כבר כמה שנים שהיזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת מצלאוי, נמצא בשלישייה הראשונה של יזמי הפינוי-בינוי. לא פלא, לאור העובדה שהוא קידם את פרוייקט הפינוי-בינוי הראשון בארץ ( בקריית אונו), סיפק אלפי יחידות דיור, ועוד כ-2,000 נמצאות בטיפולו (בשלבים שונים).
ה"בייבי" הנוכחי שלו הוא פרויקט רובע איילון - פינוי-בינוי ברחוב יוספטל בבת ים, של יותר מ-1,000 יחידות דיור, עם מסחר ומבני ציבור לפי דרישת העירייה, שאותו הוא מקים בשותפות עם נצבא. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-240 יחידות דיור ישנות, לטובת בנייתן של כ-1,000 דירות חדשות, לצד כ-25 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. מצלאוי ונצבא שותפים בעסקה בחלקים שווים, ומצלאוי, שהחל את התהליך שם לפני כ-12 שנה, מתרגש להוציא אותו סופסוף לפועל. "נוצר חיבור מאוד טוב עם הבעלים של נצבא (קובי מימון וחיים צוף)", הוא אומר, "וזו אחת החברות הנזילות ביותר. השותפות איתם נותנת לנו גיבוי כספי שחוסך לנו הרבה כסף על ריביות, וזה סולל לנו את הדרך. הפרויקט הזה ירים את בת ים חזק מאוד וירים אותנו יחד איתה".
אף שבשבוע שעבר שר הפנים אריה דרעי ביטל את האיחוד בינה לבין עיריית תל אביב.
"איחלתי לראש העיר (של בת ים, צביקה ברוט - ה.מ) שיידעו לעשות את האפגרייד של העיר, שיביאו אותה למצב של תל אביב, בכוחות עצמם. אך הם צריכים את השותפות איתנו, היזמים. גיליתי את בת ים לפני 12 שנה, ואני בטוח שנשמע שם עוד הרבה טובות".
יוספטל הוא רק אחד מבין שלושה פרויקטי פינוי-בינוי שיש למצלאוי בבת ים: פרויקט אחר הוא ברחוב השקמה, ונוסף - ברחוב רוטשילד, מרחק של כ-200 מטר מהים, שיכלול כ-500 יח"ד, מסחר ומלונאות.
"השותף בחור הגיוני, כל אחד מצא את מקומו"
לא תמיד הייתה חברת מצלאוי על הסוס. ב-2015 נקלעה החברה למצוקה תזרימית, וחובה למחזיקי האג"ח הגיע ל-140 מיליון שקל. לאורך חמש שנים הפסידה החברה יותר מ-100 מיליון שקל, אף שבנתה פרויקטים למגורים באזורי הביקוש. במקום למכור אז נכסים, העדיף מצלאוי להכניס שותף לחברה, אליהו קנפלר. המהלך נתן את אותותיו: ב-2019 חזרה מצלאוי לרווח של 8.5 מיליון שקל ו-2020 הסתיימה עם רווח נקי של 13 מיליון שקל.
למה הגעתם למצב הזה?
"כשהתחלנו להיות חברה ציבורית וגייסנו כספים, רכשנו קרקעות במקומות אידיאליים: רחוב החילזון בבורסה, צומת עלית, כורזים בגבעתיים. רכשנו קרקעות בהיקף של 220 מיליון שקל, שאז היו מחיר ריאלי. חשבנו שהפרויקטים האלה ייבנו בזמן סביר, הם כבר קיבלו אישורים של ועדה מקומית, אבל הזמן התארך והחברה הייתה צריכה לתחזק את המגרשים ושילמה ריביות של מיליונים. נקלענו לבעיה".
כתוצאה מזה נאלצת להכניס שותף. לא מהלך פשוט.
"השותף בחור הגיוני, משתף פעולה ברמה הטובה ביותר, ואני נהנה מכל רגע. הוא ראה את השינויים שהחברה עשתה. תקחי את שווי החברה היום: הוא עלה פי 2 (החברה נסחרת כיום לפי שווי של כ-400 מיליון שקל), תקחי את כל המוסדיים שמסתובבים אצלנו. היום יש אמון חזק של המוסדיים בנו, ותודה לאל חזרנו".
כן, אבל זה לא הלך חלק. בדרך הסתכסכתם.
"היו בינינו חילוקי דעות, אבל סגרנו את הסכסוך הזה. כל אחד הבין את מקומו ומשם והלאה הכול נוסע בצורה הטובה ביותר".
מה העלה אתכם על דרך המלך?
"סיימנו כמה פרויקטים מורכבים ונכנסו הכנסות. הפרויקט של בת ים (יוספטל) שאנו מתחילים עכשיו לבנות, הוא בין הגדולים במדינה. אין היום פרויקטים כאלה של יותר מ-1,000 יחידות. אנו במקום מצוין".
"בתוך ארבע שעות מכרתי את הדירות"
את הפעילות בתחום הפינוי-בינוי התחיל מצלאוי כבר ב-1994, עוד לפני שהמושג פינוי-בינוי בא לעולם. "אשתי באה אליי", הוא משחזר, "וסיפרה לי שיש משפחה שהיא קונה מהם קדאיף, שיושבת על שטח ביהוד והמדינה רצתה לפנות. הם ישבו על השטח בבית של עמידר, ובנו עליו עוד ארבעה-חמישה צריפונים. התחלתי לבדוק את זה, דיברתי עם המשפחה כדי להבין מה הצרכים שלה, הגעתי איתם להסכם שהם יקבלו שש דירות, התמודדתי במכרז, וזכיתי".
בשנים הבאות זכה בעוד שני פרויקטים ביהוד, ובמכרז גדול בקריית אונו. היזם נדרש לפנות 300 משפחות ולבנות כ-1,000 יחידות דיור. מצלאוי זכה במכרז לשלב הראשון של הפרויקט: פינוי 167 משפחות ובניית 517 יחידות דיור. "בניתי שני בניינים ראשונים", הוא מספר, "נתתי לדיירים 30 דירות ואת השאר הצעתי לחבר. בתוך ארבע שעות מכרתי את כל הדירות. המחיר היה אז 900 אלף שקל, היום דירות כאלה נמכרות ב-2.5 מיליון שקל".
"הפרויקט הרים את קריית אונו בכמה דרגות", אומר מצלאוי, "כך שהיום היא אחת הערים הכי מבוקשות באזור המרכז, והמחירים עולים שם כל הזמן. הפרויקט הזה פתח דרך לעוד ארבעה יזמים, לעוד 4,500 יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי".
למדת איזה לקח מאותו פרויקט ראשון?
"כן, שעשיתי טעות ששמתי את כל כוחי בלרוץ ולקדם את הפרויקטים שהתחלתי איתם. ב-2008-10 הייתי עם כמעט 10,000 דיירים חתומים בפרויקטים, ולכאורה לא היה לי צורך לרכוש קרקעות חדשות. חיכיתי, המשכתי לחכות, אבל זה התארך. הייתי ממוקד בכמה פרויקטים, ולכן עזבתי אחרים כמו יהוד, אור יהודה, הוד השרון. אבל לא קיבלתי פידבק טוב מהרשויות, והרמתי ידיים. לא האמנתי שזה ייקח כל כך הרבה זמן".
מה למדת לגבי המגעים עם הדיירים?
"היו למשל, דיירים חד-הוריים. הצעתי להם למכור את הדירה שמגיעה להם בפרויקט, ולעבור לדירה קטנה יותר, ואת הפער (בין הדירה שקיבלו בפינוי-בינוי לבין זו שקנו) לשים בצד, שישמש אותם. תראי את האנשים האלה היום - הם מתלבשים אחרת, מדברים אחרת".
ואיזה טיפים אתה יכול לתת בכל מה שנוגע לקבלת הסכמת הדיירים?
"דבר ראשון, לפני שאנחנו נותנים את ההצעות, אני בודק את כל הזכויות ורק אז מציע מה אני יכול לתת מבחינה כלכלית. ואוי ואבוי ליזם שיעשה איפה ואיפה בין הדיירים. במקרים מסוימים עזרתי לאנשים מכספי הפרטי, אבל מעולם לא נתתי לאחד יותר מאשר האחר (במסגרת הפרויקט)".
מה אתה אומר על הרפורמה בפינוי-בינוי שמורידה את ההסכמה הדרושה של הדיירים לשיעור של 66% במקום 80%?
"אני מעריך שהרבה מקרים כאלה יגיעו לבית משפט. כשיש פרויקט ש-34% לא מסכימים, נדמה לי שזה יותר מדי. כש-20% לא מסכימים, קל יותר לשכנע".
"צריך ממשלה שהייעוד שלה הוא פריפריה"
הרבה רשויות מקומיות מתנגדות להתחדשות עירונית, בגלל עומס על התשתיות, ודורשות שהמדינה תממן את פיתוח התשתיות. אתה מאמין שבעקבות המערכה האחרונה בעזה, תשתנה עכשיו הגישה לגבי התחדשות עירונית?
"אני מתפלל בכל יום שיתחילו להפעיל היגיון. את יודעת כמה אנשים התקשרו אליי במהלך המלחמה כדי לקדם את הפינוי-בינוי שלהם? אנשים היו מתקשרים כדי לשאול אותי איפה המקום הבטוח להיות בו בדירה כי אין להם ממ"ד. אם המדינה היתה מקצרת הליכים, זה היה יכול לעזור מאוד".
לא קיבלת איתות שהולכים לכיוון הזה?
"לא שמעתי איתות כזה משום עירייה שאנו עובדים איתה. המדינה צריכה לשים עכשיו את כל הכוח במקומות האלה. הגענו למצבים שבהרבה מקרים, אנו פשוט, במילה אחת - סובלים. כל האוכלוסייה. אני אומר לך: לא מצאתי אוזן קשבת".
אולי עכשיו משהו ישתנה?
"דברים כאלה צריכים לעבור אישורים והסכמות במשרד הפנים, במשרד התחבורה. יגידו צפיפות, יגידו כל מיני דברים, אז אומרים צפיפות, אבל מצד שני אני רואה פרויקטים מוגזמים".
למשל?
"יש לפעמים ריבוי של זכויות, שמוסיפים משרדים, מסחר. במקום זה שישימו דירות".
למה לא לרכז מאמץ בפיתוח תשתיות תחבורתיות לפריפריה, כדי למשוך אנשים לשם, במקום להתמקד במרכז?
"הלוואי שהמדינה תחשוב על הכיוון הזה. כולנו נלך לשם ונרים את הפריפריה בעשר אצבעות. אם אנו בונים שכונות חדשות המדינה יכולה לגרום לכך שהדיירים הישנים יעברו לשכונות החדשות ואז אפשר לעשות אינטגרציה בין השכונות. במקום זה הלכו השקיעו מיליארדים במחיר למשתכן והשאירו את הזוגות החזקים במרכז. אנשים קיבלו דירות במקומות שהם לא חשבו לגור בהם. אם היו באים ומשקיעים בתשתיות בפריפריה, זה היה מוביל אותנו למקום הכי ריאלי והכי נדרש. הפריפריה כל הזמן מרגישה מוזנחת ולא מטופלת, ובשביל שזה ישתנה, צריך שתקום ממשלה שיש לה את הייעוד הזה בראש".
מה אתה אומר על הטירוף של רכישת דירות בין היתר בגלל הורדת מס רכישה?
"חלק מהעלייה היא באמת בגלל זה, אבל לא רק. היום בבנק את מקבלת ריבית כמעט אפסית. הבורסה זה רק למי שיודע ומבין, ואנשים הולכים לקנות רכוש נדל"ני, וזה נותן את אותותיו. כל הזמן אמרו שהמחירים יירדו והמחירים כל הזמן עולים. למה עולים? אנו עושים לעצמנו את הבעיה. כשהמינהל מוציא קרקע ב-600 אלף ליחידה ופתאום היזמים נותנים מיליון שקל, אז זה גול עצמי. היה מכרז באור יהודה ל-700 יח"ד, שהמחיר ההתחלתי שלו היה 500 אלף שקל ליחידה.
"אנחנו רצינו לשים 680 אלף שקל לקרקע דירה, אבל גינדי לקח את המכרז ב-1.35 מיליון שקל. בשביל שירוויח, הוא צריך למכור שם דירות ב-3 מיליון. אני לא יודע איך הוא עושה את זה. יש לו השיטות שלו והאנשים שלו. גם שרונה, כולנו הלכנו על 700 אלף שקל ליחידה, הוא שם 1.6 מיליון, אבל הוא מצליח. אנחנו לא יודעים לעשות את זה".
סמי מצלאוי
אישי: בן 73, מתגורר במושב מגשימים, נשוי ואב לארבעה וסב לתשעה
מקצועי: בעל השליטה ויו"ר חברת מצלאוי
עוד משהו: קלרה מצלאוי, אשתו, משמשת כסמנכ"לית קשרי בנקים בחברה
חברת מצלאוי
תחום עיסוק: ייזום של דירות למגורים, בעיקר בהתחדשות עירונית
היסטוריה: פועלת משנת 1977, הונפקה בבורסה בשנת 2007, עד היום מכרה כ־4,500 דירות, וכיום יש לה 2,500 דירות מתוכננות ומאושרות לקראת בנייה
נתונים: נסחרת כיום לפי שווי של כ־357 מיליון שקל
