גיל דויטש, רוני בירם ונבות בר / צילום: שי שברו
קרן התשתיות קיסטון ריט פרסמה אמש תשקיף מעודכן לקראת ההנפקה הראשונית של מניותיה בבורסה בת"א. עפ"י התשקיף המעודכן, תנסה הקרן לגייס בהנפקה סכום של 150 מיליון שקל בלבד - נמוך מסכום של 400 מיליון שקל שהוערך תחילה.
עוד עולה מהתשקיף המעודכן כי שוויה של קיסטון בהנפקה יעמוד על 506 מיליון שקל (בדילול מלא) לפני הכסף.
קיסטון הוקמה ב-2019 בידי רוני בירם, גיל דויטש ונבות בר כקרן סחירה להשקעה בתשתיות. היא מאוגדת חברה בע"מ המוגדרת כקרן ריט עפ"י דיני המס ומנוהלת בידי חברת ניהול.
בתפקיד מנכ"ל הקרן ומנכ"ל חברת הניהול מכהן נבות בר, לשעבר מנכ"ל שיכון ובינוי אנרגיה. מתשקיף החברה עולה, כי דמי הניהול השנתיים שמשלמת קיסטון לחברת הניהול שלה עומדים על 1% משווי נכסי הקרן.
מאז פברואר 2020 גייסה קיסטון סכום כולל של כ-415 מיליון שקל מכ-140 משקיעים שונים בשלושה סבבי גיוס עיקריים. כמו-כן רכשה הקרן את מניות השליטה בחברת סאנפלאואר, בעסקה שכללה הקצאת מניות בהיקף של כ-50 מיליון שקל.
לדברי הקרן, מטרתה העיקרית היא להשיא תשואה למשקיעים באמצעות השקעה בנכסי תשתית מניבים, תוך חתירה לפיזור הסיכון דרך השקעה במגוון נכסי תשתית מסוגים שונים. המשקיעים הגדולים בקרן הן קרנות ההשתלמות של המורים והגננות, שהשקיעו בה אשתקד כ-105 מיליון שקל ומחזיקות כיום ב-22.9% ממניותיה.
גיל דויטש ורוני בירם, מחזיקים ב-12.2% ממניותיה (באמצעות חברת טלפוקס), לאחר שהזרימו לה סכום של כ-57 מיליון שקל במזומן ומכרו לה את החזקתם בחברת סאנפלאואר בעסקת מזומן ומניות. בנוסף, שולטים בירם ודויטש גם בחברת הניהול של הקרן, שמחזיקה ב-2.3 מיליון אופציות לרכישת 4.8% ממניות קיסטון.
בעלת עניין נוספת בקרן היא חברת הכשרה ביטוח, שמחזיקה ב-6.5% ממניותיה לאחר שהשקיעה בה כ-30 מיליון שקל. התמורות מגיוסי ההון שימשו את קיסטון לביצוע השקעותיה בתשתיות בתחומים של אנרגיה קונבנציונאלית, אנרגיה מתחדשת, תחבורה, מים (התפלה) והתקשורת.
נכון להיום מחזיקה קיסטון ב-50% ממניות VID התפלה שמחזיקה במתקן ההתפתחה באשקלון, ב-21.3% ממניות החברות המפעילות את כבישי האגרה בישראל (חברות המפעיל), ב-25% מחברת Cinturion שפועלת לבנייה והפעלה של מערכת סיבים אופטיים שתחבר בין אירופה להודו, ב-45% ממניות חברת האנרגיה הסולארית סאנפלאואר, וכן בהלוואות שהעניקה לשותפות המחזיקה ב-50% מתחנת הכוח רמת חובב.
מניות VID נרכשו אשתקד ב-219 מיליון שקל, ורשומות כיום לפי שווי של 221 מיליון שקל. ב-2020 רשמה VID ירידה של 3% ב-EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות) ל-147 מיליון שקל וירידה של 20% ברווח התפעולי ל-18 מיליון שקל.
ההלוואות לתחנת רמת חובב רשומות בעלותן המקורית - 175 מיליון שקל, ואילו ההחזקות בחברות המפעיל רשומות לפי שווי של 88 מיליון שקל, לעומת עלות השקעה מקורית של 69 מיליון שקל. בשנת 2020 רשמו חברות המפעיל ירידה של 10% ברווח הנקי ל-46 מיליון שקל.
בסה"כ מציגה קיסטון במאזן נכסים בשווי של 510 מיליון שקל והון עצמי של 374 מיליון שקל, נכון לסוף 2020 (טרם השלמת רכישת סאנפלאואר). בשנה זו גם רשמה קיסטון הכנסות של 22 מיליון שקל (בעיקר מעלייה בשווי נכסיה) ורווח נקי של 14 מיליון שקל.
לאחרונה חתמה קיסטון על הסכם לרכישת זכויות השותף הכללי והשותפים המוגבלים בשותפות הליוס אנרגיה מתחדשת 1 בתמורה לסכום של 152.5 מיליון שקל. כעת מציעה הקרן להעביר את העסקה לידיה של סאנפלאואר באותו המחיר.
העברה תבוצע במתכונת של הסבת התקשרות, או המחאת זכויות, או העברת נכסי הליוס לסאנפלאואר. אלא שעוד קודם לכן, יידרש דירקטוריון סאנפלאואר להקים ועדה בלתי תלויה שנהל משא ומתן עם קיסטון על תנאי העסקה. העסקה, אם תחתם, תותנה גם באישור אסיפת בעלי המניות של סאנפלאואר, ברוב מקרב בעלי המניות שאינם נגועים בעניין אישי.