הכניסה למפעל הישן של תע"ש באפולוניה. היתר הבנייה מותנה בטיפול בקרקע המזוהמת / צילום: בר - אל
במסגרת פסק דין של בית המשפט העליון, שניתן בהרכב של שבעה שופטים, נקבע ברוב של שישה נגד אחד כי יש לבטל את ההפקדה והאישור של תוכנית "אפולוניה - גן לאומי ושכונת מגורים", הידועה גם בשם תמ"ל 1004.
● ביטול הבנייה באפולוניה: אפקט דומינו שיחזיר תוכניות ענק לשולחן השרטוטים
■ רקע: התוכנית, המשתרעת על שטח של כאלף דונם מצפון לשכונת נוף ים בהרצליה, נועדה להסדיר את הקמתה של שכונת מגורים בהיקף של כ-3,000 יחידות דיור, לצד פיתוח הגן הלאומי אפולוניה. כמחצית משטח התוכנית נמצא באזור שבו פעל עד לשנת 1995 מפעל תע"ש, שעסק בייצור תחמושת, וכתוצאה מפעילות זו נגרם זיהום בקרקע, וקיים גם חשש לזיהום מי התהום.
■ ההחלטה: בשנים האחרונות קודמה התוכנית על-ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור - הוותמ"ל. בתום הליכי תכנון ארוכים קבע בית המשפט העליון כי יש להפקיד את התוכנית, ובלבד שבשטחים שבהם יש חשש לזיהום קרקע או מי התהום, הזיהום יטופל בהתאם לסקר סיכונים שייערך. עוד נקבע כי יוקם צוות שייתן מענה לכל בעיה סביבתית, ובכלל זה לזיהום הקרקע. על החלטה זו ביקשה עיריית הרצליה לקיים דיון נוסף. לבקשה הצטרפו גם עמותת אדם טבע ודין ותושבים. במסגרת הדיון הנוסף בוטלה כאמור הפקדתה ואישורה של התוכנית, והיא הוחזרה לוותמ"ל.
■ המשמעות: ברור שאסור לבנות על קרקע מזוהמות, ואסור לבנות באופן שיגרום לזיהום מי התהום. יחד עם זאת, קריאת פסק הדין, ובעיקר דעת המיעוט של השופט יוסף אלרון, מעלה לא מעט ספקות. הוראות התוכנית מורות כי קרקע מזוהמת תפונה מהמתחם, וכי התנאי להוצאת היתר בנייה הוא עריכת סקר לצורך הסדרת הטיפול בזיהום הקרקע. עוד הובטח בתוכנית כי הטיפול ייעשה נקודתית באותם מקומות שבהם הדבר יידרש, היות שלעמדת המדינה וגורמי מקצוע, ניתן לטפל בגורמי הזיהום באופן נקודתי, שכן מדובר בשטחים מסוימים בהם עשוי להימצא הזיהום.
למעשה, גורמי התכנון המוסמכים הביעו את דעתם כי אין צורך לעכב פיתוח של כל השטח. נניח, לצורך הדיון, שהחלק המזוהם משתרע על פני 400 דונם. לשיטת הוותמ"ל, ניתן יהיה לאשר בנייה על 600 דונם ולעכב את פיתוחם של 400 הדונם האחרים; אולם לשיטת בית המשפט, יש לעכב בנייה על כל ה-1,000 דונם.
בפסיקתו, בית המשפט העליון הופך להיות מעין "מתכנן על", בהיעדר מומחיות בנושא, ולמרות שהתוכנית הסדירה שיטת טיפול יעילה בזיהום הקרקע. התערבותו של בית המשפט בסוגיות תכנונית ומקצועיות מגבירה את אי-הוודאות במרוץ לאישור תב"ע והופכת את בית המשפט לשותף בכאוס התכנוני.
מעורבות היתר של בית המשפט עלולה גם לעכב הליכי אישור תוכניות שהם ארוכים ומסורבלים ממילא. מעורבות יתר עלולה ליצור "תקלות" תכנוניות, שכן בית המשפט איננו ערכאה מקצועית המתאימה לדון בסוגיות תכנוניות מובהקות.
תמוהה במיוחד קביעותו של בית המשפט לפיה הוותמ"ל צריכה לרכז את מלוא הסמכויות ולא להאציל סמכות לוועדה המקומית. הפועל היוצא מכך הוא שלוותמ"ל אין אפשרות לאשר תוכנית עם דרישה שהתנאי להיתר יהיה כרוך בעריכת סקרים, כי זו בעצם "התפרקות מתפקידה", לדברי השופט עוזי פוגלמן. בשורה התחתונה, בית המשפט העליון יצר עיוות לפיו הוותמ"ל, הממוקמת בהיררכיה התכנונית הארצית, הופכת לרשות מקומית.
דווקא בעניין אפולוניה הקביעה מוזרה, שכן הסקר הוא מן הדברים המרחפים מעל הקרקע הזו בצורה קיצונית, משום שלא מדובר באתר עתיקות שהתגלה במקרה, או בזיהום לא צפוי, אלא מדובר בבנייה על שטח ידוע ששימש בעבר מפעל לייצור תחמושת.
דנ"ם 4753/19, דנ"ם 4852/19, דנ"ם 4856/19
הכותב ממשרד GEE law - גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד, המתמחה בתכנון ובנייה ובנדל"ן