לחתימה על זיכרון דברים

אז מה עושים אם במסגרת המשא ומתן רוצים לעגן חלק מההסכמות, אבל לא סיימתם לגבש את כל תנאי העסקה? קולודני: "במקום חתימה על זיכרון דברים, מומלץ להגיע להסכמה בעל-פה בדבר המחיר והתשלומים, תוך התניה שעורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר שיערכו את כל הבדיקות הנדרשות. רק לאחר מכן כדאי באופן ישיר לחתום על הסכם מכר לרכישת דירה".

4. אם כבר חותמים על זיכרון דברים - מאילו מלכודות להימנע?

לפעמים אין ברירה, המוכר לוחץ, המתווך מלחיץ והקונה נדרש לחתום על זיכרון דברים כדי לא לאבד את "דירת חלומותיו" או שהלחץ מגיע דווקא מכיוון הקונה שרוצה להבטיח שהמוכר לא ינהל משא ומתן מקביל עם עוד קונים, שיחטפו את הדירה מתחת לאפו.

במקרה הזה, צריך לדעת מה להכניס להסכם הראשוני הנחתם, ובעיקר מה לא. לדברי קולודני, "אם בכל זאת אין ברירה אלא לחתום על זיכרון דברים מסיבות כאלה ואחרות, מומלץ שלא להסכים למתן סכום מסוים 'על החשבון', ואם כן - מומלץ להגיע להסדר שלפיו הקונה יפקיד את אותו סכום מסוים, לא גדול, בנאמנות בידי עורך דין, וסכום זה יועבר למוכר אך ורק עם החתימה על החוזה, במידה והחוזה אכן ייחתם".

עו״ד נעם קולודני / צילום: יח"צ

עוד מסביר קולודני: "חשוב במיוחד, ועל כך יש להקפיד הקפדה יתירה, לשלב בזיכרון הדברים סעיף שלפיו זיכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן סביר ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, וכי במקרה שהחוזה לא ייחתם, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני. בנוסף, יש להכניס בזיכרון הדברים הסתייגות שלפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זיכרון הדברים".

עוד כתבות

אנשים בגרמניה מחכים בתור כדי לקבל את החיסון של מודרנה / צילום: Associated Press, Martin Meissner

מאפס ל-1.9 מיליארד דולר: חיסון הקורונה הזניק את הכנסות מודרנה

הכנסות החברה ברבעון הראשון של השנה עמדו על 1.9 מיליארד דולר, כש-1.7 מיליארד מתוכם מיוחסים לחיסונים לקורונה שפיתחה החברה ● המניה יורדת במסחר המוקדם ב-8% בשל החשש שהפטנט יופקע על ידי הרשויות

ג'ו ביידן / צילום: Shutterstock, Perry McLeod

כרוניקה של חוסר אמון: האם ממשל ביידן יכול באמת לוותר על הפטנט של חיסוני הקורונה

הדברים מגיעים יום אחרי פרסום הדוח הרבעוני של פייזר שבו תחזיות גבוהות מאוד להכנסות מהחיסון, לאורך זמן ● מודרנה צפויה לדווח הלילה ● הפתרון עשוי להיות מתן רישיונות רשמיים ליצרנים נוספים

חברי Honeybook ו- VIM / צילום: האניבוק, אייל טואג

מפינטק ועד בינה מלאכותית: הסטארט-אפים שקיבלו 378 מיליון דולר השבוע

ניהול פיננסי לעסקים קטנים, סימולציה של פריצות והתקפות סייבר, פלטפורמה לשילוב בין שירותי בריאות דיגיטליים וניבוי תרחישים עסקיים בעזרת AI ● אלו סיפוריהם של חמשת הסטארט-אפים שגייסו מימון חדש השבוע ● מדור חדש

אור יהודה / צילום: איל יצהר

קרקע חקלאית מחוץ לעיר: מחירי שיא במכרזים באור יהודה

המחירים בשלושת המכרזים שערכה רמ"י באור יהודה נעו בין 1.22 מיליון שקל ל-1.34 מיליון שקל ● מחירי הקרקעות מגלמים מחירי דירות ממוצעים של 2.3-2.5 מיליון שקל

חיים פייגלין / צילום: שלומי יוסף

עכשיו באים? כלל ביטוח רוכשת מניות צמח המרמן לאחר זינוק שנתי של 150%

קבוצת הביטוח תרכוש כ-10% ממניות חברת הנדל"ן תמורת 50 מיליון שקל ● בעבר סיכמה על השקעה של מאות מיליוני שקלים בפרויקט של צמח המרמן בגבעתיים

טוויטר / צילום: Shutterstock, tanuha2001

280 תווים פלוס טיפ: טוויטר תאפשר לצייצנים לקבל כסף מעוקבים

על פי הודעת ענקית האינטרנט, בקרוב משתמשים ברשת החברתית בשפה האנגלית יוכלו לתמוך ביוצרים, עיתונאים, מומחים ועמותות בעזרת טיפים בתשלום • הכלי החדש ייקרא "Tip Jar" (צנצנת טיפים) שבעזרתה ניתן יהיה לקבל ולתת טיפים בטוויטר

רועי הסל, מנכ"ל Adika / צילום: יח"צ

מנכ"ל עדיקה עוזב את תפקידו אחרי שנה

אריאל אלפסי מונה לממלא מקום המנכ"ל ויחליף את רועי הסל, שמסיים את תפקידו כמנכ"ל עדיקה ● אייל גרינברג, דירקטור בחברה, מונה לראש ועדה אקזקוטיבית שתלווה את החברה עד למינוי מנכ"ל קבוע ● מהחברה נמסר: "משימתו המרכזית של מר הסל היתה לייצב את החברה ולגייס צוות ניהולי חזק ומנוסה. משימה זו הושלמה בהצלחה זה מכבר"

חיטה. מוצר משלים לתירס / צילום: Shutterstock

חיטה, תירס ונפט: מחירי הסחורות מזנקים וגל עליות מחירים בדרך

העולם מתחיל לשוב לשגרה והביקוש לסחורות לא מפסיק לעלות ואיתו המחיר ● השאלה היא מתי הצרכנים יתחילו להרגיש את זה בכיס ● גם הביקוש לנפט מזנק, כשרבים בעולם חוזרים להתנייד ומספרם צפוי לעלות עוד, ככל שמספר המחוסנים יגדל 

אנטנה סלולרית/ צילום: תמר מצפי

משרד התקשורת שוקל הארכה של סגירת רשתות סלולר דור 2 עד 2027

בתוכנית המקורית המשרד התכוון לסגור את רשתות דור 2-3 עד סוף 2025 ● בעקבות פניות שקיבל כי הדבר לא אפשרי לאור היישומים הרבים הפועלים בדור ה-2 הוחלט לדחות הסגירה בשנתיים ● רשת דור 3 תיסגר כמתוכנן

צחי ברוורמן / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

מנדלבליט: צחי ברוורמן לא יוכל להמשיך לכהן כממלא מקום מנכ"ל משרד ראש הממשלה

בתגובה לפניית התנועה לטוהר המידות, ענו היועץ המשפטי לממשלה ונציב שירות המדינה כי ברוורמן, שמכהן גם כמזכיר הממשלה, לא יוכל להמשיך ולהחזיק בשני התפקידים ● עוד נקבע כי על רה"מ למנות מנכ"ל קבוע למשרדו

ג'ף בזוס בתוך חללית של בלו אוריג'ין בתדרוך לתקשורת ב-2017 / צילום: Reuters, Isaiah J. Downing

ביולי תצא לחלל הטיסה הראשונה של ג'ף בזוס. כרטיס אחד יכול להיות שלכם

ב-20 ביולי תשגר חברת החלל בלו אוריג'ין את New Shepard לחלל, והיא מציעה מושב אחד לרכישה במכירה פומבית ● השלב הראשון במכירה הפומבית נפתח אתמול ומנצח יוכרז ב-12 ביוני

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

כלל ביטוח ופיננסים רוכשת 14% מסוכנות הביטוח הדיגיטלית Wobi

העסקה נחתמה לפי שווי של כ-50 מיליון דולר • wobi, בבעלות קבוצת האחזקות הציבורית האמריקאית White Mountains, משאירה מאחוריה את הפרשות בהן היו מעורבים המייסד שרון גילר ואמיר ברמלי שהיה שותף בתחילת דרכה

החיסון שבדרך. עד כמה הציבור מוכן להתחסן? / צילום: Shutterstock

המל"ל מתלבט מה לעשות עם חיסוני מודרנה שעומדים לפוג

אחת ההצעות הבולטות שעל הפרק היא להעביר את יתרת החיסונים לרשות הפלסטינית, שם מבצע החיסונים איטי במיוחד ובחודש אפריל הייתה שם התפרצות של הקורונה

רכבי יונדאי באולם תצוגה בדרום קוריאה / צילום: Reuters, Kim Hong-Ji

ישראל ודרום קוריאה צפויות לחתום בשבוע הבא על הסכם סחר משותף: מה יקרה למחירי קיה ויונדאי?

השרים עמיר פרץ וגבי אשכנזי עתידים לטוס לדרום קוריאה ולהיפגש עם בכירי הממשל והסחר הקוריאנים לרגל החתימה ● אחת ההשפעות המרכזיות בתחום הייבוא צפויה להיות ביטול מכסים על מכוניות שמיוצרות בדרום קוריאה ומיוצאות לישראל

תפוצת העצים בערים ובשכונות בארה"ב תלויה מאוד בגזע, במעמד ובגובה השכר של התושבים / צילום: Shutterstock, Lidiane Miotto

מה מסתתר עמוק מתחת לאדמה בארה"ב? רמז: לא מה שחשבתם

ממחקר חדש, והמקיף ביותר שנעשה בתחומו, עולה כי חוסר השוויון באמריקה מושרש עמוק בשורשי העצים ● מהמחקר עולה כי ב-92% מהשכונות בעלות הכנסה נמוכה יש כיסוי עצים קטן יותר וטמפרטורות גבוהות יותר ● ההשלכות הן עצומות: אוויר מזוהם, בריאות פיזית ומנטלית לקויה, וגם פוטנציאל גבוה יותר לאלימות

מתחם אפולוניה / צילום: בר - אל

פסיקה דרמטית של העליון: תוכנית שכונת הענק באפולוניה תוחזר לשולחן המתכננים

התוכנית, שמקדמת בניית אלפי יח"ד במתחם אפולוניה, ליד הרצליה, נתקלה בביקורת על כך שאינה מתמודדת עם זיהום הקרקע ● בית המשפט העליון קבע היום כי "בחינת התשתית העובדתית הייתה חסרה" ● הוותמ"ל: "נכון יהיה להחזיר את התוכנית לדיון מחודש"

מועדון זאפה תל אביב / צילום: אביב חופי

ההופעות חזרו לזאפה. הכסף על כרטיסים שבוטלו - עדיין לא

השבוע ידון ביהמ"ש המחוזי בת"א, בבקשה לתביעה ייצוגית על חוב בסך 50 מיליון שקל מצד מועדון ההופעות לצרכנים • בזאפה טוענים שהסכום נמוך בהרבה ועומד כרגע על 6 מיליון שקל בלבד, אך הצרכנים מלינים בעיקר על השירות

אוסנת מארק / צילום: שלומי יוסף

אל תדאגו לאוסנת מארק: בליכוד מארגנים שכר לח"כים לשעבר

מאי גולן, אריאל קלנר ואוסנת מארק לא הצליחו להתברג לתוך הכנסת ה-22, אבל מפלגת הליכוד המשיכה לשלם להם ואף דאגה להם לרכב ● יו"ר ועדת הכספים ויו"ר ועדת הביקורת במפלגה דורשים לעצור לאלתר את התשלומים החריגים מקופת הליכוד

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

אופטימיות בוול סטריט: הדאו עלה ב-0.9% לשיא, הנאסד"ק סגר בירוק

התשואות על האג"ח האמריקאיות ירדו זה היום החמישי ברציפות, וזאת לקראת דוח התעסוקה שיפורסם מחר ● אנגלה מרקל מתנגדת להצעת ביידן לבטל את הגנת הפטנט על החיסונים ● מספר דרישות האבטלה השבועיות ירד לראשונה מפרוץ המגפה מתחת לחצי מיליון

יאיר נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חוקרים מהמכון הטכנולוגי בחולון בדקו: האם פייסבוק מצמצמת חשיפה של ימנים

לאחר תלונות רבות של אנשי ימין, צוות מחקר מהמכון הטכנולוגי בחולון החליט לבחון האם פייסבוק אכן מצמצמת חשיפה לכותבים מהצד הימני של המפה הפוליטית ● הממצאים: ירידה מובהקת בכמות גדולה יותר בחשיפת ימנים, אך גם ירידה כללית בחשיפה בתחילת 2021 לשני הצדדים ● ביקורת תקשורת