הפתרון הפרקטי למשבר הדיור: מתן גזרים לרשויות
באתר משרד ראש הממשלה, מופיעה החלטה מס' 2457 תוכנית אסטרטגית לדיור - (החלטת ממשלה שאשררה עבודת מחקר מקיפה של מנהל התכנון, משרד האוצר ומשרד הפנים) ולפיה עד לשנת 2040 תהיינה חסרות 2.6 מיליון דירות במדינת ישראל, רק לפי הריבוי והגידול הטבעי של האוכלוסייה במדינת ישראל [וללא התחשבות בגלי עלייה מיוחדים כמו זה שראינו מברה"מ לשעבר]. היות ואנחנו לא באמת תופסים את משמעות המספר הדמוני הזה- 2,600,000 דירות שחסרות ,כי יותר אנשים מתחתנים, יותר אנשים מתגרשים, יותר אנשים נולדים (כמו במכפיל המעריכי של הקורונה, להבדיל) הרי בכדי לסבר את האוזן - מדובר בעוד 50 אלף בניינים חדשים חסרים, שבכל אחד מהם בנויות 52 דירות.
שאלתי פעם את השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, טל אלדרוטי, "בהנחה שאנחנו לא רוצים חס וחלילה לפלוש למדינות שכנות, היכן ייבנו כאן עוד 2,600,000 דירות חדשות? חשב טל לרגע, והשיב - "נהיה צריכים לבנות קומה ב' למדינת ישראל".
איך פותרים את הבעיה הזו? המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ וראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקי קה במשרד המשפטים, כרמית יוליס, סבורים כפי שכתבו לאחרונה במאמר בגלובס כי הפתרון לבעיה הוא משפטי , ולכן יש צורך בעוד חוקים (לגבי נושאים שהם סופר שוליים - כגון רישום אנכי של הבעלות (חלקת "תלת ממד"); ופתרון לשאלה הדרמטית- "מי יבנה את טיפת חלב".
אלא שכדי שבכלל נוכל להגיע מתישהו "לצרות של העשירים" בדמות "מי יבנה את טיפת חלב" - עלינו לוודא הרבה קודם לכן שבכלל יהיה מי שיבנה את הבסיס - את 50 אלף הבניינים החסרים עצמם. על שאלה בסיסית זו אין תשובה בהצעתם של המחברים. מנגד ההצעה לחקיקת עוד חוקים - לא ממנה תבוא הישועה. הוכחה? בתיקון לחוק התכנון והבנייה נקבעה הוראת חוק לפי וועדה מקומית תיתן תוספת של 10% ביחידות למגורים (ללא שינוי השטח הכולל). לא נכתב "תשקול לתת", לא "תחשוב לתת", אלא - "תיתן" בלשון ציווי. אלא שלמגינת הלב רשויות רבות מצפצפות על הוראת חוק זו ואינן מאשרות את תוספת 10% מהיחידות הנ"ל.
עכשיו, מה יעשה היזם המבקש את התוספת (שלא קיבל אותה למרות לשונו הברורה של החוק)? ילך לוועדת הערר (וייתקע שם כ-15 שנים)? ודאי שעל ידי כך אין פרויקט. או, נניח שבמצב אוטופי לפיו המשיח כבר הגיע וועדת הערר תיתן החלטה תוך שלושה חודשים בלבד. האם בכלל היזם יסכים [מתוך חששות ברורים ומובנים] להתעמת עם "הפריץ" שמא יבולע לו, שמא לא יינתן לו ההיתר, לא יינתנו לו היתרי שינויים, יעכבו אותו במתן אישור אכלוס - טופס 4 (או סתם יעשו לו "דווקא" על כל דבר מינורי) וכך בכל נקודת חיכוך עם הרשות; כך שיוצא אפוא שרובם המכריע של היזמים יבחרו בעמדת "לא מדובשך ולא מעוקצך" [של הרשות]. האם מינהל התכנון או משרד הפנים לא ביצעו עד כה בדיקות עצמאיות ובלתי תלויות של מפקחים מטעמם לבדוק כמה רשויות בכלל מכבדות את הוראות החוק הזה [ולזמן לבירור / לשימוע את אלה שמפרות את הוראת החוק]? התשובה: 0 בדיקות שכאלה נערכו. יוצא אפוא שהחוק הוא אות מתה.
ודוגמה שנייה [והכי מוכרת] תמ"א 38 נושאת בתוכה את המילים "תוכנית מתאר ארצית". ארצית - לאמור מחייבת את כל הארץ. אלא שכל רשות מחליטה בנפרד ובאופן עצמאי האם היא מעוניינת (כאילו מדובר "בתוכנית לבקשתך" ולא בחוק) לכבד את התוכנית הארצית אם לאו, ולהווי ידוע כי המדיניות ברשויות משתנה כמו שבשבת עם חילופי גברי של ראש/ ראשת הרשות המקומית. לכן, הפתרון למשבר הדיור שאליו מכוונים המחברים את טורם - הוא ממש לא בעוד חקיקה. לא חסרים לנו עוד חוקים.
מתוך ידיעה כי במרכז הערים ההיצע הפוטנציאלי הכמעט יחידי ליצירת עוד דירות מגורים חדשות הוא אך ורק על בסיס של הריסת הישן ובניית החדש ["התחדשות עירונית"] ומתוך ידיעה ציבורית מוכרת שחלק נכבד מראשי הערים מתנגד נחרצות לפרויקטים של התחדשות עירונית בשטחם [בטענות ידועות מהז'אנר של- "הארנונה למגורים נמוכה יותר מזו של העסקים; יש צורך בשטחים חומים- ציבוריים- בתי ספר/ גנים/ מתנסים/ בתי כנסת/ פינוי אשפה"].
ולכן - הפתרון הוא לא עוד בדמות עוד מקלות [עוד חוקים]. כאלה יש לנו כבר בשפע ועינינו הרואות שהם לא מאוד יעילים (בלשון המעטה מנומסת). הפתרון הפרקטי בכדי להוציא את העגלה מהבוץ הוא דווקא - מתן גזרים לרשויות. למשל - מתן סכום של 100 אלף שקל לכל רשות בגין כל היתר בנייה שתיתן לדירת מגורים שמקורה בהתחדשות עירונית. במצב שכזה כל ההתנגדות של ראשי הערים תדעך. הפתרונות יימצאו, והעגלה המקרטעת תהפוך למכונית מרוץ של בניית דירות מגורים בכל אזור מרכז הארץ.
אפשר לעשות פיילוט לארבע שנים בגוש דן, להצעה זו ולראות בעיניים כמה דירות חדשות תיוולדנה, בשעה טובה.
הכותב הינו השותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה
