איך לקחת משכנתה בדרך הנכונה? / אילוסטרציה: Shutterstock, Serhii Krot
רכישת הדירות נמצאת כיום באחת מהרמות הגבוהות ביותר שלה אי פעם, והיקפי המשכנתאות שהציבור לוקח נמצאים אף הם ברמות גבוהות במיוחד, ולעתים אף מסוכנות. כיצד לקחת משכנתה ולצמצם את הסיכון הגלום בה, וזאת בימים של עליות מחירים והסתערות כוללת על הדירות למכירה? העלינו מספר נושאים, בסיוע מאיר וידר, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות וידר משכנתאות.
כמה משכנתה לקחת?
זו שאלת המפתח לכל התהליך של רכישת הדירה. עם זאת, היא מנוסחת בצורה בעייתית והדרך המומלצת ביותר להגיע לתשובה הנכונה היא ללכת הפוך ולשאול כמה הון עצמי יש לכם. כך תוכלו להגיע גם לחישוב המשכנתה המקסימלית שאליה תוכלו להגיע וגם לדירה שאותה תוכלו לרכוש בסכום הכולל. אם אתם זוג צעיר תוכלו לקחת משכנתה בגובה של עד פי 3 מההון העצמי; אם אתם משפרי דיור אז גובה הבנקים מאפשרים לקחת כיום עד 70% משווי הנכס.
אבל זה רק בחישוב תיאורטי, כי הון עצמי הוא המפתח הראשוני לגובה המשכנתה שניתן לקחת, שאחריו באים מפתחות של יכולת החזר ושל סיכון שהלווים עלולים לקחת על עצמם.
כמה מההכנסה החודשית שלכם אתם יכולים להקצות לצורך החזרי המשכנתה?
הבנקים למשכנתאות לא אוהבים לווים שחלק גבוה משכרם מוקצה להחזרי משכנתה. נהוג שגובה ההחזר יגיע לעד 30%-35% מהכנסות משק הבית. זה מגביל מאוד את האפשרות לקחת משכנתה מקסימלית, למי שצריך, ובפועל מגביל מאוד את מחיר הדירה שבו ניתן לעמוד. בפועל, לבעלי הכנסות גבוהות אפשר להגיע גם עד 40% מההכנסות לטובת הלוואות ומשכנתאות.
ואז השאלה היא, האם תוכלו לעמוד בהחזרים כאלה. זוג צעיר שעומד להגדיל את המשפחה צריך להציג את השאלה הזו בפני עצמו, ואם התשובה שלילית - לחשב מסלול מחדש.
אילו מסלולי משכנתה הם המועדפים?
אחרי שהוברר שניתן לרכוש דירה ולקחת משכנתה, נכנסים לשאלות הטכניות והחשובות מאוד של המסלול המתאים. התשובה משתנה מלווה אחד לשני, בהתאם לתנאים האינדיבידואלים של כל אחד מהם. ההכרח לקחת עד 2/3 מהמשכנתה בריבית משתנה מביא לכך שברוב המכריע של המקרים, תמצאו שמדובר בריבית נמוכה למדי, לעומת המשכנתאות הצמודות למדד.
נכון להיום, מומלץ לקחת משכנתה שאיננה צמודה למדד המחירים לצרכן. הריביות הקבועות הלא צמודות מאוד נמוכות וכיום מי שנוטל משכנתה בריביות קבועות מייצב לעצמו את ההחזרים החודשיים ומאפשר וודאות שהמשכנתה לא תשתנה בהמשך בעקבות הקיבעון של התשלומים. מומלץ כיום גם לשלב מעט ריביות משתנות, גם בשביל להפחית ריביות ביתר מסלולי המשכנתה וגם בשביל גמישות למקרה של פירעון עתידי או בעתיד לאפשרות של מחזור משכנתה.
על מה צריך לשים לב במו"מ מול הבנקים?
כיום הבנקים אוהבים מאוד שמגיעים מוכנים. כמה שתגיעו יותר מוכנים עם כל הניירת ועם כל המסמכים, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר כי הבנק יתייחס אליכם בתור אנשים מסודרים. במשא ומתן מומלץ להביא הצעה נגדית מבנק אחר ולעשות את אותה ההשוואה בין הבנקים ולא לנסות להשוות מסלולים שהם לא תואמים בין הבנקים. לכל בנק יש את ההצעות שלו ויש בנקים שמאפשרים לקחת הלוואות נוספות בפתיחת חשבון. כדאי מאוד לבדוק אם ההלוואות האלו יכולות להתאים, לרוב הן משנות את התמהיל הכולל וגורמות להחזרים יקרים מאוד לבנק בעקבות פריסה ארוכה של יתר המסלולים.
כיצד להימנע מסיכונים עתידיים?
מומלץ לערוך סימולציה בסיוע יועץ למשכנתאות או בנקאי או אתר שמאפשר לתמרן בין גובהי ריבית שונים, ולראות כיצד אתם יכולים לעמוד בהחזרים, החודשיים בתנאי ריבית גבוהים משמעותית מאלה הנהוגים כיום.
"חשוב לזכור שיש לבדוק כל מקרה לגופו", אומר וידר. "תמהיל המשכנתה האופטימאלי עשוי להשתנות בין לקוח ללקוח לפי צרכיו הספציפיים. לדוגמה, מי שיכול לשלם תשלום גבוה יותר תמורת שקט נפשי, אולי יהיה מוכן לשלם תשלום גבוה יותר בכמה מאות שקלים, אבל לישון טוב בלילה עם ריביות יותר קבועות ופחות ריביות משתנות. מומלץ לבדוק היטב איזו משכנתה לוקחים על מנת לנסות ולהקטין עד כמה שניתן את גודל ההחזר החודשי ולבנות מסלול משכנתה אופטימאלי לכל סיטואציה".