מהשקעותיה של פרופימקס: נכס לוגיסטי שמומש לאחרונה / צילום: Profimex
בשיתוף פרופימקס
הדוגמאות לתהליכים השונים המשפיעים על תחום הנדל"ן הגלובלי בכלל ובארה"ב בפרט הן רבות: הגירת אוכלוסייה בארה"ב למדינות "חגורת השמש" כמו פלורידה, טקסס, אריזונה ועוד, שמציעות שילוב נוח של מיסוי, מזג אוויר וכלכלה מגוונת; פריחתן של חוות שרתים שיוצרת ביקוש לנכסי נדל"ן מתאימים באזורים קרים, התפתחות של חיים עירוניים תוססים בערים המרכזיות כמוקדי משיכה אליהן; עליית היקפי המסחר האלקטרוני שפוגעת בתחום המרכזים המסחריים ועוד.
לפיכך נשאלת השאלה: כיצד שומרים על תשואות עקביות לאורך זמן רב בהשקעה בנדל"ן בסביבה משתנה? התשובה היא: באמצעות לימוד מתמיד, מעקב אחר השווקים, והמגמות השונות וכן חתירה מתמדת ל"השקעות אפקטיביות". השקעה אפקטיבית היא השקעה שנעשית לאור בחינה מתמדת של השווקים השונים, המגמות הדמוגרפיות, ההתפתחויות הטכנולוגיות ועוד גורמים שמשפיעים על הביקוש ועל ההיצע של נכסי נדל"ן.
דוגמה למגמת השקעה אפקטיבית אפשר למצוא בתרשים שלהלן, שמציג את מספר נכסי הקמעונאות (ריטייל) בהשוואה לנכסי הלוגיסטיקה בפורטפוליו שמנוהל בשני העשורים האחרונים על ידי פרופימקס. ניתן לראות כי מגמת העלייה הדרמטית בהיקף המסחר האלקטרוני בארה"ב ובעולם, מובילה לירידה בהיקף הרכישות במרכזי קניות מסוימים. כך שהחל משנת 2014 יש עלייה בהיקף ההשקעות בתחום התעשייה והלוגיסטיקה עד לשיא של 94 מבנים לוגיסטיים בפורטפוליו בשנת 2018, ולאחר מכן מימוש מוצלח של חלק מהמבנים ורכישות נוספות של מבני תעשייה ולוגיסטיקה, 64 במספר כיום. לצד העלייה בהשקעות בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, חלה ירידה חדה בהשקעות בתחום הריטייל בחמש השנים האחרונות, בפורטפוליו המדובר.
אז למה להשקיע יותר כיום בסקטור התעשייה והלוגיסטיקה?
בפרופימקס הפועלת מזה 25 שנה בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל, מסבירים כי סקטור נכסי הלוגיסטיקה, שכולל בתוכו מרכזי הפצה, מחסנים קמעונאיים, מרכזי אחסון מקוררים ועוד, נחשב בשנים האחרונות לאטרקטיבי ביותר בקרב המשקיעים - עם ביצועים עקביים וגבוהים מעבר לתחזיות. מקורו של הגידול המשמעותי בסקטור זה טמון בצמיחת המסחר המקוון, קיצור שרשראות האספקה מהיצרן לצרכן, הגדלת מלאים של חברות, והתרחבות תהליך איסוף מוצרים על ידי הלקוח מנקודות אחסון בערים המרכזיות או בסמוך להן.
האטרקטיביות של סקטור הלוגיסטיקה בשנים האחרונות באה לידי ביטוי בכך שלאחר שנים רבות בהן לא היה תחום ההשקעה המועדף על משקיעים, הרי שבשנת 2020 הוא היווה 20% מסך השקעות הנדל"ן הגלובליות של פרופימקס - כמעט כפול מהיקף ההשקעות בסקטור לפני 10 שנים; בשנת 2019 הוא עבר את סקטור הריטייל, והיה לסקטור השלישי בהיקף ההשקעות, לאחר תחומי המשרדים והמגורים. כמו כן, ניתן לראות קרנות השקעה מובילות המגדילות את חשיפתן לתחום זה, כך למשל בלקסטון, אחת מקרנות ההשקעה הגדולות בעולם, רכשה נכסי תעשייה ולוגיסטיקה בסך של 40 מיליארד דולר בשנתיים האחרונות.
בפרופימקס, החלו להשקיע בענף התעשייה והלוגיסטיקה כבר בשנת 2004, ולאחרונה אף השתתפה החברה ברכישת פורטפוליו של 30 מבני תעשייה ולוגיסטיקה במספר שווקים מובילים בארה"ב.
למידע נוסף על הזדמנויות השקעה בנדל"ן גלובלי או לתיאום פגישת הכרות, לחצו כאן>>
מהם גורמי הצמיחה של תחום זה?
בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים בהרגלי הקנייה של הצרכנים, עם עלייה עקבית בהיקף המסחר האלקטרוני. משבר הקורונה, שפרץ לחיינו בתחילת שנת 2020, האיץ את התופעה בצורה דרמטית וגרם להקדמה של מספר שנים בשיעור הגידול במסחר האלקטרוני. כפי שניתן לראות בגרף שלהלן, בשנת 2020 עמד שיעור זה על כ-21.3% מסך המכירות הקמעונאיות, לעומת כ-15.8% בשנת 2019, וסך המכירות המקוונות עמד על למעלה מכפליים בחמש השנים האחרונות.
מחקר של פירמת הייעוץ ושירותי הנדל"ן CBRE מצא שכל עלייה של מיליארד דולר במכירות המקוונות, מצריכה 1.25 מיליון רגל רבוע של שטחי לוגיסטיקה ואחסון חדשים, ולכן ב-2021 צפוי ביקוש שיא לשטחים אלו, בהיקף של 250 מיליון רגל רבוע. ביקוש צפוי זה עולה על היצע הבנייה החדשה בתחום, אף שגם הוא מגיע לרמות שיא היסטוריות. וכך, בשנת 2020, בעת משבר הקורונה, חלה עליית מחירי שכירות ממוצעת של כ-4.8% בארה"ב בתחום התעשייה והלוגיסטיקה*.
ישנם גורמים נוספים המחזקים את העלייה בביקוש לשטחי אחסון, כדוגמת הגדלת המלאים לצורך זמינות המוצר, קיצור שרשראות אספקה והצורך לקרב את מרכזי האחסון וההפצה לערים הגדולות. מנגד, חשוב לזכור כי חסמי הכניסה לסקטור זה אינם גבוהים, והקמת מבנים לוגיסטיים חדשים היא לרוב פשוטה ומהירה יותר מנכסים אחרים כגון מגורים ומשרדים. לכן יש להמשיך ולעקוב באופן מתמשך אחר היצע השטחים הלוגיסטיים באזורים שונים, לצד הביקוש הגואה.
קרן השקעה ייעודית לעת הנוכחית
על מנת להשקיע בהשקעות אפקטיביות ולהניב תשואה עודפת ועקבית לאורך זמן, בפרופימקס עוקבים אחר המגמות בשוק. זאת באמצעות לימוד מתמיד של השווקים, גישה למקורות מידע עצמאיים, גישה לידע מקצועי, מחקרים ומידע שמצוי אצל שותפינו האסטרטגיים בשווקים השונים ובטריטוריות שונות; כולם בעלי ניסיון רב-שנים על פני תקופות של גאות ושפל של השוק, והיסטוריית ביצועים מוכחת ומומחיות גיאוגרפית וסקטוריאלית.
בחברה אומרים כי "הם מנצלים את המשבר הנוכחי לביצוע השקעות שניתן להצטרף אליהם באמצעות קרן הבית הנוכחית, Profimex CircleOne V-Series II, שהוקמה במיוחד עבור ההזדמנויות שמייצר הזמן הזה".
"קרנות פרופימקס מאופיינות ב'פיזור-על' - פיזור בין מנהלי השקעה בנוסף לפיזור בין סוגי נכסים, סקטורים, גיאוגרפיות ואסטרטגיות. התוצאה היא פורטפוליו מגוון של נכסי נדל"ן, בפיזור אופטימלי, דבר שמגן על האינטרסים של המשקיע", מסכמים שם.
לפרטים אודות הצטרפות לקרן נדל"ן המתמקדת בהזדמנויות המשבר הנוכחי ו/או לתיאום פגישה אישית, לחצו כאן>>
*Commercial Edge, National Industrial Report, January 2021
**פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
לכתבות נוספות של פרופימקס הקליקו>>