אבי זיתוני / צילום: איל יצהר
את הקבלן אבי זיתוני לא תמצאו בתל אביב, אך גם לא בפריפריה. גבולות הגזרה שלו הם המרכז, המעגל השני של תל אביב: השרון - כפר סבא (שם החל את דרכו כקבלן), הוד השרון והרצליה, ובשנים האחרונות גם גבעת שמואל ובת ים, שם גדל. אם תרצו, בין גדרה לחדרה. "אני אוהב להתרכז במה שאני מכיר ויודע", הוא מסביר למה הוא לא הולך לפריפריה.
"יש כאלה שבונים בנתיבות ובשדרות, כי הם מכירים שם. כל אחד צריך להתעסק במה הוא מכיר. אנחנו מכוונים לאוכלוסיית המעמד הבינוני-גבוה, ולכן מחפשים כל הזמן עסקאות במרכז. ניגשנו למכרזים ברחובות, בראשון לציון ובבאר יעקב, ולא זכינו. הביקושים באזורים האלה עצומים".
ולמה תל אביב היא מחוץ לתחום שלך?
"בגלל מחירי הקרקעות. הקרקע בתל אביב תמיד הייתה יקרה, אז עדיף לי לבנות 200 יחידות דיור בכפר סבא מאשר 100 יחידות דיור בתל אביב. השרון זה אזור שהייתי חזק בו, המותג זיתוני היה חזק כאן, הכירו את השם".
לא סתם המותג זיתוני היה מוכר בכפר סבא: זיתוני, דור שני לקבלנים, אמנם נולד בבת ים אך מאז שנות ה-80 הוא בכפר סבא, ושם גם פעל אביו כקבלן. לפני 15 שנה הוא זיהה את האזור המערבי של כפר סבא, הסמוך לרעננה, ורכש שם קרקעות. "האזור היה מלא פרדסים", הוא אומר, "וב-2005 רכשתי שם עתודות קרקע. זיהיתי את הפוטנציאל".
על הקרקע הזו הוקמה השכונה המוכרת לכולם בשם "כפר סבא הירוקה". זו השכונה הראשונה שהוכרה על ידי משרד הפנים כשכונה ירוקה, משום שבין הבניינים מפרידים גינות ציבוריות ושבילי אופניים, והיא מותאמת להתניידות אקולוגית כחלופה לרכב מנועי.
בכפר סבא הירוקה הקים זיתוני בשותפות עם האחים משה ויגאל גינדי את פרויקט eco, שכלל 520 דירות ב-20 בניינים. ההיכרות עם האחים גינדי נולדה כשעבד כשכיר במשרד המכירות של הגינדים, כמשוחרר טרי מהצבא. בהמשך הקים איתם את פרויקט הוד על הפארק בהוד השרון, כ-200 יחידות דיור ששווקו לחברי מועדון חבר, וכן את אקו הרצליה, פרויקט יוקרה בהרצליה המערבית באזור המרכז הבינתחומי - שלושה בניינים שאוכלסו בשנה שעברה. "יש לנו פעילות מצוינת עם משה ויגאל גינדי, מאז שנת 2000 בערך", הוא אומר. "בנינו יחד כ-2,500 יחידות דירות, והפעילות המשותפת הזו ממשיכה. לצד זה אני מקיים פעילות סולו".
"לכל מכרז בבת ים ניגשים 30-40 קבלנים"
כזו היא פעילותו בפרויקט פארק הים בבת ים - עסקת קומבינציה שבסיומה תניב 228 יחידות דיור בשני בניינים בני 29 קומות כל אחד, מרחק של כ-500 מטר מחוף הים בבת ים. "זיהיתי שם חטיבת קרקע מדהימה", אומר זיתוני. "השטח של הפרויקט היה בזמנו מעברה, וזה אזור מאוד נגיש: חוץ מהקירבה לים, עומדת להיות שם תחנה של הרכבת הקלה. יהיה שם פארק ענק ופיתוח סביבתי ברמה גבוהה".
הפרויקט יכלול גם חדר כושר, חללי עבודה לדיירים וגישה ישירה לים. באחרונה הוחל בשיווק המגדל הראשון. "הגיעו לאזור חברות גדולות כמו אזורים, אמריקה ישראל, ויש שם תנופת בנייה", אומר זיתוני. "מגיעה לשם אוכלוסייה מאזור ראשון, חולון. מה שהכי חשוב זה הנגישות. בת ים מאוד מחוברת לתל אביב, ומי שיגור שם יכול להגיע לתל אביב בתוך כמה דקות".
אתה צופה שבת ים תהיה דרום תל אביב החדשה?
"לגמרי. בבת ים מחיר הקרקע עומד כעת על 25 אלף שקל למ"ר, בעוד שבתל אביב זה מגיע למחיר של פי שניים ושלושה.
"הציפייה שהיא שהמחירים בבת ים יעלו וידביקו את תל אביב, ולכן לצד המשפחות, מגיעים לשם גם הרבה משקיעים. דובר על איחוד של בת ים עם תל אביב, ואני לא יודע מה יהיה עם זה, אבל גם אם זה לא יהיה פורמלי, מעשית זה יהיה, ואתה יכול להיות בבת ים, שקרובה לתל אביב, במקום עם פיתוח סביבתי מתקדם, קרוב לים, ובמחיר שפוי".
מה לגבי מזרח תל אביב, אזורים שעדיין לא הגיעו לטופ?
"אנחנו בהחלט בוחנים את זה. אני מאמין שהמחירים שם יעלו".
ותמשיך לבנות בבת ים?
"אני רואה בזה מקום אטרקטיבי, אך מחירי הקרקעות מאמירים בצורה בלתי רגילה, כי בעקבות הקורונה נוצר מחסור בקרקעות. ההיצע הולך ויורד, ועל כל קרקע נלחמים המון יזמים".
למה זה קרה דווקא אחרי הקורונה?
"הממשלה לא תפקדה, ורמ"י לא שיווקה קרקעות. הייתה ירידה דרסטית בשיווק, ולכל מכרז ניגשים 30-34 קבלנים, לעומת חמישה לפני הקורונה. זה נהיה מטורף. הקרקע כבר התייקרה בעשרות אחוזים בחודשים האחרונים, ומדברים על כך שתהיה עלייה נוספת של כ-10%, והקבלנים נלחמים ביניהם. כל זה ישתקף בסוף במחירי הדירות".
"הקורונה חילקה את האוכלוסייה לשניים"
זיתוני אינו מופתע מהסקירה האחרונה של הכלכלנית הראשית, שדיברה על עלייה של 60% ברכישת דירות, לעומת השנה הקודמת (פברואר 2021 לעומת פברואר 2020).
"המשקיעים חזרו לשוק, ובגדול", הוא אומר. "המהלך של הפחתת מס רכישה באוגוסט 2020, שהוא מהלך מבורך, החזיר אותם, אחרי שהעלאת מס הרכישה בזמנו, הבריחה אותם. אנשים ישבו בבית וראו שאין השקעות טובות, והבינו שההשקעה הבטוחה ביותר זו דירה, במיוחד לאחר הורדת מס רכישה והאפשרות לקבל משכנתאות במחירים נמוכים יותר. בצד זה, אנשים רוצים דירה גדולות יותר, עם מרפסת ועם פינת עבודה".
איך כל זה מסתדר עם כך שבסופו של דבר הקורונה גם הביאה לכך שלאנשים יש פחות כסף?
"הקורונה חילקה את האוכלוסייה לשניים: אלה שנפגעו מהקורונה, ואלה שלא, ואפילו הרוויחו. יש ציבור גדול של אנשים שיש להם כסף, וראו הזדמנות להיכנס להשקעת נדל"ן. זה נהיה טרנד. אנשים מבינים שהמחירים יעלו. ההיצע יורד, הביקוש עולה, ויותר קל לרכוש כי הריבית ירדה. אנשים גם לא רואים שיש איזו תוכנית ממשלתית שמובילה ליציבות, בטח עכשיו כשאין ממשלה, לוקחים אחריות על החיים שלהם ומחליטים להשקיע בדירה, מתוך הבנה שזה תמיד טוב".
מה אתה אומר על המגמה של מעבר לפריפריה, בעקבות הקורונה? בפרט כשאנשים מבינים שהם לא צריכים להיות קרובים פיזית למקום העבודה.
"זה מתאים לסוג מסוים של אוכלוסייה. זה נשמע מקסים, לעבור לרמת הגולן, אבל אני חושב שזו תופעה שהיא עדיין בשוליים. עדיין, רוב הציבור רוצה לגור במרכז, במרחק של חצי שעה נסיעה מתל אביב. אם המדינה הייתה מספקת תשתית טובה יותר של תחבורה ציבורית, חלק גדול יותר היה מגיע לפריפריה. זה לא ממש קורה ולכן עדיין הביקוש למגורים במרכז גבוה".
מה דעתך לגבי הסגמנט של דיור להשכרה, שנראה שתופס יותר ויותר? אנחנו רואים שעוד ועוד חברות נכנסות לתחום.
"אני בהחלט חושב שזה יתפוס, מפני שמחירי הדירות עולים ואנשים רבים מתקשים לקנות. יש קרנות ריט שפועלות בתחום, מבטיחות שכירות לטווחים של חמש-עשר שנים, מחזיקים חברת תחזוקה.
"זה סגמנט מאוד מעניין, ולשוכרים זה פתרון אידיאלי, לקבל דירה במחירי שכירות הוגנים, ומבלי שיש לך בעל בית שאתה צריך להתחנן לו שיעשה תיקונים בדירה".
אתה רואה את עצמך שם?
"יכול להיות, אנו צריכים לחשוב על זה".
למרות המנטליות הישראלית של צורך בבעלות על דירה?
"קרוב ל-70% מהדירות הן בבעלות, וברור שאנשים מעדיפים לקנות. אבל לא כולם יכולים להרשות לעצמם, וטוב שיש יזמים וחברות שפועלים בכיוון הזה, כי הממשלה לא פועלת מספיק בסגמנט הזה".
למה לא השתתפת במכרזי מחיר למשתכן?
"אני חושב שמה שמדובר עליו עכשיו, ‘דיור מחיר מופחת’, זו תוכנית טובה יותר, כי היא מאפשרת למכור מחצית מהדירות במכירה חופשית, מה שמשתלם יותר. במחיר למשתכן גם הבנייה סטנדרטית, ויש תבנית מוגדרת. לעומת זאת ב’מחיר מופחת’ זה יותר גמיש, ויש אפשרות לעשות פרויקטים יותר יוקרתיים. אנחנו בהחלט מתעניינים ב’מחיר מופחת’, בסגמנט של אזורי ביקוש.
"בסך הכול, התקופה לא פשוטה לקבלנים. אנחנו צריכים את היציבות: כשיש יציבות, אתה יודע כמה עולה קרקע, בכמה אתה מוכר, אבל אין גם שום תוכנית לטווח ארוך. חושבים שהקבלנים מרוויחים יותר במצב של חוסר יציבות, אך זה לא נכון, כי עד שמגיעים לעסקה הבאה, הקרקע מתייקרת, ונאלצים לקחת סיכונים. ברגע שיש חוסר ודאות, יש התנפלות על קרקע, ולא יודעים לאן זה יוביל".
אתה יודע על קבלנים שנפלטו מהשוק בגלל המציאות הזו?
"אני פעיל בארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז, וכולם מדברים על חוסר הוודאות ועל מחירי הקרקע ומנסים לפעול מול הגורמים המחליטים. כרגע אין מענה וכל עירייה פועלת על פי דרכה. בסך הכול הפעילות ירדה, וגם עליית התשומות מקשה על קבלני הביצוע.
"משך הזמן לקבלת להיתר בנייה הוא בין שנה וחצי לשנתיים, ויש פחות התחלות בנייה. יש קבלנים שקשה להם לאתר קרקע והפעילות ירדה, וגם עליית תשומות הבנייה מקשה. כל זה גרם לקבלנים מסוימים לצמצם פעילות".
אבי זיתוני
בן 64 • נשוי ואב לארבעה, סב לשני נכדים • מתגורר בכפר סבא • בעל
השכלה תיכונית • עוסק בריצה ובסקי