עסקאות נדל"ן / צילום: Shutterstock
כמעט כל בעלים של קרקע או נדל"ן עם אופציות לבנייה חושב איך למקסם את זכויותיו. השאלה הזאת משותפת למשקיעים מתוחכמים, בעלי הון שרוכשים נדל"ן, וגם לנכד שירש פתאום שטח מהסבתא. כולם רוצים להוציא כסף מהאדמה. אחת השיטות הפופולריות בישראל לעשות זאת היא "עסקת קומבינציה".
"נדל"ן הוא כמו תוכנית חיסכון. אדם רוכש קרקע בתקווה שתופשר לבנייה או שתקבל אחוזי בנייה גבוהים, לעיתים הוא זוכה לכך בימי חייו ולעיתים אלה הם יורשים שהנכס מתגלגל לידיהם", אומרת עו"ד אפרת רחמים, שותפה במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ועוסקת בנדל"ן, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית. "בד"כ אין מדובר בטייקוני נדל"ן אלא באנשים פשוטים שאין להם היכרות עם שוק הנדל"ן. לעיתים הם מגלים את הבעלות על הקרקע לאחר שיזם או מתווך כלשהוא פונים אליהם במטרה ליזום על הקרקע מאחר שאין להם את הידע, הניסיון ובדרך כלל גם לא את המשאבים, הם יפנו למתכונת של הסכם קומבינציה עם היזם".
כשהיא מבוצעת נכון, עסקת קומבינציה יכולה להשתלם לכל הצדדים. אבל מה קורה כשלצדדים לעסקה אין ניסיון? כשבעל הקרקע לא ממש יודע את זכויותיו, מה לבקש או עם איזה קבלן להתקשר? אז עלולות לצוץ בעיות.
אז מה העקרונות החשובים שעליהם צריכים בעלי הקרקעות לעמוד? איפה עליהם להתעקש והיכן להתגמש? ומה הסוד למיקסום הרווח מעסקת הקומבינציה? עו"ד רחמים עונה על השאלות הללו, עם מספר טיפים שיעזרו לכם להניח את האבנים הראשונות בעסקת הקומבינציה הפוטנציאלית.
מהי עסקת קומבינציה?
לצד מיזמי ההתחדשות העירונית המקובלים כיום, אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות ובעלות פוטנציאל הרווח הגדול ביותר הייתה ונשארה עסקת הקומבינציה. עו"ד רחמים: "במסגרת עסקה זו בעל קרקע מוכר חלק מזכויותיו ליזם/קבלן; ובתמורה הקבלן בונה על חשבונו על הקרקע, ובסיום הבנייה חלק מהיחידות שייכות לקבלן וחלק לבעלים של הקרקע, בהתאם לאחוזים שסוכמו מראש. כך לדוגמה באזורי הביקוש במרכז הארץ אחוזי הקומבינציה יכולים לעמוד על 50% לבעל הקרקע ו-50% לקבלן, ובמקרה כאמור, בהתקיים תנאים נוספים, יכולים הקבלן ובעל הקרקע לקבל כל אחד אותו מספר דירות בבניין שיבנה על הקרקע".
עו"ד רחמים מדגישה כי לא רק חלוקת האחוזים צריכה להיבחן בעת עריכת העסקה, אלא מכלול הנסיבות שכוללת העסקה. "חשוב להדגיש כי האחוזים המוצעים לבעל הקרקע על ידי היזם/הקבלן לא צריכים להיבחן לבדם כגורם מכריע בעסקה, כי אם גם בשים לב למפרט וללוחות הזמנים שמציע הקבלן. אחוזים גבוהים אינם משתלמים כשמוצעים לו"ז ארוך לבנייה ומפרט דליל", אומרת עו"ד רחמים.
מתי עדיפה מכירה במזומן על עסקת קומבינציה?
אחת השאלות שעולות בקרב בעלי הקרקע/הנדל"ן היא האם עדיף למכור את הנכס וליהנות מהתמורה המהירה במזומן או לבצע עסקת קומבינציה. כדי להשיב על שאלה זו, צריך לבחון את הנסיבות של העסקה הספציפית. עו"ד רחמים: "לפני שנים אחדות פנו אלינו שלושה ילדים שירשו מהוריהם בית צמוד קרקע בחיפה. היה ידוע להם מראש, שאם יהרסו את הבית יוכלו לבנות במקומו בניין דירות. הם התלבטו כיצד לממש את זכויותיהם. עמדו בפניהם שתי חלופות: האחת - למכור את הבית ולקבל את התמורה בגין המכירה במזומן, שזהו הפתרון המהיר והקצר יותר, גם אם פחות ריווחי; השנייה - להתקשר בהסכם עם יזם/קבלן שיהרוס את הבית ויבנה במקומו בנין דירות חדש. זוהי חלופה שיישומה אורך יותר זמן אך היא בעלת סיכוי לרווחיות גדולה יותר.
"חשוב לציין כי לעיתים הנפשות הפועלות הינן בגיל מתקדם, כמו בענייננו, וקיימים לבטים כיצד לפעול".
מצד אחד, חבל לוותר על הרווח הכלכלי שיכולה להניב התקשרות עם קבלן. מצד שני, מכירה יכולה לאפשר קבלת תמורה מהירה ללא צורך להתקשר בהסכם עם קבלן ולהמתין לסיום הבנייה ולקבלת הדירות. "אנו הסברנו ליורשים את השיקולים, היתרונות, החסרונות והמשמעויות המשפטיות של כל אחת מהאפשרויות", אומרת עו"ד רחמים, ומסבירה כי "כמובן שבכל עסקת קומבינציה יש לבדוק מהם המסים החלים על העסקה - המוכר נושא במס שבח (אם נמכרת דירה מזכה אזי המס חל רק על זכויות הבנייה), והרוכש נושא במס רכישה. כמו כן קיים היטל השבחה החל על המוכר ולעיתים הקונה/היזם/הקבלן נוטלים על עצמם את תשלומם או חלק ממנו, במסגרת הסכם הקומבינציה, דבר המשפיע גם הוא על שווי העסקה".
כלומר, יש לבדוק את מכלול הנתונים השונים אשר עשויים להשפיע על מבנה העסקה והמיסוי הכרוך בה. עו"ד רחמים: "באופן כללי, עסקת הקומבינציה, למרות מורכבותה והסיכונים שבה, עדיפה על מכירת קרקע במזומן, אך על בעלי הזכויות לדאוג לעצמם לבטוחות כמו למשל הצטרפות להסכם הליווי של הקבלן מול הבנק וקבלת ערבות בנקאית תואמת. ישנם מקרים שקיים לבעל הקרקע גם שיקול סנטימנטלי במסגרתו הוא מעוניין לקבל דירות על 'נחלת אבותיו', למגורים שלו או של צאצאיו".
השיקולים הללו עשויים להוביל חלק מבעלי הקרקע למכור את חלקם ולקבל את התמורה במזומן, בעוד אחרים יעדיפו להיכנס לעסקת קומבינציה. המודל הזה - של שילוב עסקת קומבינציה ועסקת מזומן - אפשרי ומקובל, כאשר יש בעלי קרקע מרובים. במקרה של היורשים שפנו אל עו"ד רחמים זה בדיוק מה שקרה. לאחר בחינת כל השיקולים, החליטו שניים מהיורשים למכור את זכויותיהם ולקבל את התמורה בגינן, ואילו אחיהם, היורש השלישי, החליט להתקשר עם קבלן בהסכם קומבינציה במסגרתו התחייב הקבלן לבנות עבורו מספר דירות בבניין החדש שיבנה, בתמורה לזכויות אותן מכר לקבלן.
אלו שאלות אסור לפספס?
במהלך גיבוש העסקה ישנן מספר שאלות שעל בעל הקרקע לשאול ולברר כדי לא להיכנס להרפתקת נדל"ן מסוכנת מדי. כך, למשל, שאלת הבטוחות הניתנות לבעל הקרקע מהקבלן ו/או הבנק המממן מטעמו את הבנייה, לשם הבטחת ביצוע התחייבויותיו, היא שאלה משמעותית וקריטית בכל עסקה. "לרוב בעל הזכויות יידרש לשעבד את זכויותיו בקרקע על מנת לאפשר לקבלן לקבל מימון בנקאי לבנייה", מסבירה עו"ד רחמים.
בנוסף, מסבירה עו"ד רחמים, "קיימת חשיבות רבה לכך שבעל הקרקע יבדוק את המפרט הטכני המוצע ע"י הקבלן, את לוח הזמנים לביצוע ואת חלוקת ההוצאות המסים וההיטלים בין הצדדים. מומלץ מאוד לבדוק את האמינות והאיתנות הפיננסית של הקבלן ובמקרים רבים ישנם יתרונות לקבלן הנוטל מימון בנקאי. מכיוון שבעסקת קומבינציה בעל הקרקע יוכל ליהנות מהתמורה המגיעה לו רק בסיום הפרויקט, יש חשיבות רבה לעמידה בלוחות הזמנים, וכן לביטחונות הניתנים לבעל הקרקע ולטיפול במקרה של כשל בפרויקט".
הכול כמובן מתחילה בבחירת הקבלן הנכון. "אמינות, מקצועיות, ניסיון, יכולות מימון - אלה הן הבדיקות שיש לעשות בעת בחירת הקבלן כאשר לרוב הקבלן נוטל על עצמו את הטיפול בכל היבטי הפרויקט: תכנון אדריכלי, התנהלות מול רשויות, מימון, תשלום מסים ועוד", אומרת רחמים.