גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המשקיע שגילה את פורטו: “במחיר דירה בראשל"צ, אני קונה פה בניין”

אלי טייב יעבור בקרוב עם משפחתו להתגורר בעיר פורטו בצפון פורטוגל, לאחר שכבר עשה מספר עסקאות בעיר: "לא התפתיתי למתווכים שמכרו חלומות" ● האזינו

אלי טייב, משקיע נדל"ן בפורטוגל / צילום: איל יצהר
אלי טייב, משקיע נדל"ן בפורטוגל / צילום: איל יצהר

אם לא יקרה משהו יוצא דופן, בקיץ הקרוב אלי טייב ומשפחתו יעשו רילוקיישן מראשון לציון לעיר פורטו שבפורטוגל. משפחה אין להם שם, אבל עסק דווקא כן. לפני כחמש שנים הוא החל לחפש יעד נדל"ני להשקעה מעבר לים, ואת תשומת לבו תפסה פורטוגל. אחרי כמה חודשים שבהם "למד" את המדינה מרחוק, בתחילת 2017 הוא טס לליסבון הבירה, והבין שאת מבוקשו ימצא דווקא בפורטו שבצפון המדינה.

למה דווקא פורטוגל משכה אותך?

"כמו ברוב החיים, לא היה מישהו שאמר לי על מה ללכת. אני אוהב לייצר את העדר, ושילכו אחריי. בחרתי בפורטוגל כי היא נתנה לי הזדמנות גדולה. הדבר הראשון שתפס את תשומת ליבי זה שראיתי שבמחיר של דירה בראשון אני יכול לקנות בניין בפורטוגל וזה הקסים אותי ברמה האישית".

אם כבר חו"ל, אז למה לא יוון, שגם בה אני יכול לקנות דירה באותו מחיר. אולי פחות?
"ביוון אין מינוף בנקאי. אני כמשקיע בודד רוצה לקנות בית או בניין, ביוון אני לא יכול לקחת משכנתה מהבנק. גם יש שם הרבה מאוד שחקנים. דבר נוסף הוא שיוון נשענת על תיירות, סטודנטים ומשקיעים בינלאומיים. אני פחות אוהב את הריסק הזה. אני בן אדם שיותר אוהב יציבות". את טייב פגשנו במסגרת כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

הרכישה וההצעה יוצאת הדופן

לביקור הראשון בפורטו התלווה חבר שמאז הפך לשותף עסקי ("רציתי מישהו לצידי כדי שיהיו עוד עיניים בוחנות"), ויחד הם קבעו כמה פגישות. "נפגשנו עם מתווכת ועם מנהלת של סניף בנק שמהרגע הראשון היה לנו חיבור טוב. היא ראתה שעשינו מחקר שוק עם נתונים עדכניים והיכרות טובה עם האזורים והשכונות. היא סיפרה לנו על דברים שכמשקיעים חשוב לנו להכיר כמו תהליכי המימון, ועל התוכניות הממשלתיות", הוא משחזר, ומספר דבר נוסף, מפתיע משהו. "היא אמרה לנו שאנחנו הישראלים הראשונים שמגיעים אליה".

כמו בישראל, גם בפורטוגל חיפש טייב דווקא את הנכסים הישנים, החורבות. "חיפשתי את הבתים העזובים והישנים. כמו שהייתי מגיע לשכונה ג’ בבאר שבע ורואה בית עזוב ורוצה לקנות אותו כשאחרים רק רוצים לברוח, ככה פעלתי בפורטו. ראינו בתים במחירים של 600-800 אירו למ"ר, ואז הבנתי שאני יכול לקנות בניין שלם ולעשות עליו השבחה וזה במחיר של דירה במרכז הארץ".

לדבריו, כבר בביקור הראשון הוא בחר נכס לרכישה, אלא שלא היה מהיר מספיק ("מישהו עקף אותי וקנה את זה"). לא חלף זמן רב והעסקה הראשונה שלו מעבר לים הגיעה בדמות בניין שלם שרכש, בשטח 250 מ"ר. "זה לקח זמן, אבל לשמחתי לא התפתיתי למתווכים שניסו למכור לי חלומות, וקניתי נכס שהוא בניין בשטח בנוי של כמעט 250 מ"ר. מה שנתן לי הרבה מאוד ביטחון זה האנשים המקומיים והבירוקרטיה שהיא מאוד נוחה", הוא אומר ומסביר שזמן קצר אחרי הרכישה הוא ושותפו הגישו תוכניות בעירייה להעלות את השטח הבנוי ל-533 מ"ר, ולחלק אותו לתשע דירות. את הנכס רכש ברמה של 650 אירו למ"ר, כאשר התוכנית העסקית לאחר השדרוג הייתה למכור דירות במחיר של כ-2,900 אירו למ"ר.

מ־650 ל־2,900?

" כן, תוסיף על המחיר ששילמנו עלויות בנייה שזה ברמת ה-1,000 אירו למ"ר ועוד כ-120 אירו למ"ר שזה הוצאות נוספות לכל העסקה". אלא שבחיים, כמו בעסקים, תוכניות ומציאות לחוד. לדבריו, כשלושה חודשים לאחר הרכישה, כשהוא בישראל, הטלפון צלצל והוא קיבל הצעה למכור את הבניין באותו המצב, במחיר ששיקף עליית מחיר של 30% מחיר הקנייה.

מכרת?

"חטפתי את ההזדמנות. מסתבר שהוא (הקונה, ג"ל) רצה לקנות את הבניין הזה במקביל אליי. הוא התלבט ולקח את הזמן, ואני שלא ידעתי עליו הגעתי ולקחתי את הבניין. הרגשתי שזו הזדמנות. וכך קרה שהוא נתן לי 30% יותר ממה שקניתי, יצאתי מהעסקה והתקדמתי לפרויקט הבא".

השקעה בבניין ברחוב הראשי של פורטו

הפרויקט הבא היה בניין אחר שטייב ושותפו איתרו ברחוב הראשי של העיר. "קנינו בניין להשבחה שהיו עליו אישורי בנייה. קנינו את הבניין, הוספנו לו קומה אחת, חילקנו לשש דירות ומכרנו את כל הדירות. מבחינתי זו הייתה הצלחה גדולה. ניהלנו לוח זמנים ועמדנו בו. עשינו את זה בזכות העובדיה שהיינו שם (שותפו עבר להתגורר בפורטו) ופיקחנו יום יום על הפרויקט, וזה חלק מהערך המוסף שידענו להביא למשקיעים שלנו", הוא אומר, ולשאלתנו הוא מסביר כי זו הייתה הפעם הראשונה שהוביל קבוצה להשקעה בפורטו ובכלל.

ספר על הקבוצה.

"באו אנשים ששמעו על זה דרך חברים והפייסבוק וגם קרוב משפחה אחד שאמרתי לו ‘מה אתה נכנס? אל תשקיע איתי, אני לא רוצה לריב איתך בשולחן ביום שישי בערב, זה יהיה נורא’. הוא אמר לי שהוא סומך עליי, ונכנס להשקעה". לשאלתנו, עד היום הוא ביצע ארבעה פרויקטים בפורטו, וכעת הוא נערך לשניים נוספים. לדבריו, הביקוש בפורטוגל עולה על ההיצע, לא מעט בשל המשבר הכלכלי שהיכה במדינה בשנים הראשונות של העשור הקודם, דבר שבמידה רבה האט את קצב הבנייה. הוא מספר שקל לעשות במדינה עסקים, ולכן היא מבוקשת מצד משקיעי חוץ.

איך אתם מבטיחים שהמשקיעים שלכם מוגנים מספיק?

"פניתי אליך להתארח בפודקאסט, כי ראיתי שיש הרבה מאוד מקרים של יזמים שנופלים, ואמרתי בוא נספר את הסיפור הטוב. איך יזם מתחיל מדירה בבאר שבע לדירה בראשון ומגיע למבנים מעבר לים. אז יש גם הצלחות, זה אפשרי. אני חושב שדבר מאוד חשוב הוא השקיפות. מעבר לכך להסתכל בעיניים של בן אדם זה משהו אחד ולהאמין זה משהו אחד, אבל צריך לוודא להבין שאותו בן אדם הוא גם מקצועי ושאם שואלים שאלות מקבלים תשובות. ויש דבר נוסף - שגם יודעים לנהל סיכונים. כמשקיעים אנחנו אופטימיים, אבל חשוב להגיד שלא תמיד מצליחים למכור במחירים שרצינו, ואז צריך שתהיה תוכנית ב' ו-ג'. לשוב להגיד ואנחנו גם אומרים למי שמשקיע איתנו שיש סיכון. לכן אני ממליץ תמיד שלא להשקיע בכסף של הבר מצווה של הילד ולא את הכסף שאיתו אתה קונה אוטו חדש, אלא עם כסף שאפשר לעבוד איתו".

זוית אחרת | אריק מירובסקי

השקעה קבוצתית? לבדוק איך יוצאים

אנחנו רואים לא מעט משקיעים שעשו את הדרך של אלי - מתחילים להשקיע בישראל, ואז רואים שהתשואות כאן נמוכות והמחירים גבוהים, ומתחילים לחפש מקומות עם תשואות יותר גבוהות. פורטוגל הוא אחד היעדים, לצד יוון, איטליה, אירלנד - מקומות שעברו את המשבר הפיננסי לפני 12 שנה.

איך אנחנו יכולים לדעת איך לזהות נכון במקום שאנחנו לא מכירים? אין לנו כמעט אפשרות. זה הרבה מזל, ובכלל עם כל האסטרטגיות המזל הוא המרכיב העיקרי בכל השקעה.

אלי מציע היום השקעות בקבוצת משקיעים בפורטו. אני תמיד ממליץ להסתכל על הנכס - מה קונים - ומה רוצים לעשות איתו. האם קונים אותו להשכיר אותו כמו שהוא, שזו השקעה פשוטה שיש לה אופק, או שקונים חורבה שניתן להקים עליה משהו הרבה יותר גדול ולהשביח, וזה כבר עניין של שנים והרבה ביורוקרטיה מקומית.

אנחנו מכירים לא מעט אנשים שהלכו עם הגישה הזאת ונפלו, משום שלא הכירו את מוסדות התכנון המקומיים. כל הזמן מתלוננים על הביורוקרטיה בארץ, אבל גם באירופה זה לא פשוט, ויש פרקטיקות ונורמות שאנחנו לא מכירים. צריך גם לבדוק איך אתה מוכר את החלק שלך אם אתה רוצה לצאת מהקבוצה. 

עוד כתבות

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / צילום: גלובס

התחזיות הגדולות לביטקוין והמנכ"ל הכי משפיע שלא הכרתם

שתי תיאוריות סותרות וניסוי אחד של 5 מיליון דולר: בקרוב יוכרע הקרב על מקור התודעה ● שני טייסים לשעבר ומפקד חיל אוויר בדימוס הקימו חברה ולקחו אותה לבורסה. מה הם מתכננים? ● עסקאות השבוע ועוד כותרות בולטות מסוף השבוע בגלובס

שי ג'ינפינג / צילום: AP - Li Xueren

המבחן של הסכם המס הגלובלי של ה־G7 יהיה סין

הדחיפה לקבוע מס חברות עולמי לחברות גדולות הפועלות בכל העולם מתאים למטרות של סין, אבל התמיכה בו אינה ידועה מראש

ישיבה של קבינט הקורונה, מאי 2020 / צילום: קובי גדעון-לע"מ

אם תמלילי קבינט הקורונה לא ייחשפו, הציבור לא יוכל למנוע את המחדל הבא

ביהמ"ש העליון ידון בשבוע הבא בעתירת התנועה לחופש המידע, גלובס וכלי תקשורת נוספים, לחשוף את הפרוטוקולים של ישיבות הממשלה בקורונה ● אחרי שאזרחי ישראל חיכו 50 שנה כדי לראות את התמלילים שחשפו את מחדל יום כיפור, אסור להשאיר אותם שוב באפלה

נתב"ג היום / צילום: מיכל רז חיימוביץ

מספר המדינות האדומות מצטמצם: מי יצאה מהרשימה?

טורקיה, אוקראינה ואתיופיה יוסרו מרשימת המדינות האדומות החל מיום שני הקרוב ● המשמעות היא שלא יהיה צורך באישור ועדת חריגים כדי לטוס למדינות אלה, ולא יידרש בידוד מהמחוסנים/מחלימים ששבים מהן

שדה דב, 2019 / צילום: איל יצהר

מתחם 3700: מנגנון הקצאת הקרקעות דורש תיקון

מנגנון הפיצול בין זכויות בעלי הקרקעות במתחם 3700 במערב תל אביב ייצור עיכוב של שנים במימוש התוכנית

ולדימיר פוטין / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

רוסיה לוחצת על הרשתות החברתיות כדי לשלוט בביקורת של מתנגדי הממשלה

הקרמלין השתמש בטוויטר ובפלטפורמות אחרות לקידום מטרותיו בחו"ל, אבל כעת מנסה למנוע ממתנגדי המשטר במדינה להשתמש באותם כלים בתוך רוסיה

מה הגיל להקים סטארט-אפ? / צילום: Shutterstock

מה הגיל הנכון להקים סטארט-אפ?

האם נכון יותר לקפוץ למים לפני שיש משפחה והתחייבויות, או שעדיף לחכות קצת, לשלב עם ידע, קשרים וניסיון?

חממה לגידול קנאביס / צילום: Shutterstock

לגליזציה של קנאביס ולא רק. ממשלת השינוי – זה הזמן לצעדים דרסטיים

אחרי 12 שנים של בנימין נתניהו, המפלגות שמגיעות לממשלה החדשה מביאות איתן אידיאולוגיות שונות ואינטרסים שונים • זוהי הזדמנות לקחת החלטות דרסטיות שעשויות לשנות את מצב הכלכלה הישראלית מקצה לקצה, ולא, לא מדובר רק בלגליזציה של קנאביס

בני נוער מקבלים את החדשות מהרשתות החברתיות שלהם / צילום: Shutterstock, AlesiaKan

למה הצעירים מתעדכנים בחדשות ברשתות החברתיות, והאם זה רע?

בני הנוער נמצאים שעות ארוכות ברשתות החברתיות, ושם הם צורכים את החדשות וגם נתקלים בהרבה מידע לא נכון ● היעדר רגולציה מקל על הפצת פייק ניוז, וענקיות האינטרנט עדיין לא מצליחות לטפל בבעיה באופן שורשי

טויוטה ראב4 פלאג־אין / צילום: יח"צ

ה-SUV פלאג-אין החדשה של טויוטה: קרב ראב

באיחור של כמה שנים מצטרפת טויוטה לתחרות בפלח ה-SUV פלאג-אין ● אבל הזמן לא בוזבז והראב החדש שומר על הנוחות והשימושיות של הסדרה ביחד עם מערכת הנעה בוגרת, חזקה ומתוחכמת עם יעילות אנרגטית מרשימה

הסטודיו של רוי דיין / צילום: אורלי גנוסר

שביל האשפה: סיורים בעקבות חפצים שנולדו מחדש

רהיטים מעוצבים מאופנועים ישנים, אמנית שעושה יצירות מספרים שננטשו ברחוב וסטודיו לתיקים שעשויים ממצנחים ● טיול בעקבות אשפה שזכתה לחיים חדשים

אחמד טיבי / צילום: אורון בן חקון

ההתלבטות של טיבי היא השתקפות של המתח המלווה את החברה הערבית

תע"ל בראשות אחמד טיבי עדיין לא הכריזה איך תצביע על הממשלה • הדילמה שלה דומה למה שעובר על החברה הערבית באופן כללי: מחד, רוצים להשתלב באופן מלא בחברה ולהרגיש שווים - מאידך, לא יכולים לוותר על זהותם הפלסטינית

פרס פוליצר / צילום: Shutterstock, robin.ph

רויטרס, ניו יורק טיימס ובאזפיד: אלה הזוכים בפרס פוליצר לשנת 2021

העיתון "סטאר טריביון" שיוצא לאור במיניאפוליס הוא בין הזוכים בפרס היוקרתי, בעקבות סיקור רצח ג'ורג' פלויד בידי המשטרה ● שלושה עיתונאים מבאזפיד זכו בפרס בזכות  תחקיר שחשף את דיכוי האויגורים בסין

נאיב בוקלה, נשיא אל סלבדור / צילום: Associated Press, Salvador Melendez

הוא קורא לעצמו "הנשיא הכי מגניב בעולם", השבוע הוא זכה לתהילת עולם בזכות הביטקוין

נאיב ארמנדו בוקלה אורטס בן ה-39, הנשיא הצעיר ביותר בהיסטוריה של אל סלבדור, זכה השבוע לתהילה עולמית לאחר שאימץ את הביטקוין כמטבע רשמי במדינתו ● הוא נבחר כי הבטיח לחסל את השחיתות אבל נחשד בה בעצמו ● מה ידוע באמת על "הנשיא המילניאל"

נבחרת אנגליה מתאמנת השבוע למשחקי היורו / צילום: Associated Press, Matt Rourke

היורו יוצא לדרך, והאוהדים ביציעים הפכו מגורם הכנסה לתפאורה

הכדורגל האירופי נערך לחזור לשגרה מסוימת עם טורניר היורו 2020, שיוצא לדרך השבוע תחת יציעים חצי ריקים ● למרות הגבלות התפוסה, נראה שהאוהדים לא נוהרים לקופות לקנות כרטיסים ● ככה נראה טורניר שמארגניו סופרים בעיקר את כספי זכויות השידור

kiosk&co / צילום: חיים דוד

נצלו את מזג האוויר המושלם: 10 מסעדות בר מומלצות בארץ

לא סתם המקומות שעל הבר נתפסים ראשונים: 10 מסעדות בר מומלצות ברחבי הארץ, שכיף לשתות בהן יין מעניין לצד אוכל מורכב ומרתק

פרופ’ סראב אבו רביעה קוידר / צילום: איל יצהר

הכירו את הפרופסורית הבדואית הראשונה: "80% מהמשפחות הבדואיות נמצאות מתחת לקו העוני"

פרופ' סראב אבו רביעה קוידר: "80% מהמשפחות הבדואיות נמצאות מתחת לקו העוני. בכפרים הלא-מוכרים לא היה שום מיגון בתקופת הטילים. זה נחשב לשטח פתוח, כלומר אזור שאין בו בני אדם"

קו החוף של ניס / צילום: Shutterstock

המחירים וההזדמנויות: מנכ"ל "לאסט מינט" חושב שזה ממש לא משנה לאן נטוס השנה

רבים עדיין אינם מוכנים לטוס, ולכן אפילו בחורף 2022 ענף התיירות יצטרך לתת לנו הצעות אטרקטיביות - כך טוען אנדריי ברטולי, מנכ”ל אתר החופשות שנכנס לאחרונה לארץ ● אחרי שהחזיר ללקוחות 300 מיליון אירו בעקבות ביטולי המגפה, הוא מתכונן לשלב ההתאוששות

בנין ויתניה רחוב לה גארדיה פינת החרש תל אביב / צילום: איל יצהר

הסיטי של תל אביב נודד דרומה. הצצה למגדלים החדשים

מגדל ויתניה תל אביב הוא אחד משלושה בניינים שייבנו בפרויקט חדש סמוך למחלף לה גארדיה • המנכ"ל עופר זיו: "נראה מעבר להרי החושך, אבל זה בסך הכול צומת אחת מעזריאלי" ● מדור אדריכלות

חתימת ההסכם הקואליציוני בין יש עתיד למרצ / צילום: יח"צ

תמה מלאכת הרכבת הממשלה: יש עתיד חתמה על הסכמים קואליציוניים עם כל השותפות בממשלה

לקראת השבעת ממשלת השינוי ביום ראשון הקרוב: מפלגת יש עתיד חתמה על הסכמים קואליציוניים עם כל השותפות לממשלה - זאת כדי להניח אותם בזמן על שולחן הכנסת לאישור ● מה קיבל ליברמן, מה קיבלו מרצ והעבודה בנושאי דת ומדינה ומה ההישג הגדול של מנסור עבאס?