גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המשקיע שמגלה: כך קניתי 7 משרדים בפריים לוקיישן בתל אביב

יואל רצוני בן ה-33 עבר מהשקעה במגורים להשקעה במשרדים, וגילה עולם קשוח: "אם אין שוכר, במקום הכנסה של 10,000 שקל בחודש, יש לך בור של 4,000 שקל" ● בעוד עשור המינוף על השקעותיו צפוי לרדת, "והכיוון הוא להגשים את חלום ההכנסה הפסיבית" ● האזינו

יואל רצוני / צילום: תמיר לוי
יואל רצוני / צילום: תמיר לוי

התפרצות מגפת הקורונה תפסה את יואל רצוני עם שישה משרדים מאוכלסים בלב אזורי הביקוש. "ישבתי בבית, ועד ה-1 באפריל אף אחד מהשוכרים לא התקשר. אמרתי 'נהדר, השוכרים שלי זה עולם אחר הם לא נפגעים'". אלא שאז השתנה הכול, ובתוך שבועיים חמישה מתוך ששת השוכרים של רצוני התקשרו וביקשו להיפרד.

הם ביקשו לסיים את החוזה?
"הם ביקשו לברוח. ועוד קודם - להתחשב. באותו שלב אני ממונף מאוד, ויכול להיות שלשוכר יש יותר יכולות פיננסיות ממני ויותר אפשרויות ממני. מצד שני, כרגע אני בעל הבית אז חייבים למצוא פתרונות כדי לעזור לכולם".

נלחצת? 
"כן, מאוד. אבל הבנתי שעכשיו אני צריך ממש לעבוד בלאכלס את המשרדים ולחזור למסלול".

בין הפתרונות הראשונים שנמצאו היו דחיית תשלומים והנחות מסוימות, ובמקביל רצוני הבטיח לשוכרים שהוא יעבוד לצידם במציאת שוכרים חלופיים שייכנסו בנעליהם. "הבנתי שאני צריך להיות כל יום בקשר עם כל המתווכים שאני מכיר ולעשות הכול כדי שהמשרדים האלה יושכרו", הוא אומר. במשך כמה חודשים זה לא ממש עזר לו. "עד אוקטובר הכול היה מת. לא הצלחתי למצוא שוכר אחד".

ובינתיים כולם נטשו? 
"לא. הם עדיין משלמים את השכירות כמו שסגרנו, אבל פיזית הם לא במשרד. הם מפעילים עליי לחץ מאוד כבד לסיים את החוזה", הוא אומר. במקביל המתווכים לחצו עליו להוריד מחירים. "אמרו לי, 'שכח מהמחירים שהיו'". לדבריו, הוא התעקש שלא ללכת בדרך הזו. "הבנתי שאם עכשיו אני מוריד את דמי השכירות אני הולך לפגוע בתשואה שלי שנים קדימה ובכלל ביכולת שלי להתמנף הלאה לעסקאות הבאות. התעקשתי ובסופו של דבר אחרי החגים, זה התחיל להשתחרר ונסגרו חוזים".

משפץ משרדים ומוכר ברווח

הפגישה עם רצוני התקיימה במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. רצוני (33) הוא עצמאי, ולתחום הנדל"ן הוא הגיע זמן קצר אחרי השחרור מהצבא, ובדחיפתה של אמו. "קיבלתי הון עצמי מכובד מההורים של 300 אלף שקל, וקניתי דירה בצור יצחק".

מה בער לאמא שלך? 
"לא יודע. היא פסיכולוגית ולא אשת נדל"ן אבל היא דחפה אותי ועשיתי את המהלך", הוא מספר. לדבריו, שנתיים לאחר מכן מכר את הדירה ברווח של כ-200 אלף שקל. ההתנסות הזו סללה את הדרך להמשך ודווקא לעולם המשרדים.

איך אדם צעיר כל כך חושב לפתח קריירה במשרדים? 
"האמת שלא תכננתי. אני בוחר להסתכל על ההזדמנות ואם אני מזהה הזדמנות טובה אני בודק אותה על פי יכולתי לבחון דברים. אני לא חושב למה לא, אלא למה כן".

לדברי רצוני, העסקה כללה שני משרדים בשטח 100 מ"ר כל אחד, בבניין משרדים ישן יחסית באזור מגדלי עזריאלי. "שיפצתי ועשיתי חלוקה נכונה יותר והחלפתי שוכר. הצלחתי להעלות את דמי השכירות מ-70 ל-95 שקל למ"ר", הוא מספר, וממשיך להגיד כי לא עבר זמן רב והוא מכר את המשרדים למשקיע אחר.

"מי שקנה ממני את המשרדים עשה תשואה של 8.5% ברוטו, זאת אומרת שגם הוא עשה עסקה טובה". לדבריו זו הייתה הפעם האחרונה שקנה ומכר, ושמאז הוא גם ממשיך להחזיק בכל הנכסים שרכש. את כל העסקאות הוא עשה עם שני שותפים, ויש לו עוד כלל: השקעה רק בפריים לוקיישן במרכז הארץ.

"מחלץ את ההון ששמתי כדי לעשות בו כרצוני"

שיטה מרכזית שסייעה לרצוני ולחבריו להרחיב את מספר הנכסים שלהם הייתה שימוש בחילוץ הון עצמי, וזאת כמובן הודות לעובדה שהערך שלהם עלה במרוצת הזמן.
"אם הנכס ב-2012 או ב-2013 היה שווה מיליון שקל. מהבנק קיבלתי 70% מימון, שזה 700 אלף שקל, והיתר הבאנו מהבית. לאחר פרק זמן לא ארוך שווי הנכס עלה ואז הוצאנו שמאות חדשה".

עם השמאות החדשה הוא ניגש לבנק כדי למחזר את ההלוואה אלא שהפעם כנגד ערך הנכס הגבוה יותר. "היה לנו מקרה שהשווי עלה ממיליון למיליון וחצי, כלומר אתה מגדיל את ההלוואה, אבל מחלץ את כל ההון ששמת כדי לעשות בו כרצונך. אני בחרתי להשקיע אותו בעסקאות הבאות".

כפי שרצוני אומר אכן מדובר בפעילות עם חשיפה גבוהה לחובות, והוא מדגים מצב כלל לא דמיוני שבו אין שוכר בנכס. "קח לדוגמה משרד בתל אביב בשטח 100 מ"ר שאינו מושכר. דמי הניהול הממוצעים הם 17 שקל למטר במגדלים, והגעת ל-1,700 שקל. על כך יש להוסיף ארנונה עסקית בסביבות קצת יותר מ-30 שקל למטר על הנטו. בוא נגיד עוד 2,400 שקל. אנחנו ב-4,000 שקל. אם הנכס לא מושכר אז במקום לקבל 10,000 שקל בחודש, אתה במינוס של 4,000, וזה יכול להכניס בעלי נכס ללחץ".

לשאלתנו מדוע אם כך כדאי לבחור דווקא בהשקעה במשרדים הוא מצביע על השורה התחתונה של תשואה גבוהה יותר מזו של מגורים, אלא שיש לו כוכבית גדולה למשקיעים: "משקיע שחושב שהוא ישקיע במשרדים בפריים לוקיישן וייהנה מ-6% תשואה במקום להשקיע במגורים בפריים לוקיישן וייהנה מ-2.5% תשואה אבל שיהיה לו חיים קלים והשקעה קלה, כמו במגורים - לא מבין למה הוא נכנס, הולך להיות מופתע. אלה חוקים אחרים וזה עבודה".

זווית אחרת: לחשוב מה יקרה כשהרק"ל תפעל | אריק מירובסקי

יואל מתמקד בפריים לוקיישן וזו גישה שחייבת להביא בחשבון את המורכבות שתהיה כשיופעלו מערכות הרכבת הקלה. בני ברק מוצפת משרדים, כנ"ל קרית אריה בפתח תקווה, ובראשון לציון נבנה מתחם האלף. בניגוד למטרו, הרכבות הקלות כבר לא על הנייר, וייתכן מאוד שבניגוד למצב שעד היום כולם רצו להיות בתל אביב, חלק ירצו לעבוד ליד תחנות רכבת בשטחי מסחר זולים ונגישים יותר.

שוק המשרדים שונה משוק המגורים, וצריך להכיר אותו היטב. אנחנו רואים שהרבה אנשים השקיעו במשרדים במסגרת קבוצות רכישה בלי הבנה, וגילו שהם קנו שטחים קטנים מדי שקשה להשכיר אותם, או שהשטחים הציבוריים גדולים מדי. אלה דברים שצריך להביא אותם בחשבון, וזה עוד לפני הפיל הגדול שנמצא בחדר, והוא האימפקט של הקורונה. אנחנו רואים שאנשים חוזרים למשרדים בניגוד לתחזיות הקודמות. מה יהיה בעתיד, עדיין לא ברור עד הסוף.

עוד כתבות

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

מטוסים בנתב''ג / צילום: תמונה פרטית

מחירי הטיסות יקרים היום? חכו שתראו מה מצפה לכם בעוד עשור

נתב"ג צפוי להגיע לקצה גבול הקיבולת שלו בשנת 2035, והפתרון הנדרש הוא הקמת שדה תעופה חדש ● בעוד שהמומחים מסכימים שהמיקום המתאים ביותר הוא ברמת דוד, סגן השר אלמוג כהן מנסה לקדם במקום שדה בנבטים ● כעת גם נתניהו נכנס לתמונה, ודחה את הדיון בשדה הצפוני ● אם המשחקים הפוליטיים לא יפסקו, התוצאה תהיה שאף אחד משדות התעופה לא יוקם, והציבור ישלם את המחיר

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

בזמן המלחמה מול איראן: הבורסה אישרה את המעבר למסחר בימי שישי

לפני כשבועיים החליט דירקטוריון הבורסה על שינוי התקנון - באופן שהמסחר בה יתקיים החל מהשנה הבאה בימים שני עד שישי, במקום ראשון עד חמישי כיום ● IBI: "זהו מהלך חשוב הן בהיבט של חיבור שוק ההון הישראלי והבורסה לני״ע לעולם והן מבחינת בפעילות חבר הבורסה מול הלקוחות" ● איגוד בתי ההשקעות: "מדובר במהלך מורכב הכרוך בשורה של סוגיות רגולטוריות ותפעוליות שטרם הוסדרו"

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

ג'ף בזוס / צילום: ap, John Locher

ג'ף בזוס מכר מניות אמזון בשווי 737 מיליון דולר

ג'ף בזוס מכר כ-3.3 מיליון מניות בשווי 737 מיליון דולר, במסגרת תוכנית מכירה מוסדרת שמתפרסת עד מאי 2026 ● לאחר המכירה, בזוס מחזיק בכ‑905 מיליון מניות, ועדיין מהווה הבעלים הפרטי הגדול ביותר בחברה

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

גדודי עז א־דין אל־קסאם של חמאס / צילום: Shutterstock

דיווח: ההתעקשות של חמאס בתגובה לטראמפ - והאיתות החיובי

ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

לחיזבאללה יש דרישות מישראל בתמורה להתפרקות מנשקו

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: הפרשן שמסביר איך פוטין הרוויח מהמלחמה באיראן; "בגידה"- בכירים באיראן כועסים על רוסיה; איראן מסרבת לשתף פעולה עם האו"ם בנושא הגרעין;  וגם: הדרישות של חיזבאללה כדי שיתפרק מנשקו • כותרות העיתונים בעולם

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

העליות בת"א מתחזקות; מדד הבנקים עולה ב-2%, מניית הבורסה נופלת בכ-7%

מדד ת"א 35 עולה ב-1.4% ● השקל ממשיך להפגין חוסן מול המטבעות הזרים ● הפניקס: השקל החזק יפוגג את הלחץ על האינפלציה ● שוק האג"ח המקומי מתמחר: הסתברות של קרוב ל–100% לשתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך