אור עקיבא , שכונת אור ים / צילום: שלומי יוסף
רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן, שחתמו באחרונה על רכישת דירות באור עקיבא, עלולים למצוא שנפלו בפח. כך מזהירה הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, במסגרת סקירת חודש פברואר של שוק הדירות. בדיקה שערכה מצאה, כי כמעט מחצית מרוכשי הדירות שם במסגרת התוכנית הממשלתית, מגיעים ממרכז הארץ וככל הנראה מייעדים את הדירות להשקעה, וזאת מבלי ששמו לב לכך, שלפני כשנתיים הוצפה העיר בגל של בנייה זולה ומשקיעים.
כבר באפריל 2019, לפני שנתיים בדיוק, פרסמה הכלכלנית אזהרה, כי אור עקיבא מהווה יעד למשקיעים שפותו לרכוש דירות בשל מחירן הזול. עתה בדקה הכלכלנית שוב את הנעשה ביישוב לאחר שנחתמו לאחרונה חוזי רכישה של הדירות בשכונת אור ים, שנמצאת על כביש החוף. הסקירה הנוכחית בדקה את הרקע של 120 רוכשי הדירות הראשונים במחיר למשתכן, מתוך כ-1,000 דירות שאמורות להימכר במקום במסגרת התוכנית.
קשה לומר שהממצאים מפתיעים. נמצא כי חלק ניכר מרוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן, כ-47%, מגיעים מאזור תל אביב והמרכז, בעוד שתושבי אזור חדרה ואור עקיבא מהווים פחות מחמישית מהרוכשים. בדיקת ההכנסות החודשיות הממוצעות של הרוכשים העלתה, כי קיימים פערים ניכרים בין הרוכשים מאזור המרכז, שמשקי בית שם משתכרים בממוצע 22-23 אלף שקל ברוטו בחודש, לבין הרוכשים המקומיים מאור עקיבא, שהכנסת משק בית ממוצעת שם הגיעה ל-13.8 אלף שקל בחודש ברוטו.
פגיעה ביכולת המימון
"רמות השכר הגבוהות של הרוכשים ממחוזות תל אביב והמרכז מרמזים כי בהסתברות גבוהה מטרת הרכישה אינה לצורך מגורים שלהם באור עקיבא", כותבת הכלכלנית הראשית בסקירה. "על רקע ממצאים אלו נזכיר כי כבר לפני שנתיים (ינואר 2019) החלו המכירות בשוק החופשי באור עקיבא (באותה השכונה החדשה הנבנית שם - אור ים), כאשר ניתוח הממצאים הצביע על שיעור גבוה של משקיעים בשכונה זו, בכלל זה רוכשי דירה ראשונה שבסבירות גבוהה אין בכוונתם להתגורר בשכונה. האינדיקציות לפיהן חלק לא מבוטל מהרוכשים במסגרת מחיר למשתכן באור עקיבא מייעדים את הדירה להשכרה, עלולה להשפיע על היכולת שלהם לממן את הוצאות המימון של הרכישה מתשלומי שכר הדירה השוטפים".
ובמילים פחות עדינות: המשקיעים הטריים ממחיר למשתכן עלולים למצוא עצמם מצטרפים למשקיעים הוותיקים יותר ביצירת היצף של דירות להשכרה, מה שיוביל לפרקי זמן ארוכים שבהם הדירות יישארו ריקות, לירידות מחירים ולקושי לשלם את המשכנתה, ביחד עם דמי השכירות החודשיים שהם משלמים על מגוריהם במרכז, עם הכנסה מצומקת שיקבלו על הדירות שרכשו באור עקיבא.
במקביל ל"אזהרת המסע למשקיעים באור עקיבא" עולה מהסקירה, כי בחודש פברואר שוק הנדל"ן המשיך לרתוח עם היקפי עסקאות גבוהים במיוחד. באותו חודש נרכשו 10.2 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד. בעוד שמחיר למשתכן נחלש, הסקטור שבולט בעלייה שלו הוא זה של השוק החופשי, שרשם עלייה של 19% בהיקפיו לעומת פברואר 2020.
המשקיעים ממשיכים לככב בשוק והם רכשו בפברואר 2,000 דירות, 60% יותר לעומת פברואר אשתקד. מדובר בתנופה שהחלה בסוף 2020, לאחר הפחתת מס הרכישה ביולי האחרון.
עדות נוספת לאופטימיות שהם חשים כלפי השוק, באה לידי ביטוי במאזן שבין רכישת הדירות שלהם למכירת הדירות. אחרי כ-4.5 שנים שבהן המאזן היה שלילי, כלומר המשקיעים מכרו דירות יותר משרכשו, בחודשים האחרונים הגלגל התהפך ומלאי הדירות שהמשקיעים מחזיקים בהן גדל החל מנובמבר האחרון ב-700.
הזוגות הצעירים ממשיכים לשלוט בשוק, אם כי בשיעורים מעט פחותים מאלה שהורגלנו להם בשנים האחרונות. בפברואר הם רכשו 4.9 אלף דירות כולל במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בגידול של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בפברואר עמד על 823 דירות, ירידה חדה של 41% לעומת פברואר אשתקד.
בכך נמשכת המגמה של ירידה חדה ברכישות אלו, שהחלה עם פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לחודש הקודם דווקא נרשם גידול חד של 32% במכירות אלו, אם כי יש לציין כי רמת מכירות זו בחודש ינואר היתה נמוכה במיוחד.
רכישות משפרי הדיור בחודש פברואר הסתכמו ב-3.3 אלף דירות, וכאן מדובר דווקא בירידה של 5% בהשוואה לפברואר אשתקד, שנרשמה לאחר שישה חודשים רצופים של גידול ברכישות, או לכל הפחות יציבות (כל חודש בהשוואה למקביל לו בשנה קודמת). ירידה חדה יותר, של 10%, נרשמה ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את מרבית האזורים, כאשר בולטת במיוחד ירידה של 35% ברכישות אלו באזור תל אביב. אזור נתניה היה מהבודדים שרשם גידול ברכישות משפרי הדיור בחודש פברואר (עליה של 6%), בהמשך לשיעורי גידול חדים מאז חודש ספטמבר האחרון.
נתון שמלווה את כל הפריחה של שוק הנדל"ן, היא ירידה בהיקף המכירות באזור תל אביב, במיוחד אצל משפרי הדיור. רק 455 דירות יד שנייה נרכשו במחוז תל אביב בפברואר האחרון, ירידה של כרבע לעומת פברואר 2020. הכלכלנית הראשית מעריכה, כי ייתכן מאוד שהבעיה בתל אביב היא שהדירות הישנות קטנות ולא מרווחות, ואילו בעקבות הקורונה הציבור מעוניין יותר בדירות חדשות ומרווחות יותר.
משכנתאות עדיין בשיא
במקביל לכלכלנית הראשית, פרסם בנק ישראל נתונים נוספים על היקפי המשכנתאות שנלקחו במרץ. כפי שפורסם בגלובס, הם הגיעו ל-8.6 מיליארד שקל, ההיקף החודשי השני בגודלו בכל הזמנים. גם כאן בלט מאוד סקטור המשקיעים. 1,531 משכנתאות ניתנו בחודש מרץ למשקיעים, בהיקף של יותר מ-1.5 מיליארד שקל. מדובר במספרים הגבוהים ביותר שרשם סקטור זה, מאז אוגוסט 2015.
ההלוואות הדחויות, כלומר אלה שהלווים שלהם הגיעו להסדרים עם הבנקים לתקופות של "גרייס" ודחיות, הגיעו להיקף של 29.8 מיליארד שקל, נתון דומה לזה שנרשם בפברואר. מדובר ב-7% מכלל חובות הציבור בגין משכנתאות, שפירעונם החודשי נידחה. אמנם רחוק מנתוני שיא המשכנתה, במאי-יוני שנה שעברה, שאז כרבע מכלל המשכנתאות נידחו, ואולם עדיין מדובר בשיעור כפול ממה שהיה נהוג לפני הקורונה.