בניין רשות המסים בירושלים / צילום: איל יצהר
שאלת השאלות בעסקאות מקרקעין היא שאלת המס, וכשמעורב בסיפור גם תא משפחתי שלכל אחד בו יש נדל"ן שלא קשור לדירת המגורים - המצב אפילו מסובך יותר. אחת הסוגיות המשפטיות שמעוררות מחלוקות רבות בין רוכשי ומוכרי דירות לרשות המסים היא השאלה מהו שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר לאחר מבני הזוג בתא המשפחתי יש דירה נוספת שהיא רק שלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם בנוגע לאותה דירה.
משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל קובע פטור ממס או תשלום מס בשיעור מופחת בגין עסקה בדירת מגורים יחידה, ביחס לעסקאות דומות בדירה שאינה יחידה. על-פי החוק, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע - רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. ובלשון החוק - בני הזוג נחשבים ל"מוכר אחד" או "רוכש אחד".
לכלל "היחידה המשפחתית" ישנם שני חריגים על-פי חוק: בני זוג הגרים באופן קבוע בנפרד, וקטין שנישא. בפסקי הדין של בית המשפט העליון הוכרו שני חריגים נוספים: חריג המטען ההיסטורי (לא מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני הזוג לפני הנישואים על-מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן הזוג האחר) וחריג ההפרדה הרכושית (אם הוכחה הפרדה רכושית, תהיה הפרדה לצורכי הטבות המס).
פסק דין שניתן השבוע חידד אף יותר את הפטור בעקבות הפרדה רכושית, כאשר קבע כי גם כאשר בני הזוג חיים בדירה שלגביה הם טוענים להפרדה רכושית, לא יישללו הטבות המס. פסק הדין משפיע על סכסוכים רבים המתנהלים בימים אלה בין כותלי רשות המסים בנוגע לחיובי המס של בני זוג המוכרים דירה משותפת, כאשר לאחד מהם יש דירה נוספת.
ובכל זאת, שאלת הגבולות של התא המשפחתי בתחום מיסוי מקרקעין - מתי נבחן את בני הזוג החיים ביחד כמוכר אחד או כרוכש אחד, וההשפעה היא במכירת או בקניית דירת מגורים - עדיין לא חדים מספיק, וניתן עדיין להתווכח בנוגע לשאלה האם "ההפרדה הרכושית" שנקבעת בהסכם בין בני הזוג מספיקה. גם אחרי הפסיקה האחרונה של העליון, לרשות המסים פתוחה הדרך לטעון כי מדובר בהפרדה מלאכותית ולהטיל את המס הגבוה יותר.
רגע לפני הטיפים, צריך להבין קודם מה זה בכלל "הפרדה רכושית". "משמעות המושג כי נכסים מסוימים, עליהם מסכימים בני הזוג, לא ייכללו במסת הנכסים עליה יחול איזון המשאבים כקבוע בחוק יחסי ממון, אלא יוחרגו ממנה, כך שהם יהיו בבחינת רכוש נפרד ובלעדי של הצד הרלוונטי אליו הם משויכים במהלך החיים המשותפים ובעת פרידה", מסביר עו"ד ורו"ח שי עינת.
אז מה צריך לעשות כדי לבסס הפרדה רכושית ולמנוע או לצמצמם את המחלוקות מול רשות המסים?
1. חתימה על הסכם ממון אשר קובע את ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית. "אין צורך בהפרדה רכושית כללית ומלאה, אלא אך ורק ביחס לדירת המגורים הספציפית. אולם, ככל שההפרדה הרכושית רחבה יותר - כך טוב יותר", מסביר עו"ד ורו"ח עינת.
2. חתימה על הסכם הממון סמוך למועד יצירת הקשר בין בני הזוג. עינת: "ככל שהחתימה על הסכם ממון תיעשה סמוך למכירה/רכישת דירה על-ידי בני הזוג, תוך בקשת הקלת המס, הדבר ייתפס כמלאכותי".
3. יש להקפיד על קיומו של חשבון בנק נפרד על שם בן או בת הזוג, אליו מופקדים כספי דמי השכירות, וממנו נפרעת המשכנתא ומשולמות ההוצאות בגין הדירה המופרדת.
4. מומלץ להימנע ככל הניתן ממגורים משותפים בדירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג לתקופה ארוכה, ו/או ביצוע השבחות מהותיות בדירה זו מכספים משותפים.
5. לקבוע בהסכם הממון הוראה לפיה אין במגורים משותפים בדירה הספציפית כדי ליתן לבן הזוג זכויות כלשהן.
6. לקבוע בהסכם הממון הוראה לפיה גם במכירת הדירה הספציפית המופרדת ורכישת דירה אחרת חליפית תחתיה, תישמר ההפרדה הרכושית בין בני הזוג גם ביחס לדירה החדשה.
7. בהצהרת ההון המוגשת לפקיד השומה להקפיד לציין את ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית.
8. לשמור תיעוד לאורך שנים על קיום ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית. "זאת, על-מנת שבבוא העת ניתן להציגו למפקח מס שבח אשר יבקש ללמוד בראיות ממש על ההפרדה הרכושית", מסביר עינת.
9. "רצוי להימנע מלהתנהל באופן עצמאי מול מפקח מס שבח הבוחן את סוגית ההפרדה", אומר עינת. "ברגע שמתחילות הצרות מול רשות המסים, עדיף להיעזר במומחה למיסוי נדל"ן".
10. מומלץ "לרענן" אחת לכמה שנים את הסכם הממון בתיקונים ותוספות. לדברי עינת, "מהלך זה מלמד כי בני הזוג עדין שומרים על ההפרדה ביחס לדירה הספציפית, גם בחלוף השנים, ולא זנחו את הסכם הממון המקורי".