פרויקטים של תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
בעוד כשנה וחצי מגיעה לסיומה תכנית המתאר הארצית תמ"א 38. התכנית, שאושרה ע"י ממשלת ישראל ב-2005, מאפשרת ליזמים ודיירים לפעול לחיזוק ועיבוי או פינוי ובינוי חדש של מבנים ישנים (שניבנו לפני 1980). לתוכנית, שנועדה במקור לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והפכה עם השנים לאמצעי פופולרי להתחדשות עירונית, היה רווח ברור עבור בעלי הדירות שקיבלו דירות מוגדלות, במבנה מחודש, עם מעלית וחניות. הביקורת העיקרית על התוכנית הייתה על כך שמטעמי כלכליות היא לא יושמה בכל חלקי הארץ ושלא פעם, התחדשות המבנים הנקודתית לא הייתה מותאמת עם תשתיות הסביבה העירונית כמו מבני חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה.
על פי החלטת הממשלה בסוף אוקטובר 2022 תסתיים התוכנית, ובימים אלה מחפשים גופי התכנון תחליף מתאים לתכנית שישרת את אותן מטרות.
בינתיים, נותרו לבעלי הדירות בבניינים שמעוניינים לעבור התחדשות עירונית מספר חודשים כדי לנסות ולהיכנס בשערי התכניות - תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2. הגם שמדובר בתכנית פופולרית, לא תמיד הצליחו דיירים בבניינים ברחבי הארץ להיכנס לשעריה. "במהלך השנים מאז יצאה לדרך תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים אמנם יצאו אל הפועל מאות פרויקטים, אך מאידך בניינים רבים לא הצליחו לקדם פרויקט מסיבות מגוונות, לא פעם בגלל חוסר תכליתיות של בעלי הדירות, ניהול תהליך כושל, חוסר גמישות וחתירה לסיום המו"מ", מסביר עו"ד עמית נסים שותף במשרד עו"ד מינצר כרמון, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית- פינוי-בינוי ותמ"א 38. לדבריו, "כדי להספיק ולעלות על הרכבת שיצאה כבר מהתחנה יש לפעול באופן ממוקד, יעיל ותכליתי".
הכניסה בשערי פרויקט תמ"א 38 מחייבת הסכמה של רוב דיירי הבניין והתגברות על "דיירים סרבנים", בחינה של כדאיות העסקה לקבלן ולדיירים, חתימה על הסכם שכל פרט בו מהווה פוטנציאל למחלוקת, מעבר דירה לתקופות ארוכות בחלק מהמקרים ועוד ועוד. כדי לסייע במשימה הזאת - חתימה על הסכם תמ"א לפני אוקטובר 22' - ריכז עו"ד נסים כללי מפתח שיעזרו לקידום הפרויקט, בייחוד בסד זמנים לחוץ וקצר מועד.
טיפ ראשון: בדיקה מקדימה מונעת בעיות בהמשך
לפני שצועדים את הצעד הראשון בכל פרויקט משמעותי, ובוודאי כזה שמערב הרבה דיירים ודעות, רצוי מומלץ לבדוק אם הבניין שלכם בכלל מתאים לפרויקט תמ"א 38. אם לא, חבל על כל הוויכוחים שיגיעו בהמשך. "בחנו ברמה עקרונית האם הבניין מתאים לביצוע פרוייקט תמ"א 38 מבחינה תכנונית ומבחינה כלכלית", מסביר עו"ד נסים. לדבריו, "כדאי שהבחינה שתעשה באמצעות כללי אצבע פשוטים, כגון מס' דיירים, גודל המגרש, היקף הבנייה המותר, האם הבניין במצב הקיים בנוי למקסימום או שיש זכויות בנייה נוספות".
נסים מסביר, כי "ככלל פרוייקטים של תמ"א 38/2 על פי תכנית הרבעים בתל אביב כלכליים אם ניתן לקבל יחידה חדשה על כל יחידה שנהרסת. בכל עיר ואף בכל אזור, יש את יחס ההמרה (יחס היחידות הקיימות אל מול היחידות החדשות) הנדרש לצורך הכלכליות הנדרשת".
טיפ שני: ישנה חשיבות מכרעת לנציגות של הפרויקט
בכל פרויקט תמ"א נבחרת נציגות מדיירי הבניין שאמורה לפעול לטובת שאר הדיירים לקידום החוזה. תפקידי הנציגות וסמכויותיה בשלב הטרום חוזי חשובים ביותר להצלחתו של התהליך ולכן הבחירה בנציגים המתאימים היא אחת החשובות לקידומו. "עיקר תפקידה של הנציגות בשלב זה, הוא במתן מעטפת ארגונית יעילה ונכונה לתהליך הדרוש לשם התקשרות בהסכם עם היזם, ובראש ובראשונה מינוי עו"ד ומפקח בניה. בהמשך תהווה הנציגות גורם המקשר בין כל הגורמים", מסביר עו"ד נסים.
נסים מבהיר כי "הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות על ההסכם שיגובש, ולכל בעל דירה תהא האפשרות לבחון את ההסכם על כל ההסדרים הכלולים בו. עם זאת, לחברי הנציגות יש מנדט לפעול לשם קידום העסקה בשם כלל הבעלים, ובכלל זה לרכז הצעות לביצוע הפרויקט, לבחון את היזמים המציעים, לנהל מו"מ ראשוני ולהציג בפני כלל הבעלים את ממצאי הבדיקות שערכו חברי הנציגות לרבות המלצתם לגבי היזם עמם, וכן סמכויות לנציגות לאיתור ובחירה של אנשי מקצוע ויועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל) הדרושים לבעלים לקידום העסקה".
מצד הנציגים יש לוודא כי הם מוגנים משפטית ולא חשופים לתביעות נגדם: "בהינתן כי הנציגות פועלת כגוף וולונטרי שאינו גוף מקצועי, ובשים לב לתפקידיה וסמכויותיה של הנציגות, יש להגן על הנציגות מפני תביעה בגין פעולותיה ותפקידה כנציגות, ולכלול גם בכתב מינוי הנציגות וכמובן בגוף ההסכם הוראת חסינות המונעת הגשת תביעה כנגד הנציגות, למעט במקרים קיצוניים ביותר של מעילה באמון ופעולה חסרת תום לב".
טיפ שלישי: בחרו רק אנשי מקצוע עם יכולת מוכחת וניסיון
הניסיון מלמד כי פרויקטים רבים שניסו להתרומם נתקלו בקושי בשל זהות אנשי המקצוע שנבחרו - היזם, הקבלן, המפקח עו"ד וכדומה. בנקודה הזאת, רצוי מאוד, אם לא קריטי, לבחור אנשי מקצוע בעלי ניסיון. "אין לכם זמן להתנסות עם אנשי מקצוע שלא מסוגלים לספק את הסחורה במהירות וביעילות. בחרו בעלי מקצוע כגון עו"ד, או מפקח עם ניסיון מוכח לקידום פרוייקטים בלוחות זמנים קצרים באופן יעיל", מסביר עו"ד ניסים.
איך עושים את זה? לדברי עו"ד נסים יש לנהל זאת כמו שגוף עסקי בוחר בעלי מקצוע - לקיים מכרז. "נהלו מכרז יזמים ממוקד, מצומצם, עם יזמים שיש להם ניסיון מוכח בהוצאת היתרי בנייה. מגבלת הזמן אינה מאפשרת 'מתיחה' של התהליך וריבוי אינסופי של משתתפי המכרז. יש לבחור 3-4 יזמים לניהול מכרז ולהתקדם בצורה תכליתית מולם, תוך קביעת לוחות זמנים סבירים אך ברורים כדי להתכנס ולנהל את התהליך".
טיפ רביעי: גמישות ותכליתיות במו"מ
אחד מתנאי הסף לתחילתו של פרויקט תמ"א כיום הנה העובדה כי אין זמן. הספירה לאחור למועד סיום התכנית החלה, ומי שעוד לא חתם על חוזה לתחילת הפרויקט לא יכול לקחת את הזמן בשלבים המקדמיים. "כאשר אין מגבלה של זמן, ואין סיכון שחלוף הזמן יאיין את התוכנית, ניתן לעיתים, למצוא צידוק להתעקשות במו"מ, חלף תכליתיות, יעילות וקיצור לוחות זמנים", מסביר עו"ד נסים. לדבריו, "בנסיבות כיום יש לשקול התגמשות בנושאים שאינם בעלי ערך כלכלי משמעותי ולקדם את התהליך שעתיד לפקוע בעוד מס' חודשים. הרי אין חולק כי אם התעקשות בנוגע לפריט במפרט שערכו הוא אלפי שקלים נסוגה ובטלה בשישים לאיבוד האפשרות לקדם פרוייקט".
טיפ חמישי: תנו אמון בבעלי המקצוע
לא פעם נשמעות טענות של דיירים בנוגע לזהות אנשי המקצוע שנבחרו ומתפתחת מחלוקת האם הם האנשים הנכונים או לא והאם הצעד הזה או האחר שנעשה על ידם הוא הצעד הנכון. לפעמים העלאת סימני השאלה במקומה, אך במקרים רבים מדובר ברעשי רקע שעלולים לסכל פרויקט. לדברי עו"ד ניסים, "אם החלטתם להתקשר עם בעלי המקצוע וחתמתם על חוזה איתם - תנו בהם אמון. חשדנות תעכב את הפרויקט. בעלי המקצוע מנהלים ומובילים את הפרוייקט עבורכם. הליך בחירתם הוא הליך משמעותי בחיי הפרוייקט, אולם מרגע שמסרתם את שרביט ההובלה להם, ועד שהם יוכיחו אחרת, תנו להם להוביל ולקדם את הפרוייקט בהתבסס על הניסיון שהם רכשו".