גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ה"סרבנים" ישלמו, היזמים ירוויחו: הרפורמה הגדולה בהתחדשות העירונית חוזרת

טיוטת חוק ההסדרים מנסה לעודד התחדשות עירונית באמצעות טיפול בדיירים סרבנים ובהיטלי השבחה • אבל בשוק לא בטוחים שהכלים המופיעים בחוק יעשו את העבודה בקידום פרויקטים

בניין בהריסה בחולון / צילום: Shutterstock
בניין בהריסה בחולון / צילום: Shutterstock

טיוטת חוק ההסדרים שהתפרסמה לאחרונה מציגה את ההתחדשות העירונית במרכזי הערים כ"הכרח" ו"עניין אקוטי" להגדלת היצע הדיור. המבוא הארוך יחסית שכתבו במשרד האוצר להצעת החוק מבקש לשכנע בכלכליות המהלך ומפרט את התועלות השונות עבור הערים הוותיקות ותושביהן: שיפור מרקמים ותיקים, סיוע לאוכלוסיות חדשות ועוד ועוד. המנגנונים המשופרים שהחוק החדש מציע, שמנוסחים בעגה משפטית שאינה מובנת לכל אדם, נועדו לפתרון מקצת החסמים שמקשים כיום על מימוש מהיר פרויקטי התחדשות עירונית. על הדרך, החוק החדש מקשה על סרבנים, מעודד יזמים ונותן לרשויות המקומיות אחריות חדשה.

1. קביעת השיעור להיטל ההשבחה

להיטל ההשבחה יש תפקיד משמעותי מאוד בכלכליות של הפרויקט. במצב כיום, נתון גובה היטל ההשבחה (תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו) לשיקול הדעת המוחלט של הרשויות המקומיות. סכום ההיטל נקבע רק סמוך למתן היתר הבנייה, לקראת פינוי הדיירים.

חוק ההסדרים החדש קובע שכל רשות עירונית רשאית לחלק את שטח השיפוט שלה לאזורים שונים ולקבוע ששיעור היטל ההשבחה יעמוד או על 50% או על 25%.
לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל: "החוק מציע שינוי משמעותי בשיעור היטלי ההשבחה לבניין בודד העובר התחדשות עירונית, בין אם במסלול פינוי-בינוי ובין אם בחיזוק ותוספת קומות. במצב הקיים ניתן פטור מלא לתוספת של 2.5 קומות, 25% היטל לקומה השלישית ו-50% היטל לקומה הרביעית ואילך, אם התב"ע מאפשרת זאת.

"בשינוי המוצע נשמר הפטור המלא מהיטל ההשבחה ל-2.5 הקומות הנוספות בבניין נתון וה-25% היטל לקומה השלישית, אולם אם נוספו לו יותר מ-3.5 קומות, כלל הקומות מעבר ל-2.5 הקומות הראשונות יחויבו בהיטל השבחה מלא של 50%. בכך, המנגנון המוצע יוצר ודאות תכנונית וכלכלית, לצד הגדלת ההכנסות של הרשויות אל מול המטלות הציבוריות הנובעות".

אריה קמיל / צילום: שלומי יוסף

עו"ד ישי איצקוביץ’ ממשרד עו"ד אגמון ושות’ סבור שהחוק החדש לא כיסה את כל הבעייתיות שבמנגנון היטלי השבחה. לפי תפיסתו, צריך היה להקדים ולקבוע את גובה היטל ההשבחה כבר בזמן הגשת התוכנית: "צריך לקבוע את גובה ההיטל במועדים מוקדמים בתחילת הדרך. נכון להיום דנים בהיטל רק לפני תחילת הבנייה - זה אומר בין חמש לעשר שנים אחרי החתימות עם הדיירים. יזם מציע הצעה לדיירים, על פי איזה תחשיב כלכלי, כשיש סימן שאלה גדול מאוד לגבי ההשבחה. צריך לקבוע איך קובעים את השווי ומתי".

עו"ד אדם צסוואן, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד עו"ד גינדי כספי, חושב שהיטל ההשבחה צריך להיקבע כפונקציה של רווחיות העסקה: "התיקון קובע שכברירת מחדל יוטל היטל השבחה של 25%, עם אפשרות להוריד או להעלות במקומות ספציפיים. הצד הרע בעיניי בתיקון הוא ש-25% משומה שהיא גבוהה מדי עלולה לפגוע באופן משמעותי בכדאיות הפרויקט. אני חושב שהיטל ההשבחה צריך להיקבע כפונקציה של רווחיות העסקה. גם בשלב ההיתר".

2. צמצום הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן

יזמים ודיירים מספרים לעתים קרובות על דיירים סרבנים, ולעתים סחטנים, שמעכבים פרויקט במשך שנים. כיום הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן (שמתנגד לפינוי-בינוי) יהיה ארבע חמישיות מכלל הדיירים. החוק החדש משנה את היחס לשני שלישים. כמו כן, מוצע שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה, לא יוכלו להיכלל במניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן - יש כאן ניסיון למנוע מדיירים שהרחיבו את דירותיהם ללא היתר לסכל התחדשות עירונית.

עו"ד איצקוביץ’ מבהיר: "החוק בנוי באופן כזה שמי שתובעים הם הדיירים, שלהם נגרם הנזק, ולא היזם. הסירוב הבלתי סביר של אותו דייר שנמנע לחתום מונע מהם לכאורה את האפשרות לקבל דירה חדשה, כולל ממ"ד. מדובר פה בנזיקין, המטרה היא לכפות את ההסכם.

"לפני שנתיים הוסיפו עוד סעיף, שלפיו הדיירים יכולים לפנות לבית משפט בטענה שהדייר הסרבן מונע משאר הדיירים לעשות פינוי-בינוי של המבנה, וזה כבר אינטרס ציבורי. לכן, הפנייה לבית המשפט היא למנות עו"ד או רואה חשבון שיחתום במקום הדייר הסרבן - מדובר בתביעה לאכיפה. מתוך הבנה שיש מצב שבו דיירים לא רוצים לתבוע, מאפשר חוק ההסדרים האחרון גם ליזם, לראשונה, להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן תחת סעיף אכיפה".

עו"ד צסוואן חושב שהתיקון נדרש: "הכלל שבו צריך 100% הסכמה במקרקעין כדי לבנות לא משתנה. כאשר חלפו 15 שנים מאז שנולדה ההפחתה של הרוב יש מהלך נוסף. הבינו שגם הרוב המופחת יכול לייצר וטו של אותו מיעוט סרבן שלא צריך לתת דין וחשבון על עצם הסירוב שלי. עצם העובדה שמפחיתים את הרוב הדרוש ל-66% מביא לתוצאה שבא הסירוב של הדייר יקבל את יומו בבית המשפט".

3. תנאים לסיום התקשרות בין דיירים ליזם

חוק ההסדרים מחדש וקובע שאם הסכם ההתקשרות של דיירים עם יזם לא קודם לכדי תוכנית מפורטת בתוך פרק זמן של ארבע שנים, או שהיזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים, כי אז יכולים הדיירים לבטל את העסקה. עו"ד איצקוביץ’ מסביר: "הכלל הראשון בעניין קידום התוכנית המפורטת הוא בעייתי בעיניי, משום שזה לא תמיד תלוי ביזם. לפעמים זה תלוי גם בשיתוף הפעולה של הרשות המקומית, שלפעמים שמה מקלות בגלגלי היזם. התיקון החדש יכול ליצור מצב שהיזם יוצא נפסד. זה נותן לרשות המקומית יכולת להתערב ביחסים שבין דייר ליזם".

עו"ד ישי איצקוביץ,  משרד אגמון ושות' / צילום: תמונה פרטית

4. עידוד העירייה להוציא היתרי בנייה ובמהירות

חוק ההסדרים החדש מציג סדרה של חידושים שתכליתם לתמרץ את הרשות המקומית לפעול לקידום התחדשות עירונית. בין היתר מדובר על חתימת "הסכם מסגרת" בין הרשות להתחדשות עירונית לרשות המקומית, תוך התחייבות של האחרונה להוציא היתרי בנייה ל-3,500 יחידות דיור ובקצב של 600 יחידות דיור בשנה.

החוק קובע אף סנקציה שלפיה המדינה תהיה רשאית לבטל את הסכם המסגרת אם הרשות המקומית לא מצליחה לעמוד ביעד של הוצאת היתר בנייה במשך שנה.
בתמורה לחתימה על הסכם המסגרת מקבלת הרשות המקומית תקציב של עד 30 אלף שקל לצורך הקמת תשתיות תומכות לפרויקטים (מים וביוב, מוסדות חינוך, תשתיות חשמל ועוד).

לדברי עו"ד אדם צסוואן: "הרשויות המקומיות הן שחקן סופר מרכזי בעולם ההתחדשות העירונית. בסופו של דבר, ראש עיר שלא רוצה, או שהמערכת שלו לא עובדת, תוקע בפועל את ההתחדשות העירונית. הדרך לטפל ברשויות זה לתת להן את המרכזיות שלהן ובה בעת, אחריות למימוש והאצת תהליכי ההתחדשות. "כלומר, רשות מקומית שלוקחת את זה קדימה תקבל תמריצים והקלות. לעומת זאת, רשות מקומית שלא תתקדם עם התחום - יילקחו ממנה סמכויות".

עו"ד אדם צסוואן,  שותף גינדי כספי ושות' / צילום: סם יצחקוב

לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, "השינויים המוצעים לעניין מתחמי פינוי-בינוי, כולל מדרגות היטל השבחה מפטור מלא ועד לשיעור של 50%, הם צעדים חיוביים, שיביאו בין השאר להגברת הוודאות הכלכלית של יזמי הפרויקטים.

"עם זאת, צעדים אלה ריקים מתוכן כל עוד המדינה לא תמצא פתרון לצורכי הרשויות המקומיות, בעיקר באזורי הביקוש. לאותן רשויות תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית, שאמורות לספק להן את ההכנסות לפיתוח שירותים מוניציפליים נלווים, כמו מוסדות חינוך, שטחי ציבור ותשתיות.

"בנוסף, קיימות תוכניות ארציות אשר מקשות על הרשויות בקידום תוכניות התחדשות בשל מגבלות ההוראות והיעדר היכולת למצות את מלוא פוטנציאל הזכויות והתמורות. לכן, על הממשלה ליצור איזון מתבקש בין עידוד ההתחדשות על-ידי היזמים, לצד תמיכה כספית בצורכי הרשויות, בדגש על ערים במרכז הארץ.

"ללא איזון זה, ימשיך ויתקיים המצב הנוכחי, כך שלמרות ההארכה הצפויה של התמ"א במסלול פינוי-בינוי, הוועדות המקומיות ימשיכו להערים קשיים על היזמים ביישום בפועל של התוכניות".

5. ועדת ערר ייעודית להתחדשות עירונית

חוק ההסדרים החדש מציע שבכל מחוז שבו יש שלוש ועדות ערר, תיוחד אחת מהן ל"ועדת ערר לענייני היתרים בפרויקטי התחדשות עירונית".

עמית גוטליב, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מברך על הרעיון: "אחד המכשולים הגדולים בהוצאת היתרי בנייה בשנים האחרונות נובע מוועדות הערר. יש תור ארוך מאוד לוועדות הערר.

"אדם שיש לו וילה ורוצה להגדיל אותה במטר, או אחד שרוצה לסגור מרפסת, ובעצם כל מי שמרגיש שהוועדה המקומית לא נתנה לו את ההיתר כפי שהוא ביקש, הולך לוועדות ערר. נוצר מצב אבסורדי שמגדל של 100 דירות עומד בתור לוועדת ערר בגלל מישהו שחושב להגדיל את המרתף שלו במטר.

"אנחנו חושבים ששינוי החוק שמדבר על ועדות ערר מקצועיות, רק להתחדשות עירונית, יגרום לכך שאותו שופט יהיה מאוד מקצוען והחלטותיו יהיו ספציפיות. התחדשות עירונית צריכה מישהו שזה תחום התמחותו".

עוד כתבות

טייוואן / צילום: Shutterstock, Sean Pavone

סין לא מוותרת לאף אחד ודואגת שכולם יכתבו "טיוואן" כפי שהיא רוצה – כולל תיכון בקולורדו

אף ארגון אינו קטן מדי או נידח מדי לחמוק מעיניהם הבולשות של בירוקרטים סינים הבודקים בקשות של עמותות להיות נוכחים באירועים של האו"ם

ליאור שילת / צילום: דור פזואלו

אחיו של מנכ"ל מ' האנרגיה שימש עד לאחרונה בתפקיד בכיר בשברון

ליאור שילת הוא מועמדה של שרת האנרגיה, קארין אלהרר לתפקיד מנכ"ל משרד האנרגיה, כאשר אחיו, יניב שוינקלשטיין שימש עד לאחרונה בתפקיד בכיר בחברת שברון ישראל (נובל אנרג'י לשעבר) ● במאמר שפרסם שילת בעצמו בעבר הוא דחף לעידוד תחום הגז

שדה תעופה בן גוריון / צילום: מיכל רז חיימוביץ

טורקיה נשארת אדומה, מקסיקו יוצאת מהרשימה: משרד הבריאות מעדכן את סיווג המדינות

משרד הבריאות פרסם את המלצת סיווג המדינות שתכנס לתוקף ב-27 בספטמבר ●  אוקראינה היא שיאנית שיעור התחלואה בחודש האחרון (לאחר הביקור ההמוני באומן) עם כ-5.5% שיעור הדבקה עד 10 ימים לאחר הנחיתה

אחמד טיבי / צילום: אורון בן חקון

כשככה מתבטאים הח"כים, מה הפלא שמתעורר חשד

בשבוע שעבר קבע כאן עמיתי מוחמד מג'אדלה כי "כשיום כיפור בפתח, לאזרחים הערבים מגיעה סליחה מהאזרחים היהודים במדינה, ולא רק בגלל השבוע האחרון" בשל החשדות שעלו לאחר בריחת האסירים ● למרות שאסור להכליל את כל החברה הערבית, הטענה החמורה הזאת לא יכולה להישאר ללא מענה

משרדי אוורגרנד בשנזן, סין / צילום: Shutterstock, hxdbzxy

מה חושבת שקד על שכר הדירה והנדל"ן הסיני שמדאיג את השווקים: הסיפורים הבולטים של החג

"שיטת הסלאמי, שבה משווקים כל פעם מעט דירות, היא רעה וגורמת למחירים מופקעים", אומרת השרה איילת שקד בריאיון לגלובס ● מה הסיכוי שהממשל בסין יתערב ויעזור בחילוצה של ענקית הנדל"ן אוורגרנד? ● שדה הקרב החדש של ענקיות הטכנולוגיה האמריקאיות ועוד ארבעה סיפורים מהחג

משרדי הוט / צילום: מץ 76

הוט מתנצלת ומציעה חבילות גלישה חינם לדיירים שנאלצים להתפנות

בעקבות הביקורת על כך שהוט דרשה להחזיר לה ציוד שהשכירה לדיירים שנאלצים להתפנות מבניינים בסכנת קריסה בחולון ובמקומות נוספים, החברה מיהרה לקחת אחריות

''הבית הרזה'' בבוסטון / צילום: Associated Press, Elise Amendola

הבית הצר ביותר בבוסטון נמכר ב-1.25 מיליון דולר

הבית ברוחב של כשני מטרים, בעל ארבעה קומות והוא נבנה בסוף המאה ה-19 ● המבנה הייחודי הוא אטרקציה תיירותית מפורסמת בעיר

כמעט שנתיים לאחר נסיון ההנפקה: WeWork תמוזג לספאק באוקטובר

חברת החללים המשותפים הודיעה רשמית כי תמוזג לספאק בבורסת ניו יורק סביב 21 באוקטובר ● WeWork תכננה להנפיק ב-2019, אך חזרה בה לאחר ביקורת על הערכת יתר

מי יכול להיות הייטקיסט

חולמים על משרה בהייטק? אלה חמשת המכשולים שתצטרכו לדלג מעליהם

אם נדמה לכם שכולם פתאום עוברים להייטק, אתם כנראה טועים ● לרבים הדרך למשרה מאתגרת בשכר דמיוני רצופה משוכות שצריך לדלג מעליהן: מחוסר ניסיון ועד קושי לדבר באנגלית ● בדקנו עם מגייסים ומנהלים מה הם באמת מחפשים ומה צריך לעשות כדי להכניס רגל בדלת של התעשייה

טסלה בעמדת טעינה פרטית בתל אביב / צילום: בר לביא

מהחום של המזרח התיכון ועד בעיות תשתית: מסלול המכשולים של המכונית החשמלית בישראל

במשרד האנרגיה מקווים כי תוך עשור יימכרו בישראל רק מכוניות חשמליות, אבל המציאות בשטח רחוקה מהיעדים הממשלתיים ● בדרך אל ההמונים ממתינות לרכבים החשמליים כמה משוכות מקומיות ייחודיות, ממזג האוויר ועד תשתית החשמל שכבר נערכת לגבות את המחיר

לשכת תעסוקה ת''א / צילום: שירות תעסוקה

המגזר העסקי לליברמן: לפתוח במבצע נרחב של הכשרות מקצועיות

נשיאות המגזר העסקי פנתה הערב לשר האוצר אביגדור ליברמן והתריעה: "תופעה מדאיגה: למרות שמספר המשרות הפנויות עומד על כ-135 אלף משרות (זהו שיא של כל הזמנים) לאחר פתיחת המשק, רמת האבטלה יורדת בקצב איטי"

מעדנים + מקרר חלב + קניות + מבצעים לחגים - שופרסל דיל / צילום: תמר מצפי

"עד 3 קרטונים ללקוח": ברשתות השיווק מדווחים על מחסור בחלב

מלאי שנחטף תוך רגעים והגבלת כמות הקרטונים לקנייה: מחסור בחלב מכה ברשתות השיווק רגע לפני חג הסוכות ● על פי מועצת החלב, "עונת החגים" הנוכחית נחשבת בעייתית במיוחד וזו הסיבה למחסור

מפגינים נגד החובה להתחסן בקליפורניה,  אוגוסט 2021 / צילום: Associated Press, Rich Pedroncelli

ההיסטוריה הארוכה של חובת ההתחסנות באמריקה

מגפת הקורונה החייתה את השיח הציבורי על חירויות הפרט מול בריאות הציבור, שהחל כבר בזמנים קולוניאליים

ניו יורק - חנות וול מארט / צילום: תמר מצפי

וולמארט, פורד וארגו AI משתפות פעולה להשקת שירות משלוחים באמצעות רכבים אוטונומיים

ענקיות הקמעונאות והרכב מצטרפות למפעילת הנהיגה האוטונומית כדי לפתח שירות משלוחים ללא נהג ● הניסויים יתחילו בתוך כמה חודשים בשלוש ערים מרכזיות בארה"ב

אלון מאסק / צילום: Shutterstock

בית עם בריכה, במחיר דירת 3 חדרים בסן פרנסיסקו: ההייטקיסטים הישראלים נוהרים לאוסטין. אלון מאסק כבר שם

הקהילה הישראלית באוסטין טקסס צמחה פי שלושה בשנתיים האחרונות, כשמרבית המצטרפים הם הייטקיסטים שהעדיפו אותה על פני עמק הסיליקון ● הנהירה של אנשי טכנולוגיה - אמריקאים וישראלים - לאוסטין, מתרחשת בשל יוקר מחיה נמוך וחיים שוקקים, ללא מגבלות קורונה ● אפילו טסלה ואלון מאסק כבר שם ● האזינו 

נתב''ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ

גם ארה"ב רוצה להחזיר את התיירות. מתי ישראל תתעורר?

אי אפשר להתווכח עם הרצון לשמור על הבריאות של האזרחים, אך אפשר כבר להבין שהקורונה אינה עניין זמני וחולף וצריך להסתכל על מדינות אחרות, בהן התחלואה נמוכה מזו שלנו, שכבר פתחו שעריהן לתיירות ומתנהלות לצד הקורונה

בורסת נאסד''ק , ניו יורק / צילום: יח''צ

וול סטריט נצבעה אדום; הדאו בירידה היומית החדה ביותר מאז אוקטובר 2020, הביטקוין צנח ב-8%

חברות התעופה רשמו עליות לאחר שהבית הלבן אמר כי טסים בטיסות בינלאומיות שחוסנו בחיסון נגד קורונה יזכו להקלות במגבלות ● היום לא התקיים מסחר במרבית מדינות אסיה בשל חגים שונים במדינות ● בורסות אירופה נצבעו אדום ● בורסת הונג קונג ננעלה בירידת שערים של 3.3% ● הביטקוין צנח בכ-7.8%, ונסחר ברמה של 43,864 דולר

נשיא צרפת עמנואל מקרון. תגובה חריפה / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

פרשת הצוללות שמסעירה את המעצמות: צרפת מאיימת על עתיד נאט"ו

למרות שראש ממשלת אוסטרליה אמר כי ממשלתו הביעה בפני צרפת הסתייגויות מעסקת הצוללות מבעוד מועד, צרפת ממשיכה את הקו הנוקשה נגד ביטול רכש הצוללות ממנה ● שר החוץ הצרפתי הודיע כי במדינתנו  "זקוקים להבהרות נוספות, הרי יש חוזים קיימים", ואף איים כי למשבר "תהיה השפעה על עתיד נאט"ו"

טיולים לעצלנים

לא ממש טרק, אבל גם לא רק סלפי וחתכנו: 5 מסלולים לעצלנים שבינינו

לא רק לשביליסטים וחובבי טרקים מגיע ליהנות מטבע ונופים. לפעמים, כשרק רוצים לטעום קצת נוף ואוויר צח ולא לצאת למסע כומתה, אין כמו טיול קצר ● חמישה מסלולים שמתאימים גם כשאין זמן, כשסתם מתעצלים ובעיקר אם יש בחבורה זאטוטים

מבקר המדינה בביקור בבניין שקרס בחולון

לישון במתנ"ס, להתקלח בקאנטרי: מה יקרה למי שיאבד את הדירה ברעידת אדמה?

קריסת הבניין בחולון היא רק הקדמה לאסון גדול שיקרה אם תתרחש פה רעידת אדמה ● האם קיים נוהל לטיפול באנשים שאיבדו את ביתם, על מי האחריות לספק להם קורת גג ומזון והאם המדינה ערוכה לכך?