זאב אלקין, תקווה חדשה חדשות הבוקר, קשת 12, 20.6.21 / צילום: איל יצהר
מחירי הנדל"ן בישראל עולים בחדות. לפי נתון שפרסמה הלמ"ס בחודש שעבר מדד מחירי הדירות עלה ב-5.6% בשנה האחרונה, והבעיה הזאת מלווה את השיח בישראל כבר זמן רב, לפחות עשור. אבל איך נראים המחירים הללו בהשוואה בינלאומית? אם לשפוט על פי התבטאויות הפוליטיקאים שלנו, הנתונים ההשוואתיים פרוסים לפניהם כספר פתוח. הנה, רק לאחרונה אמר שר הבינוי והשיכון הטרי, זאב אלקין, כי לצערו ממשלת נתניהו הותירה אותנו במצב שבו "אנחנו במקום הראשון בעולם המערבי בכמות המשכורות שאזרח ישראלי צריך כדי לקנות דירה".
אלקין לא לבד ולא מדובר רק על התבטאויות בתקשורת. במערכת הבחירות האחרונה, למשל, טענות השוואתיות מהסוג הזה מצאו את דרכן למצעים של שתי מפלגות. "מחיר דירה ממוצעת (בישראל) עומד על 150 משכורות, לעומת 70 במערב", נכתב במצע "המפלגה הכלכלית" של פרופ' ירון זליכה. במצע הבחירות של ישראל ביתנו, שמי שעומד בראשה הוא כעת שר האוצר, נכתב: "אדם שמרוויח משכורת ממוצעת זקוק למשכורות של 19 שנים לרכישת דירה ממוצעת - פי 4.5 מאשר בארה"ב". על מה הם מסתמכים? יצאנו לבדוק.
פער בין אלקין למשרד שלו
ראשית, נסביר את הבעיה. אנחנו לא מדברים על מספר המשכורות הנדרש בישראל כדי לקנות דירה ממוצעת. זה חישוב פשוט שגם הלמ"ס מספקת והתשובה עליו - נכון ל-2019 - היא כ-143 משכורות בגובה השכר הממוצע במשק (או: כמעט 12 שנים של עבודה). הבעיה היא בהשוואה הבינלאומית: האם באמת בישראל משלמים יותר משכורות על דירה מבכל מדינה אחרת במערב?
שאלנו את השר אלקין על מה התבסס. בתחילה נמסר לנו מטעמו כי אלה נתונים שהוצגו לו על ידי לשכת המנכ"ל של המשרד. אלא שבמשרד השיכון השיבו שאין להם כלל נתונים כאלה. גם ליברמן לא סיפק מקור לטענה שמופיעה במצע מפלגתו. זליכה הפנה אותנו לפרק בסדרה "מגש הכסף" בהשתתפותו, אלא ששם מי שמביא את הנתון הזה הוא זליכה עצמו. פנייה ללמ"ס העלתה כי הם לא עורכים השוואות כאלה.
ומה לגבי נתונים מהעולם? בארגון ה-OECD עושים השוואות מן הסוג הזה, אבל לא בדיוק. ההשוואה שעורך הארגון היא בין "מחירים מנורמלים". כלומר, מדובר במדד שיכול לספק השוואה לגבי קצב העלייה במחירי הנדל"ן בכל מדינה (מאז 2015), אבל לא ניתן להסיק ממנו כמה משכורות ממוצעות נדרשות בכל אחת מהמדינות כדי לקנות דירה. מצאנו גם נתונים של קרן המטבע הבינלאומית, אלא שהם מתבססים על נתוני ה-OECD. אצל הבנק העולמי לא מצאנו עיסוק בנושא.
לא מעודכנים, או לא אמינים
אז אולי יש גופים פרטיים שנותנים מענה לשאלה? ב-2011 ערכה פירמת רואי החשבון BDO השוואה כזו עבור גלובס. הפירמה מצאה שאכן ישראל נמצאת במקום גבוה במדינות ה-OECD, עם 121 משכורות הנדרשות לקניית דירה, אבל לא מדובר בהשוואות שהיא עורכת באופן קבוע. ב-2017, אתר אוסטרלי בשם Assured Removalists ערך חישוב השוואתי של יוקר הדירות בעולם ומצא שישראל נמצאת במקום ה-7 ב-OECD. אבל גם שם לא עדכנו את החישובים מאז.
בסוף הגענו לאתר השוואת המחירים Numbeo, ששייך לחברה הרשומה בסרביה. האתר משווה באופן קבוע את מחירי הדירות במדינות בעולם באמצעות השוואה להכנסה של אזרחי המדינה. האם זה הכלי שיספק לנו את התשובה שחיפשנו?
ראשית, נתבונן בתוצאות הדירוג של האתר. נכון לחציון הראשון של 2021 ישראל ניצבת בו במקום השמיני מבין מדינות ה-OECD, כשנדרשות בה כמעט 13 שנים של משכורת ממוצעת כדי לרכוש דירה ממוצעת. מעלינו נמצאות, בסדר יורד, דרום קוריאה (בה תצטרכו לחסוך יותר מ-26 שנה), צ'ילה, קולומביה, פולין, צ'כיה, לוקסמבורג ופורטוגל. כלומר, ההשוואה הזאת מציגה תמונה שהיא אכן לא מעודדת במיוחד, אבל זה לא המקור שעליו יכול להסתמך אלקין כדי להצדיק את קביעתו הדרמטית.
מעבר לכך, עולה השאלה איך בדיוק עורך האתר את ההשוואות שלו: מה מקור הנתונים ומהי המתודולוגיה המנחה? התשובה יכולה לספק לנו הסבר לשאלה למה השוואות כאלה עשויות להתגלות כבעייתיות, ובכל מקרה אינן עניין מובן מאליו. באתר מסבירים את המתודולוגיה כך: הנתון המחושב הוא כמה זמן ייקח למשק בית לקנות דירה בשטח חציוני. לשם כך, הם יוצאים משתי הנחות יסוד: ראשית, שמשכורת ממוצעת של משק בית בכל מדינה היא השכר הממוצע נטו כפול 1.5, מתוך הנחה שנשים עובדות במשרות חלקיות. שנית, שבכל מדינה שטח הדירה החציוני הוא 90 מ"ר. כדי לחשב את מחיר הדירה החציונית המדומיינת הזו, מחשבים את הממוצע של המחיר למ"ר במרכז העיר ואת המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר.
יש כאן כמובן לא מעט הנחות יסוד שניתן להתווכח איתן. על מה נסמכת הטענה שבכל המדינות ההכנסה הממוצעת של משק בית היא משכורת וחצי? האם סביר לקבוע - גם אם ככלל אצבע - שבכל המדינות גודל הדירה החציוני הוא אכן 90 מ"ר? אבל גם אם נשים בצד את המתודולוגיה, נשאר עם השאלה על מקור הנתונים.
באתר טוענים שנתוני מחירי הדירות הם שקלול של דיווחים של משתמשים ונתונים רשמיים של המדינות השונות. אבל לפחות בישראל, הלמ"ס לא מספקת נתונים על מחירים לפי מטר רבוע, אלא לפי מספר חדרים. האם באתר ערכו איזושהי המרה משוערת ממספר החדרים לגודל במ"ר או שהנתונים מישראל - ואולי גם ממדינות נוספות - נסמכים רק על דיווחי משתמשים?
אנחנו לא מעלים את התהיות הללו מתוך קטנוניות. כשמסתכלים על המדד של Numbeo לאורך השנים מגלים בו נתונים שנראים בעייתיים. לדוגמה, לפי נתוני העבר בו הנוגעים לישראל דווקא ב-2011, השנה בה פרצה המחאה החברתית, נדרשו בישראל רק 6.7 שנות משכורת כדי לקנות דירה ממוצעת, וישראל ירדה אז מהמקום ה-13 למקום ה-22 (כלומר, המצב בה השתפר).
מי בכלל צריך מדד כזה?
אז מה למדנו? קודם כל שאין נתונים זמינים ואמינים שעוסקים בהשוואה הזאת, וכדאי לכל הפחות להתייחס בספקנות לפוליטיקאים או מפלגות שקובעים מסמרות בנושא. אבל בואו נשאל שאלה גדולה יותר. נניח שהיה ארגון מהימן שהיה מספק לאורך זמן השוואה בין מחירי הנדל"ן במדינות השונות - זו הרי לא משימה בלתי אפשרית - האם זהו המדד הנכון להיתלות בו?
ב-2011 אמר בהקשר זה פרופ' ליאו ליידרמן, אז היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, בראיון לגלובס כי "נדרשת זהירות גדולה בהשוואות בינלאומיות, שהרי יש הבדלים מוסדיים, בשוק המשכנתאות, בסבסוד הממשלתי לזוגות צעירים וכו', שקשה לכמתם בנתון בודד אחד". בינואר השנה, ציין כתב הנדל"ן של גלובס, אריק מירובסקי, עוד כמה חורים בהשוואות הבינלאומיות: הכנסה ברוטו מול הכנסה נטו, תשלומי ביטוח לאומי שיכולים להגדיל את ההכנסה, יציבות המחיר הממוצע לדירה, וגם גובה הריבית וההון הראשוני שמשפיעים על הנגישות לדירה.
כדאי וחשוב לעקוב אחר מחירי הנדל"ן הגואים בישראל, אבל צריך גם לעשות זאת בצורה מושכלת וזהירה.