גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

בנק ישראל פרסם טיוטה האוסרת על שיעבוד של דירה קיימת לצורך הון עצמי עבור רכישת דירה נוספת. כיום, הבנק נותן 75% מימון עבור רכישת דירה ראשונה, 70% מימון למשפרי דיור (כאלו שבכוונתם לקנות דירה חדשה ולמכור את הדירה שברשותם), ו-50% מימון עבור רכישת דירה שנייה ומעלה.

בנק ישראל חושב שהטיוטה תסייע בהוצאת המשקיעים מהשוק ובכך תצנן את מחירי הדיור שלא מפסיקים לעלות, אך הוא בעצם נלחם במשפרי הדיור ובמשקיעים הקטנים. הזוגות הצעירים, תושבי הפריפריה שגרו בדירות מתפוררות וכעת מעוניינים לקנות דירה על הנייר מקבלן ומתכננים למכור את דירתם בהמשך ואין להם כרגע הון עצמי, יכולים להביא את ההון העצמי בעיקר באמצעות שיעבוד הדירה הקיימת, אך לפי הטיוטה של בנק ישראל, כעת נבצר מהם לעשות כן.

הפגיעה היא גם במשקיעים הקטנים, אנשים כמוך וכמוני, שבדרך כלל קונים דירה נוספת בפריפריה בסכום של מתחת למיליון שקל. אותם משקיעים בוחרים לא להסתמך על המדינה בהגיעם לגיל השלישי, ומנסים להבטיח לעצמם "פנסיה נוספת" של עוד כ-1,500-2,000 שקלים בחודש, אחרי שיסיימו את המשכנתה והמדינה הפכה אותם לאויבים. לדעתי, המדינה צריכה להביא דווקא הטבות לאותם משקיעים קטנים, כי הם עושים כל שביכולתם בשביל לא להידפק על דלתות הביטוח הלאומי.

הטיוטה הופכת את נוטלי המשכנתאות לשקרנים. הלווים ימצאו פתרונות ל'גזרה' וישקרו לבנקים לגבי מטרת ההלוואה, על מנת לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר. ככל הנראה משפרי הדיור או המשקיעים הקטנים ימשיכו ליטול הלוואות מהבנקים, אבל יאלצו לשקר ולספוג הלוואות יקרות יותר בכ-2%, משום שהצהירו שההלוואה אינה מיועדת לדיור.

יצוין גם שהטיוטה של בנק ישראל מכוונת אך ורק לבנקים, וכל החברות החוץ-בנקאית נותנות וימשיכו לתת הלוואות גם בהיקפי מימון של מעל ל-80% משווי הדירות, אבל כאמור בריבית גבוהה יותר. יודגש כי בהיעדר רגולציה, שוק הדיור להשכרה עדיין נשלט על ידי הרבה משקיעים קטנים, וככל שאחוזי המימון של המשקיעים יעלה, מטבע הדברים לא יהיה מנוס מלגלגל את העליות על השוכרים בדמות העלאת דמי השכירות, דבר שיביא פגיעה נוספת גם בשכבות החלשות.

המדינה צריכה להתרכז בהגדלת ההיצע, בפועל זה לא נעשה בעקבות חילופי הממשלות והשרים. בנק ישראל מנסה להילחם בביקושים באמצעות פגיעה במימון, שלטענתו יובילו להקטנה בביקושים ובהתאם לכך, להורדה במחירים. הגיע הזמן שהפתרון יגיע מההיצע ולא מהביקוש. בעיית מחירי הדיור תיפתר כאשר ההיצע יגדל.

אחד הכלים הבסיסיים ביותר בכלכלה זה היצע וביקוש. הסוד הכי גלוי הוא שככל שהמדינה תדאג להיצע גדול יותר של קרקעות זמינות לבנייה, הדבר יוביל להגדלה בהיצע הדירות וככל שההיצע ידביק את קצב הביקושים לדירות, נתחיל לראות עצירה במחירים ואולי אף ירידה. יודגש שנכון למועד כתיבת שורות אלו, המחסור בדירות הוא גדול ביותר. ככל הנראה המדינה הרימה ידיים מהניסיון להגדיל את היצע הדירות ובחרה בדרך הקלה של לנסות להפחית את הביקושים. מניסיון העבר, הדבר הזה לא יצלח והוא בבחינת פלסטר רופף.

הכותב הוא שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’ מומחה נדל"ן, משקיע ויזם. מייסד קבוצת "אושר כלכלי"