חניון / צילום: Shutterstock
בחודשים האחרונים עקבנו אחרי השפעות הקורונה והשינויים במודל העבודה על שוק המשרדים. ראינו שחלק מהחברות שהחליטו על מודל עבודה היברידי - שילוב של עבודה מהבית ועבודה מהמשרד - בחרו לעשות גם שינויים במשרדים: לצמצם, להקפיא התרחבות ובמקרים אחרים להתאים אותם מחדש לעבודה היברידית.
האם מודל ההשכרה של מקומות החניה צפוי גם הוא להשתנות בעקבות השינויים שייעשו במשרדים? הרי אפשר היה לצפות שאם חלק מהעובדים לא מגיעים במשך השבוע למשרד, חברות יוכלו לצמצם את מספר מקומות החניה שהן שוכרות, ולצמצם עלויות. אבל בדיקת גלובס מגלה שגם מי שצמצם את מספר החניות בימי המשבר, מרחיב אותן בחזרה עם החזרה לעבודה מהמשרד - וההסבר לכך הוא כנראה תקן החניה החדש והמצומצם. מי שכבר יש לו חניות, מעדיף שלא לוותר עליהן.
לדברי דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה המחזיקה 300 אלף מ"ר של משרדים, בנכסים של החברה מודל ההשכרה של החניות הוא "נושם", כלומר מאפשר להקטין את מספר מקומות החניה בתוך תקופת השכירות. "איפה שחברות יכלו לשחרר הן שחררו, וזה היה בחניות", אומר זבידה.
"עיקר הפגיעה בשנה הזו בסקטור של המשרדים הגיע בעיקר מהיקפי מנויי החניה", אומר זבידה. "העובדים לא הגיעו לעבודה במשרדים וראינו ירידה בהשכרת החניונים. עכשיו רואים עלייה כלפי ומתחילים לחזור למספרים הרגילים. בכל החברות שהן מעבר להייטק אנחנו רואים את החניונים מלאים".
בכמה נאמדת הפגיעה שלכם בהכנסות מחניה בשנת הקורונה?
"בסביבות 4-5 מיליון שקל, כ-10% מההכנסות מהחניונים".
לדברי גדי אליקם, מנכ"ל קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן, המחזיקה ב-37 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 455 אלף מ"ר ו-161 אלף מ"ר של שטחי חניה, "בתחילת הקורונה היו לקוחות ותיקים שלנו שביקשו להזדכות על מקומות חניה, והסכמנו לקבל בחזרה חלק מהם. עם הזמן מצאנו שיש הרבה בקשות להחליף את שם המשתמש בחניה, כי עובדים שלא היו זכאים למקומות חניה ובכל זאת היו צריכים להגיע למשרד, הגיעו ברכב פרטי בגלל הבעיה של התחבורה הציבורית. מהסיבה הזו אפילו הגדילו בהמשך את מקומות החניה, כך שבסיכומו של דבר לא הייתה פגיעה.
"כעת אפשרנו לשוכרים להחזיר מקומות חניה, הקורונה מתפוגגת. אבל אליה וקוץ בה. הוותיקים שילמו קודם מחיר מסוים ובהסכם החדש המחירים עלו.
"במקומות אחרים, כמו במתחם החניה ליד היכל מנורה, כן הרגשנו פגיעה בחניה כי המקום היה מושבת, ולא בא קהל להופעות ולמשחקי הכדורסל. ובכל זאת, משרדים כן המשיכו לצרוך חניה".
התמונה המצטיירת, אם כך, היא שגם אם שוחררו חניות, זה היה בהיקפים קטנים ולזמן קצר. עודד סתר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת הכשרת היישוב, מספר: "היום כשאנחנו עסוקים בשיווק שטחי משרדים, המוצר הכי מבוקש ואחד הפרמטרים הכי חשובים על ידי רוב השוכרים, שהמחיר שלו הוא כמעט כל מחיר, זה חניות. גורמים שבאים לקנות או לשכור משרדים ייקחו כמעט כל כמות חניות שתתנו להם".
והמחירים?
"המחירים עולים והם ימשיכו לעלות. אם ניקח את מתחם ה-BBC בבני ברק, לפני בערך שנתיים וחצי הייתה עסקה של ריט 1 שקנו כ-280 מקומות חניה מתחת לבסר 3 ובסר 4. הם שילמו משהו בסדר גודל של 180 אלף שקל למקום חניה. בראייה של כמה שנים קדימה זה זול. היום בתל אביב במקומות שהם לא פריים לוקיישן מחיר של מקום חניה נע בין 250 ל-300 אלף שקל, ובמקומות מבוקשים זה 500 אלף שקל. ככל שהצפיפות תמשיך לעלות מחירי החניות ימשיכו לעלות".
לפי דוח נת"מ, הסוקר בנייני משרדים ומבני תעשייה באזורים שונים בארץ, מחיר שכירות ממוצע של חניה ברמת קלאס A בתל אביב עמד ב-2020 על 1,062 שקל לחודש; וברמת קלאס B על 852 שקל לחודש. בערים סביב תל אביב המחיר הממוצע לקלאס A עמד על 452 שקל לחודש ובקלאס B על 422 שקל.
הפקקים שמתארכים מרמזים גם הם שנראה כאילו מקומות העבודה חזרו לשגרה. "יש לנו את כל סוגי החברות: הייטק, לואוטק, פיננסים ותעשייה מסורתית", אומר זבידה.
"התעשייה המסורתית עבדה רוב הזמן. ההייטק עד היום היה ברמות של סגור לגמרי. חברות בתחום הפיננסים חזרו לעבודה מלאה ורוב המשרדים שתמכו בתעשייה מסורתית עבדו מהמשרדים. כמות הבניינים שעבדו הייתה יחסית מאוד גבוהה. אנחנו לא מוטי הייטק, ואצלנו לא ראינו פגיעה כלל".
גם אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים, סבור שהירידה בתפוסה במשרדים קוזזה על ידי העובדה שאנשים לא השתמשו בתחבורה ציבורית אלא ברכבים הפרטיים. "לטווח ארוך לא קיבלנו פנייה משום חברה לצמצם חניות בגלל שינוי בהרגלי העבודה, ואני לא חושב שאנחנו גם נראה אותה בהיקפים מאוד משמעותיים. יש חברות שמצמצמות שטחים כי הפעילות העסקית מצטמצמת וזה קורה כל הזמן, אבל חברות שעוברות לעבודה היברידית לא מצמצמות שטחים, לפחות בינתיים. זה נכון בחניונים שלנו בנס ציונה, בבני ברק, במרכז תל אביב וגם בחו"ל".
המשפיע האמיתי: תקן החניה החדש
אם יש לעבודה ההיברידית השפעה - היא כאמור זניחה לעומת השפעת תקני החניה החדשים. במגדל של הכשרת היישוב במתחם BBC, התקן עומד על מקום חניה לכל 150 מ"ר. לדברי סתר, בחברה ממוצעת מדובר בשטח ל-15-19 עובדים - שיש להם שתי חניות. בנוסף במתחם העירייה בונה חניון של כ-1,000 מקומות חניה נוספים שאמור להיפתח בסמוך לסיום הבנייה. לדברי סתר, "ה־BBC הולך להיות אחד המקומות עם הנגישות התחבורתית הכי טובה בגוש דן. במתחם יש תחנת של הקו האדום של הרכבת הקלה שמנקז את כל אזור המרכז: פתח תקווה, רמת גן, בני ברק, תל אביב, יפו ובת ים. המתחם עצמו יושב על ציר ז’בוטינסקי שיש עליו אינספור קווי אוטובוס. ברכב פרטי גם נוח להגיע. לא הרחק יש תחנה של רכבת ישראל".
אנשים יזנחו את הרכב הפרטי אם לא תהיה חניה?
"זה לא יקרה ביום אחד, אבל ברגע שהרכבת הקלה תעבוד, נעבור שינוי תרבותי מסוים. נראה שבנייני משרדים שנבנו סמוך לרכבת הקלה זוכים לביקושים מאוד מאוד גבוהים, וחברות גדולות שבוחרות לעבור אליהם אמורות להוזיל את ההוצאה שלהן על נדל"ן באופן משמעותי. אם יוכל איש הייטק לעלות על רכבת קלה בשאול המלך ולרדת אחרי חמש תחנות של הרכבת בעבודה בבני ברק והמעסיק ישלם פחות על הנדל"ן, החברות יעברו לכאן".
לדברי דודו זבידה, "השינוי בתפיסה לא התחיל אצלנו עכשיו אלא כבר לפני שנים ולכן לא נבהלנו כשהורידו את תקני החניה. אותנו זה לא הפחיד. בפרויקט הסוללים בצומת יגאל אלון השלום, שחופרים ממש עכשיו, אנחנו בתקן החניה החדש וזה מאוד עוזר כי זה מקטין את עלויות הבנייה בצורה דרמטית. כבר לפני שנתיים-שלוש התפיסה שלנו הייתה שבעוד חמש שנים אנשים יצטרכו יותר תחבורה ציבורית כדי להיכנס לתל אביב ואם ייכנסו עם אוטו ישתמשו בחניות ארעיות. בפרויקט הסוללים יש גם חניון ציבורי ובמקומות כאלה אנחנו יכולים להוריד את מקומות החניה אפילו יותר מהתקן".
כמה זה חוסך לכם?
זבידה: "עלות בניית החניה היא דרמטית. מ"ר של חניון תת-קרקעי עולה חצי ממ"ר של חניה עילית. בחניון תת-קרקעי יש מערכות של הוצאת אוויר, ספרינקלרים, תאורה בכל שעות היום ומפוחים. אם אין מגבלות גובה, אין היגיון לחפור בקרקע. במקום לבנות ארבעה חניונים תת-קרקעיים, תבני שניים למעלה ושניים למטה. ככל שאת מתרחקת מאזורי הביקוש עלות החניה הופכת את העסקה ללא כלכלית.
"בהרבה פרויקטים שלנו הקטנו את מספר החניות או עברנו לחניות עליות. ניסינו למצוא פתרונות והקורונה גם כאן האיצה תהליכים. בכפר סבא אנחנו מקימים מגדל על כביש 531, שם חלק מהחניות יהיו עיליות; בחולון ברחוב הפלס אנחנו מקימים בניין משרדים מעל מרכז מסחרי וכל החניות יהיה בחניה פתוחה מעל המרכז המסחרי. עלויות הביצוע נמוכות יותר ויותר נוח להשתמש בהן. בתל אביב הקטנו את החניות למינימום האפשרי.
"בשנים האחרונות עשינו עירוב שימושים בחלק גדול מהבניינים. אנחנו משיקים פרויקט כזה בהרצליה פיתוח בפינת אבא אבן. 18 קומות ראשונות הן משרדים ושמונה קומות מגורים. תקן החניה הוא נמוך כי זה יושב על הציר של הרכבת הקלה. הנחת עבודה שלנו שהמשרדים חיים ביום והמגורים צורכים חניות לילה ויש פה איזה איזון. המטרה היא לייצר פול שאנשים בבוקר החניה תהיה של המשרדים, בערב תהיה שלהם".
לדברי סתר, למרות עלות הבנייה, אין מיזם נדל"ן חדש משמעותי שלא כולל מרכיב של חפירה תת-קרקעית משמעותית ומחירי ההשכרה - לפחות במרכז - מפצים על כך. "במתחם BBC שוכרים היום מקום חניה ברמות של 750 שקל לחודש, לפני דמי ניהול וארנונה ל’חניה צפה’, כלומר חניה בפול של חניות שלוקח משרד. חניה מסומנת לעובד עולה בסביבות 1,100 עד 1,200 שקל. אני מעריך שמחיר החניה אפילו יעלה".
אליקם מספר על "תופעת לוואי" של צמצום תקן החניה במגורים. "ברחוב הארבעה לא לכולם יש מקומות חניה מספיקים במגורים, ויש לנו באזור כמאה מקומות חניה. ככל שהתמ"א שם יתרחב הצורך יגדל. אנחנו מקבלים הרבה בקשות להשכרה, למשל מדיירים במתחם גינדי שקיבלו רק חניה אחת והם זקוקים ליותר".
לדבריו, במתחם החברה בירושלים, בסמוך לתחנה המרכזית, יש ביקוש רב למקומות חניה, שלא נפגע גם בזמן הקורונה, שכן הוא מאכלס חברות ממשלתיות שבהן לכולם רכב מהעבודה. המתחם נהנה עדיין מתקן החניה הישן של חניה לכל 40 מ"ר אבל הבניינים החדשים ייאלצו להסתפק בחניה לכל 240 מ"ר.
בערים שמחוץ לתל אביב, לדבריו, יש דרישה גדולה לעומת היצע החניות. "אם חשבנו שחניה אחת ל-40 מ"ר מספיק, חברות הייטק רוצות חניה לכל 20 מ"ר, כי קשה להגיע לשם בתחבורה הציבורית. במרכז תל אביב זה קצת שונה - יש יותר חברות עם עובדים צעירים שלא מקבלים רכב, גרים קרוב ושם יש דרישה למקומות חניה למנהלים. כשהחברה צומחת ומתבססת והעובדים מתבגרים רואה מגמה של דרישה למקומות חניה".
ברזילי מאפי נכסים מחדד: "צמצום תקן החניה יהיה דרמטי.גם האפקט של הרכבת הקלה והמטרו יהיה דרמטי. בארץ אנחנו כמעט לא מכירים את ההשפעה העצומה שיש לרכבת הקלה ולמטרו על הרגלי העבודה.
"בחו"ל אי אפשר להשוות בין בניין משרדים שקרוב למטרו לבניין שאינו קרוב למטרו. אלה שני עולמות שונים, ברמת המחירים וברמת הביקושים. בחו"ל אנשי עסקים - גם בכירים - נוסעים ברכבת לעבודה וזה יקרה גם כאן, וזה תלוי בפריסה של הרכבת. אני חושש שייקח יותר מעשור עד שהרכבת תגיע לכל פינה. עד אז נמשיך לנסוע באוטו ותהיה מצוקת חניה והחניונים הציבוריים ישגשגו".
ומה עם המשרדים עצמם?
"בשונה מהחששות שהיו בשנה האחרונה, תחום המשרדים בכללו, מתאושש בצורה מובהקת", אומר סתר. "יש ביקושים למשרדים ויותר תאגידים גדולים מחפשים לשכור או לקנות שטחי משרדים חדשים. כל המחשבות של צמצום פוטנציאלי של שטחי משרדים לא מתרחשות. אנשים שלא רוצים לעבוד מהבית.
"מי שנוסע בשבועות האחרונים על הכבישים רואה חזרה מלאה לגמרי לשגרה. במגדל שלנו יש שמונה קומות חניה. בתקופת הקורונה, בכל שעה שבה היית נכנסת - הייתה חניה, במקרה הגרוע במינוס שתיים. בשבועות האחרונים בקושי יש חניה. זה סימן מאוד מאוד טוב".
זבידה מעט יותר מסויג. "יש כרגע שינוי בביקושים בשתי גזרות: אחת, חברות שרוצות לחפש הזדמנות; שתיים, רוב החברות יושבות על הגדר כדי לנסות להבין את ההתאמה לשטחי המשרדים. הפגיעה גדולה יותר באזורים שהם לא מוקדי תעסוקה ובבניינים שנבנו בקבוצות רכישה.
"ביום הראשון של הקורונה היה נראה כאילו עולם המשרדים משתנה. אבל אי אפשר לעשות שינוי בשתי דקות. זה תהליך ארוך. אפשר אולי לצאת מהר, אבל לקחת משרד בחזרה, לאבזר ולאכלס אותו זה תהליך של חודשים. לכן כשאת משחררת בנאדם ליום או יומיים בשבוע את לא משחררת את המקום".
הדוגמה של אמדוקס: "כשמגיעים שלושה ימים למשרדים צריכים הרבה פחות חניות"
בחברת אמדוקס, שמשרדיה ברעננה, החליטו לשנות את תרבות ההגעה למשרדים באופן שמשפיע על מקומות החניה שבהם החברה משתמשת. היום החברה, שהתחילה לאפשר לעובדים יום עבודה בשבוע מהבית ממש לפני פרוץ הקורונה, מעודדת אותם להגיע למשרד שלושה ימים לכל היותר בין היתר כדי לחסוך ברמת הנסועה והפקקים.
לדברי חן פורמן, סמנכ"ל תפעול גלובלי בחברה: "התוכנית שלנו מושתתת על שאטלים שאנחנו מפעילים עבור העובדים למקומות רחוקים כמו מודיעין, רחובות, פתח תקווה ות"א. מדובר במיניבוסים שבונים מסלול ייעודי לפי כתובות העובדים שיכולים לחבור אליהם במרחק של חמש דקות הליכה מהבית. אנחנו מנסים לעודד גם חברות אחרות בסביבה להצטרף, ועובדים גם עם עיריית רעננה".
יוזמה נוספת היא כלי רכב שיתופיים. "אחד הדברים ששמענו מהעובדים שמגיעים בשאטלים הוא שהם מאבדים את היכולת שלהם לצאת להביא את הילד מהגן או למשימות אחרות. כחברה המעסיקה 3,500 עובדים יש לנו צי רכב שמונה 1,700 מכוניות, ומן הסתם חלק מהן פנויות אז אנחנו מאפשרים לעובדים לשכור אותן יומית לפי הצורך. עלות ההשכרה היא כ-100 שקל ליום לרכב קטן. גם את הקארפול אנחנו צפויים להחזיר".
דרך נוספת של החברה היא תוכנית שמאפשרת לעובדים לבחור רכבים עם נסועה נמוכה יותר - 16 אלף ק"מ בשנה, במקום 25 אלף, או לבחור ברכב חשמלי שהחברה מספקת יחד איתו עמדת טעינה ביתית ועמדות טעינה במקום העבודה.
בניגוד לבעלי הנכסים, פורמן דווקא אומר שהגעה מופחתת למשרד מורידה את הצורך בכל החניות. "עם הגעה של שלושה ימים למשרדים צריכים הרבה פחות חניות וגם ארבעה ימים שומר אותנו בטווח סביר. אנחנו שוכרים את החניות על בסיס חודשי, היה לנו חניון של 100 רכבים שהיה צמוד ושחררנו. רוב החניות הן חלק מחוזה השכירות לטווח ארוך. בקמפוס החדש שנעבור אליו ברעננה צפון, החניות יהיו שלנו ואנחנו ננהל בניין שנהנה מהתקן הקודם ויש בו 2,100 חניות".
גילוי מלא: למשפחת בר און, מבעלות השליטה ב"גלובס", מניות מיעוט בחברה הציבורית מבנה. כמו כן, גלובס שוכר מחברת מבנה משרדים במרכז בר און.