האם מחסור בהיצע דירות הוא הגורם היחיד לעליות המחירים? / צילום: איל יצהר
מדוע מחירי הדירות בישראל עולים? מאז תחילת העשור הקודם אנו מוצפים בתשובה הניצחת: בגלל היצע לא מספקי של דירות. גורמים לא הפסיקו לדבר על כך שבישראל לא הוקמו מספיק דירות בעשור הראשון של שנות האלפיים, מה שיצר מחסור בדירות והזניק את מחיריהן, החל מ-2008. האם זה נכון? כן, אבל המציאות מסובכת יותר.
כבר ב-2011 הועלו ספקות לגבי התזה הזו. הוויכוח אינו על נכונות הטיעון, שמחסור בדירות גורם לעליות במחירן, אלא עד כמה קיים מחסור כזה במדינת ישראל, ומה חלקו בעליות הנוכחיות. החוקרים ויצמן נגר וגיא סגל ממחלקת המחקר של בנק ישראל בדקו את הדברים והגיעו אז למסקנה, כי חלקו של המחסור בהיצע דירות בעליות נמוך יחסית לזה של הורדות הריבית המוניטרית.
המסקנה שהשניים הגיעו אליה במחקר סתרה במידה רבה את המדיניות הממשלתית ששררה אז, וגם היום, שמנסה להפשיר כמה שיותר קרקעות לבנייה ואף להציף את המדינה בקרקעות לבנייה. השניים המליצו לשחרר את הקרקעות בצורה מדודה, כדי שבעת העלאת ריבית בעתיד, המדינה לא תחווה את המשבר הגדול שעבר על ארה"ב במחצית השנייה של העשור הקודם.
ואולם בימים אלה ממש יצאו החוקרים יוסי יכין וינון גמרסני עם ממצאים שסותרים את אלה של נגר וסגל. אלה מתארים תמונה מורכבת של 2 שלבים בעליית מחירי הדירות: בראשונה, שחלה בין 2008 ל-2011 הגורמים לעליות היו תימחור בחסר של הדירות, והיצע נמוך של דירות אל מול הביקושים. הורדת הריבית המוניטרית השפיעה, אך באופן צנוע יותר מזה שהתקבל במחקר הקודם.
בשלב השני של העליות שחל מ-2012 ועד 2019 (השנה האחרונה שנבדקה על ידי החוקרים) הריבית כמעט שלא השפיעה על המחירים, ואת מקומה תפס גורם חדש לעליות: הגידול בהכנסה. היצע הדירות החסר שהשפיע בשלב הראשון השפיע גם בשלב השני.
מכיוון שהמתודה של המחקר של יכין וגמרסני הייתה שונה מזו של נגר וסגל, אומר ד"ר נגר, שמשמש כמרצה לכלכלה ופיננסים במרכז האקדמי לב, שהוא חייב ללמוד את המחקר החדש. ויחד עם זה הוא משוכנע לחלוטין שגם היום עליית מחירי הדירות אינה נגרמת ממחסור בהיצע. נגר מצביע על העובדה, שמדינות מערביות רבות חוות בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז הקורונה עליות במחירי הדירות, כך שישראל אינה חריגה. "האם בכל העולם קיים מחסור בדירות, או שמשהו אחר משפיע על מחירי הדירות בכל העולם?" הוא שואל.
לדבריו, המדד הנכון לבחינת המחסור בדירות נמצא דווקא במחירי השכירות. אלה משקפים במדוייק את השווי של שירותי הדיור, והם תלויים בהיצע הדירות ובהכנסה, בעוד שמחירי הדירות מערבים בתוכם גם רמות של ריביות, שיקולים פיננסיים, שינויים במיסוי ועוד גורמים, שאינם קשורים להיצע. העובדה היא, שבשנים האחרונות מחירי השכירות הממוצעים כמעט שלא עלו, בעוד שמחירי הדירות רשמו ירידות קלות במהלך 2018, שבו לעלות מאז 2019 ומאז הקורונה האיצו את הקצב.
אז מי צודק? נראה שהדברים יישארו במחלוקת. ואולם בכל מקרה הטיעון, שהיצע דירות חסר הוא הגורם היחיד לעליות המחירים - אינו נכון.
טור אורח: במסגרת טור אורח בוחרים כתבי ופרשני גלובס לתקן טעות מרכזית הרווחת בציבור וקשורה לתחום הסיקור שלהם