שכונה חדשה בבאר שבע. מחירי המגרשים עולים / צילום: Shutterstock
"אני עוברת ברובע יזרעאל בעפולה ובהרבה דירות אין אורות, לא גרים שם", אמרה לגלובס בכירה באחד ממוסדות התכנון לפני כשנה. היא התכוונה לכך שבעפולה ניכר עודף רציני של היצע על הביקוש, אבל הביקוש גדול, ומסתבר שבמחוז הצפון - שעפולה שייכת אליו - עליות המחירים גבוהות מהעליות הממוצעות בארץ. אלה אינן חדשות טובות למי שקיווה למצוא דירה למגורים במחיר סביר מחוץ למרכז.
מדד מחירי הדירות לחודש מאי 2021 הראה שמחירי הדירות עלו במאי ב-1% ובכך השלימו עלייה של 5.6% מתחילת השנה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתחילת 2019 מדובר בעלייה של 10.6% במחירי הדירות.
עיון במדדי המחירים מאז החל סגר הקורונה הראשון בישראל, באמצע מרץ 2020, ועד לשנה שלאחר מכן, מראה כי המדד הכללי של מחירי הדירות עלה ב-5.6%, מדד מחוז הצפון עלה ב-5.7%, ואילו מחירי הדירות בדרום עלו בשיעור של 5.9%. המחוז שהוביל את העליות היה מחוז המרכז (שכולל את ראשון לציון, פתח תקווה, רחובות, ראש העין ועוד ערים במעגל השני של תל אביב), שרשם עלייה של 7.5% במחירי הדירות. דווקא המחוזות של הערים הגדולות - ירושלים, חיפה ותל אביב - עלו ברמות שמתחת לעליית המדד הכללי. המדד אינו כולל את ימי מבצע "שומר החומות", כך שעדיין לא ניתן להעריך את השפעתו על שוק הדיור בדרום.
בממשלה רואים שהעלייה חלה במחירי הדירות הזולות דווקא, ולכן סבורים שרכישות המשקיעים תרמו משמעותית לעליות האחרונות. נזכיר כי ביולי אשתקד בוטלה ההארכה של העלאת המס למשקיעי נדל"ן.
הירידה בהתחלות הבנייה עלולה לשפוך עוד דלק למדורת המחירים, גם בפריפריה. על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף השבוע שעבר, חלה ירידה של כ-20% בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2021 לעומת הרבעון הראשון של 2020. במחוז הדרום חלה ירידה של כ-20% בהתחלות הבנייה בחודשים מרץ-אפריל 2021 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במחוז המרכז חלה עלייה צנועה של 2.2%.
את החשש מפני גל נוסף של מחירים ביטא שר הבינוי והשיכון הנכנס זאב אלקין כשאמר השבוע בכנס התאחדות הקבלנים כי "זה לא סוד שאנחנו נמצאים בסיבוב מחודש של משבר הדיור. אנחנו בדרך לעליית מחירים. אני יודע מה היו התחלות הבנייה ומה היו עליות המחירים בשיווקים של רמ"י. הכותרות עוד זניחות ביחס למה שיגיע בשנה הקרובה. הדימוי המתאים הוא מלחמת ששת הימים לעומת מלחמת יום כיפור. ממשלת ישראל האחרונה פספסה את תחום הדיור".
אז כיצד קורה שדווקא המחוזות החלשים יותר הם בין אלה שמובילים את עליות המחירים? וכיצד בנייה של אלפי יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן", בערי הצפון כמו עפולה, עכו, מגדל העמק, נהריה וכרמיאל, ובערי הדרום אשקלון, באר שבע, דימונה, ירוחם, אופקים, שדרות, נתיבות וקרית גת - לא השפיעה בכיוון של ירידת מחירים על הפריפריה? גלובס בדק מה קרה בכמה משיאניות הבנייה של השנים האחרונות.
נהריה: "מוכרים דירת 4 חדרים בבת ים וקונים בצפון צמוד קרקע"
מנתוני רשות המסים עולה כי מחירי דירות 4 חדרים שהוקמו בשנים 2013-2017 ונמכרו בשוק החופשי (כלומר דירות חדשות יחסית, ולא במסגרת מחיר למשתכן), עלו ברבעון הראשון של השנה שעברה מ-1.185 מיליון שקל בממוצע ל-1.247 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה הנוכחית, גם כאן עלייה של כ-5% במחיר.
השמאי יריב דרורי מנהריה: "אני מרגיש בהתאוששות בעיר, אחרי תקופה של סטגנציה ואפילו ירידות. ההתאוששות מורגשת בעיקר בפרויקטים חדשים בלב העיר, כלומר מערבית לכביש 4. דבר בולט ביותר בשוק הצפוני הוא שמחירי צמודי הקרקע עולים. ייתכן שמדובר במשקיעים מהמרכז או בכאלה שהחליטו בעקבות הקורונה לעבור להתגורר בצמוד קרקע עם גינה. בסופו של דבר אם אתה מוכר דירת 4 חדרים בחולון או בבת ים, אתה יכול לרכוש בצפון צמוד קרקע עם חצר".
עפולה: ההשפעה של דירות מחיר למשתכן עדיין לא מורגשת
אחת מהעליות המעניינות ביותר בפריפריה נרשמה כאמור בעפולה, עיר שהוצפה באלפי יחידות דיור מעל לביקושים שלה. על פי רשות המסים, מחיר דירת 4 חדרים ברבעון הראשון של 2020 הגיע ל-869 אלף שקל בממוצע, ואילו ברבעון הראשון של השנה הנוכחית עלה ל-915 אלף שקל, עלייה של יותר מ-5%, מה שמחזק את ההערכה של דרורי, שכרגע השוק החופשי מתנהל במנותק מהדירות שנמכרו ב"מחיר למשתכן". השאלה מה יהיה בעוד החל מעוד שלוש שנים, כשדירות מחיר למשתכן יחלחלו לשוק החופשי.
"ההשפעה של מחיר למשתכן תגיע, זה פשוט מתעכב", אומר דרורי. "הדירות שנבנו בערים השונות במסגרת התוכנית עדיין לא סחירות, ולכן הן לא משפיעות על השוק. השאלה הגדולה היא מה יקרה כשהן יהפכו לסחירות. אני חושב שאז הן כן ישפיעו על השוק, או לפחות על הסביבה שבה הן הוקמו".
אשקלון: אחרי שומר חומות, מחירי דירות עם ממ"ד עולים יותר
מנתוני הלמ"ס עולה כי מחירי דירות 4 חדרים באשקלון עלו בשנה שאחרי פרוץ הקורונה בשיעור של למעלה מ-5% ודירה שברבעון הראשון של השנה שעברה עלתה 1.163 מיליון שקל, עלתה ברבעון הראשון של השנה 1.223 מיליון שקל בממוצע.
זכיין אנגלו סכסון באשקלון, עופר עמר, אומר כי הוא חש היטב את העליות בעירו: "מחירי דירות חדשות עולים בקצב מהיר יותר מאשר דירות ישנות. כשמדובר בצמודי קרקע, אין כמעט שיווק קרקעות של רמ"י לבנייה עצמית, והתוצאה היא שהמחירים מתרוממים. קוטג' שמכרתי לפני הקורונה ב-3.7 מיליון שקל, יכול היום להימכר ב-4.5 מיליון שקל.
"מבצע 'שומר החומות' הביא אנשים להבנה שחייבים ממ"ד. המסקנה הזו מלווה את השוק עוד לפני המבצע, אבל הטילים שנחתו על העיר הגבירו עוד יותר את המודעות למרחבים המוגנים, והתוצאה היא שפערי המחירים בין דירות עם ממ"דים לדירות ישנות ללא ממ"דים עלו. דירות 3 חדרים ללא ממ"ד באזור הדרומי של העיר יכולות להגיע ל-700 אלף שקל ודירות עם ממ"ד ל-1.1 מיליון. אז ברור שהדירות עם ממ"ד חדשות יותר וכוללות גם חניה, מעלית מרפסת ומחסן, אבל בחודשים האחרונים ראינו עלייה של עוד כמה עשרות אלפי שקלים בהפרש, שנובעים לדעתי מהממ"דים".
מחיר למשתכן, מסביר עמר, לא משפיע על השוק. "בנו הרבה דירות במחיר למשתכן, ש-70% מהן מיועדות לזוגות צעירים ורק 30% לציבור הרחב. עיקר הביקושים בעיר הם לדירות 3 ו-4 חדרים, ורוב הדירות הוקצו בפרויקטים לזכאים. לשוק החופשי השאירו את דירות היוקרה - דירות הגן והפנטהאוזים ודירות 5 חדרים, כך שזה לא רק מעט מדי, זה גם יקר מדי ורק חלק ממשפרי הדיור יכולים לרכוש שם. היתר מחפשים דירות במקומות אחרים".
באר שבע: "השתוללות" בצמודי קרקע, דירות הגג ופנטהאוזים
השמאי אוהד ורטש מתאר מציאות דומה בבאר שבע, שהייתה חביבת המשקיעים. על פי הלמ"ס דירת 4 חדרים שנמכרה בעיר במחיר ממוצע של 1.063 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנה שעברה, נמכרה ברבעון הראשון של השנה ב-1.088 מיליון שקל, עלייה של 2.4%.
"מה שאני חש בבאר שבע זה שהשוק של צמודי הקרקע, דירות הגן, הפנטהאוזים המגרשים הריקים נתון בהשתוללות אדירה, כי יש תחרות גדולה עליהם. אני לא רואה שהם מצליחים למשוך את הדירות הסטנדרטיות בשכונות הוותיקות. שם ובדירות שמזוהות עם משקיעים, אני לא שם לב לעליות מחירים.
"לגבי מגרשים לצמודי קרקע, בשכונת כלניות - שלפני שנה עלו 850-900 אלף שקל, יכולים להימכר היום ב-1.2 מיליון שקל ויש אנשים שלא מוכנים לדבר איתך על פחות מ-1.3 מיליון שקל, ולפעמים חלק מהעסקאות נעשות ב'שחור'".
ורטש מקשר בין הזינוקים הללו לבין התנהלותה הכושלת של רמ"י בתקופת הקורונה. "מאז הם לא זזים ולא מקיימים כמעט מכרזים. כולם יודעים על מכרזים מסוימים שצריכים לצאת, יש תב"ע, יש הכול - וזה לא קורה". התוצאה היא שהשוק מאבד את הסבלנות ומתמקד במגרשים הנגישים, שמחיריהם עולים.
דימונה: המחירים יורדים, ובערד דווקא עולים
באשר לערי הדרום, ורטש מדבר על שוני מהותי בין עיר לעיר, שיכול להיות קיצוני מאוד. "בדימונה יש זה כשנה וחצי ירידת מחירים, שמושפעת משכונת השחר החדשה, שכוללת המון יחידות דיור. מכיוון שמדובר בעיר קטנה, זה גרר את כל השוק המקומי למטה, לרמות של 5% ומעלה של ירידות. דירת 4 חדרים שעלתה שם 950 אלף שקל, יכולה לעלות היום 830 אלף. בנוסף נכנסו לשם חסידי גור ורכשו שם דירות במחירים נמוכים, מה שלדעתי השפיע גם כן בכיוון הזה.
ערד: סלילת כביש 31 הטיסה את המחירים
מהצד השני של הסקאלה נמצאת העיר ערד, אומר ורטש. "הנגישות לעיר השתפרה בזכות סלילת כביש 31, ועליית המחירים שם ממש תלולה", הוא אומר. "זה קורה גם בגלל שהעיר הגיבה באיחור ניכר לגל עליות המחירים הקודם שפקד את ישראל, בין היתר בגלל הניתוק שלה, ובגלל המחסור בתעסוקה. וכך דירת 4 חדרים שעלתה 700 אלף שקל ויותר, היום יכולה להגיע ל-850-900 אלף שקל".
