גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בגוש הגדול, ואיך זה קשור למכרז הלוהט בשדה דב?

לפי נתוני רשות המסים, בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 7% לפחות במחירי הדירות באזור שדה דב, שבעוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים על אדמותיו ● העסקאות על קרקעות בסביבה מגלמות ציפייה גבוהה מהרבה מהמחיר המינימלי במכרזים: עלייה של עד 40% במחירים

שדה דב / צילום: משרד הביטחון
שדה דב / צילום: משרד הביטחון

עוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים הלוהטים במדינה, אלה שמנוהלים על אדמות שדה דב. המחיר המינימלי שנוקבת רמ"י על האדמות הללו מגיע ליותר ממיליארד שקל, ואולם סביר שהם יסתיימו במחירים משולשים ויותר, שכן סקירת גלובס של שוק הנדל"ן שסובב את שדה דב מראה על עליות מחירים מהירות.

המכרזים פורסמו כבר לפני מספר חודשים, ואולם רק בסוף השבוע פרסמה רמ"י את חוברת המכרזים, שממנה ניתן ללמוד על התנאים שלהם, שבראשם מחיר המינימום הנדרש מהמשתתפים והוצאות הפיתוח. ככלל מדובר במכרזים לסך של 1,574 יחידות דיור שמתוכננות בארבעה מתחמים, מהם בשלושה ייעודי המגרשים מוגדרים למגורים, מסחר ותיירות. בסך-הכול מחיר המינימום הכולל עבור ארבעת המתחמים מגיע ל-695.2 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, ואילו הוצאות הפיתוח עליהם יגיעו לסך של 217.4 מיליון שקל כולל מע"מ.

 

מניתוח המחירים לא ניתן ללמוד הרבה, שכן רכיב הקרקע כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, מגיע לכ-700 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר במחיר נמוך מאוד ועל כן ברור שבמהלך המכרזים יעלו המתמודדים לרמות הרבה יותר גבוהות שיכולות להגיע לפי 3 ויותר, וזאת על סמך מחירי הדירות בסביבה.

קצב העלייה גובר

המכרזים בשדה דב נופלים בעיתוי של רתיחה כוללת בשוק הנדל"ן למגורים, שאינה פוסחת גם על השכונות הסובבות את שדה דב - "תוכנית ל', הוותיקה, כוכב הצפון, רמת אביב החדשה והגוש הגדול (או בשמה הרשמי, "נופי ים").

מניתוח של עסקאות שבוצעו באחרונה בשכונות הללו, שפורסמו באתר רשות המסים, עולה כי הדירות בתוכנית ל' שהוקמו לפני למעלה מ-40 שנה ברובן, נמכרות בתקופה הנוכחית בסדרי גודל של 34.7 אלף שקל למ"ר בממוצע; רמת אביב החדשה כוללת דירות חדשות בהרבה, שנמכרות במחיר ממוצע של 38.4 אלף שקל למ"ר; בכוכב הצפון, שחלק ניכר מהדירות שלה הוקמו בעשור האחרון, המחיר למ"ר מגיע ל-40 אלף שקל למ"ר, ואילו הדירות בגוש הגדול מחולקות בין הדירות בפרויקטים החדשים, שמגיעות למחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר, לבין דירות יד שנייה, שרובן הוקמו בשנים האחרונות, שמחיריהן נמוכים בכ-10%.

בדיקה של עסקאות שנערכו בשנה האחרונה באזור הגוש הגדול מראה על עליית מחירים של כ-7%, ואולם באחרונה נראה שקצב העלייה גובר, כפי שניתן ללמוד מהפרויקט החדש המוקם ברחוב יהודה עמיחי 16 שבדרום נופי ים (שמכונה גם "ל' החדשה") על ידי חברת שמשון זליג: באוקטובר שנה שעברה נרכשה במקום דירת 4 חדרים, 110 מ"ר בקומה ראשונה ב-3.95 מיליון שקל; לפני כחודשיים נמכרו מספר דירות בקומה השנייה של הפרויקט ב-4.26 מיליון שקל. גם שקלול הקומה לתוך המחיר, תעלה שהמחירים עלו בכמעט 8% בתוך כחצי שנה בלבד.

ציפיות מוגזמות של היזמים?  

לפני פחות מחודש זכו שותפות של החברות היזמיות של רמי שבירו וחן ואיתי גינדי בקרקע של 4.7 דונם, עליה קיימות זכויות ל-92 דירות ושטחי מסחר, לאחר שהציעה 469 מיליון שקל. המחיר גילם ציפייה שמחירי הדירות באזור יגיעו ל-55 אלף שקל למ"ר, כלומר עלייה של כמעט 40%, לעומת המחירים הנוכחיים. בעוד היזמים עצמם ממלאים פיהם מים, לא נמצאו אנשי נדל"ן שיכלו לספק הסבר מהיכן התחזית הזו.

היזמים שישתתפו במכרזי רמ"י בשדה דב, יצטרכו להסתכל על עתיד רחוק יותר, בעת שהם מחשבים את המחירים שהם מוכנים לשלם עבור המגרשים, מה גם שלא בטוח שהם יהיו שותפים לתחזיות של שבירו וגינדי. ואולם ממכרז שנערך בתחילת השנה בצפון שכונת נווה גן בדרום רמת השרון (הגובלת בדרומה לתל ברוך) עלה כי היזמים שם סבורים כי מחירי הדירות בסביבה יעלו בכ-30% בשנים הקרובות, כך שסביר להניח כי גם היזמים שיגישו הצעות לשדה דב, יסתכלו על המחירים של היום מלמעלה.

*** גילוי מלא: עדנה בר און, מבעלות השליטה בגלובס, היא בעלת זכויות זניחות יחסית בקרקע בגוש הגדול

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: Shutterstock, Evan El-Amin

טראמפ מחזיק בידיו תרומות פוליטיות בסך 102 מיליון דולר

על אף ההפסד בבחירות וסילוקו מרשתות חברתיות, הנשיא לשעבר מושך תרומות לרפובליקאים

בית חולים תל השומר. מספר התקנים בישראל לרופאים, אחיות ואחים מהנמוכים במערב / צילום: עינת לברון

המחלה הכרונית של מערכת הבריאות: התקציב מזנק, אז למה השירות עדיין מדשדש?

מערכת הבריאות קורסת מהרעבה תקציבית? תקציב הבריאות דווקא עלה משמעותית בעשורים האחרונים, וזאת לפני התוספת עליה הוסכם היום ● לאן הלך הכסף? בזמן שמספר התקנים בישראל לרופאים, לאחים ולאחיות הוא מהנמוכים במערב, המשכורות לרופאים בכירים זינקו ביותר מ־80%

אליקים עופר / צילום: תמר מצפי

DSPG עקפה את תחזיות השוק; המנכ"ל: הקורונה יצרה ביקושי-שיא למוצרים מבוססי הפעלה קולית

DSPG, שמפתחת שבבים למכשירי מדיה, רשמה הכנסות של 35.8 מיליון דולר, בעוד האנליסטים ציפו ל-35 מיליון דולר ● החברה רשמה רווח נקי של 12 סנט למניה, כשתחזית האנליסטים הייתה ל-8 סנט בלבד

אנדרו אביר / צילום: ליאור מזרחי

האוצר התקפל: המשנה לנגיד צורף לראשות הוועדה לבחינת שינוי הפיקוח על הגופים הפיננסים תחת בלניקוב

אחרי שבסוף השבוע הכניס האוצר ברגע האחרון לטיוטת חוק ההסדרים את ההצעה להקים ועדה שתבחן את שינוי מבנה הפיקוח על הגופים הפיננסיים ללא התייעצות עם בנק ישראל, הצדדים הסכימו על הכנסת נציג בנק ישראל לראשות הוועדה תחת בלניקוב

נתניהו. "העברתי הרבה תקציבים, אבל תקציב גרוע כזה עוד לא ראיתי" / צילום: קובי גדעון-לע"מ

נתניהו: "העברתי הרבה תקציבים, אבל תקציב גרוע כזה עוד לא ראיתי"

נתניהו מתח בפתח ישיבת סיעת הליכוד ביקורת חריפה על התקציב שעבר בממשלה: "בחיי לא ראיתי תקציב כל כך גרוע, מלא גזירות כלכליות, מיסים והעלאות מחירים" ● שר החוץ ורה"מ החליפי יאיר לפיד תקף את הממשלה הקודמת: "אי העברת תקציב זה הכשלון הניהולי הגדול ביותר של הנהגה לאומית"

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

משרד התקשורת הוצף בבקשות מידע על מימון הקרן לפריסת תשתיות

120 מפעילים בעלי רישיונות נדרשים לממן קרן לפריסה וחלקם לא הבינו מה רוצים מהם ● עקב השאלות הרבות החליטו במשרד לדחות את התשלום לקרן לסוף אוקטובר

בני גנץ / צילום: יוסי זמיר

גנץ: "איראן תחת התליין ראיסי תשאף להפוך לאיום קיומי על ישראל"

שר הביטחון בני גנץ מזהיר את איראן כי ישראל "תבוא חשבון" עם מי שפוגע בה, וגילה כי בשנה האחרונה היו חמש תקיפות של איראן על אניות בנתיבי שיט בינלאומיים

מיכלית הנפט Mercer Street, סמוך לחופי קייפטאון שבדרום אפריקה בשנת 2016 / צילום: Associated Press, Johan Victor

עוד מסר מאיראן לנשיא ביידן

ארה"ב מצביעה על טהראן כאחראית לעוד מתקפה אבל עדיין רוצה הסכם גרעין איתה

נפתלי בנט, ושר האוצר, אביגדור ליברמן, בתום ישיבת הממשלה / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

"חוץ ממשכורות לעובדים לא השארתם לי כלום": כך נראה ליל העברת התקציב בממשלה

כשמצד אחד אנשי אוצר מנוסים ומצד שני שורת שרים ומנכ"לים טריים, משרד האוצר קיבל תמונת ניצחון בדמות אישור התקציב לפי המתווה שרצה ● מתי בכל זאת התחילו צעקות במשרד ראש הממשלה, מה ליברמן לא הצליח להעביר ומה יקרה לכל החוקים האלה כשיגיעו לכנסת?

ראש הממשלה, שר העבודה והרווחה, והשרה לשיוויון חברתי / צילום: קובי גדעון-לע"מ

תוספת שנתית של 300 מיליון שקל אמורה לצמצם פערים בין ניצולי שואה

הסעיף שאושר נותן תוספת לשורדי השואה שעלו לארץ לאחר 1953, וכן לשורדי שואה יוצאי מרוקו, אלג'יר ועיראק ● מדובר על 117 אלף שורדי השואה שיקבלו את התוספת ● נציין כי לבד מתוספת זו, חלק משורדי השואה קיבלו בחודשים האחרונים עוד תוספות

הפגנה בליטא בשבוע שעבר נגד כניסת המהגרים מבלארוס / צילום: Associated Press, Mindaugas Kulbis

האם לוקשנקו מצא דרך מתוחכמת לסחוט כסף מאירופה?

שליט בלארוס "מציף" את האיחוד האירופי במבקשי מקלט, בתגובה לסנקציות הכלכליות והפוליטיות שהוטלו על משטרו בימים האחרונים ● הוא הבהיר שהרשויות ימנעו מעבר גבול "רק אם הדבר ישתלם להן" והזכיר את הקשיים הפיננסיים של ממשלתו כסיבה לצמצום השמירה בגבול

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

האוצר נגד בנק ישראל: הפצצה שהתחבאה בחוק ההסדרים

ביום שישי, ברגע האחרון, הפיץ האוצר טיוטת חוק מעודכנת לקראת ישיבת הממשלה ביום ראשון, ובה הסתתרה פצצה - הקמת ועדה שתבחן את מבנה הרגולציה הפיננסית בישראל ● העובדה שבאוצר בחרו להכניס את הקמת הוועדה באופן חד-צדדי לתקציב, עשויה ללמד על כרסום בתפיסתו את נגיד בנק ישראל כיועץ הכלכלי של הממשלה

חברת קליל - כרמיאל / צילום: איל יצהר

עיכובים בהזמנות וירידה במכירות: קליל עדכנה על תקלת מחשוב והמניה נחתכה

לפי הודעה של יצרנית הפרופילים מאלומיניום, עקב עדכון במערכת ה-ERP הארגונית "התגלו פערים בעדכוני המלאי במחסן האוטומטי" ● המניה צנחה בתל אביב ב-4.6%

נפתלי בנט, ושר האוצר, אביגדור ליברמן, בתום ישיבת הממשלה / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

חוק ההסדרים עובר לכנסת: המטרו בדרך החוצה, מאבק על הרפורמה בחקלאות

בכנסת טוענים כי לא ניתן יהיה לדון בכל הרפורמות שבחוק ההסדרים ● בהתאם לנוהג חוקים יפוצלו ממנו, וכך מעריכים בכנסת שיקרה לחוק המטרו ● הלובי החקלאי ינסה לשנות את הרפורמה, לאחר שכשל בניסיון להוציא אותה מהחוק

חוסר ההחלטה המתמשך על עליית גיל הפרישה לנשים יצר גירעונות בקרנות הפנסיה הוותיקות / צילום: Shutterstock, Khongtham

העלאת גיל הפרישה לנשים בחוק ההסדרים: למה דווקא עכשיו ואיך זה יעבוד

רגע לפני שקרנות הפנסיה הוותיקות נאלצות לבצע קיצוץ בקצבאות הפנסיה של הפורשים, בממשלה הכניסו את העלאת גיל הפרישה לחוק ההסדרים ● איך יתבצע המהלך, ולמה לקח כל כך הרבה זמן להגיע להחלטה?

אלוואנגר ראסל -  טאואר / צילום: תמר מצפי

דוחות חיוביים לטאואר: צמיחה של 16.8% בהכנסות ל-362 מיליון דולר

טאואר מספקת תחזית הכנסות של 385 מיליון דולר לרבעון השלישי של השנה, עם טווח תחזית של 5% כלפי מעלה או מטה ● אמצע טווח התחזית מייצג צמיחה אורגנית של 38% וצמיחה כוללת של 24% לעומת הרבעון המקביל ב-2020

חלוקת רכוש בעת גירושים / צילום: Shutterstock

הנכס רשום על שם בן הזוג? בתנאים האלו תוכלו לקבל חצי ממנו בגירושים

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה מחדדים את חשיבות הרישום של נכסים מלפני הנישואים

גדי אליקם, מנכ"ל סלע קפיטל נדל"ן / צילום: אבישי פינקלשטין

קרן הריט סלע נדל"ן רוכשת בית חולים סיעודי בטבריה ב-91 מיליון שקל

זאת מידי משפחת רודרמן ● מדובר בבניין בן 7 קומות בשטח כולל של כ-7,000 מ"ר ● הנכס מושכר לרשת עמל בחוזה שיסתיים בשנת 2032, כאשר ההכנסה נטו לשנה היא כ-6.2 מיליון שקל

קובי מלכין / צילום: דרור עינב

הבנק הדיגיטלי של ניר צוק צובר תאוצה - זה המנכ"ל החדש

קובי מלכין, שהודיע על עזיבת תפקיד מנכ"ל עמידר לאחר חצי שנה בלבד, צפוי להתמנות למנכ"ל הבנק הדיגיטלי של ניר צוק ושמואל האוזר ● בעבר ניהל את בנק אוצר החייל ובנק מסד - שניהם מקבוצת הבינלאומי

מנסור עבאס / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

התקציב לחברה הערבית: כ-30 מיליארד שקל; עבאס: "כל מה שהבטחנו, קיבלנו"

לפי פרטים שהגיעו לידי גלובס לאחר הדיון הלילי, החלוקה המדויקת היא 21.5 מיליארד לתוכנית החומש לחברה הערבית, 3 מיליארד שקל לדרוזים ולצ'רקסים ו-5 מיליארד שקל לבדואים בדרום ● הסכום לחברה הערבית גדול בכמעט 10 מיליארד שקל מתוכנית החומש הקודמת