כשהולכים לאורך רחוב העצמאות, הרחוב הראשי של קריית אתא, אפשר לראות לאורכו את כל התפתחותה של העיר, שהוקמה ב-1925 כמושבה. לאורך הרחוב, שכיום הוא סוג של דרך רב-נתיבית, יש שדות חקלאיים של תירס, בתים קטנים עם גגות רעפים, בתי שיכון מסוף שנות ה-60 שבקומת הקרקע שלהם עסקים מיושנים, ובנייני מגורים גבוהים ומחופי אבן נסורה. היחידות שאין להן ייצוג הן השכונות החדשות המרוחקות, המכונות "הגבעות".
השכונות החדשות הללו, לצד האזור המסחרי המתפתח, צפויות לשנות מאוד את אופיה של העיר - עוד לפני שייבנו אלפי יחידות הדיור החדשות שמתכננת הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מיוחדים לדיור). תוכנית תמ"ל 1025 מציעה בנייה של שכונה שהיא עיר קטנה על אדמות הקיבוצים מדרום לקריית אתא, כולל 11,000 יח"ד ומיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, מלאכה ומסחר. לפני כשבועיים נדחו העתירות נגד התוכנית, כך שהיא תוכל לצאת לדרך.
כיום חיים בקריית אתא כ-62 אלף תושבים. גידול האוכלוסייה בשנים 2007-2017 עמד על כ-1.8% בממוצע שנתי - הגבוה ביותר בערי הסביבה. העיר מדורגת באשכול חברתי כלכלי 6, כלומר קצת יותר מהשכנות קריית ים (5) ופחות מקריית מוצקין ומחיפה (7).
תוכנית המתאר של העיר, שאושרה בשנת 2016, קובעת יעד של 194 אלף תושבים ב-65 אלף יח"ד עד שנת 2035. בפברואר 2020, ערב הבחירות הקודמות, נחתם הסכם גג עם קריית אתא, שבמסגרתו הסכימה העיר להגדלת מספר יחידות הדיור ושטחי התעסוקה שישווקו על אדמות רמ"י בעיר, והמדינה מצידה הצהירה על התחייבות לבנות "תשתיות על" הכוללות תשתיות כבישים, מחלפים, גשרים, פארקים, גני ילדים ובתי ספר בהיקף של למעלה מ-1.1 מיליארד שקל.
לצד הסכם הגג, העיר תצטרך לתת גם מענה שוטף לגידול באוכלוסייה. חלק מהמענה טמון בצד המסחר, שכבר עשה קפיצה וממשיך לגדול. ב-2014 נפתח בעיר ליד קניון שער הצפון סניף של איקאה, וכמו במקומות אחרים בארץ הוא מושך עסקים נוספים. לאחרונה נפתח בסמוך אליו מרכז הקניות Redesign של קרן JTLV, בהשקעה של 250 מיליון שקל. לדברי אלי גינוסר, מנכ"ל redesign: "מיקומה של קריית אתא על צירי תנועה מרכזיים באזור הצפון על ותחבורה ציבורית שעוברת שיפור דרמטי עם בניית הרכבת הקלה, היווה את אחד השיקולים המובילים בפתיחת מתחם העיצוב בעיר".
איתמר בן דוד, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה, סבור שקריית אתא היא עיר מעניינת, שמצליחה להנפיק הרבה היתרי בנייה, והיא דוגמה טובה לדיור בר השגה: "יש שם גישה מאוד מתירנית של הוועדה המקומית, מאוד מברכת יזמים. היא נותנת להם אור ירוק. אתה רואה בקריית אתא הוותיקה בנייה חדשה במקום בנייה קיימת, והמון infill, כלומר, מילוי של חללים בגלל המבנה הלא מרוכז. היא מעיין של יחידות דיור ופיתוח וגם תעסוקה".
הבעיות: פער עצום בין החדש לישן
לא רק שהעיר עצמה מפוזרת על פני שטח גדול, גם הפער בין החלק החדש לחלק הישן גדול. מיפוי חברתי-כלכלי של היישוב, שערך מכון גיאוקרטוגרפיה, מגלה תמונה ברורה ומובהקת: שכונות הקצה החדשות, שמנותקות מהעיר, כמו גבעת טל, גבעת רם וקריית בנימין, הן ברמה חברתית-כלכלית גבוהה מאוד, ואילו מרכז העיר מוגדר כנמוך ואפילו נמוך מאוד.
ראש העירייה יעקב פרץ, המכהן מאז שנת 1996, דוחה את הטענה שהעיר מתפשטת החוצה ללא רצף אורבני: "העיר מפוזרת מאוד מאחר שבשנת 1965 היא חוברה יחד עם קריית בנימין למועצה מקומית אחת. מרבית שטחי קריית בנימין הם שטחים פרטיים של אנשים שקנו אדמות לפני קום המדינה. גם מרכז העיר קריית אתא, כולו אדמות פרטיות של חקלאים. אין שליטה למדינה כי הקרקעות פרטיות. העיר קולטת עלייה ומתפתחת לאורך השנים ובמסגרת הזאת אנחנו מייצרים את הרצף האורבני שאנחנו מחפשים אותו.
"בשלב הראשון בנינו את המע"ר, אבל יש חדש וישן. בדיוק כמו רח' רוטשילד בראשל"צ ואפילו אבן גבירול בת"א. ציר רחוב העצמאות ממלא את עצמו עם מסחר חזק ועם מבנים חדשניים שמטפסים לגבהים של 9 קומות ויותר ולאט לאט המרכז מתמלא. התהליכים האלה מתרחשים לפי היצע וביקוש. כשההיצע והביקוש יהיו חזקים נראה בנייה".
המחירים: נמוכים מאלה של השכנות
בדיקת היצע שוק הדירות של מכון גיאוקרטוגרפיה מגלה שבקריית אתא נבנו בממוצע בשני העשורים האחרונים כ-284 דירות בשנה. עיקר הבנייה היא בשכונות החדשות, בהיקף העיר. מרכז העיר ישן וכמעט שאין בו התחדשות עירונית. כמו כן, מחירי הדירות בקריית אתא נמוכים מאלה של שכנותיה.
אסף גסטפרויד, עו"ד ושמאי מקרקעין: "אנשים לא רוצים לגור במרכז העיר, שהוא מוזנח ורועש וחסר חניה, ורמת המחירים מוכיחה את זה. בקריית אתא המחיר למ"ר בדירה חדשה במרכז העיר הוא כ-11,400 שקל ובפריפריה של העיר 12,000. הפערים בדירות ותיקות גדול עוד יותר. המחיר הממוצע למ"ר הוא 9,000 שקל, לעומת 15,000 שקל במרכז קריית ביאליק ו-12,700 בשכונות הפריפריה".
איתי שפרן, יועץ כלכלי ומנהל פיתוח עסקי בחברת גיאוקרטוגרפיה, הוא יליד העיר. "ירידת המחירים במרכז העיר קריית אתא יצרה ביקוש ממקומות אחרים - תושבי היישוב רכסים המתפתח וגדל זיהו את האפשרות למעבר לעיר גדולה, עם סביבת ישיבות ובתי מדרש גדולים ומוכרים, עם רבנים חזקים אזורית - והחלו ממלאים את יחידות הדיור שיצאו לשוק ברחבי העיר.
"הדבר ניכר בתוספת הבנייה של בתי מדרש, מקוואות ושירותים נלווים לאוכלוסייה החרדית. זו עיר שמאז ומתמיד שמרה על צביון מסורתי ולא מאפשרת פתיחתם של עסקים בשבת, ולכן יש ביקוש גבוה מצד האוכלוסייה החרדית והיא צפויה לגדול. במצב הזה קריית אתא צפויה בתוך עשור להפוך לעיר החרדית הגדולה משמעותית ביותר בצפון הארץ".
ראש העירייה מבקש לחדד: "בעיר חיים כל הגוונים של החברה. דתיים חרדים, דתיים ציוניים, חילונים ועולים חדשים מכל הגוונים ויש סטטוס קוו. במועצה יש נציג אחד לש"ס ונציג אחד לתנועה חרדית שנקראת דגל תורה ג’. 2 חברים מתוך 17".
החקלאים השכנים: מתאבלים על האבוקדו
כאמור, לפני כשבועיים נדחו העתירות נגד תוכנית הוותמ"ל בקריית אתא, המתכננת בנייה על השטחים החקלאיים שמסביב לעיר. החקלאים באזור זועמים על ההחלטה.
"את מטעי האבוקדו הראשונים כאן נטע סבא שלי, בשנת 1962", אומר חגי מרמרי, חקלאי מקיבוץ אושה. "החקלאות באושה זה הפנסיה של המבוגרים אצלנו. קריית אתא החליטה שהיא רוצה לקחת את כל השטחים מסביבה בלי להתחשב בשכנים וקיבלה את התוכנית התמ"לית הגדולה בארץ. העיר לקחה לאושה 3,000 דונמים של אדמה חקלאית וגם את הפרנסה - גידולי שדה ואבוקדו".
עו"ד רון רוגין, שייצג את הקיבוצים בעתירתם נגד הוותמ"ל: "תמ"ל 1024 ותמ"ל 1025 אינן מיועדות לפתור את משבר הדיור. פחות מ-15% מהשטח הוא בייעוד למגורים. ישנו עודף אדיר של שטח מתוכנן ותקף למגורים בקריית אתא (גבעת הכלניות עם 3,500 יח"ד וטרם נבנתה אחת; קריית אתא מערב עם 6,000 יח"ד שטרם נבנתה אחת).
"במקום לבנות ולממש את התכנון הקיים, זאת אומרת ללכת לעבוד - בוחרים להרוס עוד שטחים חקלאיים מחוץ לשטח השיפוט של קריית אתא ולערוך עוד טקסים עם פוליטיקאים. התכנון הזה מבוסס על הזרמת יותר מ-150 מיליון שקל לצורך עוד ביורוקרטיה ועוד מנגנונים בקריית אתא. זהו בזבוז משווע של כספי ציבור. הרס הקרקע החקלאית גם גורר צמצום של היצע ירקות ופירות ומחסור במוצרים במחסור עולמי כמו אבוקדו. מצעד איוולת".
מרמרי: "המינהל לקח מאיתנו אדמות כבר לפני 20 שנה ונתן אותן לקריית אתא ועדיין לא בונים עליהן. זו מגלומניה של העיר שרוצה לספח אליה את כל האדמות מהקיבוצים ועד כפר ביאליק".
איתמר בן דוד, יו"ר הוועדה המחוזית צפון, מבהיר שתוכניות הענק התמ"ליות אינן מקודמות בתיאום עם הוועדה המחוזית: "אני עובד עם המועצה האזורית זבולון ואני מכיר את התחושות הקשות. טוב יעשו המועצה האזורית זבולון וקריית אתא אם יגיעו למערכת הסכמות שכרוכה בשלביות. הרי זה ברור שגם קריית אתא לא תיתן למדינה לשווק את כל התוכניות התמ"ליות בבת אחת. שלביות יכולה לייצר את האיזון בין המשך שימור החקלאות לבין הפיתוח העירוני".
העתיד: הר של עתודות לכל הצפון
בן דוד מדגיש את הצורך ביישום מבוקר של תוכניות הענק החדשות: "לקריית אתא יש יכולת לעשות תוכניות לטווח קצר, בינוני וארוך. אבל זה דורש אסטרטגיה, גם בהובלת העיר וגם ברמת המדינה. עבור רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון קריית אתא היא הזדמנות לא לשיווקים רגילים, אלא כהר עתודות שניתן לכרות ממנו, למשל, מגרשי השלמה למכרזי התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי בקריות אחרות. זה דורש עבודה משותפת של משרד הבינוי ובעיקר של רמ"י. אם אתה משווק את כל עתודות הקרקע האלה בבת אחת, זה יכול להרים את מחוז חיפה וגם את עכו. זו אותה זירה של ביקושים. ולכן, אני חושב שצריך תוכנית אסטרטגית לביצוע ל-20 השנים הקרובות".
