גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"זה נשמע מקסים לעבור לרמת הגולן, אבל רוב הציבור רוצה לגור במרכז"

היזם אבי זיתוני לא בונה בתל אביב ("הקרקעות יקרות מדי") ולא בפריפריה ("אני בונה איפה שאני מכיר") • אחרי שזיהה את הפוטנציאל של כפר סבא הירוקה, הוא מאמין בבת ים ומקווה שהממשלה הבאה תביא ודאות לשוק

אבי זיתוני / צילום: איל יצהר
אבי זיתוני / צילום: איל יצהר

את הקבלן אבי זיתוני לא תמצאו בתל אביב, אך גם לא בפריפריה. גבולות הגזרה שלו הם המרכז, המעגל השני של תל אביב: השרון - כפר סבא (שם החל את דרכו כקבלן), הוד השרון והרצליה, ובשנים האחרונות גם גבעת שמואל ובת ים, שם גדל. אם תרצו, בין גדרה לחדרה. "אני אוהב להתרכז במה שאני מכיר ויודע", הוא מסביר למה הוא לא הולך לפריפריה.

"יש כאלה שבונים בנתיבות ובשדרות, כי הם מכירים שם. כל אחד צריך להתעסק במה הוא מכיר. אנחנו מכוונים לאוכלוסיית המעמד הבינוני-גבוה, ולכן מחפשים כל הזמן עסקאות במרכז. ניגשנו למכרזים ברחובות, בראשון לציון ובבאר יעקב, ולא זכינו. הביקושים באזורים האלה עצומים".

ולמה תל אביב היא מחוץ לתחום שלך?
"בגלל מחירי הקרקעות. הקרקע בתל אביב תמיד הייתה יקרה, אז עדיף לי לבנות 200 יחידות דיור בכפר סבא מאשר 100 יחידות דיור בתל אביב. השרון זה אזור שהייתי חזק בו, המותג זיתוני היה חזק כאן, הכירו את השם".

לא סתם המותג זיתוני היה מוכר בכפר סבא: זיתוני, דור שני לקבלנים, אמנם נולד בבת ים אך מאז שנות ה-80 הוא בכפר סבא, ושם גם פעל אביו כקבלן. לפני 15 שנה הוא זיהה את האזור המערבי של כפר סבא, הסמוך לרעננה, ורכש שם קרקעות. "האזור היה מלא פרדסים", הוא אומר, "וב-2005 רכשתי שם עתודות קרקע. זיהיתי את הפוטנציאל".

על הקרקע הזו הוקמה השכונה המוכרת לכולם בשם "כפר סבא הירוקה". זו השכונה הראשונה שהוכרה על ידי משרד הפנים כשכונה ירוקה, משום שבין הבניינים מפרידים גינות ציבוריות ושבילי אופניים, והיא מותאמת להתניידות אקולוגית כחלופה לרכב מנועי.

בכפר סבא הירוקה הקים זיתוני בשותפות עם האחים משה ויגאל גינדי את פרויקט eco, שכלל 520 דירות ב-20 בניינים. ההיכרות עם האחים גינדי נולדה כשעבד כשכיר במשרד המכירות של הגינדים, כמשוחרר טרי מהצבא. בהמשך הקים איתם את פרויקט הוד על הפארק בהוד השרון, כ-200 יחידות דיור ששווקו לחברי מועדון חבר, וכן את אקו הרצליה, פרויקט יוקרה בהרצליה המערבית באזור המרכז הבינתחומי - שלושה בניינים שאוכלסו בשנה שעברה. "יש לנו פעילות מצוינת עם משה ויגאל גינדי, מאז שנת 2000 בערך", הוא אומר. "בנינו יחד כ-2,500 יחידות דירות, והפעילות המשותפת הזו ממשיכה. לצד זה אני מקיים פעילות סולו".

"לכל מכרז בבת ים ניגשים 30-40 קבלנים"

כזו היא פעילותו בפרויקט פארק הים בבת ים - עסקת קומבינציה שבסיומה תניב 228 יחידות דיור בשני בניינים בני 29 קומות כל אחד, מרחק של כ-500 מטר מחוף הים בבת ים. "זיהיתי שם חטיבת קרקע מדהימה", אומר זיתוני. "השטח של הפרויקט היה בזמנו מעברה, וזה אזור מאוד נגיש: חוץ מהקירבה לים, עומדת להיות שם תחנה של הרכבת הקלה. יהיה שם פארק ענק ופיתוח סביבתי ברמה גבוהה".

הפרויקט יכלול גם חדר כושר, חללי עבודה לדיירים וגישה ישירה לים. באחרונה הוחל בשיווק המגדל הראשון. "הגיעו לאזור חברות גדולות כמו אזורים, אמריקה ישראל, ויש שם תנופת בנייה", אומר זיתוני. "מגיעה לשם אוכלוסייה מאזור ראשון, חולון. מה שהכי חשוב זה הנגישות. בת ים מאוד מחוברת לתל אביב, ומי שיגור שם יכול להגיע לתל אביב בתוך כמה דקות".

פארק הים בבת ים / הדמיה: 3division

אתה צופה שבת ים תהיה דרום תל אביב החדשה?
"לגמרי. בבת ים מחיר הקרקע עומד כעת על 25 אלף שקל למ"ר, בעוד שבתל אביב זה מגיע למחיר של פי שניים ושלושה.

"הציפייה שהיא שהמחירים בבת ים יעלו וידביקו את תל אביב, ולכן לצד המשפחות, מגיעים לשם גם הרבה משקיעים. דובר על איחוד של בת ים עם תל אביב, ואני לא יודע מה יהיה עם זה, אבל גם אם זה לא יהיה פורמלי, מעשית זה יהיה, ואתה יכול להיות בבת ים, שקרובה לתל אביב, במקום עם פיתוח סביבתי מתקדם, קרוב לים, ובמחיר שפוי".

מה לגבי מזרח תל אביב, אזורים שעדיין לא הגיעו לטופ?
"אנחנו בהחלט בוחנים את זה. אני מאמין שהמחירים שם יעלו".

ותמשיך לבנות בבת ים?
"אני רואה בזה מקום אטרקטיבי, אך מחירי הקרקעות מאמירים בצורה בלתי רגילה, כי בעקבות הקורונה נוצר מחסור בקרקעות. ההיצע הולך ויורד, ועל כל קרקע נלחמים המון יזמים".

למה זה קרה דווקא אחרי הקורונה?
"הממשלה לא תפקדה, ורמ"י לא שיווקה קרקעות. הייתה ירידה דרסטית בשיווק, ולכל מכרז ניגשים 30-34 קבלנים, לעומת חמישה לפני הקורונה. זה נהיה מטורף. הקרקע כבר התייקרה בעשרות אחוזים בחודשים האחרונים, ומדברים על כך שתהיה עלייה נוספת של כ-10%, והקבלנים נלחמים ביניהם. כל זה ישתקף בסוף במחירי הדירות".

ראש הממשלה נתניהו ושר השיכון ליצמן. "הממשלה לא תפקדה" / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

"הקורונה חילקה את האוכלוסייה לשניים"

זיתוני אינו מופתע מהסקירה האחרונה של הכלכלנית הראשית, שדיברה על עלייה של 60% ברכישת דירות, לעומת השנה הקודמת (פברואר 2021 לעומת פברואר 2020).
"המשקיעים חזרו לשוק, ובגדול", הוא אומר. "המהלך של הפחתת מס רכישה באוגוסט 2020, שהוא מהלך מבורך, החזיר אותם, אחרי שהעלאת מס הרכישה בזמנו, הבריחה אותם. אנשים ישבו בבית וראו שאין השקעות טובות, והבינו שההשקעה הבטוחה ביותר זו דירה, במיוחד לאחר הורדת מס רכישה והאפשרות לקבל משכנתאות במחירים נמוכים יותר. בצד זה, אנשים רוצים דירה גדולות יותר, עם מרפסת ועם פינת עבודה".

איך כל זה מסתדר עם כך שבסופו של דבר הקורונה גם הביאה לכך שלאנשים יש פחות כסף?
"הקורונה חילקה את האוכלוסייה לשניים: אלה שנפגעו מהקורונה, ואלה שלא, ואפילו הרוויחו. יש ציבור גדול של אנשים שיש להם כסף, וראו הזדמנות להיכנס להשקעת נדל"ן. זה נהיה טרנד. אנשים מבינים שהמחירים יעלו. ההיצע יורד, הביקוש עולה, ויותר קל לרכוש כי הריבית ירדה. אנשים גם לא רואים שיש איזו תוכנית ממשלתית שמובילה ליציבות, בטח עכשיו כשאין ממשלה, לוקחים אחריות על החיים שלהם ומחליטים להשקיע בדירה, מתוך הבנה שזה תמיד טוב".

מה אתה אומר על המגמה של מעבר לפריפריה, בעקבות הקורונה? בפרט כשאנשים מבינים שהם לא צריכים להיות קרובים פיזית למקום העבודה.
"זה מתאים לסוג מסוים של אוכלוסייה. זה נשמע מקסים, לעבור לרמת הגולן, אבל אני חושב שזו תופעה שהיא עדיין בשוליים. עדיין, רוב הציבור רוצה לגור במרכז, במרחק של חצי שעה נסיעה מתל אביב. אם המדינה הייתה מספקת תשתית טובה יותר של תחבורה ציבורית, חלק גדול יותר היה מגיע לפריפריה. זה לא ממש קורה ולכן עדיין הביקוש למגורים במרכז גבוה".

מה דעתך לגבי הסגמנט של דיור להשכרה, שנראה שתופס יותר ויותר? אנחנו רואים שעוד ועוד חברות נכנסות לתחום.
"אני בהחלט חושב שזה יתפוס, מפני שמחירי הדירות עולים ואנשים רבים מתקשים לקנות. יש קרנות ריט שפועלות בתחום, מבטיחות שכירות לטווחים של חמש-עשר שנים, מחזיקים חברת תחזוקה.

"זה סגמנט מאוד מעניין, ולשוכרים זה פתרון אידיאלי, לקבל דירה במחירי שכירות הוגנים, ומבלי שיש לך בעל בית שאתה צריך להתחנן לו שיעשה תיקונים בדירה".

אתה רואה את עצמך שם?
"יכול להיות, אנו צריכים לחשוב על זה".

למרות המנטליות הישראלית של צורך בבעלות על דירה?
"קרוב ל-70% מהדירות הן בבעלות, וברור שאנשים מעדיפים לקנות. אבל לא כולם יכולים להרשות לעצמם, וטוב שיש יזמים וחברות שפועלים בכיוון הזה, כי הממשלה לא פועלת מספיק בסגמנט הזה".

למה לא השתתפת במכרזי מחיר למשתכן?
"אני חושב שמה שמדובר עליו עכשיו, ‘דיור מחיר מופחת’, זו תוכנית טובה יותר, כי היא מאפשרת למכור מחצית מהדירות במכירה חופשית, מה שמשתלם יותר. במחיר למשתכן גם הבנייה סטנדרטית, ויש תבנית מוגדרת. לעומת זאת ב’מחיר מופחת’ זה יותר גמיש, ויש אפשרות לעשות פרויקטים יותר יוקרתיים. אנחנו בהחלט מתעניינים ב’מחיר מופחת’, בסגמנט של אזורי ביקוש.

"בסך הכול, התקופה לא פשוטה לקבלנים. אנחנו צריכים את היציבות: כשיש יציבות, אתה יודע כמה עולה קרקע, בכמה אתה מוכר, אבל אין גם שום תוכנית לטווח ארוך. חושבים שהקבלנים מרוויחים יותר במצב של חוסר יציבות, אך זה לא נכון, כי עד שמגיעים לעסקה הבאה, הקרקע מתייקרת, ונאלצים לקחת סיכונים. ברגע שיש חוסר ודאות, יש התנפלות על קרקע, ולא יודעים לאן זה יוביל".

אתה יודע על קבלנים שנפלטו מהשוק בגלל המציאות הזו?
"אני פעיל בארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז, וכולם מדברים על חוסר הוודאות ועל מחירי הקרקע ומנסים לפעול מול הגורמים המחליטים. כרגע אין מענה וכל עירייה פועלת על פי דרכה. בסך הכול הפעילות ירדה, וגם עליית התשומות מקשה על קבלני הביצוע.

"משך הזמן לקבלת להיתר בנייה הוא בין שנה וחצי לשנתיים, ויש פחות התחלות בנייה. יש קבלנים שקשה להם לאתר קרקע והפעילות ירדה, וגם עליית תשומות הבנייה מקשה. כל זה גרם לקבלנים מסוימים לצמצם פעילות".

אבי זיתוני

בן 64 • נשוי ואב לארבעה, סב לשני נכדים • מתגורר בכפר סבא • בעל
השכלה תיכונית • עוסק בריצה ובסקי

עוד כתבות

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

הון שחור / צילום: דוברות המשטרה

ועדת השרים אישרה את החוק נגד ארגוני פשיעה במכרזים ציבוריים

התוכנית החדשה תעניק לחשב הכללי במשרד האוצר סמכות לפסול ספקים ממכרזים ציבוריים על בסיס מידע משטרתי ● המנגנון החדש יחול על תחומים שבהם זוהתה מעורבות משמעותית של גורמי פשיעה, ותוקם ועדה מקצועית בראשות בכיר מאגף החשכ"ל שתגבש המלצות לפסילת ספקים ספציפיים

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

סיום המערכה האיראנית הקפיץ את המחזור בענף התיירות ב-270%

גלובס מציג מדד הבוחן את היקף הקניות בכרטיסי אשראי בישראל ● מנתוני הפניקס גמא עולה כי הישראלים חזרו להזמין חופשות, וענף האופנה רשם גידול של כ-140%

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

גם הפניקס דורשת מפריון לבטל את גלולת הרעל: "רואים בחומרה את התנהלות הדירקטוריון"

הפניקס מצטרפת לדרישה של ווליו בייס לבטל את גלולת הרעל ● השתיים מבקשות לכנס אסיפת בעלי מניות ובה להצביע על ביטולה ודרישה לאישורה ברוב רגיל ● בפניקס אומרים שהתוכנית אומצה תוך התעלמות מהנזקים שייגרמו לבעלי המניות

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה מעורבת בתל אביב; אלקטרה צריכה עלתה בכ-6%, מדד הבנקים ירד ב-2.5%

ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מדד הבנקים ירד בכ-2.5% ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל נסחר ביציבות, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"