אלכס ספיר - יו"ר חברת הנדל"ן ASSR קפיטל / צילום: יח"צ
העיירה סרפסייד (Surfside) עלתה בימים האחרונים לכותרות בנסיבות טרגיות, בעקבות אסון קריסת בניין המגורים שגרם להרוגים, פצועים וחשש לגורלם של עשרות דיירים שעדיין מוגדרים כנעדרים.
אותה עיירה במדינת פלורידה, מתברר, מאירה פנים לחברת הנדל"ן ספיר קורפ שבשליטת איש העסקים אלכס ספיר, המכהן כיו"ר החברה. מ מצגת שפרסמה החברה, הנסחרת בבורסה בתל אביב, עולה כי פרויקט מגורי יוקרה שיזמה בסרפסייד מניב לה ולשותפיה הכנסות יוצאות דופן של יותר מ-10 מיליון דולר לדירה.
מדובר בפרויקט בשם Arte Surfside, הכולל 16 "יחידות אולטרה יוקרתיות", בשטח ממוצע של קרוב ל-450 מ"ר (כ-4,800 רגל רבועה), שלדברי החברה נבנה "על שפת האוקיינוס", בסרפסייד הממוקמת בין מיאמי ביץ' ובל הרבור - "אחד המיקומים היוקרתיים והמבוקשים בארה"ב".
פחות מ-6000 תושבים, הרבה דירות יוקרה
סרפסייד היא עיירה קטנה למדי, ובשנה שעברה מנתה פחות מ-6,000 תושבים, אולם כפי שספיר מציינת, באזור נבנים פרויקטים יוקרתיים נוספים, ולחברה יש שם "תחרות ישירה עם יזמים אחרים".
מהנתונים של ספיר עולה כי המכירות בפרויקט ייצרו עד כה סכום מצרפי נאה של 221 מיליון דולר (כ-20 מיליון דולר מתוכו חוזים שטרם הושלמו). זאת אחרי שבסוף שנת 2020 דירת הפטנהאוז בפרויקט, המשתרעת על-פני שלוש קומות וכוללת בין היתר בריכת שחייה פרטית המשקיפה לים, נמכרה תמורת 33 מיליון דולר.
עוד עולה מנתוניה של ספיר כי מכירתה של דירת פנטהאוז תחתונה בפרויקט הושלמה בשבועות האחרונים, תמורת 22.5 מיליון דולר - מה שמהווה לפי החברה "העסקה היקרה ביותר לר"ר (רגל רבועה) באזור סרפסייד והשנייה בגודלה במיאמי ביץ' מאז 2017".
לצד עסקאות אלו, ספיר עדכנה בימים האחרונים על השלמת מכירת דירה בפרויקט תמורת כ-10 מיליון דולר, ובחודש שעבר דיווחה על מכירת 2 דירות נוספות תמורת כ-13 מיליון דולר כל אחת. כך, בסך הכול השלימה ספיר מכירת 13 דירות בפרויקט (מהן 11 נמסרו לקונים), ונותרו בידיה 3 דירות למכירה בסכום מוערך של כ-38 מיליון דולר - ממוצע של קרוב ל-13 מיליון דולר לדירה.
זאת בשעה שלפי הנתונים שמציגה ספיר, המחיר החציוני של בית מגורים בסרפסייד בתחילת השנה הנוכחית עמד על קצת יותר מ-700 אלף דולר - סכום ששיקף עלייה של כ-5% ביחס למחירו ב-2020.
"רווחיות של כ-25%, אך הרווח לחברה לא מהותי"
הפרויקט המדובר, שלפי ספיר "ממותג בקצה העליון של מגורי היוקרה", מציע "חוויית מגורים ייחודית המשלבת בין מתחם מגורים מעוצב ובין שטחים ציבוריים מפוארים. בכלל זה שביל הליכה המוביל לחוף פרטי, ספא, בריכה חיצונית ופנימית, מגרשי טניס, חדרי יוגה, שבילי הליכה לכלבים, חניה ממוזגת ויועץ LIFE STYLE במשרה מלאה".
מגדל המגורים שבנתה ספיר מתנשא לגובה 12 קומות, וחלקה בפרויקט עומד על כ-62.5%, בעוד שחלקו של אלכס ספיר ישירות בפרויקט עומד על 12.5%. ביתרה מחזיקים שני שותפים נוספים בחלוקה שווה.
למרות התיאורים המרשימים והמספרים הנאים שספיר מציגה כעת מהפרויקט, הוא ייצר לה לא מעט אתגרים בשנים קודמות והרע את מצבה הפיננסי של החברה. בשורה התחתונה, בדוחותיה הכספיים האחרונים לרבעון הראשון של השנה העריכה ספיר, על בסיס הערכת שווי שקיבלה לנכס, כי הפרויקט "יישא שיעור רווחיות לפני מס של כ-25%". עם זאת הדגישה כי "מדובר בשיעור הרווח הגולמי ברמת חברת הפרויקט", בעוד ש"ברמת החברה, שיעור הרווח אינו מהותי".
המשפחה התגייסה לסייע בפירעון אג"ח וכיסוי חריגות
במרץ 2017 חתמה ספיר על הסכם להקמת הפרויקט בסרפסייד מול קבלן מבצע. אולם, דחיית מועד השלמתו, כפי שתוכנן במקור, והתלות הגבוהה שהייתה לספיר בהתקדמות בו, הובילה את החברה בשנת 2019 להחליף חלק מחוב האג"ח שלה בהלוואה מההון המשפחתי של משפחת ספיר, ולבצע פדיון מוקדם ליתרת סדרת אג"ח שלה (ד') בהיקף של 115 מיליון שקל.
על מהלך זה, שכלל נטילת הלוואה של 32 מיליון דולר מעזבונו של תמיר ספיר, אביו של אלכס, החליטה החברה אחרי שבחנה חלופות שונות, "שיאפשרו לה להעמיד אמצעים נזילים מספקים לתשלום יתרת קרן סדרה ד'". באותה עת צפתה ספיר דחייה של כחצי שנה במועד השלמת הפרויקט, ובהתאם העריכה כי יירשם עיכוב בתחילת שיווק הדירות בו.
בהמשך, שוב הייתה זו משפחת ספיר שהתגייסה לסיוע לפרויקט, כשבמקביל לרכישת שתי דירות בפרויקט על ידי אמו ואחותו של בעל השליטה, בסכום כולל של כ-20 מיליון דולר, הן העניקו לחברה הלוואה בסך כ-6 מיליון דולר "לשם כיסוי חריגות חזויות" מתקציב הפרויקט.
כעת מעדכנת ספיר כי הלוו אות הבניה של הפרויקט, בסכום של כ-90 מיליון דולר, נפרעו במלואן, והיא צופה ממנו תזרים נקי של כ-88 מיליון דולר - כ-55 מיליון דולר חלקה, בהתאם לשיעור החזקותיה.
מכירה בהכנסות ראשונות אך גם ההוצאות גדלות
ספיר קורפ פועלת בתחום הנדל"ן להשקעה, ייזום ומלונאות בארה"ב, ונוסף לפרויקט סרפסייד, נכס עיקרי שלה הוא בית המלון NOMO-SOHO במנהטן שבניו-יורק, שפעילותו נפגעה משמעותית במשבר הקורונה.
הקשיים בפעילות שייצר משבר הקורונה לספיר, שעוד טרם המשבר התמודדה עם מצב פיננסי מאתגר, הובילו אותה בשנה שעברה לגבש הסדר פריסה מחודשת לחובות האג"ח שלה, שכלל פדיון מוקדם של חלק מהסכום, לצד דחיית פירעון רוב הסכום והגדלת הריבית עליו, זאת בסיועו של בעל השליטה אלכס ספיר.
כיום לחברה סדרת אג"ח בהיקף של כ-140 מיליון שקל, הנסחרת בתשואה של כ-7%, ומניותיה נמחקו מהמסחר בשנה שעברה במסגרת הצעת רכש שפרסם בעל השליטה.
השפעת מכירת הדירות בסרפסייד ניכרת בדוחותיה לסיכום 2020, אז הציגה ספיר הכנסות של יותר מ-56 מיליון שקל מפעילות יזמית, בעקבות "הכרה בהכנסה לראשונה בגין מכירת שלוש דירות בפרויקט סרפסייד", אולם לצד זאת רשמה גם הוצאות גדולות בגינן.
ברבעון הראשון של 2021, הכנסות הפעילות היזמית שלה הגיעו ל-47 מיליון שקל בעקבות השלמת מכירת ארבע דירות בסרפסייד והכרה בהכנסה מהן, כמו גם הכנסה משכר דירה מדירות שהושכרו בפרויקט, אולם גם במקרה זה לעלייה בהכנסות התלוו הוצאות משמעותיות.
בשורה התחתונה, ספיר ממשיכה לצבור הפסדים, הגם שאלה מצטמצמים, וברבעון הראשון של השנה הגיעו ל-7 מיליון שקל - כמחצית מהפסדיה ברבעון המקביל אשתקד (יותר מ-13 מיליון שקל). זאת אחרי שבשלוש השנים הקודמות (2018-2020) הפסדיה הצטברו ליותר מ-120 מיליון שקל - כמחצית הסכום ב-2020.