גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דירה חדשה, גדולה, רצוי פנטהאוז ואולי בעצם בכפר: אלה הדירות שקנינו השנה

משבר כלכלי? הציבור הישראלי לא רק שחזר לשוק הנדל"ן, אלא התמקד בעיקר ברכישת דירות חדשות ויקרות יותר ● בין ההסברים: העבודה מהבית הגדירה מחדש את הצורך בדירה נוחה ומותאמת ● בקצב הנוכחי תהפוך 2021 לשנת שיא מבחינת היקפי עסקאות

שכונה חדשה בחדרה. החזרה לשוק מוסברת גם בהורדת מס הרכישה ביולי 2020 / צילום: Shutterstock
שכונה חדשה בחדרה. החזרה לשוק מוסברת גם בהורדת מס הרכישה ביולי 2020 / צילום: Shutterstock

ביום העצמאות הקודם נראה היה כי מגפת הקורונה תרסן את שוק הנדל"ן. שיעור הרכישות היה בשפל, המשקיעים נעלמו, אי הוודאות גרמה לאנשים לסגת ממחשבות על עסקאות. שנה עברה, יום העצמאות ה-73 של מדינת ישראל פוגש את שוק הנדל"ן אחרי סגרי הקורונה במקום אחר לחלוטין.

מניתוח גלובס עולה, כי אם קצב ביצוע העסקאות של 2021 יישאר דומה לזה של יוני 2020-ינואר 2021 - שוק הנדל"ן צפוי לרשום היקף שיא שנתי של עסקאות. מה התנאי לכך ששיא כזה יישבר? חתימה מאסיבית של עסקאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
בסך-הכול, לפי קצב הרכישות מהתקופה של אחרי תום הסגר הראשון, שוק הדירות צפוי להתייצב על רמה של 107-110 אלף עסקאות בשנה, כשמדובר בשוק החופשי, ועוד אלפי עסקאות שיבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בקצב גבוה יותר מ-2019, שנת טרום הקורונה, שבה בוצעו כ-109 אלף עסקאות, כולל מחיר למשתכן; וגבוה גם מזה של 2020, שבה בוצעו כ-107 אלף עסקאות, גם זה כולל מחיר למשתכן.

 

נבואות הזעם על קצב הבנייה לא התממשו

עוד לפני שמדברים על שיא, כמה מגמות בולטות שמובילות את שנת הקורונה - ובראשן הזינוק ברכישת דירות חדשות במסגרת השוק החופשי, לעומת גידול מתון בהרבה של שוק הדירות יד שנייה.

ככלל, הקורונה לא חדלה מלהפתיע את הפעילים בשוק הנדל"ן. אם עד לפני כשמונה חודשים, עם היציאה מהסגר הראשון, התחזיות היו קודרות וניבאו ירידות חדות של מחירי דירות ונפילה כבדה של כמות עסקאות, המציאות התבררה כהפוכה. כמות העסקאות עלתה ולוותה במקביל בעלייה במחירי הדירות. גם החשש שקצב הבנייה ייפול הוזם במהלך הזמן - הוא אמנם ירד, אך בשיעורים קטנים.

כאמור, העלייה הגדולה ברכישת דירות באה בעיקר במגזר של הדירות החדשות. שוק הדירות החדשות מהווה באופן רגיל כ-35% מכלל שוק הדירות, כשלושה רבעים מהן נמכרות במסגרת השוק החופשי והיתרה במסגרת "מחיר למשתכן". דירות יד שנייה מהוות כ-65% מהשוק, ושיעור העסקאות בהן יורד בשנים האחרונות בשנים האחרונות בשל תוכנית "מחיר למשתכן" שהפנתה את הזוגות הצעירים לרכוש דירות חדשות במסגרת התוכנית.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, בשמונת החודשים שבין יוני 2020 לינואר 2021 עלתה כמות הדירות החדשות ב-28% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. בנוסף, נרשמה גם עלייה במחיר הדירות.

כדי להבין את הטירוף סביב הדירות החדשות, אפשר לקחת את נתוני הלמ"ס החדשים: בתשעת החודשים שבין יוני 2020 לפברואר 2021 נמכרו יותר דירות חדשות מאשר בכל 2019, בכל 2018 בכל 2017, 2016 וכו’. באותם תשעה חודשים נמכרו פי 2 דירות חדשות מאשר בכל 2008, למשל. מדובר בממצאים שמבהירים כי שוק הנדל"ן נמצא היום בליגה אחרת, שלא הכרנו כמותה.

כדי לנתח את העלייה הזאת, במחירי הדירות ובמחירים, דגמנו ביצועים של שלוש מחברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה: חברת פרשקובסקי, שבשליטת משפחת פרשקובסקי, מכרה 379 דירות בשנה שעברה, לעומת 546 דירות ב-2019, ירידה של כ-30%, אבל ב-2020 החברה מכרה דירות במחיר ממוצע גבוה יותר.

מנכ"ל החברה שרון פרשקובסקי מעריך, כי "מחירי הדירות ימשיכו לעלות בין 5% ל-10% בגלל שיווק בחסר של קרקעות בשנתיים האחרונות. מי שמחפש דירה להשקעה ואפילו למגורים, צריך להסתכל על אזורים חדשים ומתפתחים, שכן רכישת דירה בשכונה חדשה היא השקעה נכונה מכיוון שלרוב כאשר מסתיים הפיתוח והשכונה מוכנה לאכלוס - המחירים עולים ללא קשר למצב השוק כולו. במהלך 2021-2022 החברה צופה התחלות בנייה בפרויקטים חדשים ברמלה, ת"א, הרצליה חיפה, אשדוד ולוד".

י.ח. דמרי מכרה שמכרה מגרשים לבנייה עצמית באופקים עשתה זאת במחיר ממוצע גבוה ב-5% לדירה בהשוואה ל-2019.

חברת קרדן נדל"ן דיווחה על גידול של 27% בהכנסות בשנת הודות לגידול במכירת דירות ובזכות קצב ההתקדמות בפרויקטים.

עמוס דאבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן מסר, כי לצד הגידול בהיקף המכירות נרשמה עלייה במחירי הדירות במספר פרויקטים. "להערכתנו מגמה זו תמשך, כתוצאה מהפער המתמשך בין ההיצע לביקוש לדירות ובמיוחד נוכח הירידה בהתחלות בנייה בשנה האחרונה".

מי רוצה דירה ישנה בלי חנייה ומרפסת?

ועדיין, רוב הדירות שנרכשות בישראל הן יד שנייה - ואלה רשמו גידול מתון בהרבה, של כ-8%, ברכישות בתקופה שבין יוני 2020 לינואר 2021, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. חלק מהעלייה הזו מוסבר בשיבת המשקיעים לשוק, בעקבות הורדת מס הרכישה על ידי שר האוצר ישראל כ"ץ ביולי 2020.

מדוע נוצרה הא-סימטריה הזו בין ביקושים לדירות חדשות לבין אלה לדירות יד שנייה? מדובר בשילוב של מספר הסברים, שהקורונה משחקת בו תפקיד חשוב: הסבר ראשון מחזיר אותנו לשיטות העבודה ההיברידיות והעבודה מהבית, שככל הנראה ילוו אותנו גם אחרי הדברת המגפה. זו אינה חוויה מלבבת למי שנאלצו לעבוד כך מדירות ישנות וקטנות, והקורונה האיצה את הביקושים לדירות גדולות יותר ומרווחות יותר - מה שקשה יותר למצוא בדירות ישנות.

הקורונה והסגרים הדגישו את החשיבות של מרפסת, וכידוע דירות ישנות רבות אינן מצוידות בה; מעבר לכך, בעיות החנייה שגוברות מאוד בשנים האחרונות שולחות אנשים להעדיף לרכוש דירות עם חניות צמודות, דבר שחסר בדירות ישנות.

הדירות שמחיריהן עלו במידה הניכרת ביותר בשנת 2020 (על פי הלמ"ס) היו של 5.5-6 חדרים (עלו ב-2.9%) ולאחר מכן הדירות הקטנות של 1-2 חדרים, שאהודות על משקיעים בעיקר, שעלו ב-2.2%.

תוכנית מחיר למשתכן הפכה לזומבי

תוכנית הדיור מחיר למשתכן הסתיימה ביוני 2020, אבל היא עתידה ללוות את השוק הרבה שנים אחרי סיומה. מתוך כ-76 אלף דירות שהוגרלו במסגרת התוכנית, נמכרו עד כה לפי הכלכלנית הראשית באוצר כ-50 אלף, כך שבשנים הקרובות נמשיך לראות עסקאות שמתבצעות מכוח התוכנית.

קשה לדעת כמה עסקאות יבוצעו השנה במחיר למשתכן, שכן הן נעשות בהתאם לבשלות של כל פרויקט. במידה שכמות העסקאות תהיה דומה לזו של השנתיים האחרונות, וקצב הרכישות בשוק החופשי ימשיך להיות כפי שהוא היום - 2021 עשויה להיות שנת שיא מבחינת היקף עסקאות.

ומה לגבי התוכנית החלופית, "דירות במחיר מופחת"? זו מתנהלת באיטיות יחסית, והגרלות לא ייערכו לפני שהפרויקטים יקבלו היתרי בנייה, דבר שעלול לקחת שנות המתנה נוספות. עם זאת, תוכנית זו אטרקטיבית פחות לרוכשים מאשר מחיר למשתכן שכן היא עתידה לכלול פחות דירות, אבל אלה שיוגרלו יהיו בדרך כלל יקרות מדירות דומות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. 

מה חיפשו ביד 2: "בית במושב", "קיבוץ נווה ים", "צור הדסה", "פנטהאוז"

מגפת הקורונה, עם המעבר לעבוד מהבית, הובילה את הציבור בישראל לחפש באופן אינטנסיבי יותר אפשרות של חיים בכפר, לצמוד קרקע, בפרבר, או לפנטהאוז.

נתוני אתר האינטרנט יד 2 מעידים על מגמה ברורה בשנה החולפת של ביקוש לבתים צמודי קרקע. מספר הגולשים שהתעניינו בבתים צמודי קרקע באוגוסט 2019 היה 122 אלף, אבל מאז חודש מאי 2020, כמות המתעניינים הממוצעת בבתים צמודי קרקע היא כ-190 אלף. השיא היה בספטמבר-אוקטובר - עם 217 אלף פניות לחודש בממוצע.

כך, נרשמה גם התעניינות גוברת במושבים, קיבוצים וישובים קהילתיים. באוגוסט 2019 התעניינו במגזר הכפרי כ-70 אלף גולשים, אולם בינואר-פברואר 2021 כבר עלה מספר המתעניינים במעבר להתיישבות הכפרית ל-136,500 בחודש.

פירוט הביקושים לבתים בקיבוצים מגלה כי המקומות הפופולריים הם אלו הקרובים לערים הגדולות. בראש הרשימה נמצא קיבוץ נווה ים, ליד חיפה, שם קפצה כמות המתעניינים מ-2,635 בשנת 2019 ל-7,611 בשנת 2020. אחריו נמצא קיבוץ משמר דוד, ליד רחובות, ובהמשך גבעת ברנר, געש ופלמחים.

ביקוש ניכר נרשם גם לישובים הכפריים שליד הערים. בחודשים יולי 2020-פברואר 2021 זינקה ההתעניינות ביישוב צור הדסה שליד ירושלים ב-50% (15 אלף פניות בסה"כ) לעומת בתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. באותה תקופת זמן הוכפל גם מספר המתעניינים במעבר לכרמי יוסף (ל-10,150 פניות).

נתוני הביקושים של אתר יד 2 מגלים שלאורך השנה החולפת יש התעניינות הולכת וגדלה למגורים בפנטהאוזים - מ-43 אלף מתעניינים במרץ 2020, ל-122 אלף גולשים בפברואר השנה. עיקר הביקוש לפנטהאוזים הוא בת"א, ראשל"צ ופ"ת.

עוד כתבות

אוניית אודיסי אוף דה סי בנמל חיפה / צילום: נמל חיפה

רויאל קריביאן הודיעה על ביטול הקרוזים שתוכננו מישראל

חברת הקרוזים הציבה בנמל חיפה את האונייה הכי חדשה שלה בכוונה להפעיל מסלולי קרוזים בקיץ ● עונת ההפלגה צפויה להתבטל בשל ההסלמה הביטחונית

שדה של צבעונים בהולנד / צילום: Shutterstock, Olena Z

איך תוכלו לזהות בועה: מצבעונים הולנדיים ועד מניות אינטרנט

הרבה לפני ה־SPACs וה־NFTs, משקיעים נהרו אחרי הכול - מפקעות של צבעונים ועד אתר Pets.com ● מה שמראה ההיסטוריה היא שפינה חדשנית של עולם הכספים, עשויה להפוך לטירוף המושך רמאים וגורם למשקיעים קטנים להימחק

בנין כאן ירושלים / צילום: יח"צ

שינויים בהנהלת חטיבת המדיה בערבית של תאגיד השידור

אופי השינויים שייערכו בחטיבת המדיה בערבית של תאגיד השידור עדיין לא ברור, אבל בהנהלה הודיעו על מינויים זמנים חדשים • העיתונאי פיראס חאמד יעמוד בראש מחלקת החדשות, והעיתונאית רובא ורור תעמוד תנהל את כל התוכן שאינו חדשותי

טראמפ, נתניהו ומודי. העתיקו את כובד משקלם ממצעים ומרעיונות אל פולחן אישיות / צילום: Shutterstock

ממנהיגות פוליטית לפולחן אישיות: בארה"ב, הודו וישראל הפוליטיקה נזנחת לטובת הכריזמה

ארגונים פוליטיים אשר נהגו לנהל מאבק פחות או יותר רציונלי על שלטון ועל השפעה, העתיקו את כובד המשקל שלהם ממצעים ומרעיונות אל פולחן אישיות

הפגנה בעוד סולידריות יהודית-ערבית בצומת משאבים / צילום: ניתאי פרץ

במגזר העסקי מאמינים: הדרך חזרה לנורמליות עוברת בעסקים

במפגש של ארגון "קפיטליזם קשוב", ביקשו אנשי עסקים בכירים להציג את הדו-קיום במגזר העסקי וכיצד הוא יכול להוות גשר בין חלקי החברה השונים ● יואל חשין, יו"ר ובעלים של קבוצת 2B: "לא לתת למצב הביטחוני לדרדר את העסקים" ● ג'וליה זהר, מנכ"לית טחינה אל-ארז: היחסים הטובים בין העובדים הם הדרך לעסק בריא"

נתב"ג / צילום: צביקי אברמוביץ

השמיים מתרוקנים: חברות התעופה הזרות ממשיכות לבטל טיסות

לוח הטיסות בישראל ממשיך להתרוקן כשחברות התעופה מצמצמות ומבטלות את הטיסות מישראל ● בין האחרונות שנשארו נמצאות הן פליי דובאי, איירופלוט וטורקיש

בית כנסת באשקלון שרקטה בצהריים / צילום: Associated Press, Tsafrir Abayov

מטחים לאשדוד ועוטף עזה; נתניהו על המבצע: זה עוד ייקח זמן

הירי לדרום נמשך: חמאס ניסה לשגר רקטות לעבר אסדת תמר והחטיא את המטרה ● 6 פצועים בפיגוע דריסה בשייח' גראח במזרח ירושלים • חיל הים השמיד צוללות אוטונומיות של חמאס ● דיווחים על פגיעות ישירות במספר מוקדים, בשלב זה לא ידוע על נפגעי גוף ● הפסקת אש כלל לא עלתה על הפרק במהלך דיון הקבינט

תותח של צה"ל יורה לעבר עזה / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

הפסקת האש מתקרבת? אלו האתגרים שעומדים בדרך

לאחר שצה"ל הגיע לשורה של הישגים משמעותיים, בכירים מעריכים כי הפסקת אש זמנית תתרחש בתוך יומיים-שלושה ● בחמאס דורשים נסיגה ממסגד אל אקצא וביטול פינוי המשפחות משיח' ג'ראח ואילו בישראל עשויים לדרוש את החזרת השבויים והנעדרים ● מועצת הביטחון של האו"ם, שתתכנס מחר, צפויה להגביר את הלחץ לרגיעה

המהומות בצפון / צילום: דוברות המשטרה

אידיליה יהודית ערבית מעולם לא שררה פה, אבל היה רמז שדברים יכולים להיות אחרת. עד השבוע

כל-כך הרבה צעדים קטנים נעשו בכיוון הנכון - צעדים צולעים, מהוססים, אבל בכיוון הנכון ● עכשיו צריך להתחיל הכול מהתחלה, רק ממקום יותר נמוך

סוחרים בבורסת ניו יורק / צילום: Associated Press, Courtney Crow/New York Stock Exchange

פתיחה שלילית בוול סטריט; מניות AT&T ודיסקברי מזנקות

ענקית התקשורת האמריקאית AT&T תמזג את נכסי התקשורת שלה עם רשת דיסקברי בעסקה בשווי 43 מיליארד דולר ● ירידות שערים קלות באירופה ● מחיר הביטקוין ירד ל-45 אלף דולר ● התפוקה התעשייתית של סין עלתה ב-9.8% בהשוואה לאפריל, נתוני המכירות הקמעונאיות זינקו ב-17.7%

בניין ברמת גן שנפגע מהדף של רקטה שנפלה ברחוב / צילום: Reuters, Nir Elias

ניצול ציני או סכנה לביטחון המדינה: הוויכוח הלוהט על עתידה של תמ"א 38 ומיהן הערים הכי פחות בטוחות?

מבקר המדינה קבע לאחרונה כי 28% מאזרחי ישראל חיים ללא מיגון סמוך מכיוון שמרבית הדירות בישראל הן ישנות וללא ממ"ד ● בימים האחרונים פרץ ויכוח לוהט בין הקבלנים למינהל התכנון על ההחלטה לבטל את תמ"א 38 ● האם הלחימה תשנה את המדיניות, ומיהן הערים הכי פחות ממוגנות?

צה"ל בצד הישראלי של הגבול עם רצועת עזה / צילום: Reuters, Baz Ratner

פגיעה ישירה בבית באשדוד, 8 פצועים קל; צה"ל חיסל מפקד בכיר בג'יהאד האסלאמי

מתחילת המבצע כ-3,150 שיגורים זוהו מעזה לישראל, צה"ל תקף למעלה מ-1,180 יעדי טרור ● בשעות הלילה בוצעה תקיפת 'מטרו' ג' - מתחם תת קרקעי גדול בצפון רצועת עזה ● גורמים דיפלומטים מסרו כי שליח האו"ם שוחח עם בכירים בישראל, כמו גם עם חמאס ומצרים, בניסיון להביא לרגיעה

כוחות משטרה בלוד השבוע / צילום: איל יצהר

המשטרה נערכת בכוחות מתוגברים לקראת לילה של עימותים

כ-15 אלף שוטרים ולוחמי מג"ב פועלים בכוחות מתוגברים בכל רחבי הארץ ● בלוד צפויים להיות הערב כ-1,000 שוטרים ● כביש 65 באזור ואדי ערה צפוי להיחסם ● כוננות גם בירושלים, ביפו, בחיפה ובעכו

אנשים באימאהה, אי מקבוצת איי סיישאל / צילום: Associated Press, Salim Ally

איי סיישל, המדינה המחוסנת ביותר בעולם, מתמודדת עם גל קורונה חדש

במדינת האיים התיירותית מתמודדים עם ההתפרצות החמורה ביותר אי פעם, לאחר שיותר מ־60% מהאוכלוסייה התחסנו, רובם בחיסון הסיני מתוצרת סינופארם

הפגנה נגד ישראל בברלין / צילום: Associated Press, Michael Sohn

הפגנות נגד ישראל ברחבי אירופה; עימותים עם המשטרה בפריז ובברלין

הפגנות פרו-פלסטיניות התקיימו היום ברחבי הערים הגדולות באירופה, בהם פריז, ברלין, לונדון ומדריד ● חלק מההפגנות פוזרו אחרי שעברו על תקנות הקורונה

 

יד שנייה אבל חדשה מקבלן: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בגבעתיים?

דירת 5 חדרים, ועדיין ללא מטבח, בפרויקט הריסה ובנייה בגבעתיים, נמכרה ב-4.2 מיליון שקל ● ואיזה עוד עסקאות נחתמו השבוע?

זירת נפילת רקטה. "מעדיפים שלא לקחת סיכון" / צילום: Reuters, Ilia Yefimovich

בקורונה וגם בלחימה: כך תפסו הרשויות המקומיות את תפקידה של הממשלה

השלטון בישראל ריכוזי מאוד, אך יותר ויותר ראשי ערים לוקחים פיקוד • האוטונומיה של הרשויות בלטה בחינוך ובמגפת הקורונה, וכעת גם בניהול אוכלוסייה תחת מתקפת רקטות • זה לא מקרי שזה קורה כשאמון הציבור ברשויות יותר גבוה מבממשלה

ביל ומלינדה גייטס / צילום: Reuters

הפרישה הכפויה ממיקרוסופט, קשר בלתי הולם עם עובדת וג׳פרי אפשטיין: ביל גייטס הולך ומסתבך

הוול סטריט ג׳ורנל מדווח כי ברקע פרישתו של גייטס מדירקטוריון החברה שייסד עומדת בדיקה אודות קשר ״בלתי הולם״ שקיים עם עובדת ● הניו יורק טיימס מדווח על קשרים נוספים שעומדים ברקע ההודעה האחרונה על גירושיו מאשתו מלינדה, לרבות חברותו עם עבריין המין והפדופיל ג׳פרי אפשטיין

תחנת הכוח בעזה, טרם סבב הלחימה הנוכחי / צילום: Reuters, MOHAMMED SALEM

האם ישראל באמת אחראית למצב ההומניטרי בעזה?

לדעתי צריך לרענן את הכלים המשפטיים ולהפסיק את אספקת החשמל והדלק לעזה ● מהניסיון הרב שלי בפרקליטות, כל עוד ארגוני הטרור משתמשים באזרחים כחומת מגן אנושית, זה גם אפשרי מבחינה משפטית וגם מידתי יותר

נפתלי בנט / צילום: אורון בן חקון

הפגישה ששמה קץ לממשלת השינוי וחבל ההצלה של בנט

בשבוע שעבר הבין בנט כי אין אפשרות להקים ממשלה בתמיכת רע"ם שהתנועה האסלאמית מכתיבה את מהלכיה ● את מחיר הזגזוג האידיאולוגי שלו בנט כבר משלם. לפי סקר שפורסם בסוף השבוע ימינה עם ארבעה מנדטים בלבד ● חבל ההצלה של הצמד הפוליטי בנט ושקד נמצא כרגע בידיים של נתניהו בדמות שיריונים בליכוד