פועלי בניין. "מפעלי עיבוד הברזל החלו לעדכן את המחירונים בתדירות גבוהה" / צילום: תמר מצפי
מתחת לרדאר של עליית מחירי הדירות, עולים מדדי תשומות הבנייה בקצב שלא נראה בישראל 15 שנה לפחות והקבלנים, שעד כה התעניינו יותר בסגרים על הפלסטינים ובקצב הבנייה שהואט, נדהמים בתקופה האחרונה לראות שהסכנה האמיתית לענף מגיעה מכיוון בלתי צפוי: בעיות כלל-עולמיות שמייקרות במידה ניכרת את חומרי הבנייה. נכון לחודשים האחרונים, קצב העליות במדדי התשומות למגורים, למבני מסחר ומשרדים ולסלילה ולגישור מגיע ל-6%-8%, ובענף סבורים שייתכנו עליות נוספות.
ההתייקרות המואצת הזו הגיעה בעיתוי מפתיע, בדיוק כשהלחץ והדאגה בגין השפעות הקורונה על ענפי הכלכלה השונים החלו לרדת בהדרגה, לפני כשלושה חודשים, שאז גם החלה יעילות החיסונים להוכיח את עצמה. או אז שמו הקבלנים לב לכך שהעבודה אולי שבה לסדרה, אך לא המחירונים של תשומות הבנייה.
"זה התחיל בתחילת השנה, כששמנו לב שמפעלי עיבוד הברזל החלו לעדכן את המחירונים שלהם בתדירות גבוהה מאוד. בהדרגה התברר שחלק גדול מחומרי הבנייה רושם עליות מהירות מאוד, שלא נמצאו אצלנו בכלל בתחשיבים", מספר לגלובס קבלן בניין, והוא לא היחיד.
כפי שנראה עתה, הנפגעים מהעליות במקרה הזה יהיו רוכשי הדירות, קבלני ביצוע ותשתיות ויזמים מתחום הנדל"ן מניב - כל סקטור כזה ישלם את מחיר עליית תשומות הבנייה בתחום שבו הוא פועל.
חומרי הגלם: תפוקה דלה וביקוש גובר
"העולם חוזר בימים הללו לפעילות אחרי סגרי הקורונה, ופתאום מוצאים שלא רק אצלנו העבודה שותקה, אלא גם אצל האחרים העבודה השתבשה, וגם אצל יצרני וספקי חומרי הגלם, ומצד שני יש ביקושים אדירים לחומרי הגלם במדינות שיצאו מהקורונה", אומרים בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ.
במצב שבו מכרות עפרות הברזל סגורים, או שהתפוקה שלהם דלה, ובעקבותיה גם התפוקה של מפעלי הברזל והמפעלים למיחזור ברזל. הברזל מובא כאן כדוגמה, שכן מחירו זינק בחדות. מחירי הברזל בבורסות בעולם עלו בשיעורים של כ-50% בחודשים האחרונים, ואולם מדד מחירי הברזל לבניין בישראל עלה בכ-20%. גורמים בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ חוששים כי הפער הגדול הוא ראיה לכך שבחודשים הקרובים מחירו יוסיף לעלות במידה ניכרת. גם מחירי מוצרים נוספים כמו שיש וקרמיקה, מדרגות, חומרי חשמל ומערכות תקשורת עלו במידה ניכרת. כמו כן נרשמו בעיות ועיכובים בהובלות הימיות, וכן עליות שהגיעו לעשרות אחוזים במחירי הובלות של מכולות.
וכך, מדדי תשומות הבנייה של השנים האחרונות, שהיו רדומים למדי, התחילו להמריא בסוף 2020. מדד התשומות למגורים הגיע בשנים האחרונות לקצב עליות שנתי של עד 2%. בשנה שעברה הוא הסתכם בחצי אחוז, ואולם בינואר 2021 הוא רשם עלייה של 0.6%, כלומר יותר מאשר בכל השנה שעברה, ואם קצב העלייה בשליש הראשון של השנה יימשך, המדד הזה יחצה את ה-6%. מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים עלה בשנה שעברה ב-2%, ולפי קצב העלייה עד כה הוא צפוי לעלות פי ארבעה. מדד מחירי תשומות בסלילה ובגישור, שבשנתיים האחרונות שאף לאפס, עלה בארבעת החודשים הראשונים של השנה ביותר מ-2%.
הניזוקים: המבצע הפך למלכודת
מי שרכשו דירה בשלבי הבנייה הראשונים נמצאים בבעיה אמיתית. מי ששוקלים לרכוש דירה חדשה, צריכים להביא בחשבון שייתכן שההפרש בין המחיר הסופי שישלמו עליה לבין המחיר שעליו חתמו עם היזם בחוזה המכר - יהיה בן עשרות אלפי שקלים. מה שבטוח, שמה שנחשב עד לפני מספר חודשים למבצע - "שלם 20% ממחיר הדירה עכשיו ואת היתרה בעת האכלוס", הפך להיות מלכודת.
"כולם רצו על המבצע הזה, והיום הם מופתעים מהנזק שהם חטפו ממנו", אומר גיא ששון, בעלי חברת ישראמיש הפועלת בעיקר בתמ"א 38 במרכז הארץ. "ידעו שהמחיר צמוד למדד תשומות בנייה, אבל עד לפני כמה חודשים הוא היה נמוך מאוד ולא שמו אליו לב. היום הם ספגו מכה קשה". הוא מספר על רוכשת דירה בפרויקט שלו, ששילמה לפני חודשיים מקדמה של 700 אלף שקל על דירה של 3 מיליון שקל, שתאוכלס בקרוב, ותצטרך להוסיף כ-20 אלף שקל, בהתחשב בעליית מדד תשומות הבנייה עד כה.
רוני כהן, מנכ"ל חברת השיווק אלדר נדל"ן, מסכים שמי שנמצאים היום אחרי הסכם חתום עם לוחות זמנים מוגדרים לתשלום - נמצאים בבעיה. "גם אם ירצו להקדים את התשלומים הבאים, זה תלוי בהסכמת היזם", הוא אומר. "לעומת זה, מי שרוכש דירה שתהיה מוכנה בעוד שלוש שנים, יכול לשלם בשלב הראשון חלק גדול יותר מהמחיר. אני לא חושב שיהיו יזמים שיסרבו".
עוד אפשרות שכדאי לנסות היא לגדר את המדד בהסכם הרכישה, כלומר להגדיר רף מקסימלי שעליו רוכש הדירה ישלם, ואם המדד יעלה אל מעבר לרף - זה ייפול על כתפי היזם. השאלה כמה יזמים יהיו מוכנים בימים הללו להסכים לתנאי כזה.
אם המצב יימשך והעלייה במדד תשומות הבנייה תמשיך בקצב הנוכחי או כזה שדומה לו, הרוכשים עשויים להעדיף לפנות לשוק הדירות יד שנייה, אלא אם היזמים יסכימו להתפשר על המחירים.
אבל הרוכשים אינם היחידים שניזוקו. "יש לנו 100 טון ברזל בפרויקט ממוצע, והמשמעות של ההתייקרות עד כה היא של מאות אלפי שקלים", אמר לגלובס קבלן בחברת ביצוע של פרויקטים של תמ"א 38. הוא, כמו גם יזמים אחרים שפועלים בתמ"א 38, יצאו ניזוקים משום שרוב הדירות שהם מקימים בפרויקטים שלהם, מוקצות לבעלי הדירות ורק מיעוטן הן דירות חדשות, שמחיריהן צמודים למדד תשומות הבנייה.
לדברי בילי רובין, בעלת חברת הבנייה B.R, "קשה מאוד היום לתמחר פרויקטים חדשים, מאחר שאנו לא יודעים את הסוף של עליית המחירים של חומרי הגלם. חברות רבות יגיעו למצב שלא יצליחו לסיים את הפרויקטים".
גם קבלני תשתיות סופגים בימים אלה את העליות, מכיוון שמדד מחירי האספלט רושם עליות נכבדות בזמן האחרון, בעקבות עליית מחירי הביטומן. גורם בענף התשתיות אמר לגלובס כי חלק מהקבלנים הללו, שהשתתפו במכרזים לעבודות תשתית ממשלתיות, עלולים להיקלע לצרה, משום שברוב החוזים עם הממשלה לא הובאה בחשבון האפשרות שמחירי התשומות יעלו בקצב כה מהיר, והם יצטרכו לספוג את העליות. "גם ככה שיעור הרווחיות בענף הזה אינו גבוה, ועלול להיווצר מצב שבו חלק מהעוסקים בו ייכנסו לצרה של ממש", אמר הגורם.
"אני מרגיש את זה טוב", מודה מאיר דוגה, קבלן תשתיות ירושלמי. דוגה מספר על פרויקטים עתירי ברזל שהוא בונה, ושמדד תשומות הבנייה כלל לא נכלל בהם, והתוצאה היא שמחירי התשומות עלו עד כה בכ-20%.
גרא קאושנסקי, משנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר, כי המצב הגרוע יותר הוא אצל הקבלנים שפועלים אצל הרשויות המקומיות, ששם החוזים כלל אינם צמודים למדד. "התוצאה היא שהקבלן מממן את המדינה ואת הרשויות", הוא אומר.
מסחר ומשרדים: הקבוצות ייפגעו יותר
המדד שעלה במידה הגבוהה ביותר הוא מדד תשומות הבנייה למסחר ולמשרדים. מדצמבר האחרון הוא רשם עלייה של 2.7%. בהנחת קצב עלייה של 8% בשנה, מדובר בהגדלה משמעותית של עלויות הבנייה ליזמי המשרדים והמסחר. יורם בלומנטל, מבעלי קבוצת אינטר ישראל המייצגת את קבוצת הנדל"ן העולמית קושמן אנד וויקפילד, סבור כי במקרים רבים הפגיעה לא תהיה גבוהה, וזאת בזכות המימון הזול שממנו נהנים היזמים הגדולים. לדבריו, אלה יוכלו לספוג את העלייה הזו, הגם שאולי לא יוכלו להשית אותה באופן מיידי על השוכרים, כפי שיזמי הבנייה למגורים יכולים לעשות לרוכשי הדירות שלהם.
לדבריו, הנפגעים הפוטנציאליים הנמצאים בסכנה גדולה יותר הם חברי קבוצות רכישה ויזמים קטנים, שחשופים למימון יקר יותר מאשר החברות הגדולות, ומצבם רגיש יותר. אלה יחושו טוב יותר את עלויות הבנייה שעלו, ויש חשש שהתשואות שחישבו מלכתחילה עלולות לרדת. "כחבר קבוצת רכישה אתה רוכש את הקרקע ומשלם על הבנייה", אומר בלומנטל. "מה שחשוב זה מצב השוק כשהקמת הפרויקט תושלם. אם בנית באזור עם עודפי היצע, תיתקל בבעיות גם ללא עלויות בנייה; אם בנית באזור מבוקש, יש להאמין שתצליח במהירות יחסית להתגבר על המדד שעלה".
הפתרונות: לטפל בכשלים הפנימיים
רוב העליות מקורן כאמור בבעיות כלל-עולמיות, אם כי הבעיות בנמלי הארץ והעלאת התמלוגים שהשיתה רמ"י על מפעילי המחצבות תורמות גם הן למצב. עד כה, שום משרד ממשלתי לא מצא לנכון לחשוב על דרכי התמודדות עם המצב.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מזהיר כי "עליות מדדי תשומות הבנייה והסלילה הם תמרור אזהרה לכולנו. שוק הדיור, שהתרגל למדד יציב של שנים, נכנס לאירוע הזה במצב לא טוב עם מעט מדי קרקע, וממשלה לא מתפקדת. אמנם בראש הסיבות לזינוק במדד כעת עומדות התייקרות הברזל ועלות ההובלה בעולם שאינן בשליטתנו, אבל הממשלה והכנסת שלנו יכולות וחייבות לטפל בכשלים הפנימיים שלנו בתחום תשומות הבנייה בישראל: המחסור במחצבות ובעובדים".
הוא שב ומזכיר את דרישת ההתאחדות, כי הממשלה והכנסת חייבות לסמן כמטרה מיד את התחרות בשוק החציבה, להגדיל את מכסות העובדים הזרים והפלסטינים בענף, המבצעים את העבודות שבהן ישראלים מסרבים לעבוד. "אם לא יעשה כן, הזינוק במדדי התשומות הנוכחי יהיה זיכרון נעים שעוד נתגעגע אליו", סיכם סרוגו.