בנייה למגורים בצפון תל אביב. מכרזי הקרקעות מתייקרים / צילום: Shutterstock
איך יודעים ששוק הנדל"ן בנמצא בטירוף מערכות? הנה כמה תשובות אפשריות: כשרוכשי דירות מתחננים בפני שמאים להעלות את שווי הנכס, כדי לקבל משכנתה; כשמיליון איש בחודש מחפשים דירות באתר יד 2; כשברי/מקס מחפשים בדחיפות סוכנים חדשים; כשדירות יקרות, שבימים רגילים ממתינות חודשים רבים על המדף, נחטפות בתוך מספר ימים; כשמשקיעים מוכנים לרכוש דירות בבאר שבע, שממתינות ריקות כבר חודשים ארוכים לגואל; וכשאזור הביקוש כבר לא משתרע בין אשדוד לנתניה, אלא מבאר שבע ועד לנהריה. תשובה אפשרית ומדאיגה אף יותר היא שכל התשובות הנ"ל נכונות.
עוד קודם לקורונה, מ-2019, שוק הנדל"ן היה במגמת עלייה; ואולם מאז שהמדינה יצאה מהסגר הראשון לקראת יוני 2020, הדברים השתנו לחלוטין. אם עד כה דובר על עליות מחירים שנתיות של כ-4%, קצב העלייה השנתי מיוני כבר מגיע לכ-6% ועוד היד נטויה. האופן שבו מתנהל השוק כיום אינו מותיר ספק, שעליות המחירים נמצאות רק בתחילתן, אלא אם יתרחש משהו בלתי צפוי שיצליח לדכא אותן.
המספרים: שיא בהתעניינות רוכשים ושיא במכירות
מנתוני הכלכלנית הראשי באוצר ניתן ללמוד שהשוק נמצא ברמות שיא. מספר העסקאות שבוצעו בתשעת החודשים שבין יוני 2020, החודש שלאחר מהסגר הראשון, עד לפברואר 2021, מראה שכמעט 94 אלף עסקאות נסגרו. הרבה יותר מאשר בכל התקופות המקבילות שבשנים הקודמות.
ביטוי שונה לגמרי לתופעה נמצא בלוחות האינטרנט, שבהם מבצעים רוכשי הדירות חלק נכבד מהחיפושים שלהם. לבקשת גלובס העביר הלוח הגדול במדינה, יד 2, נתוני גלישה חודשיים על חיפוש דירות. מתברר, כי באפריל 2021 כמעט 990 אלף גולשים שונים חיפשו דירות באתר. מדובר ב-3.9 מיליון חיפושים - שיא חודשי של כל הזמנים ביד 2. נראה כי קיימת התאמה בין כמות חיפושי הדירות באתר לבין כמות העסקאות שבוצעו בפועל בשוק.
על פי הלוח יש גם מגמה של ירידה בזמן המדף של הדירות המופיעות באתר: בינואר השנה אורך חיי מודעה ביד 2 הגיע ל-40 יום בממוצע, ואילו באפריל הוא ירד ל-36 יום. ואולם יש לציין כי רוכשים נתקלים בתופעה, שבמסגרתה מודעה בלוח נותרת גם לאחר שהדירה נמכרת, מכיוון שהמפרסם (המתווך או הבעלים) אינו ממהר להסיר אותה. התופעה של מחפשי דירות שמתקשרים בנוגע למודעות שראו באחד מהלוחות, ונתקלים במענה שהדירה כבר לא אקטואלית - מוכרת לרבים ממחפשי הדירות.
כל זה יוצר לחץ אצל הרוכשים, ש"אם אחלום לשנייה - אפספס את הדירה", והלחץ הזה גורם להם לעתים לפעולות פזיזות, בנוסח הסכמה לשלם מחירי גבוהים מידי.
השמאים: דרישה לשומה גבוהה בשביל המשכנתה
הנה סיפור מהימים האחרונים: מעשה בזוג צעיר מאזור חיפה שמצא לשמחתו קוטג' חדש בעתלית. שמחים ומאושרים הגיעו לשמאי אסף גסטפרוינד וביקשו ממנו שומה לצורך קבלת משכנתה, לפי שווי העסקה המתגבשת - 3.5 מיליון שקל. השמאי התפלץ: קוטג' דו-משפחתי בעתלית במחיר של קוטג' בשרון?! הוא הציג לזוג עסקאות קודמות שהקבלן ביצע באותו פרויקט ב-2.8-2.9 מיליון שקל. ואולם הזוג התעקש שהוא רוצה את הקוטג' הזה - ובמחיר המופקע.
מדובר באחד מסימני ההיכר של שוק נדל"ן ברתיחה: רוכשי דירות מאחדים כוחות עם המוכרים, כדי לרכוש את הנכס במחיר שגבוה בהרבה משוויו, ולבקש משמאי לנפח את שווי הדירה בשומה שהוא מגיש לבנק. התופעה הזאת מלווה את השמאים כל הזמן, אבל כשהשוק בוער - הם נתקלים בה לעתים תכופות.
"במקום להתמקח עם המוכר הם משכנעים את עצמם שהמחיר סביר, וממש חוששים שהקבלן ימכור למישהו אחר", מספר גסטפרוינד. "במקרה הזה הם הסבירו לי, שמהקוטג' הזה נשקף נוף, בניגוד לקוטג'ים אחרים בפרויקט, ושמולו יהיה שטח ציבורי פתוח. אמרתי להם. 'בסדר. אז הנכס שווה קצת יותר מהמחירים של העסקאות הקודמות. אבל לא ברמה כזו'". אותו זוג צעיר ירד בסופו של דבר מהעסקה.
גסטפרוינד משתמש בדוגמה הזו כראיה לכך שהשמאים מהווים היום מעין גורם ממתן שבולם עליות מחירים פרועות. "אני לא זוכר היקפים כאלה של עסקאות שמובאות אלי לבחינה", מספר גסטפרוינד. "כשמאי אני נפגש עם הקונים לצורך קבלת משכנתה ומה שקורה כאן עכשיו הוא לא ייאמן, במיוחד כשמדובר בזוגות צעירים.
"הם מוכנים לשלם 900 אלף שקל על דירה ששווה 800 אלף שקל ולא אכפת להם. בעצם כן אכפת להם, אבל הם אומרים לעצמם שאם לא יקנו את הדירה עכשיו, המחיר שלה יגיע בסוף ל-900 אלף ויותר. ואתה לא יכול לבטל אותם, הם מדברים מנסיון מצטבר. החל מיובל שטייניץ, שלפני 10 שנים בערך הביא להם את 'תוכנית הפטישים', ואחר כך יאיר לפיד שהבטיח מע"מ אפס ומשה כחלון שהבטיח ירידות מחירים, ודבר לא קרה. היום נמצא שם יעקב ליצמן עד שתוקם ממשלה חדשה, או שהיא לא תוקם. כשהגיעה הקורונה היה נראה, שהיא תוריד את המחירים; היום אנשים הגיעו למסקנה, שמה שהקורונה לא עשתה - שום ממשלה כבר לא תעשה ושעדיף לקנות דירה עכשיו".
השמאי אוהד ורטש פועל בנגב וגם שם השוק רותח. "13 שנים אני עובד מול הבנקים ואני לא זוכר דבר כזה. שמנו במשרד את הכול על 'המתן', ואנחנו פועלים באטרף על שומות משכנתה. הרוכשים חוששים שאם לא ימהרו אז העיסקה תברח להם. אין לי עדיין הוכחה שהמחירים עולים, כמו שאני שומע אצל חברים במרכז הארץ, אבל אין ספק שאם זה יימשך כך, הם יעלו".
גם ורטש ואנשיו נתקלים בתופעה שבה הרוכשים מנסים לקבל שומה גבוהה ממחיר השוק של הנכס, כדי לקבל משכנתה גבוהה. "רואים את זה בעיקר בשוק היוקרה, בצמודי קרקע, מגרשים לצמודי קרקע ודירות פנטהאוז. אנשים באים ומבקשים 'עזור לי להגיע למספר הזה של העסקה'. בדרך כלל הם מסבירים, שבדקו הרבה נכסים עד שהגיעו לנכס הספציפי. 'סמוך עלינו, זה השוק. בדקנו, והבעלים לא מוכן לרדת', הם אומרים".
אחת מהביטויים הייחודיים לטירוף הנדל"ן בבאר שבע, הוא הצפת העיר מחדש במשקיעי נדל"ן. בסקירה האחרונה של הכלכלנית הראשית דווח על עלייה של 134% ברכישת דירות בבאר שבע על ידי משקיעים, יחסית לפברואר שנה שעברה. זאת בהמשך לגידול רציף בהשקעות הנדל"ן בעיר, מאז שהופחת מס הרכישה ביולי 2020.
ורטש מספר שהוא לא מצליח להבין את חלק מהמשקיעים: "מאז הקורונה יש לא מעט דירות להשקעה שנותרו ריקות, ומשקיעים רוכשים אותן ולא חוששים. עד היום, גם כשהשוק היה רותח, כשמשקיע היה מגיע לדירות שאין בהן תזרים, זה היה עושה לו משהו וגורם לו לחשוב פעמיים. אולי היה מנסה ללחוץ קצת על הורדה נוספת במחיר. היום אנשים עושים עסקאות בבניינים שיש בהם הרבה שלטי 'להשכרה' ולא חוששים".
היזמים: דוחים מיזמים כדי להרוויח יותר
יזמי הנדל"ן מפגינים גם הם לחץ, שבא לידי ביטוי במכרזי הקרקעות של רמ"י. ביום ד' השבוע נסגרו מספר מכרזים במערב אור יהודה, בשדה מנותק מהעיר שסמוך למחלף מסובים, והמחירים הדהימו.
כשיזם משלם על קרקע לא מפותחת 1.22-1.34 מיליון שקל ליחידת דיור, הוא משקיע עשרות מיליוני שקלים בהנחה שכאשר הפרויקט ישווק בעוד מספר שנים, מחירי הדירות יגיעו ל-2.2 מיליון שקל ויותר. ההנחה הזו והתחשיבים הללו מתפשטים במהירות בין כל היזמים שפועלים במקומות סמוכים כמו קרית אונו ויהוד, ועשויים להעלות את מחירי הדירות שהם מציעים כבר עכשיו.
לפני קצת יותר משלושה חודשים נערכו ברמת השרון מספר מכרזי קרקעות, מצפון לשכונת נוה גן, ש"דבוקה" לשכונת תל ברוך בתל אביב. מחירי הדירות החדשות בשכונה הזו הגיעו לרמות של כ-33 אלף שקל למ"ר. במכרזים היזמים הציעו כמעט 2 מיליון שקל עבור קרקע לדירה, שמגלמים כ-40 אלף שקל למ"ר לדירות שיימכרו בעוד מספר שנים - כלומר יותר מ-20% עלייה. בתוך זמן קצר נרשמו עליות מחירים בדירות החדשות שכבר נמכרות היום, לרמה של 35 שקל למ"ר. כלומר, היזמים של היום גורפים תוספת לרווח שלהם, על סמך ציפיות השוק לעתיד.
בשוק הנדל"ן כבר מדברים על יזמים, ששוקלים להאט את קצב שיווק הפרויקטים שלהם, כדי ליהנות מעליות המחירים. "הם אומרים לעצמם, שלא כדאי למכור עכשיו במחירים מלפני חודשיים. כדאי למכור בעתיד, כשהמחירים יהיו גבוהים יותר. כי אם הרווח שלהם היום עומד על כ-15%, מספיק שהמחירים עולים ב-3%, והנה הוא הגדיל את הרווח שלו ב-20%", מסביר איש נדל"ן ותיק.
ייתכן שהתופעה הזו מסבירה את העובדה, שמדד מחירי הדירות החדשות עלה בכ-6% בתוך שבעה חודשים, קצב מהיר בהרבה מאשר עליית כלל מדד מחירי הדירות.
המתווכים: מחפשים סחורה - וגם סוכנים
"הרוכשים מבוהלים מהאפשרות שהם יאבדו את הדירה", מאשר מנכ"ל רי/מקס ישראל ברנרד רסקין. לדבריו, מדי חודש הרשת שוברת את השיאים שלה "בעשרות אחוזים". "זה לא שכול דירה נמכרת באופן מיידי, אבל אין ספק שזמן המדף שלהן התקצר והאתגרים שעומדים בפנינו עכשיו זה סחורה, שיהיה לנו יותר מה למכור וסוכנים - כי אין לנו מספיק".
זכייני הרשת ברחבי המדינה חווים לחץ גדול. עופר לוינשטיין מרי/מקס שירז בירושלים הוכה בתדהמה כשבית יוקרתי באזור בקעה נמכר בתוך פחות מחודשיים ב-8.8 מיליון שקל; אריאל מרסקי, מרי/מקס חזון בירושלים מספר על דירה ברחוב רחל אימנו, שנמכרה במהירות במחיר שהיה גבוה ב-50 אלף שקל מהמחיר המבוקש.
שירלי ורנר מרי/מקס אושן בתל אביב מדווחת על פנטהאוז בצפון תל אביב שהוצע למכירה ב-7 מיליון שקל ונמכר בתוך שבוע בכ-7.5 מיליון שקל, לאחר שבעל הבית נוכח שיש ביקוש רב לדירה שלו, ערך מעין התמחרות ספונטנית בין שלושה רוכשים פוטנציאליים והשיג עוד חצי מיליון שקל.
"אני לא זוכר תקופה כזו, במיוחד מבחינת העוצמות שהשוק פועל", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הדירות אלדר. "יש עליות ביקושים בכל הארץ. אם פעם יכולת לאבחן את אזורי הביקוש בין אשדוד לחדרה, היום הגבולות נפרצו לגמרי. אנחנו מרגישים ביקושים מבאר שבע בדרום ועד לחיפה בצפון".
הסיבות: ריבית נמוכה כבר לא מסבירה הכול
אז מה קורה כאן? מה גורם לשוק להתנהל על סטרואידים? אנשי הנדל"ן מונים סיבות שחלקן ניתנות למדידה וחלקן לא.
ראשית, אין ספק שהקורונה תרמה לזינוק הגדול בשוק הנדל"ן, שכן כמו בתחומים אחרים בחיים, היא האירה את החסרונות שקיימים בדירות מגורים רבות, שבימים רגילים הדיירים יכלו להבליג עליהן, ובראשם השטח.
רסקין: "אני יכול להוכיח שבעקבות הקורונה אנשים רוצים יותר שטחים חיצוניים, שצמודים לדירות שלהם, כמו מרפסת או גינה. רואים עלייה חדה ברכישת דירות עם שטחים חיצוניים, שמאפשרים לצאת החוצה ולשבת באוויר הפתוח, כמו דירות פנטהאוז ודירות גן. ממש מזכיר לי את התקופה שאחרי מלחמת המפרץ, שאנשים חיפשו דירות עם ממ"דים. תופעה נוספת שאני שומע עליה אבל לא יכול להוכיח, היא תופעה של אנשים שעבדו בתקופת הקורונה מהבית וימשיכו לעבוד מהבית באופן חלקי. הם עובדים מהסלון או מפינת האוכל, הילדים חוזרים הביתה מהלימודים וכולם מסתובבים ומפריעים. אנשים כאלה היו רוצים חדר עבודה נפרד".
כהן מסביר ש"אנחנו רואים את מחוסר הדיור, שהבין שמחיר למשתכן מסתיימת ושהוא לא יקבל דירה, לא עכשיו ולא בעוד כמה שנים. הוא חוזר לשוק, כי בזמן שהוא המתין למחיר למשתכן, המחירים עלו, ועכשיו הוא חושש שאם הוא ימתין עוד, הוא כבר לא יוכל לקנות דירה". לדבריו, "המשקיעים חוזרים בגלל הפחתת מס הרכישה וגם בגלל הרתיעה שלהם משוק ההון והיעדר אפיקים אלטרנטיביים סולידיים וגם בגלל הריביות הנמוכות, ובגלל הקושי להשקיע בימים הללו בנכסים בחו"ל".
וברקע על אלה בולטת ההיעדרות של הממשלה. להתנפלות על דירות ולעליות מחירים, יש סיבות כלכליות, אך גם התנהגותיות. התחושה שאין ממשלה ואין מי שדואג לענף, אינה אפשרית לכימות, אבל אנשי הנדל"ן שמים עליה אצבע כאחד מהגורמים העיקריים למצב. כי גם אם נסביר את ההתנפלות הנוכחית של הרוכשים בריבית הנמוכה, צריך לזכור שגם לפני כן הריביות היו נמוכות ושיעורי הירידות הנוכחיים לא באמת יכולים להסביר את המציאות הזו, אלא ההפנמה שלענף הדיור אין היום אבא, אמא, או לפחות מבוגר אחראי שינסה לעשות בו סדר.