הדמייה של מגדל בנק הפועלים בפרויקט ויתניה תל אביב / צילום: ישר אדריכלים
העסקה:
לאחרונה התפרסם שבנק פועלים חתם על רכישת אחד המגדלים העתידיים להיבנות בפרויקט ויתניה תל אביב, אשר יכלול 60 אלף מ"ר וכ-1,150 מקומות חניה, מידי החברות ויתניה ודלק מוטורס, במחיר של כ-970 מיליון שקל.
הפרויקט:
המגדל ימוקם ברחוב לה גווארדיה, בצמוד לנתיבי איילון, בנראות ובנגישות תחבורתית ומסילתית מהטובים באזור תל אביב והמרכז. מתחם הפרויקט, בבעלות משותפת של ויתניה עם חברת דלק רכב, כולל כבר כיום משרדים, מרתפי חניה, מסחר, אולמות תצוגת רכבים (מאזדה-פורד, BMW ומיני קופר) הוא חלק מתוכנית אב עתידית שתכלול עירוב שימושים במשותף עם מגרש צמוד בבעלות עו"ד ארנון חוטר ישי בקומפלקס של 5 מגדלים בני כ-40 קומות הכוללים כ-240 אלף מ"ר משרדים, 10,000 מ"ר של שטחי מסחר, 7,000 מ"ר של שטחי מלונאות ואולמות קונגרסים, לצד 12,000 מ"ר למגורים (כ-200 יח"ד). בנוסף ייבנו וימסרו לעיריית ת"א כ-5,000 מ"ר.
"האותיות הקטנות" של העסקה:
המגדל המתכונן יכלול 40 קומות משרדים מעל קומת קרקע וחמש קומות של מרתפי חניה בצידו המזרחי של הפרויקט. המגדל נרכש ברמת מעטפת והאכלוס מתוכנן לקראת סוף 2025. כמו כן, הבנק חתם על הסכם אופציה לרכישת 6,000 מ"ר נוספים.
מניתוח העסקה עולה ששווי מ"ר מעטפת מגולם חניה הוא כ-16 אלף שקל, שווי שמגלם רמת גמר של כ-20 אלף שקל למ"ר. שווי חניה במשרדים מוערך ב-250 אלף שקל למקום חניה. באמירת אגב יצוין שלאור מדיניות צמצום תקני החניה בכלל ובתל אביב בפרט, סביר ששווי מקום חניה ימשיך ויעלה.
המגדל אמור לשמש ולרכז במגדל אחד את מטה בנק הפועלים, אשר גם יהיה הבנק המלווה של הפרויקט, מטה אשר מבוזר כיום בכ-10 מבנים, חלקם בבעלות הבנק (בין היתר רוטשילד 50, יהודה הלוי 63) וחלקם מבנים מושכרים (בין היתר מרכז ההכשרות בשפיים), וסה"כ יאכלס כ-4,000 עובדים. המעבר המתוכנן יאפשר לבנק התייעלות וחיסכון משמעותי עתידי בהוצאות התפעול לצד פוטנציאל למשיכת עובדי פיתוח הייטקיסטים המעדיפים לעבוד במרכז.
עסקאות בסביבה:
מניתוח עסקאות מכר בסביבת הנכס עולים שווים הנעים בין 12 אלף ל-18 אלף שקל למ"ר מעטפת, וכ-16 אלף עד 22 אלף שקל למ"ר ברמת גמר. לדוגמה, במגדל רסיטל/ H TOWER נמכרו לאחרונה שני משרדים בקומות גבוהות בשטחים של כ-100/200 מ"ר בשווי של 16,000 שקל ו-19,000 שקל בהתאמה לשטח לרמת גמר. במגדל WE נמכר משרד בשטח של כ-400 מ"ר בשווי של 21,250 שקל למ"ר ברמת גמר ובמגדל אלון נמכר משרד בשטח של כ-200 מ"ר בשווי של כ-18 אלף שקל לרמת גמר.
מניתוח מחירי דרישה למכר משרדים בסביבת הנכס עולים שווים לרמת מעטפת של כ-15 אלף שקל למ"ר למשרד בשטח של כ-300 מ"ר (מגדל אלון) ולכ-17 אלף שקל למ"ר למשרד בשטח של כ-430 מ"ר (מגדלי הארבעה) ולרמת גמר של כ-20 אלף שקל למ"ר למשרד בשטח של כ-550 (מגדל לוינשטיין) ושל כ-17 אלף שקל למ"ר למשרד בשטח של כ-180 מ"ר (אקרו נדל"ן).
מניתוח מחירי דרישה לשכר דירה של משרדים יוקרתיים עולה טווח של כ-130-150 שקל למ"ר ברמת גמר, המגלמים שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר.
בשורה התחתונה:
זוהי אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בתחום המשרדים אשר נעשו אי פעם בישראל, והיא מהווה ציון דרך משמעותי בדבר ניצחון תפיסתי של תחום התעסוקה על הקורונה. מניתוח כלל היבטי העסקה הכוללים שווים המגולמים בעסקה למשרדים וחניות, פרק הזמן לאכלוס, האיתנות הפיננסית של הרוכש לצד הניסיון והמיומנות הרבה בהקמת פרויקטי ענק מצד המוכר ולצד כלל היתרונות הגלומים בעסקה לשני הצדדים כגון רוכש אחד להיקף משמעותי מאוד של מ"ר בייעוד משרדים לצד המוכרים וחיסכון תפעולי אדיר לצד מיקום אטרקטיבי ונגישות איכותית לצד הרוכשים, הרי שמדובר בעסקה ראויה לשני הצדדים.
הכותב שמאי מקרקעין מחברת SK שמאות המתמחה המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על מיזמי נדל"ן