יואל רצוני / צילום: תמיר לוי
התפרצות מגפת הקורונה תפסה את יואל רצוני עם שישה משרדים מאוכלסים בלב אזורי הביקוש. "ישבתי בבית, ועד ה-1 באפריל אף אחד מהשוכרים לא התקשר. אמרתי 'נהדר, השוכרים שלי זה עולם אחר הם לא נפגעים'". אלא שאז השתנה הכול, ובתוך שבועיים חמישה מתוך ששת השוכרים של רצוני התקשרו וביקשו להיפרד.
הם ביקשו לסיים את החוזה?
"הם ביקשו לברוח. ועוד קודם - להתחשב. באותו שלב אני ממונף מאוד, ויכול להיות שלשוכר יש יותר יכולות פיננסיות ממני ויותר אפשרויות ממני. מצד שני, כרגע אני בעל הבית אז חייבים למצוא פתרונות כדי לעזור לכולם".
נלחצת?
"כן, מאוד. אבל הבנתי שעכשיו אני צריך ממש לעבוד בלאכלס את המשרדים ולחזור למסלול".
בין הפתרונות הראשונים שנמצאו היו דחיית תשלומים והנחות מסוימות, ובמקביל רצוני הבטיח לשוכרים שהוא יעבוד לצידם במציאת שוכרים חלופיים שייכנסו בנעליהם. "הבנתי שאני צריך להיות כל יום בקשר עם כל המתווכים שאני מכיר ולעשות הכול כדי שהמשרדים האלה יושכרו", הוא אומר. במשך כמה חודשים זה לא ממש עזר לו. "עד אוקטובר הכול היה מת. לא הצלחתי למצוא שוכר אחד".
ובינתיים כולם נטשו?
"לא. הם עדיין משלמים את השכירות כמו שסגרנו, אבל פיזית הם לא במשרד. הם מפעילים עליי לחץ מאוד כבד לסיים את החוזה", הוא אומר. במקביל המתווכים לחצו עליו להוריד מחירים. "אמרו לי, 'שכח מהמחירים שהיו'". לדבריו, הוא התעקש שלא ללכת בדרך הזו. "הבנתי שאם עכשיו אני מוריד את דמי השכירות אני הולך לפגוע בתשואה שלי שנים קדימה ובכלל ביכולת שלי להתמנף הלאה לעסקאות הבאות. התעקשתי ובסופו של דבר אחרי החגים, זה התחיל להשתחרר ונסגרו חוזים".
משפץ משרדים ומוכר ברווח
הפגישה עם רצוני התקיימה במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. רצוני (33) הוא עצמאי, ולתחום הנדל"ן הוא הגיע זמן קצר אחרי השחרור מהצבא, ובדחיפתה של אמו. "קיבלתי הון עצמי מכובד מההורים של 300 אלף שקל, וקניתי דירה בצור יצחק".
מה בער לאמא שלך?
"לא יודע. היא פסיכולוגית ולא אשת נדל"ן אבל היא דחפה אותי ועשיתי את המהלך", הוא מספר. לדבריו, שנתיים לאחר מכן מכר את הדירה ברווח של כ-200 אלף שקל. ההתנסות הזו סללה את הדרך להמשך ודווקא לעולם המשרדים.
איך אדם צעיר כל כך חושב לפתח קריירה במשרדים?
"האמת שלא תכננתי. אני בוחר להסתכל על ההזדמנות ואם אני מזהה הזדמנות טובה אני בודק אותה על פי יכולתי לבחון דברים. אני לא חושב למה לא, אלא למה כן".
לדברי רצוני, העסקה כללה שני משרדים בשטח 100 מ"ר כל אחד, בבניין משרדים ישן יחסית באזור מגדלי עזריאלי. "שיפצתי ועשיתי חלוקה נכונה יותר והחלפתי שוכר. הצלחתי להעלות את דמי השכירות מ-70 ל-95 שקל למ"ר", הוא מספר, וממשיך להגיד כי לא עבר זמן רב והוא מכר את המשרדים למשקיע אחר.
"מי שקנה ממני את המשרדים עשה תשואה של 8.5% ברוטו, זאת אומרת שגם הוא עשה עסקה טובה". לדבריו זו הייתה הפעם האחרונה שקנה ומכר, ושמאז הוא גם ממשיך להחזיק בכל הנכסים שרכש. את כל העסקאות הוא עשה עם שני שותפים, ויש לו עוד כלל: השקעה רק בפריים לוקיישן במרכז הארץ.
"מחלץ את ההון ששמתי כדי לעשות בו כרצוני"
שיטה מרכזית שסייעה לרצוני ולחבריו להרחיב את מספר הנכסים שלהם הייתה שימוש בחילוץ הון עצמי, וזאת כמובן הודות לעובדה שהערך שלהם עלה במרוצת הזמן.
"אם הנכס ב-2012 או ב-2013 היה שווה מיליון שקל. מהבנק קיבלתי 70% מימון, שזה 700 אלף שקל, והיתר הבאנו מהבית. לאחר פרק זמן לא ארוך שווי הנכס עלה ואז הוצאנו שמאות חדשה".
עם השמאות החדשה הוא ניגש לבנק כדי למחזר את ההלוואה אלא שהפעם כנגד ערך הנכס הגבוה יותר. "היה לנו מקרה שהשווי עלה ממיליון למיליון וחצי, כלומר אתה מגדיל את ההלוואה, אבל מחלץ את כל ההון ששמת כדי לעשות בו כרצונך. אני בחרתי להשקיע אותו בעסקאות הבאות".
כפי שרצוני אומר אכן מדובר בפעילות עם חשיפה גבוהה לחובות, והוא מדגים מצב כלל לא דמיוני שבו אין שוכר בנכס. "קח לדוגמה משרד בתל אביב בשטח 100 מ"ר שאינו מושכר. דמי הניהול הממוצעים הם 17 שקל למטר במגדלים, והגעת ל-1,700 שקל. על כך יש להוסיף ארנונה עסקית בסביבות קצת יותר מ-30 שקל למטר על הנטו. בוא נגיד עוד 2,400 שקל. אנחנו ב-4,000 שקל. אם הנכס לא מושכר אז במקום לקבל 10,000 שקל בחודש, אתה במינוס של 4,000, וזה יכול להכניס בעלי נכס ללחץ".
לשאלתנו מדוע אם כך כדאי לבחור דווקא בהשקעה במשרדים הוא מצביע על השורה התחתונה של תשואה גבוהה יותר מזו של מגורים, אלא שיש לו כוכבית גדולה למשקיעים: "משקיע שחושב שהוא ישקיע במשרדים בפריים לוקיישן וייהנה מ-6% תשואה במקום להשקיע במגורים בפריים לוקיישן וייהנה מ-2.5% תשואה אבל שיהיה לו חיים קלים והשקעה קלה, כמו במגורים - לא מבין למה הוא נכנס, הולך להיות מופתע. אלה חוקים אחרים וזה עבודה".
זווית אחרת: לחשוב מה יקרה כשהרק"ל תפעל | אריק מירובסקי
יואל מתמקד בפריים לוקיישן וזו גישה שחייבת להביא בחשבון את המורכבות שתהיה כשיופעלו מערכות הרכבת הקלה. בני ברק מוצפת משרדים, כנ"ל קרית אריה בפתח תקווה, ובראשון לציון נבנה מתחם האלף. בניגוד למטרו, הרכבות הקלות כבר לא על הנייר, וייתכן מאוד שבניגוד למצב שעד היום כולם רצו להיות בתל אביב, חלק ירצו לעבוד ליד תחנות רכבת בשטחי מסחר זולים ונגישים יותר.
שוק המשרדים שונה משוק המגורים, וצריך להכיר אותו היטב. אנחנו רואים שהרבה אנשים השקיעו במשרדים במסגרת קבוצות רכישה בלי הבנה, וגילו שהם קנו שטחים קטנים מדי שקשה להשכיר אותם, או שהשטחים הציבוריים גדולים מדי. אלה דברים שצריך להביא אותם בחשבון, וזה עוד לפני הפיל הגדול שנמצא בחדר, והוא האימפקט של הקורונה. אנחנו רואים שאנשים חוזרים למשרדים בניגוד לתחזיות הקודמות. מה יהיה בעתיד, עדיין לא ברור עד הסוף.