גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"יש המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה, ולכן מימון הנדל"ן כל כך אטרקטיבי"

קרנות האשראי החוץ-בנקאי לא רק הולכות ומתרבות, אלא גם יוצאות לבורסה: מניף וגמלא הראל כבר הונפקו, ומכלול וברקת בדרך • טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "אנחנו מגייסים כסף איפה שהכי נוח והכי זמין, והבורסה היום בגאות"

“יש המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה, ולכן מימון הנדל”ן כל כך אטרקטיבי” / צילום: Shutterstock
“יש המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה, ולכן מימון הנדל”ן כל כך אטרקטיבי” / צילום: Shutterstock

לא פחות מארבע חברות בענף המימון החוץ בנקאי לנדל"ן, החליטו בחודשים האחרונים "לצרף" את שוק ההון לרשימת המשקיעים שלהן. חברת מניף נכנסה בתחילת השנה לבורסה, לפי שווי של כ-650 מיליון שקל ונהנתה מביקושי יתר בהנפקה; גמלא הראל גייסה לאחרונה 122 מיליון שקל לפי שווי של 410 מיליון שקל, ושתי חברות נוספות בתחום נמצאות אף הן בשלבים שונים לקראת הנפקה: מכלול של השותפים אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק, וברקת, הוותיקה, בשליטת רוני בירם וגיל דויטש, ובניהולו של עדי גזית.

 

ברקת הגישה בשבוע שעבר טיוטת תשקיף לגיוס כ-100 מיליון שקל לפי שווי של כ-300 מיליון שקל לפני הכסף. מכלול מתכוונת להנפיק לפי שווי של 600-700 מיליון שקל, ונמצאת לקראת השלמת תשקיף. ברקע הדברים עומדת מחלוקת של מכלול עם קרן פנינסולה, הקשורה לרצון של מכלול למזג אליה את קרן תמוז לפני ההנפקה.

עוד לפני ההנפקות הללו, שוק ההון כבר עמוק בתוך המימון החוץ-בנקאי לנדל"ן: מניף היא חברה בשליטת מבטח שמיר הציבורית, וכלל ביטוח היא בעלת עניין בה; גמלא הראל היא בבעלות משותפת של הראל וכלמוביל הציבורית; ו-35% ממניותיה של מכלול מוחזקות בידי כלל ביטוח. אך כמובן, זה לא כמו להכניס רגל לשוק ההון באופן ישיר, ולגייס מהציבור.

 

"גישה למקורות הון"

"ראינו את פוטנציאל הצמיחה של הפעילות הזו", מסביר מאור דואק, מנכ"ל מניף, שנכנסה בתחילת השנה לבורסה. מניף פועלת כבר 21 שנים בתחום המימון לנדל"ן, וכעת, מסביר דואק את הרציונל להחלטה להפוך ציבוריים, "הבנו שאנו צריכים גישה למקורות הון".

דואק מאמין שההנפקה של מניף, שהוכתרה בהצלחה, דרבנה את החברות הנוספות בענף ללכת בעקבותיה. "ההנפקה חשפה את המודלים והרווחיות בענף הזה, והשוק קיבל ביטחון להשקיע", הוא אומר.

מאור דואק, מניף שירותים פיננסים / צילום: מניף שירותים פיננסים

את דבריו מחזק טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, שאומר, ישר ולעניין: "אנחנו מגייסים כסף איפה שהכי נוח והכי זמין, והבורסה היום בגאות ומאוד נוח לגייס. אנחנו מנצלים את התקופה ששוק ההון חם".

"ההנפקות בתחום הן במכפילים הכי גבוהים שאני זוכר", אומר יאיר קפלן, עד לא מזמן סמנכ"ל בכיר בהכשרה ביטוח ומנהל ההשקעות הראשי בה, שבאחרונה מונה ליו"ר קרן מימון הנדל"ן אשכול, העוסקת במימון לקבוצות רכישה ובהשלמות הון יזמי. "היום", ממשיך קפלן, "אפשר להנפיק אג"ח בריביות של כ-2%, מה שמאפשר לבעלי חברות האשראי להוזיל מהותית את עלויות המימון, לקבל שווי שהם לא חלמו עליו, ולעשות אקזיט. זו הזדמנות טובה להנפיק והרבה חברות מנצלות את זה, כי מי יודע מה יהיה מחר?! כרגע יש בשוק המון כסף פנוי שמחפש אלטרנטיבה ואין הרבה אלטרנטיבות מעניינות, ולכן מימון הנדל"ן כל כך אטרקטיבי".

טל תפוחי מנכל גמלא-הראל / צילום: שלומי יוסף

"בארה"ב זה 30% מהשוק"

"עבור משקיעים פרטיים ומוסדיים", מוסיף יגאל צמח, בעלים ומנכ"ל גשרים, קרן למימון מגובה נדל"ן, "זה אפיק מאוד אטרקטיבי, שמקבל תשואה חד-ספרתית בשקלים, עם בטוחה טובה, כך שהמגמה של כניסת שחקנים נוספים היא בלתי נמנעת. "בארצות הברית המימון החוץ-בנקאי לנדל"ן עומד על 30%, ובבריטניה - 40%. בארץ זה עומד על אחוזים בודדים, ולתחום נכנסות קרנות שממומנות על ידי בורסה, מוסדיים או משקיעים מתוחכמים שמקבלים תשואה דו-ספרתית (הכוונה מהשקעותיהם בכלל). הרבה שחקנים אוהבים לגוון בהלוואות לא סחירות. כל עוד הריביות נמוכות והכסף זמין, האפיק החוץ בנקאי כהשקעה יגדל וילך. אני מניח שהענף הזה יגיע ל-20% ממימון הנדל"ן בכלל, בתוך כמה שנים".

אם נשים רגע בצד את הארבע שנכנסות לבורסה, נראה שתחום המימון החוץ בנקאי לנדל"ן נמצא כבר זמן די רב במגמת עלייה. זה התחיל בשנים האחרונות, התעצם בתקופת הקורונה, כשגורמי נדל"ן התקשו לקבל מימון מהבנקים (אף שבנק ישראל דווקא העלה את שיעור המימון שענף הנדל"ן יכול לקבל מהבנקים ל-26% מכלל האשראי הבנקאי), ובחלוף הקורונה לא רק שזה לא שכך, אלא אפילו התעצם, ונראה שבכל יום נכנס לענף שחקן חדש. "הקרנות תודלקו על ידי זה ששוק הנדל"ן הפך להיות הזדמנותי", מסביר גורם בתחום. "במקביל, לבנקים הייתה מגבלה מבחינת היקף הכסף שהם יכולים לתת".

פערי הריבית מצטמצמים

"חלק מהגאות", אומר גורם אחר בענף, "נובעת מרגולציה מאוד כבדה על הבנקים מצד אחד, ולגיטימציה שקיבל התחום, מצד שני. לעומת הבנקים המסורבלים, הגופים החוץ-בנקאיים הם קלי רגליים".

"הגופים החוץ-בנקאיים", אומר קפלן מאשכול, "הרבה יותר מהירים וגמישים מהבנקים. בנק זו מערכת הרבה יותר ממוסדת, בירוקרטית, וגם הרגולציה הבנקאית שונה מאשר זו בשוק ההון. לקוח שצריך תשובה ביום שישי, יקבל אותה ביום שישי".

ומה לגבי פערי הריבית? בכל זאת, הריביות של הבנקים עדיין נמוכות יותר.
"הפערים האלה מצטמצמים", אומר קפלן. "וגם אם יש פערים בריבית, זה מתקזז עם מהירות התגובה, הגמישות והעלויות האחרות".

"העובדה שקבלן או יזם יכול להתחיל את העבודה מהר יותר, בזכות זה שקיבל מימון מהר יותר", אומר גורם באחת החברות בתחום, "מתבטאת בסוף גם בכסף. וזמן זה כסף. כך שגם אם הבנק מעניק ריבית נמוכה יותר, עדיין אם מביאים בחשבון את כל העלויות מסביב, שנובעות מהרגולציה ומהסרבול - זה משתלם פחות".

סיבה נוספת לגאות בענף, כפי שמציין גורם בתחום, היא ההתחדשות העירונית. "תמ"א 38/2", הוא מחדד, "הביא המון שחקנים חדשים. בהתחדשות עירונית אין מרכיב של קרקע, כל מה שאתה צריך לעשות זה רק להחתים את הדיירים. התוצאה היא שנכנסו לשוק הנדל"ן מאות שחקנים שהבנקים לא ידעו איך ‘לאכול אותם’, והם מצאו מענה אצל הגופים החוץ-בנקאיים. ההתחדשות העירונית גם הדליקה את כל עולם הנדל"ן, שהוא כיום הרבה יותר דינמי. השוק הפך להיות מאוד מבוזר, ואם אתה לא חברה בסדר גודל של שיכון ובינוי, אין לך את ההון העצמי שהבנק דורש".

תפוחי מגמלא הראל מציין עוד סיבה להתרחבות הענף: "תשומות הבנייה עלו, והיקפי הפרויקטים גדלים".

עדי גזית מנכל ברקת / צילום: אלי דסה

"לא היה לנו אף דיפולט"

בין החברות בתחום המימון לנדל"ן יש הבדלים בפעילות: חלקן מעניקות בעיקר הלוואות מזנין (הלוואות להשלמת הון) כמו מניף וגמלא; חלקן מממנות בעיקר בעלי קרקע פרטיים ויזמים, כמו ברקת שמממנת למשל ב-1.7 מיליארד שקל את פרויקט כיכר המדינה; ושלישית, כמו מכלול, מגדירה את עצמה כחברה שעוסקת בכל מכלול הליווי הבנקאי: "מתמחה בהענקת מימון ליזמים וחברות נדל"ן למגורים, העוסקים בפרויקטי התחדשות עירונית, פרויקטי מחיר למשתכן, ועסקות קומבינציה".

"יש גורמים שנותנים הלוואות רק לגופים שהם טריפל A", אומר צמח מגשרים. "למשל, קרנות כמו יסודות, ויש כאלה שהולכות על עסקאות מורכבות יותר שמסוגלות לייצר עד 8% תשואה. אנחנו למשל, נכנסים גם לעסקאות של חצי מיליון שקל - אשראי לפרטיים שלא יכולים לקחת משכנתה בבנק, מכל מיני סיבות. נתנו כבר 70 הלוואות ולא היה לנו מקרה אחד של דיפולט".

מה עם משרדים, תממנו?
"אנחנו פחות נוטים לתת הלוואות למשרדים, ואם כן - נשתמש בערבים חיצוניים שייתנו לנו בטוחות. ממילא יש פחות פרויקטים חדשים למשרדים. רוב יזמי המשרדים עצרו את התוכניות שלהם".

בעוד שחלק מהבכירים בקרנות הם יוצאי הבנקים והגופים המוסדיים (כמו איילת רוסק ואורי פז ממכלול), אחרים הם יזמים לשעבר שמכירים את השוק מהצד היזמי. צמח למשל, היה מייסד ומנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל, שהקימה את מגדל מאייר ברוטשילד.

איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים, מכלול התחדשות עירונית / צילום: איל יצהר

"וואן בלוף שופ"

דואק מציין שלמרות שמניף מממנת בעיקר מגורים, לאחרונה הם גם מימנו רכישה של קרקע מסחרית באילת, וכעת הם במשא ומתן למימון פרויקט משרדים.

בכל מקרה, הוא מדגיש שהחברות בתחום "אינן לא מחליפות את הבנקים, אלא משלימות אותם", ומפריע לו שיש מי שמציגים זאת אחרת ו"לוטשים עיניים לעשות חוב בכיר".
תסביר.

"רבות מציגות את עצמן כוואן סטופ שופ, ולוטשות עיניים לעשות חוב בכיר (שזה האשראי שנותן הבנק). צר לי, זה וואן בלוף שופ, שמביא לכך שהיזם מקבל מוצר ללא גמישות ונמצא בסיכון גבוה. כל גוף צריך לתת מענה בסגמנט אחר. אך יש גופים שמעמידים ליזמים חוב בכיר ובמקביל מספקים להם מימון להון העצמי הנדרש לקבלת אותו ליווי, ומוצאים את עצמם בניגוד אינטרסים מובהק.

"למעשה, הגוף שמנהל את הליווי הפיננסי (ומכאן את תזרים הפרויקט) נותן ליזם ביד שמאל את ההון העצמי שהוא דורש ממנו ביד ימין. הגוף המלווה מוותר בכך על מרבית שכבת ההגנה שלו שמאפשרת לו לנהל פיננסית את העסקה ואת התזרים תוך הפעלת גמישות ויצירתיות. באופן הזה, לא רק שהגוף המלווה מגדיל את הסיכון שהוא לוקח על עצמו, אלא שהוא אף מגדיל את הסיכונים שהוא מטיל על היזם ועל הפרויקט כולו, באופן שעלול לסכן את השלמת הפרויקט ולהשליך על כל המעורבים בו, וביניהם הספקים ורוכשי הדירות.

"העניין מקבל משנה תוקף, לאור זאת שהעיוות מתפשט מהשוק החוץ בנקאי אל הבנקים. בנקים רבים, מתוך רצון לתת מענה לתחרות מצד גופים חוץ בנקאיים אלו, מתפתים לספק הלוואות הון עצמי, ולו באופן חלקי. כמו תמיד במקרים אלו, הפתרון יגיע מכיוון הרגולטור. השאלה אם התערבותו תגיע לפני או אחרי משברים בענף, שבהם ייפגעו גם רוכשי דירות".

עוד כתבות

סניף של רשת פרשמרקט / צילום: מצגת החברה

רכישת פרשמרקט: זו לא העסקה שמשקיעי פז חלמו עליה. המנהלים דווקא מרוצים

בכירי פז מנסים לצייר את רכישת רשת המזון הצומחת כ"עסקה פנומנלית" שתהפוך את חברת האנרגיה למעצמה קמעונאית ● המשקיעים, מנגד, מגיבים באכזבה לסיבוב הפרסה מהכוונה המקורית שפז תימכר בעצמה, ויש מי שטענו שהנהלת ודירקטוריון פז בחרו באופציית הרכישה לטובתם האישית

אלי אברמוביץ' תושב איזור השרון, מנכ"ל ובעלים משותף מתחם הקרח One ice / צילום: תמונה פרטית

"אם המדינה קובעת סגר, ולא עבדתי, למה לא מגיע לנו משהו?"

אלי אברמוביץ', תושב איזור השרון, מנכ"ל ובעלים משותף במתחם הקרח One ice, המרכז קם ב-2019 ומעסיק 40-50 עובדים ● "לפחות הם יצאו לחל"ת. אם מתכננים סגר לחגי תשרי אני מקווה שהפעם פחות יחשבו טוב על ההשלכות לעסקים" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

ולאד טנב (משמאל) ובאיג'ו בהאט, מייסדי רובין הוד / צילום: Associated Press, Ben Margot

כחץ מקשת: מניית רובין הוד מזנקת עם תחילת המסחר באופציות עליה

מניותיה של מפתחת אפליקציית המסחר סגרו ביום רביעי במחיר כ-70.4 דולר, עלייה של 85% ממחיר ההנפקה בשבוע שעבר ● הזינוק מיצב את רובין הוד כמניה השנייה הכי נסחרת בשוק האמריקאי ● המסחר באופציות עליה הופך אותה ל"מניית מם" בעצמה

ביטוחי בריאות: איך לבחור נכון ואיך להימנע מכפילויות

ביטוחי בריאות: איך לבחור נכון ואיך להימנע מכפילויות

במקרים רבים אנחנו מסתמכים על סוכן הביטוח שלנו, וכעבור כמה שנים מתגלים ביטוחים שלא זכור לנו מתי רכשנו ולמה ● איך מחליפים פוליסה, איך מחשבים מחיר ובכלל - איך נבצע זאת בעצמנו?

מפרגנת (מדי) או ירוקה מקנאה: מדור ההייטק של גלובס מתחדש וזה מה שחושבים על התקשורת בכירי התעשייה

יותר כסף, יותר גיוסים, הרבה יותר עובדים ומשכורות ● הקטר של המשק עלה כיתה אבל במובנים רבים הוא מתנהל כפי שהיה בראשיתו בהיחבא ובחוסר שקיפות ● מה תפקיד העיתונות בהקשר הזה? עשינו חשבון נפש וגייסנו כמה מומחים שיסייעו לנו

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

"להוציא את הקרקעות בצפון ובדרום מידי רמ"י"

סדנה יוצאת דופן שקיימו שר השיכון החדש זאב אלקין ומנכ"ל משרדו אביעד פרידמן עם בכירים בענף, העלתה כמה פתרונות אפשריים למשבר הדיור

ג'ון מדבד, מייסד ומנכ"ל החברה חותם עם השר האזרי / צילום: OurCrowd

OurCrowd הישראלית חתמה על הסכם עם חברת ההשקעות של אזרבייג'ן

בכך הפכה OurCrowd לגוף העסקי הישראלי הראשון שחותם על הסכם עם גוף ממשלתי מאזרבייג'ן מיד עם פתיחת הנציגות העסקית של אזרבייג'ן בישראל ● אזרבייג'ן היא ספקית הנפט הגדולה ביותר של ישראל, שמצידה מוכרת לאזרים לא מעט מערכות נשק

אמיר אוחנה / צילום: כדיה לוי

אחרי ניר ברקת ונפתלי בנט, זה הח"כ החדש שמרוויח מאקזיט בהייטק

קרייזי לאבס, אחת מחברות הגיימינג המובילות בישראל, נמכרה ל-Embracer השוודית שנסחרת לפי שווי של 12 מיליארד דולר ● לגלובס נודע כי בין הנהנים מהאקזיט נמנים גם אמיר אוחנה ובן זוגו אלון חדד

השקעות ספאק / צילום: Shutterstock

לאן הולכות עסקאות הספאק? תשאלו את משקיעי ה-PIPE

ככל שמוסד הספאק ילך ויתמסד, הוא גם ישתכלל ויתאים את עצמו למציאות החדשה ולכוחות השוק

משמאל לימין: שימי בן ברוך, פרופ' יוסי מטיאס, פרופ' עופר מרין, פרופ' אהוד ריבלין, ד''ר רננה אופן, רונית לבבי מורד, ופרופ' דן טרנר / צילום: יח''צ

ורילי, חברת המו"פ הרפואי של גוגל, תקים מרכז פיתוח בישראל

את המרכז הישראלי של ורילי יוביל פרופ' אהוד ריבלין, שעבד בעבד עם גוגל הלת' ● לדברי ריבלין, הסניף הישראלי של ורילי יהיה חלק מהמרכז של גוגל בחיפה ובתל אביב, ובשלב הזה מגייסים אליו חמישה תפקידי מפתח

תיירים בחוף ים בת"א / צילום: עינת לברון

כמה תיירים ביקרו בארץ ביולי למרות המגבלות, וכמה ישראלים יצאו לחו"ל?

אם נדמה לכם שבתל אביב או בירושלים מתחילים לשמוע יותר שפות זרות ולראות יותר תיירים, זה אכן קיים - במספרים נמוכים ביחס לשגרה אבל במגמת שיפור לעומת החודשים האחרונים

מנכ''ל חברת נייס ברק עילם / צילום: שלומי יוסף

נייס מכה תחזיות: “לא נעים להגיד אבל לעסק שלנו הקורונה עשתה טוב”

מעלה תחזית הכנסות שנתית עד ל-1.85 מיליארד דולר לעומת תחזית קודמת ל-1.82 מיליארד דולר • המנכ"ל ברק עילם: "יש מומנטום חזק מאוד לביזנס שלנו וראות טובה מאוד למחצית השנייה"

חוות קנאביס בישראל / צילום: Associated Press, Dan Balilty

חסמי היצוא הוסרו, אז מה מעכב עכשיו את תעשיית הקנאביס הישראלית?

שרי הממשלה מיהרו להכריז על הרפורמה ביצוא קנאביס, שהייתה אמורה לפתוח את השווקים הצומחים בעולם לתוצרת הישראלית ● אלא שבפועל החברות עדיין מתמודדות עם מגבלות רגולטוריות כבדות, שמקשות על רובן להתחרות ביעילות בשוק הבינלאומי

יעל עומד על ערימת זבל / צילום: עמרי יוסף עומסי, רשות הטבע והגנים

תוכנית הרמזור של אריזות המזון שתגרום לנו למחזר יותר

במכללת אפקה להנדסה בתל אביב פיתחו כלי שיסייע ליצרנים מקומיים לתכנן מראש את המוצרים שלהם, כך שיהיו מותאמים לתשתיות המחזור המקומיות ● וגם:  שר האוצר אביגדור ליברמן ביקר במפעל רב בריח באשקלון ● אירועים ומינויים

הראל לוקר / צילום: איל יצהר

לוקר: "העסקה לרכישת פרשמרקט תוסיף לנו הרבה עצמה וכוח"

יו"ר פז הראל לוקר: "הסינרגיות בין פז ופרשמרקט בסוף הולכות להביא תשואה פנומנלית לבעלי המניות" ● המנכ"ל ניר שטרן: "אנחנו הופכים להיות אחד השחקנים הגדולים בשוק המזון בישראל. האירוע הוא לפגוש את הלקוחות"

טסלה חונה בחניון ציבורי בישראל / צילום: טלי בוגדנובסקי

קיה וסיטרואן משיקות בישראל גרסאות חשמליות חדשות, והן לא האחרונות

עוד משלוח ענק של טסלות נחת השבוע בארץ אבל המתחרים לא מרימים ידיים ● השבוע הצטרפו למערך גם קיה נירו החשמלית וסיטרואן C4 שמשווקת גם בגרסאות חשמליות וגם עם בנזין ודיזל ● השבוע בעולם הרכב

בנימין נתניהו נואם בכנסת השבוע / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

המלחמות הפנימיות בליכוד עולות מדרגה, וגם הפסימיות לגבי הפלת הממשלה

בליכוד מעריכים שהממשלה תצליח לשרוד לאורך זמן, כך שיש זמן למלחמות פנימיות: הפעם היה זה חיים כץ שקרא תגר על מנהיגותו של נתניהו ● ובנתיים, רה"מ נפתלי בנט לבד, ולמרות האידיליה שמשדרים בממשלה נדמה שכל אחד מהשרים פועל בנפרד בלי לייצר דיאלוג

ההרס בנמל ביירות לאחר הפיצוץ / צילום: Shutterstock, Hussein Kassir

שנה לפיצוץ הגדול בלבנון, ופתאום הוא נראה כמו הצרה הכי קטנה שלה

האינפלציה בלבנון ממשיכה לדהור, בתי החולים בה עוצרים ניתוחים בגלל מחסור בחומר מרדים, ומחירי החמורים עלו בעקבות המחסור בדלק לרכבים ● ללא ממשלת רפורמות חזקה, קשה להאמין שהמשבר אצל השכנה מצפון יסתיים בקרוב

מסחר דרך אפליקציית רובין הוד / צילום: Shutterstock

המיליארדר הישראלי שמחזיק מניות רובין הוד ביותר מ-100 מיליון דולר

יצחק מירילשווילי השקיע באמצעות קרן "ויזרע צמיחה" כמה מיליוני דולרים באפליקציית המסחר בשנת 2015 ● מניית רובין הוד זינקה מאז הנפקתה בשבוע שעבר בכ-85%

רם בלינקוב, מנכ"ל משרד האוצר / צילום: דוברות משרד האוצר

מנכ"ל האוצר: "הדיון על מה נעשה אם יהיה סגר הוא כמו דיון על מה יקרה אם ננחת על הירח"

לגבי חברות התעופה אומר בלינקוב: "אנחנו לא נתמוך בהם ללא סוף" ● עוד אמר כי הוא מעריך שלא נחזור למודל החל"ת, ומתח ביקורת על חלק מהצעדים שהממשלה הקודמת נקטה: "הפעם הממשלה והאוצר לא יפעלו מתוך פאניקה"