גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפצצה של בנק ישראל: האם זה הצעד שיבלום את טירוף מחירי הדיור?

ברקע העלייה בביקושים לדיור, בנק ישראל מבהיר לבנקים כי הוא לא מאשר להשתמש בהלוואות שנלקחות על דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון / צילום: דוברות בנק ישראל
נגיד בנק ישראל, אמיר ירון / צילום: דוברות בנק ישראל

לנוכח טירוף המשכנתאות והעלייה בביקושים לדיור, מוציא בנק ישראל הבהרה דרמטית לבנקים, לפיה הוא לא מאשר להשתמש בהלוואות שנלקחות על דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת.

ההבהרה נמצאת כעת במסגרת טיוטת שאלות ותשובות שנשלחה לבנקים, כמענה לשאלה, בנוסח הזה: "שאלה: האם בנק רשאי להעמיד הלוואה נוספת שתחשב כ'הון עצמי' לעניין חישוב TLV על הדירה הנרכשת? תשובה: לא, תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת".

מה בעצם באה ההוראה למנוע? נניח שיש לי דירה בשווי 2 מיליון שקל ואין עליה משכנתה. לכאורה, אני יכולה לקחת אשראי כמשכנתה "לכל מטרה" עד 50% על הדירה, כלומר מיליון שקל, ובעזרתו לרכוש דירה נוספת בשווי של עד 2 מיליון שקל. ההלוואה שנלקחה על הבית הראשון, משמשת כהון עצמי לדירה השנייה. מכיוון שהדירה השנייה היא דירה להשקעה, ניתן לקבל עליה גם כן משכנתה של עד 50%.

פרקטיקה זו מקובלת מאוד בשוק, ובנק ישראל ער לה. כך, בשנת הקורונה הוא העניק הקלה ואיפשר לקחת על דירה קיימת משכנתה לכל מטרה של עד 70%, אך הבהיר כי זו לא יכולה לשמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כעת, מקשיח בנק ישראל את עמדתו, ומציג התנגדות לפרקטיקה זו גם על משכנתאות לכל מטרה בגובה עד 50%.

בבנק ישראל טוענים כי מבחינתם כלל לא מדובר בשינוי מדיניות, אלא בהבהרה של כוונתם המקורית במגבלת ההון העצמי.

ההבהרה היא עדיין בגדר טיוטא, אך כבר כעת היא מעלה מספר נקודות שידרשו התייחסות. הראשונה היא הסדרת הלוואות גישור למשפרי דיור שרוכשים דירה חדשה חלף הדירה הקיימת, ולוקחים עליה משכנתה שמשמשת כהון עצמי לדירה החדשה, עד שימכרו את הקיימת. דבר זה קריטי בעיקר עבור מי שרוכש דירה "על הנייר", כלומר שעד מועד קבלת הדירה בפועל ישנה תקופה ארוכה שבה הוא ממשיך להתגורר בדירה הקיימת לפני מכירתה.

נקודה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא שניתן לקחת אשראי מהבנק בשעבוד דירה קיימת, להצהיר שהוא למטרות אחרות - ובפועל להשתמש בו כהון עצמי לדירה. עם זאת, אשראי שכזה צריך להיות מותאם למטרה שלשמה הוא לכאורה נלקח - מה שגוזר סכומים מוגבלים יותר, ותקופת החזר קצרה יותר.

יובהר כי ההגבלה של בנק ישראל לא תמנע לקחת אשראי חוץ בנקאי בשעבוד הדירה, ולהשתמש בו כהון עצמי לדירה נוספת, שכן ההוראה איננה חלה על גופים חוץ בנקאיים. עם זאת חשוב לציין שהלוואות מגופים חוץ בנקאיים, ככלל, יקרים יותר מהלוואות בנקאיות. 

פרשנות נוספת, מקלה יותר, שנותנים בשוק המשכנתאות להוראה היא שלמעשה אין כאן איסור בשימוש בהון העצמי מדירה קיימת לצורך קבלת משכנתה חדשה, אלא שבמקרה זה היא לא תסווג כהלוואה לדיור, אלא כהלוואה לכל מטרה גם כן, מה שבפועל ייקר את עלות הכסף למשקיעים בכ-2%.

יונתן ברלינר יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסר בתגובה לדברים כי "לפני כחצי שנה ביטל בנק ישראל את מגבלת שליש הפריים, במטרה לתמוך בשוק הנדל"ן, אך למעשה תרם לתדלוק של השוק. כעת בנק ישראל מנסה לצנן בחזרה את הביקושים באמצעות פגיעה במשקיעים הקטנים ובמשפרי הדיור".

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מתריעים כי הטיוטה כפי שהיא מנוסחת כעת, תפגע בראש ובראשונה במשפרי הדיור ובמשקיעים הקטנים שיאלצו לוותר על רכישת הדירה, או לחלופין לשלם לבנקים ריביות יקרות יותר בכ-1.5%, על אותן ההלוואות, שמעתה יסווגו כהלוואות ל'כל מטרה' במקום כ'הלוואות לדיור'.

מבנק ישראל נמסר כי "הפיקוח על הבנקים לא מתייחס לפרשנויות על טיוטה לדיון שהופצה לצורך התייעצות. נוכל להתייחס לאחר שיושלמו הדיונים ויגובש הנוסח הסופי".

עוד כתבות

עו"ד מיכל הלפרין, הממונה על רשות התחרות / צילום: ניב קנטור

רשות התחרות: לשפר את מערך המידע המקוון ללווי המשכנתאות

ברשות מצאו, כי צרכני המשכנתאות מתקשים באיתור המסלולים הטובים עבורם, עקב בעיות בהעברת מידע על ידי הבנקים וחוסר שקיפות במערך המקוון

ואוליה-מתקן התפלה באשקלון / צילום: יח"צ

מתקן ההתפלה השישי בישראל: הוגשו 3 הצעות למכרז הענק

כך הודיעו משרדי האוצר, האנרגיה ורשות המים ● מדובר במכרז PPP, כשעלות ההקמה של הפרויקט מוערכת בלמעלה ממיליארד שקל ● בניית הפרויקט מתוכננת להסתיים בסוף 2025

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

ת"א ננעלה בעליות; טרמינל איקס זינקה ב-6.5%, יוניבו נפלה ב-6%

ת"א-35 הוסיף 0.3%, ת"א-125 עלה ב-0.5% ות"א-90 טיפס ב-0.8% ● הצעת החוק לאי הפללת צרכני קנאביס נפלה - החברות בענף מאבדות גובה ● הריבית בארה"ב נותרה ללא שינוי

תשלום אגרה יכול למנוע הגשת התנגדויות חסרות בסיס / צילום: Shutterstock, Dahlia Mustafa

אגרה על כל הגשה של התנגדות היא מהלך מתבקש

המצב המשפטי גורם לחוסר צדק ולעיכובים בפרויקטים • תשלום יכול למנוע הגשת התנגדויות חסרות בסיס

תור נוסעים בשדה התעופה נתב"ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ

בריטניה וטורקיה נכנסות לרשימה האסורה לטיסה. מי עוד על הכוונת?

בדיון בוועדת החוקה שנערך היום אמרה ד"ר שרון אלרעי פרייס: "הרבה מדינות אמורות להיכנס לרשימה האדומה בשבוע הבא" ● לקראת הדיון הוצגו נתונים בנוגע לרשימת המדינות האדומות: מאז מאי הוגשו לוועדת חריגים כ-30 אלף בקשות לטוס למדינות ה"אסורות"; כ-25% מהם אושרו

שדה בריר / צילום: גילי סופר

מסתמן: המתווה להקמת מכרה הפוספטים בבריר יוחזר לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה

בג"ץ עדיין לא פרסם הכרעה בעתירה שהוגשה נגד נגד הקמת מכרה פוספטים בשדה בריר ● עם זאת, מדברי עוה"ד של המדינה עולה כי מתווה הכרייה יוחזר למועצה הארצית לתכנון ובנייה עד סוף אוגוסט

שוטרים אוכפים את הגבלות הקורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

קיבלתם "קנס קורונה"? אולי מגיע לכם החזר. כך תקבלו אותו

רשות האכיפה והגבייה תחזיר תשלומי קנסות קורונה שהוטלו על יציאה למרחב הציבורי בתחילת אוקוטובר 2020 בעקבות פסקת בג"ץ ● לפי הרשות, מדובר בכ-18 אלף אזרחים שזכאים להחזר

השרה אורנה ברביבאי / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

משרדי האוצר והכלכלה בעימות חזיתי סביב המטרו

נשיא התאחדות התעשיינים, ד"ר רון תומר, פנה לאחרונה לשרי האוצר והכלכלה בנוגע לחוק המטרו, וביקש להבטיח כי יתקיים רכש גומלין במיזם ● ברביבאי כבר הספיקה להודיע שאימצה את עמדתו של תומר, ובאוצר טוענים: "אין הצדקה בייקור עלויות הפרויקט"

פרח, אדוה ובועז, משרדי סודהסטרים / צילום: איל יצהר

"סערת בן אנד ג'ריס מחזירה אותנו לימים של ה־BDS נגדנו": ביקור בסודהסטרים

אג'נדה ירוקה, דו קיום ומכשירי הגזה עתיקים: הצצנו לחברה שמשלבת הייטק ולואוטק ● הברזייה, מדור חדש

סניף של קרדיט סוויס / צילום: Shutterstock

ועדת חקירה של קרדיט סוויס: הבנק נכשל בניהול סיכונים בפרשת ארכגוס

קרדיט סוויס מחק מיליארדי דולרים לאחר שנתן מתן אשראי לקרן ארכגוס של המשקיע ביל הואנג, שפשטה את הרגל ● חקירה עצמאית מטעם חבר המנהלים של הבנק קבעה כי הבנק נכשל "בקווי ההגנה הראשונים והשניים" ● המניה יורדת בכ-3%

החשמלית החדשה "איוניק 5". מענה אסטרטגי לכיבוש של "טסלה" - השבוע בעולם הרכב / צילום: יח"צ

ההשקות החדשות של יונדאי והדגמים שתמצאו רק אצל היבואנים הקטנים

יבואנית יונדאי, כלמוביל, השיקה את החשמלית החדשה "איוניק 5", ובמקביל את הגרסה החשמלית לגמרי של הג'יפון קונה ● בערוץ היבוא העקיף נחתו בישראל גם מספר מכוניות פורד חשמליות מדגם "MUSTANG E MACH" ● השבוע בעולם הרכב

אסף פלדמן (מימין) ועידו גל, מייסדי חברת ריסקיפייד Riskified / צילום: עדי אורני

עושר דמיוני: צמד יזמי ריסקיפייד מחזיקים לאחר ההנפקה מניות בשווי של כ-2 מיליארד שקל

ריסקיפייד, המפתחת מערכות תשלומים ומניעת הונאות אשראי במסחר מקוון, הונפקה בניו יורק לפי שווי של 3.3 מיליארד דולר ● המנכ"ל עידו גל: "לפני ההנפקה היו לנו דיונים כמו כמה להקצות לאיזה משקיע, וגם מהסוג של האם ללבוש לטקס בבורסה חולצה מכופתרת או טישרט עם לוגו של החברה" ● המניה מזנקת בכ-30%

לונדון, השבוע. אי אפשר להניח שהמצב בארץ יחקה בחודשים הקרובים את המודל הבריטי / צילום: Reuters, Henry Nicholls

המודל הבריטי יוציא את ישראל מסבך הקורונה? השאלות המדעיות שנותרו פתוחות

מה בדיוק הגורם ליכולת של וירוס הקורונה לפרוץ את ההגנה החיסונית? מהשאלה התמימה הזו נגזרים צעדי המשך רבים

מתקן אנרגיה מתחדשת של דוראל בישראל / צילום: Adit-movies 2

דוראל אנרגיה חתמה על הסכם נוסף למכירת חשמל עם AEP האמריקאית

ההסכם נחתם במסגרת חלקו השני של פרויקט אינדיאנה, שהספקו כ-360 מגה-וואט, לתקופה של 15 שנים ● התקבולים ממכירת חשמל ותעודות ירוקות הצפויים להתקבל מכוח ההסכם מוערכים בכ-285 מיליון דולר

המכ"ם שנמכר בעסקה / צילום: התעשייה האווירית

התעשייה האווירית חתמה על חוזה עם צבא גרמניה בהיקף 200 מיליון אירו

חברת הנסולדט והתעשייה האווירית חתמו על חוזה עם חיל האוויר של צבא גרמניה לאספקת מערכות מכ"ם ● העסקה משקפת את הכניסה החזקה של מפעל אלתא של התעשייה האווירית לשוק האירופי

מיכל הלפרין / צילום: אביגיל פפרינו באר

"אומרים עליי שלא נלחמתי במונופולים? בדיוק ההפך": מיכל הלפרין מגיעה לצוללת ומסכמת כהונה

הממונה על התחרות עו"ד מיכל הלפרין מסיימת בימים אלה קדנציה סוערת, שכללה גם טענות על כך שלא הייתה מספיק לוחמנית מול המונופולים הגדולים ● בראיון מיוחד לפודקאסט "הצוללת", היא מודה שזה "התפקיד הכי קשה שמילאתי עד היום. הממונה הבא חייב ללבוש שריון פלדה" ● האזינו 

אמזון תכה שוב את התחזיות? / צילום: Shutterstock, Jonathan Weiss

אמזון רשמה בפעם השלישית ברציפות הכנסות של מעל מאה מיליארד דולר, אך החמיצה את התחזיות

אמזון נהנתה משיטפון של קונים מאז שהחלה המגפה אולם אנליסטים צופים שהצמיחה תאט כעת כשהכלכלות בעולם נפתחו מחדש ● ההכנסות הסתכמו בכ-113 מיליארד דולר, פחות מהתחזית ● המניה יורדת במסחר המאוחר ביותר מ-5%

גם אברי גלעד נכנס ליזמות / צילום: גל חרמוני

מפורסמים ומשקיעים: גם אברי גלעד נכנס ליזמות

גלעד ייקח חלק בסטארט-אפ החינוכי DAATA המפתח את פלטפורמת הלימוד Brain Station, וישמש כחבר בוועדה המייעצת של החברה. גלעד אף רכש מניות של החברה ● וגם: משרד התיירות מחפש סמנכ"ל/ית שיווק ● אירועים ומינויים   

אבישג סמברג עם מדליית הארד בטאקוונדו באולימפיאדת טוקיו / צילום: Associated Press, Themba Hadebe

המדליה של סמברג טובה לטאקוונדו, אבל רעה לענפי ספורט אחרים

הזכייה של סמברג בארד באולימפיאדה תרחיב משמעותית את התמיכה הכספית בענף הטקוואנדו, ותנגוס במקביל בעוגת התקציב של ענפים אחרים • שיטת התקצוב החדשה של משרד הספורט: הישגיות עדיפה על כל פרמטר אחר

מליאת הכנסת / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

השבוע שבמפלגות החרדיות מעדיפים לשכוח, והפליק-פלאק של ליברמן

התנגדות האופוזיציה לשלוח נציגים לוועדת האתיקה יוצרת מצב אבסורדי שראשי ועדות דנים בנושאים למרות ניגוד עניינים ● בשקט בשקט עבר השבוע במליאה חוק הדיינים, שנישל את החרדים משליטה על הוועדה ● ליברמן ושותפיו לניהול הממשלה מגלים בחודש וחצי האחרון ש"דברים שרואים משם לא רואים מכאן"