יפה נוף 34, חיפה / צילום: פאול אורלייב
הגאות בשוק הנדל"ן אינה פוסחת גם על הרבדים היוקרתיים ביותר שלו. 2020 הסתיימה עם מספר שיא של דירות שנמכרו ב-5 מיליון שקל ויותר בעוד שהאלפיון העליון של שוק הדירות הישראלי, הדירות שנמכרו במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, השווה בשנה שעברה את השיא הכמותי שלו לזה שנרשם בשנת הגאות 2015. מנתונים חלקיים לשנה הנוכחית נראה, כי הגל הזה נמשך גם לתוך 2021.
מהי יוקרה ומה ההבדל בין דירה יוקרתית לדירה יקרה? ההגדרות משתנות, ואולם באופן עקרוני ההגדרה של יוקרה בנדל"ן היא שילוב של מיקום נדרש במיוחד, נדירות, שטח הנכס, המפרט הטכני והתכנוני שלו, ולבסוף כמובן המחיר, שמהווה את "השורה המסכמת" לכל התכונות הללו.
יקר זה לא בהכרח יוקרתי
בתל אביב יש הרבה דירות שמחיריהן 5 מיליון שקל ויותר, אך הן לא דירות יוקרה. לעומת זאת, כל נכס שנמכר ב-10 מיליון שקל ויותר הוא יוקרתי (אלא אם נמכר במחיר הזה, לצורך הריסתו וניצול זכויות הבנייה שיש עליו ושלא נוצלו).
בדיקות רב-שנתיות שערכו אצל הכלכלנית הראשית (ושלא בוצעו בשנים האחרונות) הראו, כי היקפי העסקאות בגובה 5 מיליון שקל מהווים כ-0.5% מכלל העסקאות שמבוצעות בשוק. ואולם על פי הנתונים הבאים, משקל העסקאות הללו מכלל העסקאות הוכפל, עדות לעליות המחירים וגם להון הרב המושקע בדירות בישראל בתקופה האחרונה. הדירות היוקרתיות שנמכרות במחירים של מעל ל-10 מיליון שקל היוו בשנה שעברה כאלפית מכלל העסקאות שבוצעו בשוק, ובהן התמקדנו.
מה קרה? כמה גורמים. ראשית, שוק הדירות היקרות אינו מנותק משוק הדירות הכולל ומהמצב הכלכלי במדינה, אבל יש לו כללים שאינם תמיד תואמים למצב הכללי, בין היתר משום שחלק מהשחקנים הפועלים בו הם תושבי חוץ.
כשמדובר בדירות היקרות ניתן לראות שהרוכשים עוקבים אחרי המצב החברתי-כלכלי שקיים במדינה והמגמה בשוק הדירות. כך למשל, בעוד שב-2009-2010 כמות דירות היוקרה שנרכשה רשמה עלייה גדולה, ב-2011-2012 מספר העסקאות היקרות ירד מאוד, בעקבות המחאה החברתית. כשיאיר לפיד קידם את חוק מע"מ אפס ב-2014, כלל שוק הדירות רשם ירידה בהיקפו וגם שוק הדירות היקרות פעל בדומה. ב-2016 שוב נרשמה ירידה, שניתנת לייחוס לכהונתו של משה כחלון כשר אוצר, זו הלכה והתפוגגה עם הזמן.
עניין חשוב אחר שעשוי להסביר את הקפיצה בשוק הדירות היקרות, הוא הורדת המס על משקיעים על ידי שר האוצר לשעבר, ישראל כ"ץ, בסוף יולי 2020. מחקרים שנעשו בעבר אצל הכלכלנית הראשית באוצר העלו, כי רבים מרוכשי הדירות היקרות מחזיקים בדירות נוספות בבעלותם, מה שהופך אותם ל"משקיעים", גם אם לא השכירו את אחת הדירות שלהם. הורדת המס חסכה להם הוצאה של מאות אלפי שקלים, סכום לא זניח גם כשמדובר על בעלי הון.
לפי שעה אין אינדיקציות על חזרת תושבי חוץ במסה גדולה, כפי שהיה לפני כ-15 שנה. בדיקה שערכה הכלכלנית הראשית לפני כמה חודשים הראתה שחלקם בשוק הדירות מוסיף להיות קטן, על אף שהם תופסים כותרות שמנות על הנכסים שהם רוכשים במחירי שיא, בעיקר ברצועת החוף של תל אביב, במרכז ירושלים ובהרצליה פיתוח.
100 אלף שקל למ"ר
היכן מבוצעות העסקאות היוקרתיות? לא צריך להיות איש נדל"ן כדי לנחש: למעלה מ-40% מהעסקאות ב-2020 בוצעו בתל אביב; 16% בוצעו בהרצליה ו-10% בירושלים. בייתר המקומות שנכללו בסטטיסטיקה היוקרתית בוצעו עסקאות בודדות.
הנה מספר דוגמאות אקראיות מרחבי הארץ, שרובן לא כלולות ברשימת העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בתקופה האחרונה, אבל על היוקרתיות שלהן - אין ויכוח.
רצועת החוף של תל אביב היא מקום שבו 100 אלף שקל למ"ר אינו בגדר דמיון. מצד שני מדובר ברצועה ששמורה כמעט בלעדית לתושבי חוץ ממדינות שונות, שכן הישראלים, גם אלה שיכולים לעמוד ברף המחיר הרם - מעדיפים לרכוש יוקרה בלב תל אביב, שתשקיף על הים מפנים העיר.
וכך, בעיסקה שבוצעה בינואר השנה ואשר נחשפה לראשונה בגלובס, נמכרה דירה בקומה ה-20 מתוך 24 קומות "מגדלי טיילת דוד" ברחוב הירקון 51 בתל אביב, שנחשבת לאחת מקומות הפנטהאוז ב-108.6 מיליון שקל. השטח הכולל של הדירה יותר מדונם: 680 מ"ר שטחים עיקריים ו-330 מ"ר מרפסות. עד כה מדובר בעיסקה הגבוהה ביותר שבוצעה במהלך 2021.
המושבה הגרמנית בירושלים תמיד תפסה את את תשומת לב מחפשי נכסי היוקרה. לרוב הם אהבו את הבתים הבודדים הישנים, ואולם בשנים האחרונות החלו לצוף בסביבה גם פרויקטים חדשים, שמציעים לרוכשים מפרטים מעודכנים במחירים הולמים. כזה הוא הפנטהאוז שנמכר בנובמבר שנה שעברה ברחוב הרכבת ב-20 מיליון שקל וזאת בפרויקט שאוכלס לפני כשנתיים.
"רחוב פנורמה" בחיפה, ששינה את שמו לפני עשורים ליפה נוף, הוא אחד מהרחובות היפים בארץ, הודות לנוף המפרץ שנשקף ממנו. מעט מאוד עסקאות מבוצעות ברחוב הזה, שנחשב ליוקרתי בחיפה. וכשכבר מבוצעות בו עסקאות - המחירים בהתאם, מה גם שבעשור האחרון הוקמו לאורכו מספר פרויקטים יוקרתיים.
בנובמבר האחרון נמכרה ביפה נוף 34 דירת 5 חדרים, 270 מ"ר בקומה חמישית מתוך שש, בתמורה ל-10.9 מיליון שקל. מדובר בעיסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר במהלך השנה שעברה והחודשים הראשונים של השנה הנוכחית.
כשאין נוף לים מסתפקים בגולף
הדוגמאות הבאות ליוקרה לקוחות מקיסריה, והן ממחישות בצורה מקורית את המשמעות הכלכלית של מונח הנוף. קיסריה היא יישוב שנמצא על קו החוף, ואולם לרוב הווילות שלו אין נוף לים בגלל התוואי הטופוגרפי של היישוב. התחליף לנוף הים, הוא נוף למדשאת הגולף של מלון דן קיסריה, שעוברת בסמיכות לשכונות 9,11 ו-13. וילות שצופות אל המדשאה ואף גובלות בה - מתוגמלות בהתאם ומחירן עולה.
שתי וילות בשכונה 13 נמכרו בנובמבר שנה שעברה בהפרש של ימים. האחת ברחוב טל, נמצאת בקו ראשון למדשאה היא בת 7 חדרים ושטח של 530 מ"ר על מגרש של דונם, והיא נמכרה ב-14.6 מיליון שקל. בימים אלה היא עוברת שיפוצים. וילה אחרת נמכרה ברחוב הכוכבים, ומידותיה הרבה יותר גדולות: שטחה 620 מ"ר, היא כוללת 10 חדרים, והמגרש שעליו היא בנויה הוא בן 1.2 דונם. הווילה גם צעירה יותר בגיל מזו הקודמת. ואולם חטאה הוא בכך שהיא רק קו שלישי לגולף, ולכן היא נמכרה ב-10.9 מיליון שקל "בלבד".
גם אם הפרש המחירים בין 2 הנכסים מופרז - עדיין הוא מדגים את הכוח הכלכלי הגדול של הנוף הפתוח.
הדוגמה האחרונה לקוחה משכונת עיר ימים בנתניה, שהצליחה להשתרבב לטבלת היוקרה הישראלית בזכות קרבתה לים והנוף שנשקף מחלק ניכר מהדירות שבה. בפברואר השנה נמכרה דירת 5 חדרים, 253 מ"ר במגדל ברחוב נתן יונתן בשכונה ב-11.5 מיליון שקל. הרוכשים יוכלו להנות מנוף פתוח לים, שכן הנכס נמצא בקו המערבי ביותר של השכונה.
התחלה מבטיחה לשנת 2021
כאמור, מדובר בדוגמאות על קצה המזלג, שרק משקפות חלק מהשיקולים והייחוד שמביאים בעלי אמצעים לפתוח את חשבון הבנק שלהם ולבצע העברות בנקאיות של כל כך הרבה כסף לבעלי הנכסים.
עשור למחאה החברתית, ומספרם של אלה שמוכנים לשלם כל כך הרבה על נכסים נראה כגבוה יותר מתמיד, והתוצאה היא כאמור, שהיקפי העסקאות הן כאלה שבין 5 ל-10 מיליון שקל והן מעל 10 מיליון שקל - נמצאות ברמה הגבוהה ביותר.
רוב הסיכומים הסטטיסטיים שהבאנו נכונים ל-2020. ב-2021 נמשכת התנופה. ברבעון הראשון של השנה נרשמו עד כה 29 עסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, ואולם הרישום ברשות המסים של עסקאות יוקרתיות איטי משמעותית לעומת דירות רגילות.
עניין חשוב אף יותר הוא, שמדובר ב"שוק של קיץ" וסופי שנה בעיקר, ולכן במחצית הראשונה של השנה מתקיימות פחות עסקאות מאשר במחצית השנייה. מכל מקום, אם הנתון החלקי הזה אכן מבשר על הבאות, 2021 תהיה שנה פוריה גם כן מבחינת השוק היוקרתי.