גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המשקיע שמגלה: כך קניתי 7 משרדים בפריים לוקיישן בתל אביב

יואל רצוני בן ה-33 עבר מהשקעה במגורים להשקעה במשרדים, וגילה עולם קשוח: "אם אין שוכר, במקום הכנסה של 10,000 שקל בחודש, יש לך בור של 4,000 שקל" ● בעוד עשור המינוף על השקעותיו צפוי לרדת, "והכיוון הוא להגשים את חלום ההכנסה הפסיבית" ● האזינו

יואל רצוני / צילום: תמיר לוי
יואל רצוני / צילום: תמיר לוי

התפרצות מגפת הקורונה תפסה את יואל רצוני עם שישה משרדים מאוכלסים בלב אזורי הביקוש. "ישבתי בבית, ועד ה-1 באפריל אף אחד מהשוכרים לא התקשר. אמרתי 'נהדר, השוכרים שלי זה עולם אחר הם לא נפגעים'". אלא שאז השתנה הכול, ובתוך שבועיים חמישה מתוך ששת השוכרים של רצוני התקשרו וביקשו להיפרד.

הם ביקשו לסיים את החוזה?
"הם ביקשו לברוח. ועוד קודם - להתחשב. באותו שלב אני ממונף מאוד, ויכול להיות שלשוכר יש יותר יכולות פיננסיות ממני ויותר אפשרויות ממני. מצד שני, כרגע אני בעל הבית אז חייבים למצוא פתרונות כדי לעזור לכולם".

נלחצת? 
"כן, מאוד. אבל הבנתי שעכשיו אני צריך ממש לעבוד בלאכלס את המשרדים ולחזור למסלול".

בין הפתרונות הראשונים שנמצאו היו דחיית תשלומים והנחות מסוימות, ובמקביל רצוני הבטיח לשוכרים שהוא יעבוד לצידם במציאת שוכרים חלופיים שייכנסו בנעליהם. "הבנתי שאני צריך להיות כל יום בקשר עם כל המתווכים שאני מכיר ולעשות הכול כדי שהמשרדים האלה יושכרו", הוא אומר. במשך כמה חודשים זה לא ממש עזר לו. "עד אוקטובר הכול היה מת. לא הצלחתי למצוא שוכר אחד".

ובינתיים כולם נטשו? 
"לא. הם עדיין משלמים את השכירות כמו שסגרנו, אבל פיזית הם לא במשרד. הם מפעילים עליי לחץ מאוד כבד לסיים את החוזה", הוא אומר. במקביל המתווכים לחצו עליו להוריד מחירים. "אמרו לי, 'שכח מהמחירים שהיו'". לדבריו, הוא התעקש שלא ללכת בדרך הזו. "הבנתי שאם עכשיו אני מוריד את דמי השכירות אני הולך לפגוע בתשואה שלי שנים קדימה ובכלל ביכולת שלי להתמנף הלאה לעסקאות הבאות. התעקשתי ובסופו של דבר אחרי החגים, זה התחיל להשתחרר ונסגרו חוזים".

משפץ משרדים ומוכר ברווח

הפגישה עם רצוני התקיימה במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. רצוני (33) הוא עצמאי, ולתחום הנדל"ן הוא הגיע זמן קצר אחרי השחרור מהצבא, ובדחיפתה של אמו. "קיבלתי הון עצמי מכובד מההורים של 300 אלף שקל, וקניתי דירה בצור יצחק".

מה בער לאמא שלך? 
"לא יודע. היא פסיכולוגית ולא אשת נדל"ן אבל היא דחפה אותי ועשיתי את המהלך", הוא מספר. לדבריו, שנתיים לאחר מכן מכר את הדירה ברווח של כ-200 אלף שקל. ההתנסות הזו סללה את הדרך להמשך ודווקא לעולם המשרדים.

איך אדם צעיר כל כך חושב לפתח קריירה במשרדים? 
"האמת שלא תכננתי. אני בוחר להסתכל על ההזדמנות ואם אני מזהה הזדמנות טובה אני בודק אותה על פי יכולתי לבחון דברים. אני לא חושב למה לא, אלא למה כן".

לדברי רצוני, העסקה כללה שני משרדים בשטח 100 מ"ר כל אחד, בבניין משרדים ישן יחסית באזור מגדלי עזריאלי. "שיפצתי ועשיתי חלוקה נכונה יותר והחלפתי שוכר. הצלחתי להעלות את דמי השכירות מ-70 ל-95 שקל למ"ר", הוא מספר, וממשיך להגיד כי לא עבר זמן רב והוא מכר את המשרדים למשקיע אחר.

"מי שקנה ממני את המשרדים עשה תשואה של 8.5% ברוטו, זאת אומרת שגם הוא עשה עסקה טובה". לדבריו זו הייתה הפעם האחרונה שקנה ומכר, ושמאז הוא גם ממשיך להחזיק בכל הנכסים שרכש. את כל העסקאות הוא עשה עם שני שותפים, ויש לו עוד כלל: השקעה רק בפריים לוקיישן במרכז הארץ.

"מחלץ את ההון ששמתי כדי לעשות בו כרצוני"

שיטה מרכזית שסייעה לרצוני ולחבריו להרחיב את מספר הנכסים שלהם הייתה שימוש בחילוץ הון עצמי, וזאת כמובן הודות לעובדה שהערך שלהם עלה במרוצת הזמן.
"אם הנכס ב-2012 או ב-2013 היה שווה מיליון שקל. מהבנק קיבלתי 70% מימון, שזה 700 אלף שקל, והיתר הבאנו מהבית. לאחר פרק זמן לא ארוך שווי הנכס עלה ואז הוצאנו שמאות חדשה".

עם השמאות החדשה הוא ניגש לבנק כדי למחזר את ההלוואה אלא שהפעם כנגד ערך הנכס הגבוה יותר. "היה לנו מקרה שהשווי עלה ממיליון למיליון וחצי, כלומר אתה מגדיל את ההלוואה, אבל מחלץ את כל ההון ששמת כדי לעשות בו כרצונך. אני בחרתי להשקיע אותו בעסקאות הבאות".

כפי שרצוני אומר אכן מדובר בפעילות עם חשיפה גבוהה לחובות, והוא מדגים מצב כלל לא דמיוני שבו אין שוכר בנכס. "קח לדוגמה משרד בתל אביב בשטח 100 מ"ר שאינו מושכר. דמי הניהול הממוצעים הם 17 שקל למטר במגדלים, והגעת ל-1,700 שקל. על כך יש להוסיף ארנונה עסקית בסביבות קצת יותר מ-30 שקל למטר על הנטו. בוא נגיד עוד 2,400 שקל. אנחנו ב-4,000 שקל. אם הנכס לא מושכר אז במקום לקבל 10,000 שקל בחודש, אתה במינוס של 4,000, וזה יכול להכניס בעלי נכס ללחץ".

לשאלתנו מדוע אם כך כדאי לבחור דווקא בהשקעה במשרדים הוא מצביע על השורה התחתונה של תשואה גבוהה יותר מזו של מגורים, אלא שיש לו כוכבית גדולה למשקיעים: "משקיע שחושב שהוא ישקיע במשרדים בפריים לוקיישן וייהנה מ-6% תשואה במקום להשקיע במגורים בפריים לוקיישן וייהנה מ-2.5% תשואה אבל שיהיה לו חיים קלים והשקעה קלה, כמו במגורים - לא מבין למה הוא נכנס, הולך להיות מופתע. אלה חוקים אחרים וזה עבודה".

זווית אחרת: לחשוב מה יקרה כשהרק"ל תפעל | אריק מירובסקי

יואל מתמקד בפריים לוקיישן וזו גישה שחייבת להביא בחשבון את המורכבות שתהיה כשיופעלו מערכות הרכבת הקלה. בני ברק מוצפת משרדים, כנ"ל קרית אריה בפתח תקווה, ובראשון לציון נבנה מתחם האלף. בניגוד למטרו, הרכבות הקלות כבר לא על הנייר, וייתכן מאוד שבניגוד למצב שעד היום כולם רצו להיות בתל אביב, חלק ירצו לעבוד ליד תחנות רכבת בשטחי מסחר זולים ונגישים יותר.

שוק המשרדים שונה משוק המגורים, וצריך להכיר אותו היטב. אנחנו רואים שהרבה אנשים השקיעו במשרדים במסגרת קבוצות רכישה בלי הבנה, וגילו שהם קנו שטחים קטנים מדי שקשה להשכיר אותם, או שהשטחים הציבוריים גדולים מדי. אלה דברים שצריך להביא אותם בחשבון, וזה עוד לפני הפיל הגדול שנמצא בחדר, והוא האימפקט של הקורונה. אנחנו רואים שאנשים חוזרים למשרדים בניגוד לתחזיות הקודמות. מה יהיה בעתיד, עדיין לא ברור עד הסוף.

עוד כתבות

אלון מאסק / צילום: Shutterstock

טסלה הציגה לראשונה רווח של מעל מיליארד דולר ברבעון; המניה מטפסת במסחר המאוחר

חברת הרכב החשמלי של אלון מאסק עקפה את הציפיות, ודיווחה לראשונה על יותר ממיליארד דולר רווח נקי רבעוני ● סך מסירות הרכב ברבעון השני של 2021 הגיע ל-201,250 - עלייה של 122% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד

בניין בית המשפט העליון בירושלים / צילום: Shutterstock

נשיאת העליון ומנהל בתי המשפט: "בכל המדדים הבינלאומיים מצויה תקינת השופטים בישראל בחוסר משמעותי"

לראשונה נערך מחקר שמטרתו בדיקה מדעית של עומס העבודה על שופטי ישראל - במסגרתו 87% מהם תיעדו במשך חמישה שבועות את סדר יומם ● ד"ר גלי אביב שערכה את המחקר מצאה כי על שופטי ישראל מוטל עומס רב המתבטא בכמויות התיקים העצומות, תקינה חסרה, שעות עבודה ארוכות ביחס לעולם המערבי ועומס רגשי מהעבודה

עובדים שביקשו לעבור תפקיד ונדחו / אילוסטרציה: Shutterstock

דחיתם מועמדות של עובד למשרה אחרת? כך תשאירו אותו בארגון

חוקרים ניתחו 9,000 חוויות דחייה של עובדים שהגישו מועמדות למשרה אחרת בארגון שבו הם עובדים ● הם גילו באילו תנאים הם נוטים לעזוב אחרי הדחייה ואיך אפשר למנוע את זה • ניהול וקריירה 

אלון מאסק, מייסד ומנכ"ל טסלה / צילום: Associated Press, Matt Rourke

סכסוך שכנים בעמק הסיליקון? אלון מאסק שלח חיצים לעבר אפל

מייסד ומנכ"ל טסלה, אלון מאסק, ניצל את שיחת הוועידה עם המשקיעים לאחר פרסום דוחות החברה לרבעון השני של השנה כדי לעקוץ את ענקית הטק אפל לא פחות מפעמיים ● יצרנית הרכב האוטונומי הכתה את התחזיות לרבעון השני של השנה בהכנסות ובשורה התחתונה

מייסדי At-Bay רומן יצקוביץ' ורותם אירם / צילום: At-Bay

השווי קפץ פי ארבעה: סטארט-אפ הסייבר הישראלי אט-ביי הפך לחד-קרן

חברת At-Bay הודיעה היום על גיוס 185 מיליון דולר לפי שווי של 1.35 מיליארד דולר  - קפיצה בשווי של פי ארבעה ביחס לגיוס הקודם בדצמבר ● At-Bay מבטחת כ-10,000 חברות בינוניות בארה"ב נגד איומי סייבר

אודי, שהשקיעה בחברה של בן ארי ואיבדה את כספה / צילום: איל יצהר

"אין לי כסף לחיות": סיפורה של משקיעה של מייק בן ארי שנותרה מחוסרת כל

אודי בת ה-61 השקיעה יותר ממיליון שקל אצל מייק בן ארי ● היא מכרה את דירתה והפקידה את כל כספה אצלו - וכעת הגיעה לפת לחם ● בראיון לגלובס היא מספרת בכאב: "אין לי כלום. בחיים שלי לא הייתי במצב כל-כך שפל. אני צריכה לקחת תרופות יקרות, ואין לי כסף לקנות אותן"

מיכל רוזין, מרצ הכל פוליטי, כאן 11, 3.7.21 / צילום: אוריה תדמור

האם ממשלת נתניהו חתמה על הסכמים שהחריגו לרעה התנחלויות?

בן אנד ג'ריס החליטה להחריג את יהודה ושומרון. ומה עם ממשלות ישראל? ● המשרוקית של גלובס

דייב לובצקי / צילום: אילן בשור

חוקרי רשות ניירות ערך פשטו על משרדי בית ההשקעות אי.בי.אי; זו העסקה שככל הנראה עומדת מאחורי המהלך

גורמים בשוק מעריכים כי חקירת רשות ני"ע קשורה לחשיפת גלובס אודות רכישת מניות הלמן אלדובי ע"י אי.בי.אי טרם דיווח על הצעות לרכישתה ● אי.בי.אי: "אין לנו כל ספק שחקירת הרשות תעלה כי פעלנו כחוק"

ג'נט ילן צילום: רויטרס,
JONATHAN ERNS

ארה"ב צפויה להביא את כלכלת העולם אל מעבר לקו ההתאוששות

כשהתוצר המקומי הגולמי ברבעון השני צפוי לעבור את הרמות שלפני המגפה, נראה כי אבן-דרך בשיקום הכלכלה העולמית נמצאת בהישג יד, כך אומרים אנליסטים

רחוב אוקספורד בלונדון, בשבוע שעבר / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

שבוע ל"ניסוי הבריטי": מה קרה למספר המאומתים במדינה?

למרות שיעור חיסון של כ-54% באוכלוסייה, נרשמו ערב פתיחת המשק באנגליה כ-50 אלף מקרים ביום ● רופאים ומומחים שצוטטו בכלי התקשורת הבריטיים הצביעו על כך שבימים האחרונים המגפה נמצאת במגמת דעיכה בממלכה המאוחדת

השר לשירותי דת מתן כהנא / צילום: ראובן קסטרו

היועמ"ש אישר: הרפורמה במערך הכשרות תיכנס לחוק ההסדרים

באוצר מעריכים כי הרפורמה במערך הכשרות של השר מתן כהנא צפויה לחסוך למסעדנים בין עשרות מיליוני שקלים בשנה, בהערכה שמרנית, ועד מאות מיליונים בשנה ● כך יעבוד המערך החדש

מטבעות דיגיטליים / צילום: Shutterstock

קניתם ביטקוין או שניים? בקרוב כנראה תהיו חייבים לדווח לרשות המסים

משרד האוצר פרסם את טיוטת הפרק הפיסיקאלי שישולב בחוק ההסדרים, ובתוכו נמצא הפרק המרכזי של התוכניות שרשות המסים מבקשת לקדם במלחמה בהון השחור ● הפרק כולל חובת דיווח חדשה ומעוררת מחלוקת על החזקת מטבעות דיגיטליים בשווי של 200 אלף שקל

אתר בנייה ברחוב עוזי חיטמן, י.ח דמרי / צילום: תמר מצפי

מבצע "שומר החומות" לא עצר את משקיעי הנדל"ן: רכשו 2,500 דירות במאי

בחודש מאי 2021 נמשכה הרמה הגבוהה של פעילות בשוק הנדל"ן, שעה שנרכשו 12.5 אלף דירות - גידול של 40% בהשוואה למאי 2019 וגידול של 15% בהשוואה לאפריל השנה ● מי שהובילו את הגידול בעסקאות הנדל"ן במאי היו המשקיעים, שביצעו כ-20% מכלל העסקאות בשוק

דורון כהן וניצן אריה, בעלי סטודיו סי / צילום: עומרי לוי

נאמני סטודיו C מבקשים לקבל אישור לבצע מכירה מהירה

הנאמנים מציינים כי מהתמונה הראשונית שקיבלו עולה כי בקופת החברה נמצאים "סכומים זעומים" ● בעלי המניות מסרו כי אין ביכולתם לממן הפעלה ולו זמנית ● "בכל יום שעובר גדל הסיכון לשמירה על הנכס העיקרי של החברה – לקוחותיה"

יגאל דמרי / צילום: יונתן בלום

מצטרף למפכ"ל לשעבר: יגאל דמרי ישקיע 25 מיליון שקל בחברת טוגדר

איש העסקים נכנס כשותף וישקיע בחברת הקנאביס הרפואי 25 מיליון שקל - 15 מיליון תמורת מניות ואופציות וכן הלוואה של 10 מיליון שקל ● טוגדר טסה 12% בתל אביב

ילדים זה תשואה / אילוסטרציה: Shutterstock

האפיק המנייתי או הסולידי? זה היה המסלול המשתלם בתוכנית חיסכון לכל ילד

נחשפים נתוני התשואה בתוכנית חיסכון לכל ילד, מהקמתה ב-2017 ועד סוף 2020: אנליסט מוביל את התשואות עם יותר מ-58% במסלול המנייתי, ואחריו אלטשולר שחם, שחולש כבר על יותר מ-40% מההפקדות לתוכנית בקופות הגמל

מזומן. רשות המסים מנסה להילחם בכלכלה השחורה / צילום: Shutterstock, Evgeniy pavlovski

באוצר רוצים להגביל עוד יותר את השימוש במזומן

מטיוטת הפרק הפיסיקאלי בחוק ההסדרים עולה כי המדינה מתכוונת לצמצם את תקרת השימוש במזומן מול עוסקים ל-6,000 שקל ול-15 אלף שקל מול אנשים פרטיים ● באוצר גם רוצים לחייב תשלום חלק מחובת המס במקרה של מחלוקת מס ● מודל נוסף יחייב כל עסק שמוציא חשבונית מעל 5,000 שקל לקבל אישור מיידי מרשות המסים

טקס פתיחת המסחר של חברת מאנדיי / צילום: נאסד"ק

מנטסקייפ ועד מאנדיי: למה חברות הטק מפסידות מיליונים אבל שוות מיליארדים

בלי להרוויח דולר, חברות הטכנולוגיה הישראליות מתקבלות בברכה בוול סטריט, והן לא היחידות ● ההנפקות של נטסקייפ ואמזון בשנות ה–90 לימדו את הבורסות להסתכל מעבר לשורה התחתונה ● האם האסטרטגיה שמתעדפת צמיחה על פני רווחיות תתהפך על המשקיעים?

נמל אשדוד / צילום: גיא ליברמן

רשות החברות מינתה בודק מיוחד לנמל אשדוד: ייבחנו הנחות ללקוחות

רו"ח קובי אברהם מונה על ידי רשות החברות לקיים בדיקה מיוחדת בנמל אשדוד - בדגש על הדירקטוריון וההנהלה ● הבדיקה תתמקד באופן קבלת ההחלטות בנושאים כמו אי מינוי יועץ משפטי קבוע לנמל מזה תקופה ארוכה, ומתן הנחות ללקוחות החברה בשלוש השנים האחרונות

אסתר חיות - שופטת עליון / צילום: רפי קוץ

בשידור חי: דיון בהרכב מורחב בעליון בסוגיית החדירה לטלפונים של יועצי נתניהו בפרשת הטרדת עד המדינה

בית המשפט העליון יקיים הבוקר דיון בשידור חי, בהרכב של תשעה שופטים, בסוגיות עקרוניות של הוצאת צווים במעמד צד אחד לחיפוש בטלפונים וקבלת צווים בדיעבד ● סוגיות אלה ישליכו על אופן ניהול הליכי חקירה בישראל