גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה משכורות באמת צריך כדי לקנות דירה בישראל?

האם הדירות בישראל הן היקרות ביותר בעולם ביחס לגובה המשכורת כאן? ● שורה של פוליטיקאים טוענים שכן, אבל על מה בעצם הם מסתמכים? ● המשרוקית של גלובס בעקבות המיתוס של מדד הנדל"ן העולמי

זאב אלקין, תקווה חדשה חדשות הבוקר, קשת 12, 20.6.21 / צילום: איל יצהר
זאב אלקין, תקווה חדשה חדשות הבוקר, קשת 12, 20.6.21 / צילום: איל יצהר

מחירי הנדל"ן בישראל עולים בחדות. לפי נתון שפרסמה הלמ"ס בחודש שעבר מדד מחירי הדירות עלה ב-5.6% בשנה האחרונה, והבעיה הזאת מלווה את השיח בישראל כבר זמן רב, לפחות עשור. אבל איך נראים המחירים הללו בהשוואה בינלאומית? אם לשפוט על פי התבטאויות הפוליטיקאים שלנו, הנתונים ההשוואתיים פרוסים לפניהם כספר פתוח. הנה, רק לאחרונה אמר שר הבינוי והשיכון הטרי, זאב אלקין, כי לצערו ממשלת נתניהו הותירה אותנו במצב שבו "אנחנו במקום הראשון בעולם המערבי בכמות המשכורות שאזרח ישראלי צריך כדי לקנות דירה".

אלקין לא לבד ולא מדובר רק על התבטאויות בתקשורת. במערכת הבחירות האחרונה, למשל, טענות השוואתיות מהסוג הזה מצאו את דרכן למצעים של שתי מפלגות. "מחיר דירה ממוצעת (בישראל) עומד על 150 משכורות, לעומת 70 במערב", נכתב במצע "המפלגה הכלכלית" של פרופ' ירון זליכה. במצע הבחירות של ישראל ביתנו, שמי שעומד בראשה הוא כעת שר האוצר, נכתב: "אדם שמרוויח משכורת ממוצעת זקוק למשכורות של 19 שנים לרכישת דירה ממוצעת - פי 4.5 מאשר בארה"ב". על מה הם מסתמכים? יצאנו לבדוק.

פער בין אלקין למשרד שלו

ראשית, נסביר את הבעיה. אנחנו לא מדברים על מספר המשכורות הנדרש בישראל כדי לקנות דירה ממוצעת. זה חישוב פשוט שגם הלמ"ס מספקת והתשובה עליו - נכון ל-2019 - היא כ-143 משכורות בגובה השכר הממוצע במשק (או: כמעט 12 שנים של עבודה). הבעיה היא בהשוואה הבינלאומית: האם באמת בישראל משלמים יותר משכורות על דירה מבכל מדינה אחרת במערב?

שאלנו את השר אלקין על מה התבסס. בתחילה נמסר לנו מטעמו כי אלה נתונים שהוצגו לו על ידי לשכת המנכ"ל של המשרד. אלא שבמשרד השיכון השיבו שאין להם כלל נתונים כאלה. גם ליברמן לא סיפק מקור לטענה שמופיעה במצע מפלגתו. זליכה הפנה אותנו לפרק בסדרה "מגש הכסף" בהשתתפותו, אלא ששם מי שמביא את הנתון הזה הוא זליכה עצמו. פנייה ללמ"ס העלתה כי הם לא עורכים השוואות כאלה.

ומה לגבי נתונים מהעולם? בארגון ה-OECD עושים השוואות מן הסוג הזה, אבל לא בדיוק. ההשוואה שעורך הארגון היא בין "מחירים מנורמלים". כלומר, מדובר במדד שיכול לספק השוואה לגבי קצב העלייה במחירי הנדל"ן בכל מדינה (מאז 2015), אבל לא ניתן להסיק ממנו כמה משכורות ממוצעות נדרשות בכל אחת מהמדינות כדי לקנות דירה. מצאנו גם נתונים של קרן המטבע הבינלאומית, אלא שהם מתבססים על נתוני ה-OECD. אצל הבנק העולמי לא מצאנו עיסוק בנושא.

לא מעודכנים, או לא אמינים

אז אולי יש גופים פרטיים שנותנים מענה לשאלה? ב-2011 ערכה פירמת רואי החשבון BDO השוואה כזו עבור גלובס. הפירמה מצאה שאכן ישראל נמצאת במקום גבוה במדינות ה-OECD, עם 121 משכורות הנדרשות לקניית דירה, אבל לא מדובר בהשוואות שהיא עורכת באופן קבוע. ב-2017, אתר אוסטרלי בשם Assured Removalists ערך חישוב השוואתי של יוקר הדירות בעולם ומצא שישראל נמצאת במקום ה-7 ב-OECD. אבל גם שם לא עדכנו את החישובים מאז.

בסוף הגענו לאתר השוואת המחירים Numbeo, ששייך לחברה הרשומה בסרביה. האתר משווה באופן קבוע את מחירי הדירות במדינות בעולם באמצעות השוואה להכנסה של אזרחי המדינה. האם זה הכלי שיספק לנו את התשובה שחיפשנו?

ראשית, נתבונן בתוצאות הדירוג של האתר. נכון לחציון הראשון של 2021 ישראל ניצבת בו במקום השמיני מבין מדינות ה-OECD, כשנדרשות בה כמעט 13 שנים של משכורת ממוצעת כדי לרכוש דירה ממוצעת. מעלינו נמצאות, בסדר יורד, דרום קוריאה (בה תצטרכו לחסוך יותר מ-26 שנה), צ'ילה, קולומביה, פולין, צ'כיה, לוקסמבורג ופורטוגל. כלומר, ההשוואה הזאת מציגה תמונה שהיא אכן לא מעודדת במיוחד, אבל זה לא המקור שעליו יכול להסתמך אלקין כדי להצדיק את קביעתו הדרמטית.

מעבר לכך, עולה השאלה איך בדיוק עורך האתר את ההשוואות שלו: מה מקור הנתונים ומהי המתודולוגיה המנחה? התשובה יכולה לספק לנו הסבר לשאלה למה השוואות כאלה עשויות להתגלות כבעייתיות, ובכל מקרה אינן עניין מובן מאליו. באתר מסבירים את המתודולוגיה כך: הנתון המחושב הוא כמה זמן ייקח למשק בית לקנות דירה בשטח חציוני. לשם כך, הם יוצאים משתי הנחות יסוד: ראשית, שמשכורת ממוצעת של משק בית בכל מדינה היא השכר הממוצע נטו כפול 1.5, מתוך הנחה שנשים עובדות במשרות חלקיות. שנית, שבכל מדינה שטח הדירה החציוני הוא 90 מ"ר. כדי לחשב את מחיר הדירה החציונית המדומיינת הזו, מחשבים את הממוצע של המחיר למ"ר במרכז העיר ואת המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר.

יש כאן כמובן לא מעט הנחות יסוד שניתן להתווכח איתן. על מה נסמכת הטענה שבכל המדינות ההכנסה הממוצעת של משק בית היא משכורת וחצי? האם סביר לקבוע - גם אם ככלל אצבע - שבכל המדינות גודל הדירה החציוני הוא אכן 90 מ"ר? אבל גם אם נשים בצד את המתודולוגיה, נשאר עם השאלה על מקור הנתונים.

באתר טוענים שנתוני מחירי הדירות הם שקלול של דיווחים של משתמשים ונתונים רשמיים של המדינות השונות. אבל לפחות בישראל, הלמ"ס לא מספקת נתונים על מחירים לפי מטר רבוע, אלא לפי מספר חדרים. האם באתר ערכו איזושהי המרה משוערת ממספר החדרים לגודל במ"ר או שהנתונים מישראל - ואולי גם ממדינות נוספות - נסמכים רק על דיווחי משתמשים?

אנחנו לא מעלים את התהיות הללו מתוך קטנוניות. כשמסתכלים על המדד של Numbeo לאורך השנים מגלים בו נתונים שנראים בעייתיים. לדוגמה, לפי נתוני העבר בו הנוגעים לישראל דווקא ב-2011, השנה בה פרצה המחאה החברתית, נדרשו בישראל רק 6.7 שנות משכורת כדי לקנות דירה ממוצעת, וישראל ירדה אז מהמקום ה-13 למקום ה-22 (כלומר, המצב בה השתפר).

 

מי בכלל צריך מדד כזה?

אז מה למדנו? קודם כל שאין נתונים זמינים ואמינים שעוסקים בהשוואה הזאת, וכדאי לכל הפחות להתייחס בספקנות לפוליטיקאים או מפלגות שקובעים מסמרות בנושא. אבל בואו נשאל שאלה גדולה יותר. נניח שהיה ארגון מהימן שהיה מספק לאורך זמן השוואה בין מחירי הנדל"ן במדינות השונות - זו הרי לא משימה בלתי אפשרית - האם זהו המדד הנכון להיתלות בו?

ב-2011 אמר בהקשר זה פרופ' ליאו ליידרמן, אז היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, בראיון לגלובס כי "נדרשת זהירות גדולה בהשוואות בינלאומיות, שהרי יש הבדלים מוסדיים, בשוק המשכנתאות, בסבסוד הממשלתי לזוגות צעירים וכו', שקשה לכמתם בנתון בודד אחד". בינואר השנה, ציין כתב הנדל"ן של גלובס, אריק מירובסקי, עוד כמה חורים בהשוואות הבינלאומיות: הכנסה ברוטו מול הכנסה נטו, תשלומי ביטוח לאומי שיכולים להגדיל את ההכנסה, יציבות המחיר הממוצע לדירה, וגם גובה הריבית וההון הראשוני שמשפיעים על הנגישות לדירה.

כדאי וחשוב לעקוב אחר מחירי הנדל"ן הגואים בישראל, אבל צריך גם לעשות זאת בצורה מושכלת וזהירה.

עוד כתבות

בית קפה בתל אביב / צילום: Shutterstock

לראשונה מתחילת השנה: ירידה במספר המשרות הפנויות בענף המסעדנות

מספר המשרות הפנויות בחודש אוגוסט עלה ל-134 אלף ● מגמת העלייה במספר המשרות הפנויות התמתנה ● מספר המשרות הפנויות בענף שירותי האירוח והאוכל ירד ב-18%

עודף הייצור יביא למחיקות מלאי פג תוקף ברבעונים הקרובים / צילום: כפיר זיו

חברות הקנאביס מסכמות מחצית: איך מתמודדים עם עודף בכושר ייצור עולמי?

עודף כושר ייצור, חברות שפורצות קדימה ורכישות פוטנציאלית הם רק חלק מהשינויים שעוברות חברות הקנאביס הישראליות ● שירי עדן, מנכ"לית נישות ויועצת לקרן הנאמנות סלע קנאביס: "חברות שביצעו הנפקה משנות את מעמדן"

נמל גואנגג'ואו בסין / צילום: Shutterstock, GuoZhongHua

ההישענות על השקעות סיניות: הנזק רב על התועלת

מן הראוי כי אותם אלה שסוברים שהגדלת הסחר וההשקעות של סין בישראל תניב לנו יתרונות חוץ, ישקלו זאת היטב מחדש ● אם סין צריכה לבחור בין השקעותיה בישראל לבין גישה לנפט ולנמלים ערבים, הבחירה ברורה

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: רפי קוץ

ההחמצה הגדולה של תקציב המדינה - השינוי שלא נעשה במגזר הציבורי

מבנה השכר במגזר הציבורי מכיל במתכונתו הנוכחית עיוותים שהשפעתם השלילית חורגת למשק כולו ● קצב הגידול של 30% בשכר הנומינלי בעשור האחרון במשרדי הממשלה לעומת 19% בכלל המשק, מחדד את הפערים הכלכליים וחוסר השוויון ● המצב הקיים מייצר מערכת תמריצים קלוקלת - מערכת האיזונים המעוותת בין שני המגזרים, הפרטי והציבורי, לא תוכל להתקיים לאורך זמן

יאיר נתניהו / צילום: שלומי יוסף

מחיר הדחייה: יאיר נתניהו שילם 310 אלף שקל לעורך וואלה לשעבר - ואז גילה שהסכום תפח

בית המשפט המחוזי דחה את בקשת נתניהו לעכב את פסק דינו של בית המשפט השלום, וחייב אותו לשלם מיידית לאבי אלקלעי את הפיצוי שנפסק לטובתו במסגרת תביעת הדיבה שהגיש נגדו ● יאיר נתניהו טען כי לא קיבל את התביעה, אולם השופטת לא קיבלה את הטיעון והחליטה להותיר את פסק הדין על כנו, ואף לחייבו בהוצאות משפט נוספות בסכום של כ-30 אלף שקל

בורסת נאסד''ק , ניו יורק / צילום: יח''צ

נמשכות הירידות בוול סטריט; הנאסד"ק נופל ב-2%, הביטקוין צולל ב-7.5%

היום לא התרחש מסחר במרבית מדינות אסיה בשל חגים שונים במדינות ● בורסת הונג קונג ננעלה בירידת שערים של 3.3% ● הביטקוין צונח בכ-7.5%, ונסחר ברמה של 43,931 דולר

קרן חזון, מנכ''לית תורפז / צילום: יח''צ

תורפז רוכשת שליטה בחברה בלגית בכ-11 מיליון אירו

הרכישה של חברת FIT תתבצע באמצעות תשלום מזומן של 20% מהסכום ו-80% באמצעות הקצאת של 1.9% ממניות תורפז

מירי רגב / צילום: רמי זרנגר

מכינה את הקרקע לתפקיד היו"ר? מירי רגב התפקדה להסתדרות

רגב טרם הודיעה אם בכוונתה להתמודד בבחירות להסתדרות שיתקיימו במאי 2022, אך בליכוד מעריכים כי היא מכינה את הקרקע לאפשרות הזו ללא מעורבות נתניהו ● מטעם רגב נמסר בתגובה: "ח"כ רגב ראתה לנכון להתפקד להסתדרות על-מנת לחזק ולתמוך בערכים שההסתדרות מייצגת; את דרכה הפוליטית היא תעשה אך רק בתוך הליכוד"

טיולים לעצלנים

לא ממש טרק, אבל גם לא רק סלפי וחתכנו: 5 מסלולים לעצלנים שבינינו

לא רק לשביליסטים וחובבי טרקים מגיע ליהנות מטבע ונופים. לפעמים, כשרק רוצים לטעום קצת נוף ואוויר צח ולא לצאת למסע כומתה, אין כמו טיול קצר ● חמישה מסלולים שמתאימים גם כשאין זמן, כשסתם מתעצלים ובעיקר אם יש בחבורה זאטוטים

המערכות של מצרפלס מיועדות בעיקר לתחום האינסטלציה הביתית / אילוסטרציה: Shutterstock

אינרום במו"מ לרכישת פעילות צנרת האינסטלציה של מצרפלס ב-150 מיליון שקל

לאחר השלמת העסקה ימשיך קיבוץ מצר להחזיק ב-100% ממניות מצרפלס, שתיוותר עם פעילות של פתרונות השקיה לחקלאות

שרת הכלכלה אורנה ברביבאי / צילום: יוסי זמיר

"הרגולציה המופרזת בישראל היא כמו כולסטרול שחוסם הכל"

התקציב יעבור, רפורמת הייבוא לא תפגע בתעשייה כחול־לבן, ומודל החל"ת יצר "תת־תרבות הרסנית" של עבודה בשחור ● שרת הכלכלה אורנה ברביבאי מסבירה איך תשחרר את הכלכלה הישראלית מהחסמים שחונקים אותה, ומדוע היא בעד תוספות הרמטכ"ל לפורשי מערכת הביטחון

אולף שולץ / צילום: Associated Press, Michel Euler

רגע לפני הבחירות בגרמניה: המועמד המוביל מציע להטיל מס על העשירים

העלאת שכר מינימום דרמטית, ייצוב רמות הפנסיה באופן שיעוגן בחוק וגם הגדלת המסים שיוטלו על הגרמנים העשירים ביותר במדינה: אלו עיקרי התוכנית הכלכלית של אולף שולץ, מועמד המפלגה הסוציאל-דמוקרטית לבחירות שיתקיימו בעוד שבוע ● "מי שמרוויחים הרבה יחסית, כמוני, יכולים להרשות לעצמם לתרום יותר לטובת הקהילה", אמר

חיסון לקורונה / צילום: Shutterstock, LookerStudio

פייזר הודיעה על תוצאות חיוביות לניסוי החיסון נגד קורונה בילדים בני 5-11

במחקר פנימי של החברה נמצא כי הילדים שלקחו חלק בניסוי לא הראו תופעות לוואי חמורות, ופיתחו חסינות גבוהה

שדה תעופה בן גוריון / צילום: מיכל רז חיימוביץ

טורקיה נשארת אדומה, מקסיקו יוצאת מהרשימה: משרד הבריאות מעדכן את סיווג המדינות

משרד הבריאות פרסם את המלצת סיווג המדינות שתכנס לתוקף ב-27 בספטמבר ●  אוקראינה היא שיאנית שיעור התחלואה בחודש האחרון (לאחר הביקור ההמוני באומן) עם כ-5.5% שיעור הדבקה עד 10 ימים לאחר הנחיתה

עמוס סימן טוב, מנכ''ל ומייסד החברה / צילום: יח''צ

חברת הפינטק הישראלית Way2VAT השלימה הנפקה בבורסה האוסטרלית

ההנפקה בוצעה לפי שווי של 30.7 מיליון דולר אוסטרלי (כ-72 מיליון שקל) ● ביום המסחר הראשון שלה המניה זינקה ב-57.5% ● אחרי העלייה ביום המסחר הראשון, ביום המסחר השני המניה ירדה בכ-8%

מפגינים נגד החובה להתחסן בקליפורניה,  אוגוסט 2021 / צילום: Associated Press, Rich Pedroncelli

ההיסטוריה הארוכה של חובת ההתחסנות באמריקה

מגפת הקורונה החייתה את השיח הציבורי על חירויות הפרט מול בריאות הציבור, שהחל כבר בזמנים קולוניאליים

פועל באתר בנייה. 2021 תשבור כפי הנראה את שיא המשכנתאות השנתי / צילום: שלומי יוסף

היקף המשכנתאות שוב שובר שיא: 11.9 מיליארד שקל באוגוסט

המידע שמסר בנק ישראל על היקף המשכנתאות בחודש אוגוסט לא כולל פירוט לפי משקיעים, קוני מחיר למשתכן או ממחזרי משכנתאות ● כמו כן, עדיין לא פורסמו נתונים משלימים על שוק הדיור, אך בהנחה שהוא התנהג בהתאם לחודשים האחרונים, נראה שגם באוגוסט נמכרו יותר מ-10,000 דירות

מה אפשר לקנות ב־1.6 מיליון שקל באזור הצפון / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מה אפשר לקנות ב-1.6 מיליון שקל באזור הצפון

בית בהרחבה של קיבוץ אשדות יעקב, בית ביישוב הקהילתי גבעת אבני ובתים פרטיים בקריית שמונה ובצפת

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אייל מרגולין

ממרץ 2022: בזק תחל לספק שירותי אינטרנט מלאים ללא הפרדה

משרד התקשורת הודיע היום כי הוא מאשר הסכמי מדף של חברת בזק עם ספקיות אינטרנט ● המשמעות היא שבתוך חצי שנה החברה תספק שירות אינטרנט מלא, וכבר לא תחול בשוק התקשורת ההפרדה בין ספק לתשתית

שליחי wolt / צילום: שלומי יוסף

בפעם השלישית בשבועיים: תוקנה התקלה בשירות המשלוחים של וולט

לפני שבוע וחצי חוותה אפליקציית המשלוחים הבינלאומית תקלה שנמשכה למעלה מ-4 שעות ● בשבוע שעבר, בערב שלפני יום כיפור, ארעה תקלה נוספת ● גם הערב מי שניסה להזמין דרך האפליקציה נתקל בהודעה המבשרת על השבתת השירות "לכמה דק' בלבד" ● מוולט נמסר: ״ חווינו תקלה רגעית שטופלה במהירות, חזרנו לפעילות מלאה״