גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם

רוכשי דירה ביטלו את הסכם המכר על סמך הודעת שמאי הבנק שהדירה נבנתה ללא היתר ● לאחר שהתברר כי מדובר בטעות, הם חויבו בפיצוי מוסכם למוכרים בסך 133 אלף שקל

קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לאחרונה פסק בית משפט השלום בחיפה כי רוכשי דירה ישלמו למוכרים פיצוי מוסכם בסך של כ-133 אלף בצירוף הוצאות משפטיות, בגין הפרה יסודית מצדם של הסכם המכר.

רקע: מדובר בקונים אשר חתמו בשנת 2017 על הסכם לרכישת דירת מגורים בבניין בחיפה. עובר לחתימת הסכם המכר קיבלו הקונים לבקשתם ייפוי-כוח מהמוכרים לצורך ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לדירה.

לאחר חתימת הסכם המכר ומסירת ההמחאה הבנקאית בגין התשלום הראשון לידיו הנאמנות של בא-כוח המוכרים, פנו הקונים לבנק למשכנתאות לצורך נטילת הלוואת משכנתה לרכישת הדירה. במסגרת הבדיקות שערך השמאי מטעם הבנק, דיווח השמאי לקונים כי חלק מהבניין, לרבות הדירה נשוא הסכם המכר עצמה, נבנו ללא היתר בנייה כדין.

בעקבות המידע הנ"ל הודיעו הקונים למוכרים כי "הגילוי" הנ"ל מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ונתנו למוכרים 21 ימים לתיקון ההפרה. בהמשך הגישו הקונים תביעה בה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם המכר.

המוכרים מצדם הגישו תביעה נגדית ועתרו לסעד של אכיפת הסכם המכר ותשלום פיצויים. המוכרים אשר מכרו בינתיים את הדירה לצד שלישי, ויתרו על הסעד של אכיפת ההסכם והסתפקו בסעד של פיצוי.

ההחלטה: במסגרת פסק הדין קבע השופט אבישי רובס כך: "אין ספק שמוטלת על מוכר חובה, מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, לגלות לקונה נתון משמעותי לפיו הדירה נבנתה ללא היתר (ככל שהוא מודע לכך), גם אם אין בהסכם הוראה ספציפית המחייבת את המוכר לגלות זאת.

"מנגד, במצב שבו לא קיימת בהסכם הוראה מתאימה, לא ניתן לדרוש באופן דווקני כי בירור תהיית הקונה או סברה שלו כי לא קיים לדירה היתר כדין ייעשה על-ידי המוכר, ואין להטיל עליו חובה חדשה כתנאי לקיום ההסכם".

בית המשפט בחן את הצהרות והתחייבויות הצדדים בהסכם וקבע כי משלא הוטלה על המוכרים במסגרת ההסכם החובה להציג היתר בנייה, לצד העובדה שהמוכרים לא התייחסו במסגרת הצהרותיהם למצב התכנוני של הנכס (מתן היתר), להבדיל מהצהרות אודות היעדר הליכים משפטיים או מינהליים או עריכת שינויים בדירה המחייבים מתן היתר - הרי שלא היה מקום להתלות את המשך קיום ההסכם בהמצאת היתר בנייה.

יוער כי בסופו של דבר ולאחר העמקת הבדיקות, התברר כי הדירה אכן נבנתה על-פי היתר בנייה. גילוי זה סתם את הגולל על טענת הקונים לפיה הקומה כולה ולרבות הדירה נבנו ללא היתר בנייה.

במסגרת קביעותיו הוסיף בית המשפט כי משעה שעלה אצל הקונים חשד שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר, היה עליהם לפעול באופן אקטיבי ונמרץ לבירור העניין מול הרשויות. הם לא עשו כן, והדבר עומד להם לרועץ. התעקשות הקונים לדרוש מהמוכרים לברר את העניין ולהמציא לידיהם היתר בנייה, כתנאי לקיום התחייבויותיהם על-פי ההסכם, גרמה להם להפר את ההסכם פעמיים באופן יסודי - הן בשל אי-תשלום התמורה במועד והן בשל הוצאת הודעת ביטול ללא עילה.

המשמעות: יצוין כי הקונים הגישו הודעת צד ג' נגד השמאי מטעם הבנק, בטענה כי זה הטעה אותם כשמסר את המידע שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר בנייה - אך זו נדחתה. נקבע כי השמאי אכן התרשל בתפקידו, אך אין קשר סיבתי בין טעותו לבין בחירתם של הקונים שלא לקיים את ההסכם, שכן לאחר שדווח לקונים על היעדר היתר בנייה ביחס לדירה, הקונים ביקרו במשרדי העירייה, והתברר להם כי קיימת אפשרות סבירה, ואולי אף מעבר לכך, כי המידע שמסר להם השמאי אינו נכון. הקונים יכלו בשלב זה בידי לחזור בהם מסירובם ולקיים את הסכם המכר, אך לא עשו כן.

לסיכום, מדובר בפסק דין נוסף הדן בקו התפר בין חובות הגילוי של מוכר אל מול חובת הזהירות של הקונה. נראה כי ככל שהמוכר לא הסתיר מידע מהותי ביודעין, ודאי כאשר נמנע מלהצהיר בנושא במסגרת הסכר המכר ומסר לקונה ייפוי-כוח לצורך עריכת בדיקות - האחריות תרבוץ לפתחו של הקונה. משכך, ייטיב הקונה אם יפעל למצות את בדיקותיו ביחס לנכס עובר להתקשרותו בהסכם מכר מחייב.

3445-08-17 59854-07-17 

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'

עוד כתבות

פתיחת דיוני חוק ההסדרים בוועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

אנשי האוצר גרמו לחברי הממשלה להתגעגע לריבים והצעקות עם האופוזיציה

העתירה בבג"ץ מתנהלת בעצלתיים, במשכן עדיין רחוקים מלהגיע להסכמות והחרם של האופוזיציה על ועדות הכנסת נמשך כבר שבועות ● האבסורד מתחדד עם דיוני התקציב: מאחורי הקלעים חברי קואליציה מודים שיש לא מעט תיקונים נחוצים בחוק ההסדרים שהם לא יוכלו לעשות בלי האופוזיציה

חיסון שלישי לקורונה בתל אביב / צילום: Reuters, אמיר כהן

ההסכם שיאפשר למחוסנים ישראלים גישה לתו הירוק באיחוד האירופי

ישראל והאיחוד האירופי הגיעו להסכמה על הכרה הדדית בתעודות המתחסן ● תשתית טכנולוגית תעביר את המידע על המחוסנים ותוודא שאכן התעודות שהם נושאים תקפות

עומר אדם בפרסומת לבזק / צילום: ליאור נורדמן

בריחת העובדים מענף הפרסום וניצחון וולט על המסעדנים: 10 הפספוסים הגדולים של השנה בתחומי המדיה, השיווק והפרסום

הם היו יכולים להצליח, אבל המציאות הסתדרה אחרת: המותג שנסגר כשכולם חגגו, הרשתות שלא הרוויחו מהנהירה לאונליין, המסעדנים שאיחרו את הרכבת, ההזדמנויות שרשת 13 החמיצה ועוד 6 דברים ש(לא) התרחשו השנה

פליט מותש שוכב על החוף לאחר ששחה קילומטרים למובלעת הספרדית סאוטה בגבול מרוקו וספרד, מאי / צילום: Associated Press, Javier Fergo

האנטישמיות, הפליטים ומשבר האקלים: גם באיחוד האירופי נדרשים לחשבון נפש

בעוד שהאיחוד האירופי הוא סיפור הצלחה מובהק של סולידריות, אינטרסים משותפים וערבות הדדית, הוא מחזיק באמתחתו גם רשימת "חטאים" שכוללת טיפול לקוי בבעיית הפליטים, 15 שנות הבטחות שווא לטיפול בסוגיית האקלים, הכישלון המהדהד להתמודד עם בעיית האנטישמיות הגוברת ועוד ● לקראת יום כיפור אספנו כמה סיבות לחשבון הנפש שמדינות האיחוד חייבות לעשות

רפאל שטרן, מכון ויצמן / צילום: איל יצהר

"גדלתי בפחד מההתחממות של כדור הארץ"

רפאל שטרן, בן 33, לקראת סיום דוקטורט במעבדה של פרופ' דני יקיר במחלקה למדעי כדור הארץ, מכון ויצמן ● חוקר את ההשפעה של פאנלים סולאריים על האקלים ● פרויקט מיוחד

התחדשות עירונית בקליין 1, המושבה הגרמנית, ירושלים / הדמיה: avi ben chamo

"התהליך כולו נמשך כבר כ-12 שנים. אני לא מבינה למה זה ככה. זה צריך לקחת חודשים"

הבניין ברחוב קליין 1 במושבה הגרמנית בירושלים עובר חיזוק ושיפוץ. רוב הדיירים עזבו על חשבונם, ומחכים לחזור לדירה המחודשת. "מאוד רצינו חניה אבל לא היתה אפשרות"

שלט רחוב וול סטריט, והכניסה לבורסת NYSE בניו יורק / צילום: עוזי בלומר

נעילה מעורבת בוול סטריט; מניית מודרנה עלתה בכ-1%

המסחר באירופה ננעל בעליות ● ירידות נרשמו באסיה ● מניית מודרנה עולה לאחר שפרסמה נתונים טובים על החיסון השלישי ● אתמול, ערב יום הכיפורים, ננעל המסחר בארה"ב בעליות

פרסומת ביטוח ישיר / צילום: יחצ רן דנינו

היונים יורדות מהעץ: תקציב ביטוח ישיר עובר למקאן

לגלובס נודע כי תקציב הפרסום של ביטוח ישיר עוזב את משרד הפרסום באומן בר ריבנאי, ועובר למשרד הפרסום מקאן ת"א ● קניון עופר רמת אביב משיק חנות פופ-אפ יד שנייה, שכל הכנסותיה ייתרמו לעמותות הפועלות למען נערות בסיכון ● אירועים ומינויים 

וינה בכריסמס / צילום: גילי מצא

חכו ל"אחרי החגים": מחירי הטיסות והחופשות צפויים לצנוח

המחירים של טיסות לאירופה אחרי החגים נמוכים משמעותית מאלה שעכשיו, גם עד כדי חצי מחיר

שופטי בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

הגיעה העת להחזיר את השימוש בכלי הסליחה לדיון המשפטי

אשה דתייה תבעה פיצויים של חמישה מיליון שקל מבעלה, לאחר שגילתה שהסתיר ממנה את היותו הומוסקסואל וחילוני • שופטי העליון הבינו את כאבה של האשה, אך דחו את התביעה בפסק דין שממחיש את הפער בין החוק היבש לבין המוסר והכפרה: "הדין האזרחי לא נועד לרפא לב שבור"

מערכת ''הדק חכם'' / הדמיה: רפאל

מדע בדיוני ביישום מלא: מוצרי רפאל מככבים בתערוכה ביטחונית בלונדון

מערכת שיודעת לזהות אויב או ידיד בשדה הקרב המולבשת על משקפות היא רק אחד המוצרים של רפאל שתוכלו למצוא בתערוכה הביטחונית DSEI בלונדון, בחלקם צה"ל יתחיל להשתמש כבר בשנת 2022

בנייה בהוד השרון / צילום: תמר מצפי

כך הפכו מחירי הדיור לנושא הכמעט יחידי שבו הפוליטיקאים מעדיפים לדבר פחות ולעשות יותר

שלושה חודשים אחרי הקמת ממשלת בנט-לפיד, נדמה שלמרות שורה של צעדים עדיין אין בשורה אמיתית בתחום הנדל"ן ● איך, בניגוד מוחלט לממשלות עבר, הפכו מחירי הדיור לנושא שבו הפוליטיקאים מעדיפים קודם כל להנמיך ציפיות, לדבר פחות ולעשות יותר? ראשי סיעות מהקואליציה ושני השרים האמונים על התחום מסבירים

כלא גלבוע / צילום: Reuters, Ilia Yefimovich

למי שייכות הזכויות על תוכניות אדריכליות

התוכניות של כלא גלבוע פורסמו באתר האינטרנט של משרד האדריכלים פורה-יעקובי-קרני, שתכנן את המבנה ואז הוסרו ● שב"ס: "ההיבטים המשפטיים של פרסום זה נבחנים בימים אלה”

כלי רכב צבאיים סיניים נושאים טילי DF-41. הטילים מיועדים לשאת עד 10 ראשי נפץ שניתן לשלוח למטרות שונות / צילום: Associated Press, Mark Schiefelbein

סין רואה בארסנל הגרעיני שלה יותר מגורם הרתעה

בייג'ינג מוסיפה ראשי נפץ, טילים וצוללות בקצב מדאיג. המטרה שלה היא דומיננטיות כלל עולמית

רונאל פישר / צילום: יונתן בלום

הסאגה שלא נגמרת כבר 6.5 שנים, והיד עוד נטויה: מה קורה במשפטו של רונאל פישר?

בדיקת גלובס מעלה כי ההליך בתיק פישר, שנמשך שנים רבות וסבל מליקויים ועיכובים, ממשיך להתנהל באיטיות - בין היתר בשל עיכוב בהחלטות מצד השופט משה סובל, לצד עיכוב שנבע מהחלפת ייצוג הנאשמים בתחילת 2021

יהב יולזרי, גל קרובינ, אביטל פרדו - בעלי פאגאיה / צילום: רועי פרי

מכשול בדרך למיזוג פאגאיה? האשמות בדילול יתר של מניות ה-SPAC

שני משרדי עורכי דין הוציאו מכתבים לבעלי המניות שהם פותחים בחקירה על טענות ל"דילול יתר של המניות" ● עסקת הספאק מגלמת שווי חברה של 8.5 מיליארד דולר, ובמסגרתה צפויים בעלי המניות הקיימים ב-SPAC להחזיק פחות מ-6% מהחברה לאחר המיזוג

הכתבות הנקראות ביותר בתשפ״א

הונאת הפונזי החדשה והחסימה בסואץ: אלו הכתבות הנקראות ביותר בתשפ"א

לא צריך להיות מיליונר כדי לרכוש דירה בכמה מהשכונות הטובות ביותר בארץ ● הקשר בין חסימת תעלת סואץ ובין מיזמי התשתית הישראלים ● איך הגיעו פירמות עוה"ד הגדולות לרווחי שיא בשנת הקורונה ● ההשקעה בנדל"ן משתלמת, אבל בשוק ההון הרבה יותר ● ועוד שש כתבות שאהבתם ב-12 החודשים האחרונים

גנב הספרים / צילום: Shutterstock

מי גונב כתבי יד לפני פרסומם? התחקיר שמטלטל את עולם הספרות

זאת נשמעת כמו עלילה מושלמת למותחן פשע: עבריין מסתורי מחליף זהויות וכתובות מייל כדי לגנוב כתבי יד מהוצאות לאור, ממו"לים ומהסופרים הגדולים בעולם במשך שנים מבלי שיש לאיש קצה חוט ● אבל זה סיפור אמיתי לגמרי ● שני עיתונאים יצאו למסע בעקבות השד של עולם הספרות: "חשבנו שזאת חקירה שאנשים שמכרו אינספור ספרי ריגול יהיו יכולים לפתור בעצמם" | מיטב הסיפורים מהעולם

ניל צור, האוני' העברית / צילום: יוסי זמיר

"בעקבות ההרצאה 'המתמטיקה של המלחמה' הבנתי שאפשר לשלב יחסים בינלאומיים ופיזיקה"

ניל צור, בן 34, דוקטורנט במחלקה ליחסים בינלאומיים ומכון דיוויס ליחסים בינלאומיים באוניברסיטה העברית ● חוקר תופעות של סינכרון חברתי, השייכות לתחום הפיזיקה של מערכות מורכבות ● פרויקט מיוחד

סדרות מומלצות

הדרמה הבלתי נסבלת שתגרום לכם להתמכר והסדרה של מארוול שתעביר לכם את הסופ"ש: המלצות טלוויזיה

הסדרה הצפויה שתדביק אתכם למסך, המשפחה שבנתה לעצמה טירה - ותיעדה הכול, סיפור האונס שכמעט כולם מכחישים ועונה שלישית לקופה ראשית ● מה שכדאי לראות בטלוויזיה עכשיו