לרכוש דירה בביטקוין / אילוסטרציה: Shutterstock
ספיר קורפ, חברת נדל"ן הנסחרת בישראל ועוסקת בנדל"ן מניב ויזמות נדל"ן בארה"ב, הודיעה באחרונה כי מכרה פנטהאוז בפרויקט יוקרתי שלה בסרפסייד, מיאמי (אותה העיר שבה אירע באחרונה אסון התמוטטות הבניין), תמורת סכום של 22.5 מיליון דולר, ששולם במטבעות דיגיטליים. העסקה יצאה לפועל זמן קצר לאחר שהחברה הודיעה כי תאפשר למי שמעוניין לשלם לה עבור הדירות במטבעות וירטואליים.
לדברי שרון רז, מנכ"לית ספיר קורפ, "אלה אנשים שצברו עושר רב, והם עדיין מתקשים להשתמש בעושר הזה באפיקים שהם מיינסטרים, כמו רכב או דירה. זה קהל של קונים לגיטימיים שצברו כסף לגיטימי (במטבעות דיגיטליים), והם רוצים לקנות את הדבר הכי בסיסי.
"אלה גם קונים שיש להם פחות רגישות למחיר, ומכיוון שאנו מאמינים שזה יותר ויותר יגיע למיינסטרים, כדאי למצוא דרך לאפשר להם לנתב את ההון שצברו בקריפטו, לנדל"ן".
לא הייתה זו עסקת הנדל"ן הראשונה בביטקוין. כבר לפני שלוש שנים, משה חוגג, הבעלים של מועדון הכדורגל בית"ר ירושלים, עשה שימוש במטבעות דיגיטליים כדי לרכוש נדל"ן: מתוך כ-70 מיליון שקל ששילם עבור מגרש בכפר שמריהו, שרכש מאילן בן דב, כ-10 מיליון שקל הוא שילם במטבעות דיגיטליים. במקרה של חוגג זה לא מפתיע, שכן הוא הבעלים של אליינמנט, הפועלת בתחום הקריפטו.
ואולם, לא צריך להיות בעלים של חברת קריפטו כדי לצבור מטבעות דיגיטליים בכמות ראויה לציון. לא מעט צעירים מצאו עצמם במצב שעומדים לרשותם מטבעות דיגיטליים בשווי גבוה, חלקם נרכשו בתחילת הדרך, עוד כשהיו מאוד רחוקים ממעמדם הנוכחי, בלב המיינסטרים.
לא ניתן עדיין לומר שרכישת מוצרים בסיסיים כמו רכב ונדל"ן באמצעות קריפטו היא מהלך שגור, אבל חברות הנדל"ן ערות לצרכים של לקוחות פוטנציאליים, ונערכות בהתאם. בכל הקשור לדירות חדשות, הבעיה היא כרגע הרגולציה.
הביקוש: מצד ההייטקיסטים
"יש לנו פרויקט מגורים בטירת הכרמל, ליד פארק ההייטק והעסקים מת"ם", מספרת סיון היללי, סמנכ"לית השיווק של חברת קרדן נדל"ן. "לאחר שהודענו שאת הדירות האחרונות בפרויקט אנחנו משווקים לעובדי מת"ם, הגיע אלינו בחור צעיר יחסית, עובד הייטק. כיום הוא גר בהרצליה, והוא מגיע לעבודה ברכבת בכל יום. הוא התעניין ברכישת דירה בפרויקט, ואמר לנו שהוא מעוניין לשלם חלק מהכסף בביטקוין".
"התחלנו לבדוק את הנושא, ולהתחיל לראות איך אפשר לקדם את התהליכים. לפי חוק המכר, שיטת המכר היחידה האפשרית היא תשלום בשקלים בעבור שוברים. כך שמבחינת הרגולציה לא ניתן לעשות עסקה במטבע דיגיטלי, אך אנו בוחנים את העניין וברגע שיהיה אפשר לעשות משהו, נפעל. פנינו לרגולציה והבנו שדנים בזה. אני מניחה שכמונו, הם מתחילים להבין שזה הדבר הבא".
גם בחברת יובלים סיטי בוי, היוזמת ומתכננת פרויקטים בתחום המגורים באזור המרכז (לצד פרויקטים של נדל"ן מניב), הבינו לאן נושבת הרוח. "יש כיום הרבה מתעשרי הייטק חדשים", אומר גורם בחברה. "רק מהנפקת איירון סורס יש עכשיו 230 מיליונרים חדשים (בעקבות מיזוג החברה עם חברת הספאק תומא בראבו), וחלקם הגדול גרים בתל אביב. אלה אנשים יותר מעודכנים טכנולוגית, שבהשוואה לציבור הרחב משקיעים יותר במוצרים אלטרנטיביים, כמו קריפטו. כך שמבחינתם, חלק מההון שצברו הוא בקריפטו".
כבר ביקשו מכם לשלם בביטקוין עבור הדירות?
"היו כמה פניות כאלה. חלק רצו לשלם הכול במטבעות דיגיטליים, ואחרים רצו לשלם לפחות חלק מהסכום במטבעות דיגיטליים. אז אנחנו נערכנו וקנינו ארנקים דיגיטליים.
"הבעיה היא שהתשלום על דירות הוא באמצעות שוברים בלבד, כך שזה לא מתאפשר. אבל אנחנו חושבים על פתרונות שיעזרו לאנשים לעשות זאת, כמו למשל, שאנחנו ננזיל להם את הכסף, כלומר, הם ישלמו לנו בביטקוין ואנחנו נעביר להם סכום מזומן, שאיתו הם ישלמו את השוברים".
המכשולים: הרגולציה ושווי המטבעות
לדברי עו"ד גיא פרבמן, ממשרד גיא פרבמן רשף, העוסק בנדל"ן, יש כיום חשש בקרב מוכרי נדל"ן, לקבל תמורה בקריפטו, הן בקרב מוכרים פרטיים בעסקאות יד שנייה, והן בקרב חברות. "מבחינת הבנק", אומר פרבמן, "רכישת דירה (חדשה) צריכה להיות באמצעות שוברים, ועד שלא ייפרץ המחסום הזה, לא יהיה אפשר לבצע רכישה באמצעות קריפטו. לאחר שיימצא פתרון, הן מבחינת הבנקים והן מצד הרגולטור, אני מעריך שיהיה גידול משמעותי של עסקאות במטבעות וירטואליים".
ממשרד השיכון נמסר לגלובס בעניין כי: "חוק המכר אינו מחייב ביצוע תשלום בגין דירה במטבע מסוים. ככל שחלה מגבלה כלשהי, הרי שהיא חיצונית לחוק המכר. כך למשל, כאשר הבטוחה אשר ניתנת לרוכש היא מסוג ליווי בנקאי או פוליסת ביטוח, הסדר השוברים הקבוע בחוק מביא לכך שכספים נדרשים להיכנס לחשבון ליווי ייעודי, אשר כפוף לנוהלי הבנקים".
רז מחברת ספיר קורפ מדגישה שכדי לעשות עסקה בביטקוין חייב להיות פתרון לכל נושא המרת הקריפטו, כדי שלא יקרה מצב שהחברה לוקחת על עצמה סיכון הנובע מהתנודתיות בשווי המטבעות הדיגיטליים. המטרה שהיא תקבל למעשה בסופו של יום דולרים לפי שווי הנכס הנקוב בהסכם המכירה.
ספיר קורפ פתרו זאת באמצעות שימוש בפלטפורמת המרה ידועת שם בארצות הברית, שהיא, לדברי רז, "מבצעת הן את ההמרה, הן את תהליך ה-KYC (know Your Client) ובדיקות רגולטוריות נוספות.
"המערכת הזו מבצעת את כל הבדיקות הדרושות ובעצם מהווה שילוב בין הישן לחדש. מצד אחד, אתה מאפשר ללקוחות שמעוניינים לשלם במטבעות דיגיטליים את האפשרות הזו. מצד שני, החברה לא נוטלת סיכון שנובע מכך שמדובר במטבע לא יציב, ולא מוותרת על כל הבדיקות הדרושות כדי לוודא שהמקור של ההון הזה הוא ‘נקי’. במקרה של רכישת נדל"ן מעורבת גם חברת נאמנות שלמעשה היא זו שמקבלת את התשלומים ומחלקת תמורות הרכישה (המוכר, רשויות המס, הבנק המלווה וכו’).
האתגרים: הרישום והלבנת הון
לדברי עו"ד צבי גבאי, ראש מחלקת שוק ההון במשרד עו"ד ברנע ולשעבר הממונה על האכיפה ברשות ניירות ערך, "טכנולוגיית הבלוקצ’יין (שעל בסיסה מונפקים מטבעות דיגיטליים), ללא ספק תיצור מהפכה בתחום הנדל"ן, ותשנה את המציאות המוכרת.
"נדל"ן", הוא אומר, "הוא אחד התחומים שבהם הרישום הוא תנאי מהותי לקיומה של עסקה, להבדיל למשל מעסקת מניות. הרישום הוא חלק בלתי נפרד מהזכות, וללא רישום במרשם הפורמלי - אין לי למעשה זכות קניינית".
עסקת רכישת נדל"ן על גבי הבלוקצ’יין כוללת שני מישורים: הראשון הוא העברת הבעלות בנדל"ן, השני - העברת התשלום. לצורך העברת בעלות בנדל"ן יש צורך ברישום הנדל"ן על גבי הבלוקצ’יין. "לא מדובר בתהליך מורכב", הוא מסביר, "אבל המערכות כיום לא תומכות במישור הזה. לכן, בעסקת רכישת נדל"ן כיום, העברת הבעלות תיעשה בדרך הקונבנציונלית. יחד עם זאת, המישור השני - העברת תשלום - בהחלט יכול להתבצע גם כיום, אף שמדובר בתהליך מעט מורכב.
"בעסקת נדל"ן, יוצא דיווח לרשות המסים על התשלום. הדיווח הוא מקוון, ומפרט מספר צורות לביצוע התשלום. מטבע הדברים, תשלום במטבע וירטואלי אינו אחת האופציות בטופס המקוון, ויש צורך לדווח על ביצוע באמצעי אחר ולספק אסמכתאות. הבעיה היא שמרבית הארנקים הדיגיטליים אינם כוללים אפשרות להפקת אסמכתה או דוח תנועות מסודר, כפי שאנחנו מכירים מהבנקים למשל. אפשר לנסות להעביר צילומי מסך, אך אינני יודע אם רשות המסים תאהב אפשרות כזו".
אז מה האלטרנטיבה?
"הייתי ממליץ להעביר את הכסף באמצעות פלטפורמה שיש לה רישיון רגולטורי כלשהו, כמו למשל פלטפורמות שבאמצעותן אני יכול להמיר את המטבע הווירטואלי ולהעביר אותו לארנק אחר. כשמדובר בגוף מפוקח קיים סיכוי גדול יותר שהמערכת תוכל להפיק אישור מתאים".
המורכבות השנייה בתשלום באמצעות מטבע וירטואלי הוא הנאמנות. בעסקאות נדל"ן באופן טיפוסי כסף יושב בחשבון נאמנות כלשהו עד לקבלת אישורים רלוונטיים כמו רישום הערת אזהרה למשל. כשמדובר בקריפטו זה מעט מורכב יותר. לא כל אחד יודע לתת שירותי נאמנות לנכס וירטואלי, ומכיוון שמדובר בנכסים בעלי נטייה גבוה לתנודתיות - קיים חשש אמיתי לשחיקה בערך הנכס בתקופת הביניים.
"אלה הן שתי אבני הנגף, שצריך לתת להן מענה בכל מה שנוגע לתשלום במטבעות דיגיטליים על עסקאות נדל"ן - אבל הטכנולוגיה תידרש לתת מענה גם לגבי מקור הכסף. ביטקוין, או כל מטבע דיגיטלי אחר, במידה מסוימת הוא כמו מזוודות של מזומן, והטכנולוגיה צריכה לתת מענה לכך שהרכישה הנדל"נית בקריפטו לא תהיה מקלט להלבנת הון".
העתיד: "הם פה כדי להישאר"
עו"ד פרבמן סבור שעד שנת 2030, היקף עסקאות הנדל"ן הנעשות בקריפטו, יילך ויגדל, עד לרמה של כ-30% מכלל עסקאות הנדל"ן.
"זה יילך ויתפוס מקום גדול יותר. בעיקר אצל החבר’ה הצעירים, שחלק מההון שעומד לרשותם הוא במטבעות דיגיטליים. ככל שהבנקים יכירו ליזמים/קבלנים הפקדות באמצעות מטבעות וירטואליים כחלק מהון העצמי, זה יוביל לגידול מהותי בעסקאות מסוג זה".
רז: "מערכת התשלומים החוץ בנקאית והמטבעות הדיגיטליים יצרו הון רב והם פה כדי להישאר. אנחנו מאמינים שנדל"ן הוא החיבור המתבקש בין העולם החדש לבין העולם הרגולטורי, הקונסרבטיבי".
מה תגיד רשות המסים
רשות המסים הוציאה כבר לפני כשלוש שנים חוזר בנושא, והתייחסה לנושא המסים המתחייבים בעסקאות קריפטו. הרשות התייחסה בעיקר לאופן שבו נקבע גובה העסקה לצורך הדיווח, בהינתן שמדובר במטבעות ששוויים משתנה.
על פי החוזר, סכום התמורה המשולמת בעסקה יהיה זהה הן למוכר לעניין קביעת התמורה, והן לרוכש לעניין קביעת המחיר המקורי. סכום התמורה ייקבע בהתאם לשווי ההוגן בשקלים של אמצעי התשלום במטבעות וירטואליים. אם לנכס או לסחורה הנקנים קיים מחיר נקוב, שווי המכירה של אמצעי התשלום במטבעות וירטואליים ששימש לרכישתם, יהיה בהתאם למחיר הנקוב של הנכס או של הסחורה.
כן נקבע כי במועד עסקת החליפין המוכר ירשום הכנסה בגין מכירת הנכס. שווי התמורה ייקבע גם כמחיר המקורי של אמצעי התשלום (הווירטואלי) המתקבל, ובמועד המכירה יחושב הרווח שנצמח מהשינויים בערכו ממועד העסקה ועד מועד המכירה.