חוף התכלת, הרצליה / צילום: שלומי יוסף
תוכנית עקרונות האיחוד והחלוקה שנקבעה למתחם חוף התכלת לא השביחה את הקרקעות, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה לא יכולה לגבות בגינה היטלי השבחה מבעלי הקרקע - כך קבע שמאי מכריע. היטלי ההשבחה עשויים היו להגיע למאות מיליוני שקלים.
מתחם חוף התכלת משתרע על כ-2,000 דונם בשטחה המוניציפלי של הרצליה, בין כביש החוף ממזרח, הים ממערב, כביש 5 מדרום ואזור התעסוקה של הרצליה מצפון. זה שנים שהוא מהווה יעד למשקיעי נדל"ן ספקולטיבים, שבונים על כך שהמתחם הגדול הזה ייבנה בעתיד. לצדם קיימים גם בעלי קרקעות היסטוריים שמחזיקים בהן עשרות שנים.
ואכן התוכנית הכוללת של המתחם כולו (הר 2200א), שהופקדה להתנגדויות לפני כחודש על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, מייעדת את המתחם להקמת 12.5 אלף יחידות דיור, מבני ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר, מלונאות, שטחים פתוחים ופארקים.
הוודאות משביחה?
במקביל, עיריית הרצליה קידמה תוכנית נוספת (הר 2200 ב') שמייעדת את כל השטחים הכלולים במתחם להליך איחוד וחלוקה עתידי. מדובר בתוכנית חיונית משום שרוב הקרקעות במתחם, כ-1,300 דונם, עתידות להיות מופקעות - רובן לטובת פארק חופי, אך גם לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה שיעבור בחלק המזרחי של השטח, בסמוך לכביש החוף. המשמעות של התוכנית למי שמחזיק בקרקעות שישמשו בעתיד את הרכבת הקלה, היא שהוא יקבל זכויות בקרקעות אחרות, ולא פיצוי כספי, מה שמביא לוודאות שהוא לא ייפגע במסגרת הכוללת.
בעיריית הרצליה סברו, כי עניין הוודאות התכנונית הוא גורם שהשביח את הקרקע, ושיפר את זמינותה, ולכן מצדיק גביית היטלי השבחה מבעלי הקרקעות שלאורך התוואי העתידי של הקו הירוק בגובה מאות אלפי שקלים, בהתאם לשטח הקרקע שהנישומים מחזיקים.
וכך, בעלי חלקה בת חצי דונם שקיבלו היטל השבחה של 907 אלף שקל, שחושבו על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אהרון בוץ - הגישו ערעור על החיוב. הם טענו, באמצעות עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב, כי התוכנית לא גרמה לשום השבחה שמצדיקה הטלת היטל.
לא מקדמת בנייה
השמאי המכריע דוד דדון שדן בנושא קבע, כי עיקר הציפיות במתחם נובעות כתוצאה מהתוכנית הכוללת (הר/2200א) וקבע כי לא ברור לו איזו זמינות העניקה התוכנית הנוספת (הר/2200ב) למקרקעין. להיפך - לדבריו, "מעיון בהוראות התוכנית עולה, כי היא אינה מתייחסת כלל לעניין הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד" ולפיכך אינה מקדמת את הבנייה במקום. לגבי קרקעות שאינן נמצאות ממש על תוואי הקו הירוק כתב השמאי המכריע, כי ממילא לא הייתה לגביהן סכנה כי יופקעו. לפיכך קבע, כי לא חלה כל השבחה על החלקה.
כאמור, מדובר על בעלי חלקה אחת המתחם שקיבלו את הפטור. לא בטוח כיצד ינהגו בעלי חלקות אחרות שקיבלו חיובים בהיטלים, ועד כמה שמאים מכריעים אחרים שידונו בערעורים יקבלו את עמדתו של דדון.
מוסרי וחביב, המייצגים אלפי בעלי קרקעות פרטיים במתחם חוף התכלת, הגדירו את ניסיון הוועדה המקומית לגבות היטלי השבחה בגין התוכנית "שוד לאור יום". לדבריהם, "לא רק שהעירייה מעכבת שנים את התוכנית הכוללת, היא גורמת לבעלים בקרקע הפסדים ניכרים".