גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בגוש הגדול, ואיך זה קשור למכרז הלוהט בשדה דב?

לפי נתוני רשות המסים, בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 7% לפחות במחירי הדירות באזור שדה דב, שבעוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים על אדמותיו ● העסקאות על קרקעות בסביבה מגלמות ציפייה גבוהה מהרבה מהמחיר המינימלי במכרזים: עלייה של עד 40% במחירים

שדה דב / צילום: משרד הביטחון
שדה דב / צילום: משרד הביטחון

עוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים הלוהטים במדינה, אלה שמנוהלים על אדמות שדה דב. המחיר המינימלי שנוקבת רמ"י על האדמות הללו מגיע ליותר ממיליארד שקל, ואולם סביר שהם יסתיימו במחירים משולשים ויותר, שכן סקירת גלובס של שוק הנדל"ן שסובב את שדה דב מראה על עליות מחירים מהירות.

המכרזים פורסמו כבר לפני מספר חודשים, ואולם רק בסוף השבוע פרסמה רמ"י את חוברת המכרזים, שממנה ניתן ללמוד על התנאים שלהם, שבראשם מחיר המינימום הנדרש מהמשתתפים והוצאות הפיתוח. ככלל מדובר במכרזים לסך של 1,574 יחידות דיור שמתוכננות בארבעה מתחמים, מהם בשלושה ייעודי המגרשים מוגדרים למגורים, מסחר ותיירות. בסך-הכול מחיר המינימום הכולל עבור ארבעת המתחמים מגיע ל-695.2 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, ואילו הוצאות הפיתוח עליהם יגיעו לסך של 217.4 מיליון שקל כולל מע"מ.

 

מניתוח המחירים לא ניתן ללמוד הרבה, שכן רכיב הקרקע כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, מגיע לכ-700 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר במחיר נמוך מאוד ועל כן ברור שבמהלך המכרזים יעלו המתמודדים לרמות הרבה יותר גבוהות שיכולות להגיע לפי 3 ויותר, וזאת על סמך מחירי הדירות בסביבה.

קצב העלייה גובר

המכרזים בשדה דב נופלים בעיתוי של רתיחה כוללת בשוק הנדל"ן למגורים, שאינה פוסחת גם על השכונות הסובבות את שדה דב - "תוכנית ל', הוותיקה, כוכב הצפון, רמת אביב החדשה והגוש הגדול (או בשמה הרשמי, "נופי ים").

מניתוח של עסקאות שבוצעו באחרונה בשכונות הללו, שפורסמו באתר רשות המסים, עולה כי הדירות בתוכנית ל' שהוקמו לפני למעלה מ-40 שנה ברובן, נמכרות בתקופה הנוכחית בסדרי גודל של 34.7 אלף שקל למ"ר בממוצע; רמת אביב החדשה כוללת דירות חדשות בהרבה, שנמכרות במחיר ממוצע של 38.4 אלף שקל למ"ר; בכוכב הצפון, שחלק ניכר מהדירות שלה הוקמו בעשור האחרון, המחיר למ"ר מגיע ל-40 אלף שקל למ"ר, ואילו הדירות בגוש הגדול מחולקות בין הדירות בפרויקטים החדשים, שמגיעות למחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר, לבין דירות יד שנייה, שרובן הוקמו בשנים האחרונות, שמחיריהן נמוכים בכ-10%.

בדיקה של עסקאות שנערכו בשנה האחרונה באזור הגוש הגדול מראה על עליית מחירים של כ-7%, ואולם באחרונה נראה שקצב העלייה גובר, כפי שניתן ללמוד מהפרויקט החדש המוקם ברחוב יהודה עמיחי 16 שבדרום נופי ים (שמכונה גם "ל' החדשה") על ידי חברת שמשון זליג: באוקטובר שנה שעברה נרכשה במקום דירת 4 חדרים, 110 מ"ר בקומה ראשונה ב-3.95 מיליון שקל; לפני כחודשיים נמכרו מספר דירות בקומה השנייה של הפרויקט ב-4.26 מיליון שקל. גם שקלול הקומה לתוך המחיר, תעלה שהמחירים עלו בכמעט 8% בתוך כחצי שנה בלבד.

ציפיות מוגזמות של היזמים?  

לפני פחות מחודש זכו שותפות של החברות היזמיות של רמי שבירו וחן ואיתי גינדי בקרקע של 4.7 דונם, עליה קיימות זכויות ל-92 דירות ושטחי מסחר, לאחר שהציעה 469 מיליון שקל. המחיר גילם ציפייה שמחירי הדירות באזור יגיעו ל-55 אלף שקל למ"ר, כלומר עלייה של כמעט 40%, לעומת המחירים הנוכחיים. בעוד היזמים עצמם ממלאים פיהם מים, לא נמצאו אנשי נדל"ן שיכלו לספק הסבר מהיכן התחזית הזו.

היזמים שישתתפו במכרזי רמ"י בשדה דב, יצטרכו להסתכל על עתיד רחוק יותר, בעת שהם מחשבים את המחירים שהם מוכנים לשלם עבור המגרשים, מה גם שלא בטוח שהם יהיו שותפים לתחזיות של שבירו וגינדי. ואולם ממכרז שנערך בתחילת השנה בצפון שכונת נווה גן בדרום רמת השרון (הגובלת בדרומה לתל ברוך) עלה כי היזמים שם סבורים כי מחירי הדירות בסביבה יעלו בכ-30% בשנים הקרובות, כך שסביר להניח כי גם היזמים שיגישו הצעות לשדה דב, יסתכלו על המחירים של היום מלמעלה.

*** גילוי מלא: עדנה בר און, מבעלות השליטה בגלובס, היא בעלת זכויות זניחות יחסית בקרקע בגוש הגדול

עוד כתבות

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

סיום המערכה האיראנית הקפיץ את המחזור בענף התיירות ב-270%

גלובס מציג מדד הבוחן את היקף הקניות בכרטיסי אשראי בישראל ● מנתוני הפניקס גמא עולה כי הישראלים חזרו להזמין חופשות, וענף האופנה רשם גידול של כ-140%

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

גם הפניקס דורשת מפריון לבטל את גלולת הרעל: "רואים בחומרה את התנהלות הדירקטוריון"

הפניקס מצטרפת לדרישה של ווליו בייס לבטל את גלולת הרעל ● השתיים מבקשות לכנס אסיפת בעלי מניות ובה להצביע על ביטולה ודרישה לאישורה ברוב רגיל ● בפניקס אומרים שהתוכנית אומצה תוך התעלמות מהנזקים שייגרמו לבעלי המניות

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

בזמן המלחמה מול איראן: הבורסה אישרה את המעבר למסחר בימי שישי

לפני כשבועיים החליט דירקטוריון הבורסה על שינוי התקנון - באופן שהמסחר בה יתקיים החל מהשנה הבאה בימים שני עד שישי, במקום ראשון עד חמישי כיום ● IBI: "זהו מהלך חשוב הן בהיבט של חיבור שוק ההון הישראלי והבורסה לני״ע לעולם והן מבחינת בפעילות חבר הבורסה מול הלקוחות" ● איגוד בתי ההשקעות: "מדובר במהלך מורכב הכרוך בשורה של סוגיות רגולטוריות ותפעוליות שטרם הוסדרו"

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

לא חברת שבבים: זו שיאנית העליות המפתיעה של וול סטריט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

מטוס F-15 של חיל האוויר האמריקאי / צילום: Reuters, Mark Cosgrove

מערכת ישראלית תשמש את הצבא האמריקאי

לגלובס נודע כי מערכת של חברת TSG הישראלית תוטמע בצבא האמריקאי, כחלק מעסקה בגובה מאות אלפי דולרים

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי