גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם

רוכשי דירה ביטלו את הסכם המכר על סמך הודעת שמאי הבנק שהדירה נבנתה ללא היתר ● לאחר שהתברר כי מדובר בטעות, הם חויבו בפיצוי מוסכם למוכרים בסך 133 אלף שקל

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לאחרונה פסק בית משפט השלום בחיפה כי רוכשי דירה ישלמו למוכרים פיצוי מוסכם בסך של כ-133 אלף בצירוף הוצאות משפטיות, בגין הפרה יסודית מצדם של הסכם המכר.

רקע: מדובר בקונים אשר חתמו בשנת 2017 על הסכם לרכישת דירת מגורים בבניין בחיפה. עובר לחתימת הסכם המכר קיבלו הקונים לבקשתם ייפוי-כוח מהמוכרים לצורך ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לדירה.

לאחר חתימת הסכם המכר ומסירת ההמחאה הבנקאית בגין התשלום הראשון לידיו הנאמנות של בא-כוח המוכרים, פנו הקונים לבנק למשכנתאות לצורך נטילת הלוואת משכנתה לרכישת הדירה. במסגרת הבדיקות שערך השמאי מטעם הבנק, דיווח השמאי לקונים כי חלק מהבניין, לרבות הדירה נשוא הסכם המכר עצמה, נבנו ללא היתר בנייה כדין.

בעקבות המידע הנ"ל הודיעו הקונים למוכרים כי "הגילוי" הנ"ל מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ונתנו למוכרים 21 ימים לתיקון ההפרה. בהמשך הגישו הקונים תביעה בה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם המכר.

המוכרים מצדם הגישו תביעה נגדית ועתרו לסעד של אכיפת הסכם המכר ותשלום פיצויים. המוכרים אשר מכרו בינתיים את הדירה לצד שלישי, ויתרו על הסעד של אכיפת ההסכם והסתפקו בסעד של פיצוי.

ההחלטה: במסגרת פסק הדין קבע השופט אבישי רובס כך: "אין ספק שמוטלת על מוכר חובה, מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, לגלות לקונה נתון משמעותי לפיו הדירה נבנתה ללא היתר (ככל שהוא מודע לכך), גם אם אין בהסכם הוראה ספציפית המחייבת את המוכר לגלות זאת.

"מנגד, במצב שבו לא קיימת בהסכם הוראה מתאימה, לא ניתן לדרוש באופן דווקני כי בירור תהיית הקונה או סברה שלו כי לא קיים לדירה היתר כדין ייעשה על-ידי המוכר, ואין להטיל עליו חובה חדשה כתנאי לקיום ההסכם".

בית המשפט בחן את הצהרות והתחייבויות הצדדים בהסכם וקבע כי משלא הוטלה על המוכרים במסגרת ההסכם החובה להציג היתר בנייה, לצד העובדה שהמוכרים לא התייחסו במסגרת הצהרותיהם למצב התכנוני של הנכס (מתן היתר), להבדיל מהצהרות אודות היעדר הליכים משפטיים או מינהליים או עריכת שינויים בדירה המחייבים מתן היתר - הרי שלא היה מקום להתלות את המשך קיום ההסכם בהמצאת היתר בנייה.

יוער כי בסופו של דבר ולאחר העמקת הבדיקות, התברר כי הדירה אכן נבנתה על-פי היתר בנייה. גילוי זה סתם את הגולל על טענת הקונים לפיה הקומה כולה ולרבות הדירה נבנו ללא היתר בנייה.

במסגרת קביעותיו הוסיף בית המשפט כי משעה שעלה אצל הקונים חשד שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר, היה עליהם לפעול באופן אקטיבי ונמרץ לבירור העניין מול הרשויות. הם לא עשו כן, והדבר עומד להם לרועץ. התעקשות הקונים לדרוש מהמוכרים לברר את העניין ולהמציא לידיהם היתר בנייה, כתנאי לקיום התחייבויותיהם על-פי ההסכם, גרמה להם להפר את ההסכם פעמיים באופן יסודי - הן בשל אי-תשלום התמורה במועד והן בשל הוצאת הודעת ביטול ללא עילה.

המשמעות: יצוין כי הקונים הגישו הודעת צד ג' נגד השמאי מטעם הבנק, בטענה כי זה הטעה אותם כשמסר את המידע שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר בנייה - אך זו נדחתה. נקבע כי השמאי אכן התרשל בתפקידו, אך אין קשר סיבתי בין טעותו לבין בחירתם של הקונים שלא לקיים את ההסכם, שכן לאחר שדווח לקונים על היעדר היתר בנייה ביחס לדירה, הקונים ביקרו במשרדי העירייה, והתברר להם כי קיימת אפשרות סבירה, ואולי אף מעבר לכך, כי המידע שמסר להם השמאי אינו נכון. הקונים יכלו בשלב זה בידי לחזור בהם מסירובם ולקיים את הסכם המכר, אך לא עשו כן.

לסיכום, מדובר בפסק דין נוסף הדן בקו התפר בין חובות הגילוי של מוכר אל מול חובת הזהירות של הקונה. נראה כי ככל שהמוכר לא הסתיר מידע מהותי ביודעין, ודאי כאשר נמנע מלהצהיר בנושא במסגרת הסכר המכר ומסר לקונה ייפוי-כוח לצורך עריכת בדיקות - האחריות תרבוץ לפתחו של הקונה. משכך, ייטיב הקונה אם יפעל למצות את בדיקותיו ביחס לנכס עובר להתקשרותו בהסכם מכר מחייב.

3445-08-17 59854-07-17 

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'

עוד כתבות

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מפטרת, אנבידיה מגייסת: האם ההייטק הישראלי בדרך למהפך

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי