שדה דב, 2019 / צילום: איל יצהר
■ רקע: תוכנית 3700 משתרעת בסמוך לחוף הים, בין הרצליה מצפון לבין שדה התעופה דב הוז לשעבר מדרום. בשנת 2015 אושרה תוכנית מתאר מקומית ללא התחשבות בפינוי הצפוי של שדה התעופה דב הוז. שטח התוכנית חולק לחמישה מתחמי תכנון ועבור כל אחד מהם הוכנה תוכנית מפורטת. התוכניות המפורטות הופקדו להתנגדויות בשנת 2018.
■ הזכויות: בשל הצפיפות הנמוכה נקבע בתוכנית מנגנון הקצאת זכויות שאין לו אח ורע, ודומה כי גם אין לו בסיס בחוק. נקבע שחלק מזכויות הבעלים בתוכנית הדרומית ביותר (שתוכננה בדלילות) יוקצו בתוכניות צפוניות יותר.
כך, מי שהיה בעבר בעלים של זכויות שהקנו קרקע ליח"ד בתחום הדרומי, יקבל חלק מיחידה במסגרת מגרש בתוכנית עצמה ואת יתרת זכויותיו יקבל בתוכנית אחרת שבה רשומים בעלי קרקע אחרים. לזכויות ערטילאיות אלו, על קרקעות בבעלות אחרים, יש להמציא שיטת רישום חדשה ולנהל ביחס אליהן רישומי עסקאות, שעבודים, ירושות וכדומה.
שיטה זו גוררת כאוס שלא הוכר במקומותינו. לכך יש להוסיף את העובדה שכבר במסגרת ההתנגדויות לתוכנית תא/3700 שאושרה, אישרה העירייה שעם הפסקת פעילות השדה בכוונתה להוסיף במתחמים הדרומיים זכויות נוספות. בהוראות התוכנית נקבע כי זכויות אלו שיתווספו במתחמים הדרומיים יחולקו לכל בעלי הזכויות בתוכנית.
כל מי שעיניו בראשו ואשר עוסק בתכנון מבין ש "מהתסבוכת הזו לא ניתן לצאת". התוצאה העגומה הצפויה היא הקפאת הבנייה בשטח ויצירת תוהו ובוהו משפטי.
ההמלצה שנדחתה: בדוח ההמלצות של החוקרת השמאית גב’ לבנה אשד, שדנה בהתנגדויות לתוכנית, היא ציינה כי מנגנון זה הביא לתוצאות "בלתי מידתיות של פיצולים, מרחקים בלתי סבירים מחלקות המקור וקבלת ‘רסיסי זכויות’ במגרשי התמורה".
החוקרת המליצה לבטל את טבלאות ההקצאה, מבלי לשנות את התכנון כהוא זה, ולהכין טבלת הקצאה אחת לכל תוכנית תא/3700 המתארית, אך הוועדה המקומית הורתה להכין מחדש את הטבלאות באותה מתכונת ובמקביל לתכנן מחדש את המתחם הדרומי (אשר בשל מגבלות שדה התעופה שפונה, תוכנן בצפיפות נמוכה מאוד) ולחלק את הזכויות הנוספות לכלל בעלי הזכויות בשטח התוכנית המתארית כולה.
תוצאה זו תביא לדחייה של שנים ולהליכים משפטיים של פירוק שיתוף. בעיות משפטיות צפויות מהצורך לייצר מנגנון ניהולי כדי לנהל את הזכויות שאינן רשומות בשום מקום. לא ברור היכן יירשמו זכויות אלו וכיצד ניתן יהיה למוכרן או לשעבדן.
■ הפתרון: ניתן לאשר את התוכניות (למעט במתחמים הדרומיים שם נדרשת העצמת זכויות לאור פינוי שדה דב), כתוכניות בסמכות ועדה מחוזית שבסמכותה לשנות את הוראות תוכנית המתאר. לכל מתחם תוכן טבלת הקצאה נפרדת ובלתי תלויה במתחמים אחרים. ניתן יהיה לאשר את התוכניות שהופקדו במתחמים 3, 4 ו-5. בעלי הקרקעות במתחמים אלו יקבלו כ-30% יותר זכויות משהוצעו להם בתוכניות המופקדות (היות שלא יהיה עליהם לחלוק את הזכויות עם בעלי הקרקע במתחמים 1 ו-2).
בעלי הקרקעות במתחמים 1 ו-2 ייצאו נהנים שכן זכויותיהם יועצמו, ובמקום צפיפות ממוצעת של 6 יח"ד לדונם ברוטו יש לצפות לצפיפות כפולה ויותר. זכויות אלו יוקצו לבעלי הקרקע ולא יתחלקו עם מאות בעלי קרקעות שבתוכניות צפוניות.
הצעה זו תביא לזמינות של שלושה מתחמים, תאפשר ניצול ראוי של הקרקע באזור הביקוש, תאפשר איחוד זכויות ולא פיצולן לשברי זכויות, תתרום לבניית אלפי דירות לדיור בר השגה בטווח מיידי, לבניית צורכי ציבור, להגדלת היצע הדיור ולפתרון ראוי לאלפי בעלי קרקע שחלקם מחזיקים בה כבר עשרות רבות של שנים בכמיהה לממש את זכויותיהם.
עדי צביקל הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין; רותם רזיאל, עו"ד ושמאית מקרקעין