פרויקט של רוטשטיין בקריית מלאכי / צילום: אתר החברה
טירוף הנדל"ן למגורים בישראל, הבא לידי ביטוי בזינוק בביקוש ובמחירי הדירות ורמות שיא בהן נסחרות רבות מחברות הענף בבורסה, מגיע לפריפריה. חברת לוינסקי עופר דיווחה כי חתמה על הסכם מול עיריית קריית מלאכי לקידום מהיר של פרויקט פינוי בינוי ענק, בהיקף של כ-4,500 דירות, תוך סיכום לפיו הצדדים, "יעשו כל שלאל ידם לקדם את הליכי התכנון במהירות האפשרית תוך כדי הסרת חסמים ככל הניתן, וזאת לאור היקף הפרויקט וחשיבותו לעיר".
מדובר במתחם הממוקם באזור קיבוץ גלויות בעיר, לא רחוק מצומת קסטינה, אשר בו תפעל לוינסקי עופר כיזם מוביל יחד עם שאר היזמים במתחם, לקידום הפרויקט "מבלי להמתין למימון הרשות להתחדשות עירונית".
כיום כולל המתחם כ-500 דירות (לגביהן "יש הסכמי פינוי בינוי עם מרבית הבעלים"), כך שמדובר על יחס דירות של 1:9 - 9 דירות חדשות על כל דירה קיימת, לעומת יחס בטווח של כ-1:2-1:4 המקובל בדרך כלל באזור המרכז.
עוד תקבל לוינסקי עופר אופציה לקרקע חלופית ללוגיסטיקה באזור התעשייה תימורים, הממוקם בסמוך, בתמורה להפחתת חלק ממספר הדירות בפרויקט.
לוינסקי עופר היא חברת נדל"ן בורסאית, הנסחרת בשווי שוק מצומצם יחסית של פחות מ-150 מיליון שקל, ומנייתה נמצאת בדרך כלל מתחת לרדאר של המשקיעים ומרכזת מחזורי מסחר קטנים יחסית. החברה, שנמצאת בשליטת המנכ"לים והיו"רים המשותפים אופיר ארביב ויוסי לוינסקי (באמצעות חברת ליבנטל), עוסקת ביזמות נדל"ן בעיקר למגורים, בעסקאות של התחדשות עירונית, עסקאות רגילות ועסקאות קומבינציה.
לגבי העסקה הנוכחית שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, סבור כי "זהו 'גיים צ'יינג'ר' עצום עבור לוינסקי עופר, משום שזה מגה פרויקט שיכול להקפיץ אותה קדימה, עם רווח גלום של כ-1 מיליארד שקל".
לדברי ליפמן, "הפרויקט של לוינסקי עופר הוא פרויקט הפינוי-בינוי הכי גדול שנחתם עד היום בפריפריה, מה שמראה שיותר הולכים לאזורים האלה. בגלל הטענה לפיה זה לא כלכלי לבצע פרויקטים מסוג זה בפריפריה, היחס בין הדירות הקיימות לחדשות הוא הרבה יותר גבוה מאשר במרכז, והעירייה גם מוכנה לתת ליזם קרקע חלופית ללוגיסטיקה".
"קריית מלאכי זוכה לתנופה בתחום הנדל"ן"
קריית מלאכי עלתה בשבועות האחרונים לכותרות בקשר לעסקה גדולה נוספת בתחום הנדל"ן בבורסה. חברת רוטשטיין נדל"ן עדכנה על הסכם למכירת חלק מקרקע בה היא מחזיקה (באמצעות שותפות) בפרויקט כרמי הנדיב שבעיר, להקמת קרוב ל-340 דירות תמורת כ-105 מיליון שקל ואופציה למכירת זכויות נוספות של עד כ-650 דירות תמורת כ-215 מיליון שקל.
עסקה זו, אם תצא לפועל כמתוכנן, צפויה לייצר לרוטשטיין רווח נאה של כ-36 מיליון שקל (מתוך כ-77 מיליון שקל לה ולשותפה בפרויקט), ובמקרה בו תמומש במלואה האופציה לרכישת הזכויות הנוספות בפרויקט, רווחי רוטשטיין ושותפה צפויים להגיע לכ-172 מיליון שקל (חלקה של רוטשטיין כ-82 מיליון שקל) .
פרויקט כרמי הנדיב, לפי רוטשטיין, הוא גם פרויקט ענק הנמצא בשלבי הקמה ואשר בו מחזיקה רוטשטיין יחד עם שותף (שלום ציון אחזקות), הכולל קרקע של כ-525 דונם בקריית מלאכי המיועדת להקמת קצת יותר מ-3,000 דירות בבנייה רוויה, כ-100 צמודי קרקע ושטחי מסחר ותעסוקה.
רוטשטיין, שבשליטת יצחק מירילשוילי והמנכ"ל אבישי בן חיים, ואשר עיקר עיסוקה מתרכז בייזום והקמת פרויקטים של בניה למגורים מסוגים שונים, ציינה בדוחותיה השנתיים ל-2020, כי נכון לסוף השנה הושלמו בנייתן של כ-420 דירות מכלל הפרויקט.
נוכח כיוון המחירים בתחום המגורים והעסקאות האחרונות בקריית מלאכי, האם היזמים סבורים כי הפוטנציאל גדל בפריפריה לעומת המרכז?
ליפמן: "קריית מלאכי זוכה לתנופה בתחום הנדל"ן והביקוש לדירות בה עולה. ביקוש לדיור קיים גם באזורים האלה, וזו גם נקודת מבחן לממשלה החדשה שצריכה לתמוך בפרויקטים כאלה, כדי לענות על הביקושים הגואים לדירות".
"עם דירות שעשויות להימכר בטווח מחירים של כ-1.2-1.5 מיליון שקל, אלה פרויקטים שמתאימים גם למשפרי דיור וגם לזוגות צעירים שיעבדו קצת מהבית ובחלק מהשבוע יבואו לתל-אביב, וגם למשקיעים".
"מדובר על אזורים בטווח של עד שעה מאזור המרכז, דוגמת קריית מלאכי וקריית גת בדרום, וחריש בצפון, עם גישה לרכבת ולכביש 6, וזוגות צעירים שמצליחים 'לגרד' קצת כסף לרכישה, יכולים לרכוש בהם דירה חדשה וגדולה יחסית".
העסקאות האחרונות בקריית מלאכי מגיעות כשברקע במשך תקופה ארוכה מחירי הדירות בישראל משקפים נקודת רתיחה חדשה, בין היתר עם מחירי שיא של דירות (בממוצע) בסיכום הרבעון הראשון של השנה, וכמות שיא של רכישת דירות בשליש הראשון של השנה - כך לפי נתוני הלמ"ס.
במבט קדימה, בבית ההשקעות ווליו בייס לא צופים שינוי כיוון בענף בתקופה הקרובה.
לדברי ליפמן, "הביקושים לדירות נמשכים. תכנית מחיר למשתכן הסתיימה, הריבית בשוק נמוכה ואנשים מבינים שהשוק 'בורח' להם ורוצים לקנות דירה, לכן לא נראה שהכיוון בשוק צפוי להשתנות בקרוב, כל עוד רמות הריבית יישארו נמוכות וההיצע לא יגדל".
לדבריו, "לפי הנתונים שפורסמו, בשנה האחרונה מחירי הדיור עלו ב-5.5%, ואמנם לא כל העליה במחיר הולכת לרווחי הקבלנים, כי גם העלויות שלהם עלו, אבל הכיוון ברור".
דמרי, אזורים ואפריקה מגורים, הכפילו את ערכן תוך שנה
נוכח כיוון השוק, מניות הנדל"ן למגורים מסכמות בשנה האחרונה את אחת השנים הטובות שעברו עליהן אי-פעם, כשרבות מהן מציגות שנה אחורה תשואות תלת-ספרתיות או דו-ספרתיות גבוהות, המובילות רבות מהן להיסחר במחירי שיא.
כך לדוגמה, מניותיהן של שלוש מענקיות הענף - דמרי, אזורים ואפריקה מגורים, הכפילו את ערכן תוך שנה (עליות הנעות סביב 100% בכל אחת) שהובילה את החברות להיסחר בשוויין בטווח של כ-2.2 מיליארד שקל (אפריקה מגורים) ועד ל-3.7 מיליארד שקל (דמרי).
גם החברות הקטנות יותר בתחום, שמניותיהן נמצאות פחות בתשומת לב המשקיעים, נהנות מעליות חדות.
מניית רוטשטיין השלימה גם היא זינוק שנתי של כ-100% ומשקפת לחברה שווי הנוגע בכחצי מיליארד שקל, ולעומתה, לוינסקי עופר נמצאת בטווח הנמוך של התשואות בתקופה זו, ועם העליות בעקבות ההודעה על העסקה בקריית מלאכי מציגה תשואה שנתית של כ-50%.
בין חברות הענף הקטנות יחסית, בשווי שוק של עד חצי מיליארד שקל, בולטת מניית בוני תיכון שקפצה תוך שנה ביותר מפי 4 (310%) ומשקפת לחברה שווי שוק נוכחי של כ-360 מיליון שקל, ומצלאוי, שקפצה בשנה האחרונה ב-265% ומשקף לחברה שווי של יותר מ-400 מיליון שקל .
עוד בין "הקטנות" בנדל"ן למגורים בבורסה, מניות ווי-בוקס, נתנאל גרופ, צרפתי, אביב בניה ואלמוגים מציגות כל אחת קפיצה שנתית בשיעור תלת-ספרתית (בטווח של כ-105%-175%), כך שהן משקפות לאותן חברות שווי שוק בטווח המתחיל ב-215 מיליון שקל (אלמוגים) ומתקרב עד ל-400 מיליון שקל (אביב בניה).