יקנעם. היזמים ביקשו בהקלה תוספת של 21 דירות / צילום: Shutterstock
במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שיווקה רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), קרקעות מדינה במחיר מופחת, כנגד התחייבות היזם הזוכה לבנות דירות מגורים למשתכנים. בשונה ממכרזים רגילים, שבהם בעל ההצעה הגבוהה ביותר מוכרז על פי רוב כזוכה - במכרזי מחיר למשתכן מוכרז כזוכה במכרז בעל ההצעה שהתחייב למכור את דירות הפרויקט למשתכנים במחיר הנמוך ביותר למטר רבוע ("מחיר יעד"). בנוסף לכך, מכרזים אלו כוללים הגבלות ותנאים נוספים, כגון: איסור מכירת דירת מחיר למשתכן במשך תקופת זמן מוגדרת (שבע שנים ממועד זכייה או חמש שנים ממועד קבלת הדירה לידי המשתכן).
רקע: על פי חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה מותנה בקיומם של שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין וכי העלייה נבעה מפעולה תכנונית משביחה, בדמות אישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. שיעור היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעל הזכויות במקרקעין בגין הפעולה המשביחה, הוא מחצית משווי ההשבחה. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין בשוק החופשי, לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש שיתקבל מחיסור שווי המקרקעין במצב הקודם משוויים במצב החדש - מגלם את ההשבחה בפועל, ממנה נגזר ההיטל.
המחלוקת: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז הצפון נדרשה להכריע במחלוקת בין חברה יזמית לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביקנעם, באשר לאופן קביעת היטל ההשבחה במקרקעין שהוקצו ליזמים במתווה "מחיר למשתכן". בתוך כך, נדרשה לשאלה - האם יש להתחשב בהגבלות ובתנאי החכירה הייחודיים במכרזי "מחיר למשתכן" בעת הערכת שווי המקרקעין לצורך קביעת היטל ההשבחה, או שמא יש לקבוע את שוויים בהתאם ל"מחיר השוק".
ענייננו בחברה יזמית שזכתה במכרז להקמת פרויקט מגורים במתווה מחיר למשתכן ביקנעם. במסגרת קידום הליכי הרישוי לפרויקט, ובהתאם להוראות שנקבעו בחוברת המכרז - הגישה החברה בקשה להקלה לתוספת 21 יחידות דיור נוספות (מעבר למותר על פי התב"ע החלה).
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביקנעם אישרה את ההקלה המבוקשת והפיקה לחברה שומת היטל השבחה. כנגד שומה זו הגישה החברה ערר, ובמסגרתו מונה שמאי מכריע, אשר העריך את היטל ההשבחה בסך של כ-6.5 מיליון שקל. החברה חלקה על שומת השמאי המכריע, ונפתה לוועדת הערר המחוזית.
לטענת החברה, שומת היטל ההשבחה לא העניקה משקל ראוי לתנאים שנקבעו על ידי רמ"י במכרז מחיר למשתכן ולמגבלת המחיר הסופי שלו התחייבה החברה בהצעתה במכרז. לשיטת החברה, אין לחייבה בהיטל השבחה כלל, לאור הוראות המכרז אשר חייבו אותה לפעול להגשת ההקלה ולהגדלת כמות הדירות בפרויקט. עוד טענה החברה כי הרווח הנובע מאישור ההקלה אינו נובע מהשבחה של המקרקעין בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, אלא מהוראות המכרז וחוזה ההתקשרות שנערך בינה לבין רמ"י.
ההחלטה: ועדת הערר דחתה את הערר וקיבלה את הכרעתו של השמאי המכריע. עם זאת, ועדת הערר קיבלה את טענתה העקרונית של החברה, לפיה אין להתחשב בערכם של המקרקעין בשוק החופשי לצורך חישוב ההשבחה, אלא לקבוע שווי המגלם את המגבלות והתנאים שנקבעו במכרז "מחיר למשתכן".
בעניין זה ציינה ועדת הערר כי על אף שטרם נקבעה הלכה מחייבת באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה בקרקעות ששווקו על ידי רמ"י במתווה מחיר למשתכן - יש להתחשב בתנאים ובמגבלות שהוטלו על המקרקעין בשל מתווה זה, לצורך חישוב ההשבחה. נקבע כי מגבלת "מחיר היעד" המינימלי, לפיו משווקת רמ"י את מכרזיה במתווה "מחיר למשתכן" והגבלת יכולת הרוכשים למכור את זכויותיהם לתקופת זמן מוגדרת - משפיעות ללא צל של ספק על המחיר המרבי שקונה סביר יהיה מוכן לשלם בשוק חופשי.
ערר (צפון) 8034-20 א.י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון לבניה יוקנעם
הכותב ממשרד גינדי כספי ושות’